Министерство образования Российской Федерации Московская государственная юридическая академия

Опарина Лилия Олеговна

ЗАЩИТА   ПРАВ   ГРАЖДАН И ОРГАНИЗАЦИЙ

ПРИ   РЕФОРМИРОВАНИИ   ЖИЛИЩНЫХ

ПРАВООТНОШЕНИЙ

Специальность 12.00.11 - судоустройство, прокуратура, адвокатура, нотариат

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель -

кандидат юридических наук

доцент Клигман А.В.

Москва 2000

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение                                                                             1-15

Глава!.     Правовые аспекты реформирования жилищной           16-39

сферы

1.1.               Основные направления и этапы реформирования               16-29 жилищных правоотношений

1.2.               Правовые основы реформирования жилищной сферы        29-39 Глава 2.     Защита прав граждан и организаций при                       40-87

реформировании отношений собственности в жилищной сфере

2.1.               Защита прав граждан и организаций при                            40-63 реформировании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством

2.2.               Роль адвоката в процессе реформирования отношений      63-73 собственности в жилищной сфере .

2.3.               Основные направления защиты прав граждан при              73-87 приватизации жилищного фонда

Глава 3.     Защита прав граждан и организаций при                       88-124

реформировании договорных отношений в жилищной сфере

3.1.               Роль адвоката в процессе реформирования договорных    88-107 отношений в жилищной сфере

3.2.               Основные направления защиты прав граждан,                    107-124 занимающих жилые помещения на основании договора

найма

Глава 4.     Защита прав граждан при переходе на новую                125-155

систему оплаты жилья и коммунальных услуг

4.1.               Основные направления реформирования системы              125-133 оплаты жилья и коммунальных услуг

4.2.               Основные категории судебных дел при рассмотрении        133-155 споров, возникающих в процессе реформирования

системы оплаты жилья и коммунальных услуг

Заключение                                                                         156-167

Библиографический список использованной                      167-179

литературы

Приложения                                                                         180-209

1 I

1 ■ 1

1

-

ВВЕДЕНИЕ

Проводимые в Российской Федерации социально-экономические реформы затронули все сферы жизни и деятельности граждан и привели к радикальным переменам в жизни общества. Коренным образом изменился характер деятельности органов управления всех; меняются структура и функции государственных органов власти; реформируется кредитно-финансовая система; развивается негосударственный сектор в сфере социального обслуживания потребителей. В результате этого у граждан и организаций появляется возможность выбора форм и методов решения своих жизненно важных проблем.

Естественно, что реформирование не могло не затронуть основные права и обязанности граждан Российской Федерации, гарантированные им Конституцией Российской Федерации, в частности право граждан на жилище. Реформа жилищно-коммунального хозяйства, включая политику оплаты жилья и коммунальных услуг, систему социальных гарантий, а также изменение системы управления жилищной сферой и жилищно-коммунальным хозяйством, демонополизацию отрасли, определила новых субъектов жилищных отношений, а также новые категории судебных дел и направления в защите прав и законных интересов граждан в период реформирования жилищных правоотношений.                                                            ]

Президентом  Российской Федерации  и  Правительством   Российской         I Федерации    намечены основные направления реформирования жилищной         \ сферы,  при  этом     большая роль  в  их  реализации     отведена  субъектам Российской Федерации и органам местного самоуправления.                                    j

Концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства в \ Российской Федерации определены следующие основные цели реформы:

обеспечение гражданам условий проживания, отвечающих стандартам ; качества;

снижение издержек производителей услуг и, соответственно, тарифов j при поддержке стандартов качества предоставляемых услуг,                                   |

смягчение для населения процесса реформирования системы оплаты 1 жилья и коммунальных услуг при переходе жилищно-коммунального ] хозяйства на режим безубыточного функционирования.

В период радикальных преобразований в обществе, изменения общественных отношений во всех сферах жизни человека особого внимания заслуживают проблемы защиты прав и законных интересов граждан и организаций. Изменения прав и обязанностей субъектов правоотношений требуют не только правовой информированности, но и активной их защиты. Наиболее уязвимыми в этой ситуации оказываются граждане, которые не всегда успевают следить за постоянно изменяющимися правоотношениями в обществе. Именно поэтому оказание квалифицированной правовой помощи гражданам и защита их прав и законных интересов на современном этапе представляют значительный интерес.

Актуальность выбранной автором темы основывается на положениях Конституции Российской Федерации, которыми гражданам гарантировано право на получение квалифицированной юридической помощи. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства затрагивает права и обязанности каждого человека и гражданина, проживающего в России. Естественно, как и любой другой процесс изменения общественных отношений, реформирование жилищных правоотношений, в том числе по поводу оказания коммунальных услуг, является сложным и болезненным для каждого конкретного человека процессом, требующим правового информирования и защиты в случае нарушения прав.

Проведение правовой реформы в Российской Федерации позволило существенно расширить правовые границы защиты гражданином своих прав и законных интересов. В соответствии со статьей 45 Конституции Российской Федерации гарантируется государственная защита прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации. При этом установлено, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. То есть, сегодня гражданин вправе использовать любые имеющиеся возможности для защиты своих прав и свобод в пределах установленного правового поля. Законом допускается как самозащита гражданских прав (статья 14 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и привлечение представителя для их защиты.

Личное     ведение         судебных     дел     гражданами     сопряжено     с

определенными   неудобствами,   например,   необходимость   присутствия   в

судебных заседаниях. Кроме того, для успешного ведения дел в государственных органах, организациях, а также в суде необходимо хорошо знать законы и формальности судопроизводства, уметь логично излагать свои мысли, оформлять документы, что под силу далеко не каждому гражданину.

Статьей 48 Конституции Российской Федерации каждому гарантировано право на получение квалифицированной юридической помощи. Гарантией получения квалифицированной юридической помощи каждому, кто в ней нуждается, является разветвленная сеть ассоциаций юристов-адвокатов, которые осуществляют защиту и представительство по уголовным, гражданским и административным делам, дают консультации, составляют юридические документы и выполняют другие поручения правового характера. Квалифицированная правовая помощь обеспечивается высшим юридическим образованием, достаточным опытом работы и специализацией адвокатов.

Действующим законодательством обязанность по оказанию правовой помощи гражданам и организациям возложена на адвокатуру. Таким образом, роль адвокатуры и основные направления деятельности адвоката по защите прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищных правоотношений в Российской Федерации в целом и в ее отдельных субъектах на примере Республики Коми, рассматриваемые в настоящей работе, являются достаточно актуальными.

Актуальность выбранной темы подтверждается еще и тем, что за период проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства ее основные направления неоднократно корректировались с учетом практики ее решшзации. И, естественно, для внесения корректив в ход реформ необходим анализ существующей нормативно-правовой базы и эффективности ее применения с целью определения методов и способов защиты прав граждан при реализации реформы.

Кроме того, реформирование жилищных отношений является практически новым и не изученным направлением жилищного законодательства. Вопросы же защиты прав и законных интересов граждан и организаций   в процессе реформирования жилищных правоотношений, в том

числе  по  поводу оказания  коммунальных услуг,  не  нашли отражения  в научной или специальной литературе.

Предметом исследования являются законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации и Республики Коми, регулирующие реформирование жилищно-коммунапьного хозяйства, их эффективность и достаточность для проведения реформы в жилищно-коммунальной отрасли, а также решения судов Российской Федерации по вопросам реформирования жилищных правоотношений.

Сложность происходящих процессов реформирования объясняется тем, что реформа жилищно-коммунального хозяйства тесно связана с проведением социально-экономических реформ в других областях жизни, кроме того, негативные явления, происходящие в реформировании других областей, не могут не сказаться на жилищных правоотношениях и не затронуть права и обязанности граждан и организаций.

В настоящее время продолжается процесс разграничения прав владения, пользования и распоряжения объектами жилищно-коммунального хозяйства, меняются взаимоотношения собственников в жилищной сфере с предприятиями различных форм собственности, формируется рыночный механизм ценообразования и оплаты жилищно-коммунальных услуг, происходит становление договорных отношений в жилищной сфере. Совершенствуется система оплаты жилья и коммунальных услуг, а также предоставления мер социальной поддержки граждан в период проведения реформы. Каждый из приведенных факторов в той или иной степени влияет на формирование хозяйственного механизма и систему управления жилищной сферой, на важнейшие аспекты ее функционирования в условиях рыночной экономики.

В период реформирования жилищной сферы в России актуальной становится проблема правового обеспечения реформы жилищно-коммунального хозяйства и защиты прав граждан при ее реализации.

Цель работы заключается в анализе нормативных правовых актов, составляющих основу реформирования жилищной сферы, изучении правового обеспечения реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации и отдельном ее субъекте - Республике Коми, а также обобщении судебной практики в Российской Федерации и ее субъектах   по    вопросам    реализации   жилищно-коммунальной    реформы,

определении новых суоъектов указанных правоотношений и новых категорий судебных дел, требующих внимания адвоката, а также в выработке предложений по применению наиболее эффективных и действенных форм защиты прав и законных интересов граждан при реализации реформы.

В соответствии с целью настоящей работы определены следующие задачи:

1.Осветить          необходимость          реформирования          жилищных

правоотношений в Российской Федерации в целом и в ее субъектах на примере Республики Коми, показать основные направления и этапы реформы жилищно-коммунального хозяйства.

2. Проанализировать практику применения существующих нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения, при защите прав и законных интересов граждан в период реформирования жилищных правоотношений.

3.   Определить состав субъектов жилищных правоотношений,  в том числе новых, появившихся в процессе реформирования системы управления жилищной сферой, их права и обязанности.

4.   Раскрыть роль адвоката в обеспечении защиты прав и законных интересов   граждан   и   организаций       при   реформировании   отношений собственности в жилищной сфере, обратив особое внимание на защиту прав и законных интересов граждан при приватизации жилых помещений.

5.  Рассмотреть особенности формирования договорных отношений в жилищной сфере, определить основные виды договоров, заключаемых в жилищной сфере, в том числе по поводу оказания коммунальных услуг гражданам и организациям.

6.  Продемонстрировать новые виды   типовых договоров, заключаемых в жилищной сфере.

7.  Проанализировать основные направления реформирования системы оплаты  жилья  и  коммунальных услуг и определить  основные  категории судебных дел при рассмотрении споров, возникающих при реформировании системы оплаты жилья и коммунальных услуг.

8.  Показать специфику реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в субъекте Российской Федерации на примере Республики Коми и особенности    правового    регулирования    жилищных    правоотношений    в

субъекте России, а также их значение для защиты прав и законных интересов граждан при реформировании указанных правоотношений.

9. Проанализировать практику рассмотрения судами споров, возникающих в процессе реформирования жилищных правоотношений, определить наиболее эффективные формы и способы защиты прав и законных интересов граждан.

Решение указанных задач - необходимое условие выработки конкретных научных и практических рекомендаций по дальнейшему совершенствованию защиты прав и законных интересов граждан и организаций в процессе реформирования жилищных правоотношений.

Методологической основой исследования является диалектический метод, позволяющий учитывать взаимосвязь и взаимозависимость рассматриваемых процессов в области защиты прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищных правоотношений. При анализе нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения, судебных решений, обобщении практики применялись также социологический, сравнительно-правовой, функциональный методы и метод юридического анализа.

Все вопросы исследовались системно и комплексно, в их единстве и взаимосвязи.

Состояние научной изученности темы. Исследование проблемы участия адвоката в защите прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищных правоотношений базировалось на изучении существующих федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных министерств и ведомств, а также законов Республики Коми, указов Главы Республики Коми, нормативных правовых актов органов исполнительной власти Республики Коми.

Важное значение для настоящей работы имеют решения Конституционного Суда Российской Федерации, Конституционного Суда Республики Коми, федеральных судов по вопросам защиты прав граждан при реформировании жилищной сферы, а также обобщения судебной практики по данным вопросам.

В работе использованы исследования ученых - правоведов по вопросам жилищного законодательства, материалы научно-практических конференций

по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, статьи в периодических изданиях, освещающих проблемы отрасли, а также собственный опыт автора, работающего в органах исполнительной власти Республики Коми.

Вопросы реформирования жилищных правоотношений нашли отражение в научной литературе. Например, в работах Басина Е.В., Гонгало Б.М., Кичихина А.Н., Корнеева СМ., Крашенинникова П.В., Литовкина В.Н., Мартковича И.Б., Пчелинцевой Л.М., Судугина П.И., Толстова Ю.К. и других авторов достаточно подробно представлены изменения, происшедшие в последнее время в жилищных правоотношениях: изменение отношений собственности в жилищной сфере, формирование института коммерческого найма, приватизация жилищного фонда, формирование рынка жилья. Вопросы реформирования жилищной сферы, в том числе правоотношений по поводу оказания коммунальных услуг, отношений собственности в жилищно-коммунальном хозяйстве, формирования договорных отношений в данной сфере, перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг отражены в работах Чернышова Л.Н., Страйка Р., Косарева Н.Б., Пчелинцева ОС, Ронкина Г., Городова О.А., Башмакова И.А., Пузанова А.С, Сиваева С.Б, Минц И.Г., Бычковского И.В., Минаковой А.В.,а также иных авторов. Особо хотелось бы отметить исследования Института экономики жилищно-коммунального хозяйства и Института экономики города в области нормативно-методического обеспечения реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Работы Барщевского М.Ю., Клигмана А.В., Левина A.M., Стецовского Ю.И. и некоторых других авторов посвящены проблемам организации и деятельности адвокатуры, а также вопросам защиты адвокатом прав и законных интересов граждан в гражданском или уголовном процессе.

Вопросы защиты прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищной сферы, в целом, и при проведении реформы жилищно-коммунального хозяйства, в частности, не нашли отражения в научной литературе.

Практическая значимость данной работы состоит в том, чтобы, определив субъектов жилищных правоотношений, основные категории дел и направления деятельности адвокатуры при реформировании жилищной сферы, предложить наиболее эффективные формы и способы защиты прав и

законных интересов граждан и организаций адвокатом при проведении реформы. Кроме того, в работе представлен не только анализ существующей нормативной правовой базы реформирования данной сферы, но и предложены направления, требующие дополнительной разработки и принятия нормативных правовых актов не только республиканского, но и федерального уровня.

Поскольку защита прав и законных интересов граждан и организаций, являющихся потребителями жилищно-коммунальных услуг, в процессе проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства представляется достаточно важным и актуальным направлением деятельности адвокатуры, в работе представлен обзор судебной практики по вопросам реформирования жилищных правоотношений, что поможет адвокату наиболее эффективно определить формы защиты прав и законных интересов граждан и организаций при реализации реформы.

Представленная работа может быть использована в учебном процессе при рассмотрении вопросов защиты адвокатом прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищных правоотношений.

Автором работы проведен анализ основных видов договоров, получивших развитие в процессе реформирования жилищной сферы, определены стороны договоров, их содержание, а также существенные условия договоров. Кроме того, автором предложены новые виды договоры, необходимые для реформирования жилищно-коммунального хозяйства, и совершенствования договорных отношений в данной отрасли.

Для реализации задач, поставленных в настоящей работе, использована следующая структура работы.

В    первой главе    «Правовые аспекты реформирования жилищной

сферы» обоснована необходимость проведения реформы данной сферы, представлена и проанализирована нормативная правовая база реформирования, как на федеральном уровне, так и на уровне субъекта Российской Федерации - Республики Коми. В данной главе показаны основные направления реформ ы жилищно-коммунального хозяйства и определены этапы реализации реформы.

Первые элементы реформы жилищно-коммунальной сферы появились еще в конце 80-х годов, дальнейшее развитие получили в законах, принятых в

начале 90-х годов, но окончательный вид реформа жилищно-коммунального хозяйства приобрела в Указе Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 года № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации». Указом были намечены основные направления реформы: реформирование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством, демонополизация отрасли и развитие рынка жилищно-коммунальных услуг, совершенствование договорных отношений в жилищной сфере и переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

В данной главе рассмотрено формирование нормативной правовой базы реформы жилищно-коммунального хозяйства, дан общий обзор источников жилищного законодательства, на которых базируется реформа. Определено место региональных законодательных и иных нормативных правовых актов в системе российского законодательства.в жилищной сфере. Особое внимание уделено нормативным актам, создавшим условия для реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Основными их них можно назвать Законы Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Гражданский кодекс Российской Федерации, постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 1993 г. № 595 «О государственной целевой программе «Жилище», Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» и иные нормативные правовые акты федеральных органов государственной власти.

Учитывая, что реформа предоставила субъектам Российской Федерации право осуществлять собственное правовое регулирование отношений в жилищной сфере, к правовым основам реформы в Республике Коми можно также отнести законы Республики Коми и основной из них -Жилищный кодекс Республики Коми, а также постановления Государственного Совета Республики Коми, указы Главы Республики Коми и иные нормативные правовые акты органов государственной власти Республики Коми.

Основные направления реформирования жилищной сферы затронули права и законные интересы граждан и организаций, защита которых возложена    законодательством    Российской    Федерации    на    адвокатуру.

10

Организация деятельности адвокатуры, прав и обязанности членов коллегий адвокатов определены Законом СССР «Об адвокатуре в СССР»1 и Законом РСФСР «Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР»2 и иными нормативными правовыми актами.

Во второй главе «Защита прав граждан и организаций при реформировании отношений собственности в жилищной сфере» показаны основные способы и формы защиты прав и законных интересов граждан в процессе изменения отношений собственности в жилищной сферы. Реформа жилищно-коммунального хозяйства включает в себя реформирование системы управления отраслью, в том числе создание «служб заказчика», оказание государственной поддержки формированию товариществ собственников жилья и управляющих организаций, являющихся новыми субъектами жилищных правоотношений.

Проведение жилищно-коммунальной реформы, в частности в процессе реформирования системы управления отраслью и формирования рынка жилищно-коммунальных услуг, определило появление новых категорий дел, требующих активного участия адвоката.

Ни одна реформа не может быть проведена без коренных изменений в структуре управления. Не является исключением и реформа жилищной сферы. Изменяющиеся отношения собственности в отрасли, перераспределение     функций     управления     собственностью          требуют

изменений и в сфере управления отраслью в целом. Основным направлением изменений структуры управления является передача функций управления жилищным фондом и объектами жилищно-коммунального хозяйства создаваемым «службам заказчика», организациям специально созданным для осуществления управленческих функций в жилищной сфере, формирования и размещения, как правило, на конкурсной основе муниципального заказа на жилищно-коммунальные услуги. Роль адвоката в защите прав и законных интересов граждан и организаций заключается в правильном определении круга субъектов спорных правоотношений на основании четкого определения

1 Об адвокатуре в СССР: Закон СССР, 30 ноября 1979 // Ведомости Верховного Совета СССР. - 1979.- № 49,- Ст. 846.

:  Об  утверждении  Положения  об  адвокатуре   РСФСР:   Закон   РСФСР.   20   ноября   1980  //  Ведомости Верховного Совета РСФСР. - 1980.- Л1» 48. - Ст. 1596.

11

компетенции     органов     и     организаций,     образованных     в      процессе реформирования жилищной сферы.

Немаловажное значение в формировании новой структуры управления жилищно-коммунальным хозяйством и защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг имеют созданные государственные жилищные инспекции, основной целью деятельности которых является контроль за сохранностью и использованием жилищного фонда и объектов жизнеобеспечения городов и иных населенных пунктов.

Одним из основных рычагов государственного контроля в жилищной сфере, особенно в процессе создания новых организаций различных форм собственности, оказывающих жилищно-коммунальные услуги населению и организациям, продолжает оставаться лицензирование деятельности в жилищной сфере.

Реформирование отношений собственности в жилищной сфере было проведено в несколько этапов: 1) разграничение государственной собственности на федеральную, государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность; 2) передача объектов государственной и муниципальной собственности в собственность акционерных обществ, создаваемых в процессе приватизации; 3) создание организаций различных организационно-правовых форм и форм собственности в жилищной сфере. Создание организаций различных форм собственности в жилищной сфере позволило сформировать рынок жилищно-коммунальных услуг и поставило новые задачи в области защиты прав и законных интересов как создаваемых предприятий, так и граждан -потребителей на данном рынке услуг.

Важное значение имеет деятельность адвоката в процессе формирования рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг. Ни для кого не секрет, что предприятия жилищно-коммунального хозяйства занимают монопольное положение на рынке жилищно-коммунальных услуг. Безусловно, данное положение вызвано объективными причинами и возможностями эксплуатации инженерных систем в городах и населенных пунктах. Однако, именно доминирующее положение ограниченного круга предприятий, не имеющих конкуренции, привело к кризисным явлениям в жилищной сфере.

12

Разработанная Правительством Программа демонополизации и развития рынка жилищно-коммунальных услуг основными направлениями определила: реформирование отношений собственности в жилищной сфере, главным из которых является создание товариществ собственников жилья, и совершенствование договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. На наш взгляд, точнее было бы определить формирование договорных отношений, поскольку к началу реформы данные правоотношения находились в начальной стадии. Кроме того, принятый Гражданский кодекс Российской Федерации предложил новые подходы к вопросу о правовых основах оказания отдельных жилищно-коммунальных услуг.

В третьей главе «Защита прав граждан и организаций при реформировании договорных отношений и системы финансирования в жилищной сфере» рассмотрены вопросы реформирования договорных отношений в жилищной сфере. Изменение законодательства определило новые подходы к традиционным видам договоров в данной сфере - договору найма жилого помещения или договору подряда при оказании жилищно-коммунальных услуг. В жилищной сфере появились новые виды договоров. Внедрение договорных отношений в жилищно-коммунальную сферу обеспечило и новые категории дел, рассматриваемых федеральными судами и требующих участия адвоката.

Автором показаны основные направления деятельности адвокатуры по защите прав и законных интересов граждан и организаций при становлении договорных отношений в отрасли. Реформа жилищно-коммунального хозяйства определила субъектов договорных отношений; собственник жилищного фонда и объектов жилищно-коммунального хозяйства -управляющая организация - организация, оказывающая жилищно-коммунальные услуги, или в другой системе договоров - потребитель жилищно-коммунальных услуг.

Исходя из вышеуказанной схемы договорных отношений, предполагаются следующие виды договоров в жилищно-коммунальном хозяйстве:

договоры между собственниками и управляющими организациями -договор на управление жилищным фондом и иные виды договоров;

13

договоры между собственниками (или управляющими организациями) и организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, - договор подряда;

договоры между организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, - договор субподряда;

договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений - договор найма жилого помещения;

договоры между организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, и организациями - потребителями услуг (договор купли-продажи, договор энергосбережения).

Особого внимания требует вопрос реформирования системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства. Поставленная в конце 80-х годов цель - переход на самофинансирование отрасли, не нашла должного отражения в правовой базе дореформенного периода. Новые подходы к данному вопросу представлены в программе реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

В четвертой главе «Защита прав граждан при переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг» рассмотрено одно из основных направлений реформирования системы финансирования жилищно-коммунальным хозяйством - изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг гражданами, определены основные направления защиты прав и законных интересов граждан, а также показана роль адвокатуры в защите прав и интересов граждан. На наш взгляд, данное направление деятельности адвокатуры является недостаточно изученным и используемым на практике.

В данной главе показана деятельность адвоката в реформировании системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства, особенно при переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг населением. Программой предусмотрен десятилетний период перехода на новую систему оплаты. Одновременно с повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги предусмотрены меры государственной поддержки наиболее незащищенных категорий населения в виде предоставления компенсаций (субсидий)    на    оплату    жилья    и    коммунальных    услуг.    Учитывая    все

14

возрастающую стоимость жилья и жилищно-коммунальных услуг, защита прав граждан в этом направлении представляется достаточно актуальной.

Автором определены основные категории дел, рассматриваемых судами при реформировании системы оплаты жилья и коммунальных услуг: 1) споры об установлении тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг; 2) споры об установлении мер ответственности граждан за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг; 3) споры, связанные с предоставлением компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг; 4) споры о предоставлении льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.

Для целей настоящей работы используются следующие термины:

жилищная сфера - область, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и строительной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт;

жилищно-коммунальное хозяйство - собирательная отрасль экономики, включающая комплекс отраслей и видов деятельности, по жизнеобеспечению городских и сельских поселений путем предоставления услуг, создающих удобство и комфортабельность проживания в квартире, доме, поселении;

объект жилищно-коммунального хозяйства - сооружения, инженерные коммуникации, здания и технологические звенья производственного цикла, непосредственно осуществляющие процесс предоставления жилищно-коммунальных услуг;

жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания;

жилое помещение - жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры (комната), отвечающие санитарным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан;

социальная норма площади жилья - размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг;

15

коммунальные услуги - доводимые до потребителя в жилище услуги по энергоснабжению, водоснабжению и водоотведению, газоснабжению, теплоснабжению, создающие комфортность проживания, способствующие осуществлению жизнеобеспечения и поддержания необходимого санитарного состояния городских и сельских поселений;

потребитель жилищно-коммунальных услуг - гражданин или организация, использующая или имеющая намерение воспользоваться услугами жилищно-коммунального хозяйства;

нормативы потребления коммунальных услуг - государственный минимальный социальный стандарт, характеризующий объективно необходимый минимальный объем и качество предоставляемых услуг, обеспечивающих жизнедеятельность поселения в целом, в пределах которого осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг;

компенсации (субсидии) - средства, предоставляемые государством гражданам в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, а также строительства и приобретения жилья.

16

Глава 1. Правовые аспекты реформирования жилищной сферы

1.1. Основные направления и этапы реформирования жилищных

правоотношений

Необходимость проведения реформы в жилищной сфере обусловлена изменением федеральной жилищной политики. Поскольку на протяжении нескольких десятилетий жилищный сектор находился исключительно под контролем государства, то в сфере обеспечения жильем создалась сложная ситуация, на решение которой также уйдут десятилетия. Политика замораживания тарифов на коммунальные услуги для населения на уровне 1926 года, а также систематическое недофинансирование ремонтно-эксплуатационных нужд привели к обветшанию жилищного фонда, снижению надежности инженерных систем.

Государственные дотации на содержание и ремонт жилищного фонда и минимальные размеры платы, вносимой гражданами за жилье и коммунальные услуги, вызвали потребительское отношение к бесплатному жилью, местам общего пользования в многоквартирных домах, придомовым территориям, а также к потребляемым коммунальным услугам - воде, газу, теплу.

Необходимость реформы вызвана также и тем, что доля частного жилищного фонда в Российской Федерации всегда была очень незначительной. Основная часть жилищного фонда в России находилась в государственной, а позже в общественной и муниципальной собственности. Предоставление приоритета в развитии какого-либо одного жилищного фонда, а на протяжении всей истории советского государства это был государственный жилищный фонд, автоматически приводит к недостаточному развитию других жилищных фондов и отсутствию конкуренции между ними.

Существовавшая система управления жилищно-коммунальной отраслью: централизованная система управления и двойное подчинение руководителей предприятий жилищно-коммунальной отрасли министерству и местным органам власти - перестала соответствовать действующему законодательству. Вопросы обеспечения граждан коммунальными услугами были   переданы   в   ведение   органов   местного   самоуправления   (статья   6

17

Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).1 Таким образом, появилась необходимость формирования новой структуры управления жилищно-коммунальной отраслью в рыночных условиях.

Одновременно с переходом к рыночным отношениям очень остро встал вопрос о демонополизации деятельности в сфере производства коммунальных услуг. Наличие единственной организации, оказывающей тот или иной вид коммунальных услуг, привело к отсутствию рынка данных услуг, что. соответственно, не могло не сказаться на их качестве. Одновременно с созданием рынка коммунальных услуг необходимо было создать систему контроля качества и надежности обслуживания потребителей.

Развитие рыночных отношений потребовало и изменения отношений между собственниками жилищного фонда и гражданами, занимающими жилые помещения по договору найма, между собственниками жилищного фонда и организациями, оказывающими коммунальные услуги, а также иными участниками рынка оказания услуг в жилищной сфере.

Задачи по адаптации жилищно-коммунального хозяйства к условиям рыночной экономики следует решать «комплексно, с обязательным изучением динамики перемен, происходящих в ходе реформы хозяйственного механизма и структуры управления, и с оперативной корректировкой, при необходимости, происходящих в отрасли процессов, направляя свои усилия на повышение качества и надежности жилищно-коммунального обслуживания потребителей»'1.

Перечисленные выше причины выявили  необходимость  проведения жилищно-коммунальной реформы в России.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства является сегодня одним из приоритетных направлений социальной и экономической политики государства. С позиций сегодняшнего дня процесс реформирования жилищных правоотношений в России в период с 1990 по 1997 год был достаточно динамичным как в нормотворчестве, так и в апробировании новых   механизмов   в  жилищной  сфере.   В   этот  период  были   уточнены

3 Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Федеральный закон, 28 августа 1995 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995. - № 35. - Ст.3506.

4  Чернышов Л.Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Проблемы. Перспективы. - М. - 1996.- С12.

18

основные цели преобразований в этой сфере экономики и созданы правовые основы для проведения реформы.

Основным направлением реформы жилищно-коммунального хозяйства можно назвать внедрение рыночных отношений, ставших основой экономики России, в жилищную сферу.

Применительно к экономическим отношениям понятия «рынок» и «рыночные отношения» появились относительно недавно - в конце 80-х годов. Формирование новых общественно-экономических отношений не могло не сказаться на жизни каждого члена общества и потребовало новых подходов в вопросах защиты прав граждан и их законных интересов в новых условиях.

Как и любой рынок, рынок коммунальных услуг формируется на основании спроса и предложения услуг, при этом спрос - это объем потребности в определенном виде услуг.

Для того, чтобы иметь достаточно полное представление о рынке коммунальных услуг, необходимо рассмотреть структурный состав субъектов правоотношений, складывающихся по поводу предоставления данных услуг. Одной стороной правоотношений, которая формирует на рынке спрос на коммунальные услуги и имеет неограниченный круг самостоятельных субъектов, являются граждане (население), а также предприятия, учреждения и организации, являющиеся потребителями данного вида услуг. Другой стороной правоотношений, которая непосредственно предоставляет коммунальные услуги, то есть продавцом являются предприятия жилищно-коммунальной отрасли, оказывающие услуги. Самостоятельное место в правоотношениях между продавцом и покупателем на данном рынке услуг занимают управляющие организации -«службы заказчика» или товарищества собственников жилья, а также органы управления жилищно-коммунальной отраслью всех уровней и органы местного самоуправления, как правило, их исполнительные органы -муниципалитеты.

Каждый из субъектов правоотношений по оказанию коммунальных услуг имеет свой интерес на данном рынке: потребитель желает получить необходимые для его жизнеобеспечения виды коммунальных услуг в зависимости от степени благоустройства его жилища и соответствующие его требованиям к данным услугам по структуре, качеству, режиму потребления

19

и объемам, а также по доступным для потребителя ценам. Другая сторона -предприятия, оказывающие коммунальные услуги, - продать услуги по ценам не ниже себестоимости и получить прибыль от реализации услуг.

Особое место на рынке жилищно-коммунальных услуг занимают органы местного самоуправления в лице их исполнительных органов. Являясь собственником недвижимости в жилищной сфере, органы местного самоуправления предоставляют объекты жилищно-коммунального хозяйства в пользование организациям различных форм собственности для оказания коммунальных услуг населению и осуществляют контроль за деятельностью данных организаций. Кроме того, органы местного самоуправления устанавливают цены и тарифы на коммунальные услуги, оказываемые населению организациями жилищно-коммунального хозяйства и оплачиваемые населением, а также осуществляют финансирование оказываемых услуг в части средств, которая не покрывается за счет платежей граждан.

Исходя из вышеизложенного, одним из принципов формирования рынка коммунальных услуг можно назвать - принцип равновесия экономических интересов. Другим принципом формирования рынка является «принцип взаимной ответственности сторон».5

Ответственность потребителя коммунальных услуг наступает в следующих случаях:

1) эксплуатации инженерных систем с нарушением установленных правил и причинения вреда другим пользователям услугами (например, пожар, затопление соседей и так далее);

2) несвоевременной оплаты предоставленных коммунальных услуг;

3) нарушения    правил    и    норм    проживания    в    жилищном    фонде (например, несогласованные перепланировки занимаемой квартиры).

Ответственность производителя коммунальных услуг также может наступить по различным основаниям. Во-первых, ответственность производителя услуг перед потребителем за несвоевременное и (или) некачественное предоставление услуг; во-вторых, ответственность производителя услуг за экологический вред, загрязнение окружающей среды при производстве услуг и так далее.

"" Чернышев Л.Н. Указ. соч. С. 65-75.

20

Важным принципом формирования рынка услуг является формирование рыночных цен в зависимости от соотношения спроса и предложения. Формирование цены на рынке осуществляется в зависимости от спроса и регулируется рядом факторов: стоимостью сырья и энергоресурсов, необходимых для производства услуг, увеличением или уменьшением налоговых платежей, рентабельностью и так далее.

Еще одним принципом формирования рынка коммунальных услуг можно назвать принцип конкуренции предложений, однако, данный принцип применим только к тем видам услуг, оказание которых возможно неограниченным кругом субъектов и не зависит от инженерных коммуникаций.

Особым принципом, характерным только для рынка коммунальных услуг, можно назвать принцип государственного регулирования на различных уровнях, поскольку государство регулирует цены и тарифы на оказываемые населению коммунальные услуги, осуществляя финансирование предприятий жилищно-коммунального хозяйства в части средств, не покрываемых за счет платежей граждан.

Исходя из вышеизложенного, рынок коммунальных услуг можно подразделить на две части. В одной из них формирование рыночных цен осуществляется в зависимости от спроса и предложения. Прежде всего, в сфере жилищных услуг, где производится конкурсный отбор подрядчиков, предлагающих больший объем работ при наименьшем объеме финансирования. В другой сфере, как правило, в сфере оказания непосредственно коммунальных услуг, органы государственной власти и местного самоуправления в пределах своих полномочий устанавливают тарифы для предприятий, производителей данного вида услуг и ставки оплаты коммунальных услуг потребителями. При этом органы государственной власти и органы местного самоуправления дотируют в период проведения жилищно-коммунальной реформы разницу между себестоимостью услуг и ценой их реализации за счет бюджетных средств, предполагая, что к окончанию реформы потребитель услуг будет полностью возмещать затраты организаций жилищно-коммунального хозяйства на производство услуг.

Таким образом, особой  проблемой формирования рынка жилищно-коммунальных услуг можно определить демонополизацию данного рынка.

21

Учитывая производственно-технические и технологические особенности жилищно-коммунального хозяйства, а также сложившуюся систему управления, большинство предприятий данной отрасли занимает монопольное положение на соответствующей территории и является незаменимым для нормального функционирования систем жизнеобеспечения территории (например, при оказании услуг тепло-, газо- и водоснабжения, то есть в тех случаях, когда используются инженерные коммуникации). При этом границы обслуживаемых рынков, как правило, совпадают с административными границами городов, районов и иных поселений.

Негативные последствия монопольного положения предприятий на рынке выражаются не только в возможности произвольного установления цен на оказываемые услуги, но и в снижении качества услуг, отсутствии экологической безопасности, неэффективном использовании финансовых и материальных ресурсов предприятиями. Однако основным недостатком монопольного положения предприятий на рынке является зависимость потребителя от производителя услуг, даже если потребитель недоволен стоимостью или качеством оказываемых услуг, он не всегда имеет возможности отказаться от них.

Программа демонополизации и развития конкуренции на рынке коммунальных услуг на 1998-1999 года была разработана в соответствии с концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства6 и одобрена постановлением Правительства Российской Федерации.7 Основной целью указанной программы является снижение издержек и, соответственно, тарифов на коммунальные услуги, которое можно достичь путем создания условий для формирования конкурентной среды и осуществления антимонопольного регулирования в жилищной сфере.

Основными направлениями процесса демонополизации жилищно-коммунальной отрасли можно определить:

1) реформирование органов управления жилищно-коммунальным хозяйством;

6 О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента Российской Федерации, 28 апреля 1997 // Собрание законодательства Российской Федерации.-1997- № 18,- Ст.2131. О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999   годы:   постановление   Правительства   Российской   Федерации.      20   декабря   1997   //   Собрание законодательства Российской Федерации.-1998. - N« 1. - Ст. 128

22

2)    реформирование   отношений   собственности   в   жилищной   сфере путем   принятия   мер   по   созданию   множества  субъектов   хозяйствования различных форм собственности;

3)  переход     к    договорным     отношениям     между     заказчиком     и поставщиком коммунальных услуг.

Определив основные направления и принципы реформирования жилищно-коммунальной отрасли необходимо рассмотреть этапы реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Отдельные черты будущей реформы жилищной сферы содержались в нормативных правовых актах СССР и РСФСР конца 80-х годов. Выход в апреле 1987 года постановления ЦК КПСС и Совета Министров СССР8 и принятие в его развитие постановления Совета Министров РСФСР.9 Указанные постановления определили концептуальные основы реформирования жилищно-коммунального хозяйства на пути к рыночной экономике, которые позже нашли свое отражение в реформе жилищно-коммунального хозяйства.

Постановлением Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 года № 140010 был сделан первый шаг по основному пути реформ в жилищной сфере - передаче жилья из государственной и общественной собственности в собственность граждан. Через полгода совместным постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 года № 134 было утверждено Положение о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт11. Данные постановления были одними из первых и во многом носили половинчатый характер:     предоставив     гражданам     право     приобретения     в     личную

s О мерах по дальнейшем} совершенствованию работы жилищно-коммунального хозяйства в стране: Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР, 8 апреля 1987 // Постановления Совета Министров СССР. - Апрель. - 1987.

9  О переходе жилищно-коммунального хозяйства  на хозрасчет и самофинансирование:  Постановления Совета Министров РСФСР, 29 июня 1989 // Постановления Совета Министров РСФСР. - Июнь.- 1989 .

10  О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах    государственного и общественного жилищного фонда: Постановление Совета Министров СССР,   2   декабря 1988 // Постановления Совета Министров СССР. - Декабрь. - 1988.

!' Об утверждении Положения о продаже фажданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт: Постановления Совета Министров РСФСР и ВЦСПС. 21 апреля 1989// Постановления Совета Министров РСФСР.- Апрель- 1989.

23

собственность квартир в домах государственного или общественного жилищного фонда, государство ограничило граждан в количестве приобретаемого жилья, установив, что «при продаже гражданам квартир в личную собственность следует исходить из того, что одна семья имеет право занимать только одну квартиру или индивидуальный дом».

Особое место в реформировании жилищной сферы занимает Закон РСФСР «О собственности в РСФСР»12 (утратил силу с выходом Федерального закона от 30 ноября 1994 г. №. 52-ФЗь). Данным Законом были закреплены положения вышеназванных постановлений Правительства СССР и Российской Федерации о праве граждан иметь в собственности жилые помещения, а также иные объекты недвижимости (дачу, гараж, иные помещения и строения). Статьей 13 указанного Закона РСФСР было установлено, что гражданин вправе распоряжаться имеющимся у него на праве собственности имуществом по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Но, несмотря на предоставленные гражданам возможности в приобретении жилья в домах государственного и общественного жилищных фондов, а также права распоряжаться имуществом, не ограничивая его количество и стоимость, жилье не стало объектом рыночных отношений.

Принятие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»14 положило начало формированию полноценного рынка жилья в России. В данном Законе впервые законодательно были определены основные направления изменения отношений собственности в жилищной сфере путем бесплатной передачи жилых помещений из государственного и муниципального жилищных фондов в собственность граждан, намечены пути и методы проведения жилищно-коммунальной реформы в новых социально-экономических условиях, в частности, основы демонополизации отрасли.

12  О собственности в РСФСР: Закон РСФСР, 24 декабря 1990 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1990. - № 30. - Ст.4!6,

13  О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Федеральный закон, 21 октября 1994 // Собрание -законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст.ЗЗО2.

1J О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РСФСР. 4 июля 1991 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации - 1991. - Л1> 28- Ст.959.

24

С принятием закона о приватизации жилищного фонда жилье начали передавать гражданам бесплатно (однако, надо отметить, что не сразу, первые полгода после вступления в силу закона жилье продавалось гражданам по остаточной стоимости). После внесения изменений в Закон РСФСРЬ понятие «приватизация» стало означать бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Вместе с тем, Закон РСФСР не решил вопрос о введении в экономический оборот жилья. Данная проблема была решена в 1992 году с принятием Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».

Фактически первым этапом реформирования жилищной сферы можно назвать принятие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»16 в 1992 году. Указанный закон определил основные цели федеральной жилищной политики:

•обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;

•осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального, частного жилищных фондов, создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);

•развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере;

•развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

Особое значение в реформировании жилищных отношений имеет часть 3 статьи 6 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», установившая, что «частная собственность на недвижимость   или  ее  часть  в  жилищной  сфере  не  ограничивается     по

" О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»: Закон Российской Федерации. 23 декабря 1992 // Ведомости Советов народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993. - Ns 2. - Ст.67.

}6 Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации. 24 декабря 1992 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. -1993. - № 3. - Ст.99.

25

количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации», а также статья 19 указанного закона, определившая основания приобретения жилья в собственность. Данные положения позволили ввести жилье в экономический оборот, что, безусловно, способствовало установлению рыночных отношений в жилищной сфере и явилось вторым основным шагом на пути реформирования жилищных правоотношений.

Важным этапом реформирования жилищной сферы явилось принятие Конституции Российской Федерации в 1993 году1'. Статья 40 Конституции закрепила право на жилище: «1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. 2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. 3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.».

Конституция определила основные конституционные принципы права на жилище. В статье 40 Конституции закреплены принципы социальной справедливости и недопустимости произвольного лишения жилища. Статьи 25 и 56 Конституции содержат принцип неприкосновенности жилища, статья 35 - принцип неприкосновенности частной собственности, в том числе и недвижимости. Важное значение для реализации права на жилище имеет и принцип свободы выбора места жительства, закрепленный в статье 27 Конституции Российской Федерации. Основные положения Конституции; регулирующие жилищные правоотношения, положены в основу реформирования жилищных правоотношений в России.

Наиболее конкретный вид основные направления реформирования жилищных правоотношений получили в Государственной целевой программе «Жилище»   , утвержденной в 1993 году постановлением Совета

1   Конституция Российской Федерации, 12 декабря 1993 // Российская газета. - 1993. - № 237.

О Государственной целевой программе «Жилище»: постановление Правительства Российской Федерации,

18 июня 1993 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. -    1993.- № 28.-

Ст.2593.

26

Министров - Правительства Российской Федерации. Основные направления реформы были сформулированы по следующим аспектам.

1.    Правовой   аспект   жилищной   реформы   -   принципиально   новый поворотный этап в законодательном регулировании жилищных отношений в Российской Федерации: гражданам гарантируется государственная помощь в реализации    права    на   жилище.    Малоимущим    и    иным    социально    не защищенным гражданам жилье будет предоставлено по договору найма в пределах социальной нормы. Остальные граждане вправе рассчитывать на государственные    кредиты,    субсидии    и    иные    формы    государственной поддержки в решении жилищной проблемы.

2.       Социальный      аспект      жилищной      реформы      -      оказание дифференцированной и адресной государственной поддержки гражданам в решении     жилищной     проблемы:     государственная      поддержка     будет оказываться   семьям   с   наименьшими   доходами.   Средства   на   оказание государственной    поддержки    будут    предоставляться    не    строительным организациям  или  организациям,  оказывающим  коммунальные  услуги,  а непосредственно нуждающимся семьям.

3.   Финансово-экономический аспект жилищной реформы - снижение уровня    инфляции    в    стране    и    оказание    государственной    поддержки жилищному   строительству:   направление   бюджетных   средств   различных уровней на финансирование строительства жилья для отдельных категорий граждан.   Для  финансирования  жилищного  строительства  предполагается использовать внебюджетные источники, для чего предложено образовать в субъектах Российской Федерации фонды развития жилищного строительства.

4.  Архитектурно-технический и градостроительный аспекты - система мер по переводу строительной отрасли на использование более дешевых строительных   материалов,    а   также   на   малоэтажное   строительство    с приусадебными участками и, соответственно, переход от централизованного тепло- и энергоснабжения к автономным источникам.

5.   Организационный  аспект -  реорганизация  системы     управления жилищной сферой:  переход от жесткого государственного управления на рыночную систему, то есть отказ от государственной монополии в жилищной сфере.

Трехлетний период подтвердил эффективность основных направлений жилищной политики, позволил полностью или частично решить вопросы,

27

поставленные в программе «Жилище». Вместе с тем, имелись и недостатки в реализации Государственной целевой программы «Жилище»: снижение инвестиционной деятельности, в отдельных регионах наблюдался спад ввода жилья, не снизилась острота жилищной проблемы, выявилась насущная необходимость повышения социальной направленности жилищной реформы и разработки дополнительных мер государственной поддержки отдельных социапьных групп населения.

Указанные недостатки были учтены при разработке в 1996 году Основных направлений нового этапа реализации Государственной целевой программы «Жилище», одобренных Указом Президента Российской Федерации59.

Основной целью нового этапа в реализации программы «Жилище» определено дальнейшее развитие долгосрочной государственной жилищной политики по проведению жилищной реформы и повышению ее социальной направленности.

В качестве механизма осуществления нового этапа в реализации программы «Жилище» предусмотрено внесение дополнений и изменений в отдельные ее положения для решения следующих основных задач: усиление социальной защиты малоимущих групп населения при переводе жилищной сферы в безубыточный режим функционирования, в первую очередь, в части оплаты жилья и коммунальных услуг в домах всех форм собственности; распространение эффективных систем целевой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан при строительстве и приобретении жилья; развитие частной собственности на жилые помещения, здания в целом и иную недвижимость в жилищной сфере.

Государственная целевая программа «Жилище» и ее новые направления вошли составной частью в Программу социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 годов, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1997 года № 222.20 Целью жилищной политики в 1996-2000 годах определено обеспечение доступности улучшения жилищных условий для   малоимущих

19 О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»: Указ Президента Российской Федерации. 29 марта 1996 // Жилищное законодательство России -М- 1996. - С. 369.

О программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996-2000 годы: постановление Правительства Российской Федерации, 22 февраля 1997 // Собрание законодательства Российской Федерации -  1997. - № 10.- Ст.1173.

28

граждан, военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и членов их семей. В программе определены направления, по которым будет развиваться реформа в ближайшие годы.

В начале 1997 года Президентом Российской Федерации была одобрена реформа жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации21. Основными направлениями реформы можно определить:

•демонополизацию и развитие конкурентной среды в жилищно-коммунальном хозяйстве, в том числе:

^совершенствование системы управления жилищно-коммунальным хозяйством;

2)обеспечение государственного регулирования и контроля;

3Стимулирование создания товариществ собственников жилья;

•  реформирование системы финансирования жилищно-коммунального хозяйства;

•   переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг;

•   обеспечение социальной  защиты  населения в период проведения реформы.

Этапы реализации Концепции.

На первом этапе (1997-1998 годы) была разработана нормативно-правовая база и кредитно-финансовые механизмы реализации Концепции, завершено создание «служб заказчика», начат переход на договорные отношения в сфере предоставления коммунальных услуг, введены дифференцированные ставки оплаты жилья и коммунальных услуг, начата демонополизация жилищной сферы.

На втором этапе (1999-2000 годы) планируется полный переход на конкурсное привлечение подрядных организаций, перевод жилищно-коммунального хозяйства на работу в режиме безубыточного функционирования, введение обязательного страхования жилья, разработка механизмов привлечения инвестиций в жилищную сферу.

Третий этап (2001-2003 годы), завершающий, должен создать условия для полного перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Однако, в июне 1999 года был принят Федеральный закон «О внесении  изменений  и дополнений  в Закон Российской Федерации  «Об

:! О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента Российской Федерации. 28 апреля 1997 //Собрание законодательства Российской Федерации. -1997.-№ 1S.-Ct.2131.

29

основах федеральной жилищной политики», которым сроки перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг были продлены до 2008 года22, что предполагает продление сроков реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации.

Таким образом, основной идеей концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства на первом этапе являлся переход отрасли на самофинансирование. На втором этапе - дальнейшее развитие отрасли в целом и ее отдельных элементов за счет полной оплаты потребителями стоимости производимых коммунальных услуг, создание конкурентной среды в сфере организации коммунального обслуживания населения с целью снижения стоимости и повышения качества оказываемых населению услуг за счет перехода на договорные отношения между субъектами жилищных правоотношений.

1.2. Правовые основы реформирования жилищной сферы

Сформированная в первой половине 90-х годов законодательная, правовая и нормативно-методическая база определила основные направления реформирования жилищной сферы на основе взвешенного перехода на рыночные принципы хозяйствования, усиления мер социальной поддержки низко доходных категорий граждан при гарантированном обеспечении стандартов качества проживания.

Реализация на местах новой государственной жилищной политики, закрепленной более чем в 70 законах и иных нормативных правовых актах, позволила решить ряд застарелых проблем отрасли.

Реформирование любой отрасли экономики или социальной сферы общества невозможно без закрепления основных положений реформы в нормативных правовых актах соответствующего уровня: федерального, если реформы затрагивают всю Российскую Федерацию или отдельные ее регионы, республиканского, краевого, областного уровня, если реформы касаются отдельного субъекта Российской Федерации, местного уровня, если

:: О внесении изменений и дополнении в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики: Федеральный закон, 17 июня 1999 // Собрание законодательства Российской Федерации.-1999.- № 7. -Ст. 3042.

30

предполагается реформирование каких-либо правоотношений на территории отдельного муниципального образования.

Статьей 71 Конституции Российской Федерации установлены исключительные полномочия Российской Федерации по регулированию перечисленных в ней общественных отношений. К предметам ведения Российской Федерации отнесены конституционное право, федеративное устройство, защита прав и свобод граждан, установление системы федеральных органов власти, а также гражданское, гражданско-процессуальное законодательство и иные вопросы. По предметам ведения Российской Федерации принимаются федеральные конституционные и федеральные законы, которые имеют прямое действие на всей территории Российской Федерации (часть 1 статьи 76 Конституции Российской Федерации).

В статье 72 Конституции Российской Федерации определены предметы совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов: обеспечение соответствия конституций (уставов), законов и иных нормативных правовых актов субъектов Конституции Российской Федерации и федеральным законам, защита прав национальных меньшинств, а также административное, административно-процессуальное, трудовое, семейное, жилищное, земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды, иные вопросы.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации (часть 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации). При этом частью 5 указанной статьи Конституции Российской Федерации установлено, что законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам.

Говоря об уровне нормативного правового акта, необходимого для осуществления реформ на территории субъекта Российской Федерации, нельзя обойти вниманием вопрос разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами по вопросам совместного ведения. Например, при рассмотрении правовых основ реформирования жилищной сферы на примере Республики Коми проблема «совместного ведения» встает одной из основных и наиболее острых.

Федеральное законодательство не всегда идет «в ногу со временем» и зачастую отстает в регулировании постоянно меняющихся общественных отношений, становясь тормозом их позитивного развития. Именно поэтому субъекты Российской Федерации, учитывая местные особенности и традиции, вынуждены осуществлять собственное правовое регулирование по вопросам совместного ведения, которое носит опережающий характер. При отсутствии федерального закона, регулирующего отдельные вопросы, отнесенные к предметам совместного ведения, субъекты Российской Федерации издают собственные законы, которые после принятия федератьного закона приводятся в соответствие с ним. Несмотря на существующие постановления Конституционного Суда Российской Федерации,2" предусматривающие возможность собственного правового регулирования субъектов Российской Федерации по вопросам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов при отсутствии федерального закона, в настоящее время отсутствует единая точка зрения по данному вопросу.

Изучение проблемы «совместного ведения» может быть предметом изучения отдельной работы. Применительно к данной работе этот вопрос вызывает интерес, поскольку согласно подпункту «о» статьи 71 Конституции России гражданское законодательство отнесено к исключительному ведению Российской Федерации, а в соответствии с подпунктом «к» статьи 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство отнесено в совместному ведению России и ее субъектов. Учитывая, что жилищные правоотношения регулируются нормами как гражданского, так и жилищного законодательства, вопрос правового регулирования в жилищной сфере при осуществлении жилищно-коммунальной реформы в отдельном субъекте Российской Федерации вызывает определенные сложности, особенно в части возможности собственного правового регулирования субъектов России при отсутствии федерального закона.

Определенные сложности в применении жилищного законодательства вызывает вопрос о правовой силе того или иного нормативного правового

Например: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 04.04.96 г. № 9-П по делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области. Ставропольского края. Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, пребывающих на постоянное жительство в названные регионы // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 16. - Ст. 1909.

32

акта, регулирующего жилищные правоотношения. «На федеральном уровне жилищное законодательство в настоящее время представляет собой достаточно большое количество законов и других нормативных правовых актов, принятых в разное время и на разном уровне».24

Правовой основой всего законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция Российской Федерации, которая обладает высшей юридической силой и имеет прямое действие на всей территории Российской Федерации. Конституция Российской Федерации установила конституционные принципы реализации права на жилище и направления развития жилищной реформы в России.

Следующим по юридической силе нормативным правовым актом, регулирующим жилищные правоотношения, в том числе и вопросы, связанные с реформированием жилищно-коммунального хозяйства, является Гражданский кодекс Российской Федерации (части 1 и 2), который содержит наиболее важные нормы, связанные с реализацией права на жилище. Главой 18 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации регулируются отношения собственности в жилищной сфере, а главой 35 части второй - отношения по найму жилых помещений. Кроме того, Гражданский кодекс Российской Федерации содержит нормы, определяющие основные положения заключения и исполнения договоров. Например, основные положения договора поставки, в том числе и поставки для государственных и муниципальных нужд, подряда, энергоснабжения. Кроме того, кодекс содержит нормы, обеспечивающие реализацию права собственности и иные положения, имеющие значение для реализации конституционного права на жилище.

Нормативные правовые акты, регулировавшие указанные выше правоотношения до принятия Гражданского кодекса Российской Федерации, действуют в части, ему не противоречащей.

К федеральным законам, составляющим правовую основу реформирования жилищной сферы, в первую очередь, можно отнести Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»25, с    последующими   дополнениями    и    изменениями,    который    определил

:4 Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.- 1996.- С. 13.

:5Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации, 24 декабря 1992 // Ведомости

Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993.- jVs 3,- Ст.99.

33

основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях. Данный закон установил общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере. Законом установлены новые принципы оплаты жилья и коммунальных услуг, определены меры государственной поддержки граждан в новых экономических условиях.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый в 1983 году, является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные правоотношения. Однако в настоящее время многие нормы данного кодекса в значительной мере устарели и применяются только в части, не противоречащей Конституции Российской Федерации и Гражданскому кодексу Российской Федерации, Закону Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и иным федеральным законам, принятым позднее.

Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, на основе которых был принят Жилищный кодекс РСФСР, в настоящее время действуют только в незначительной части, касающейся общих положений и жилищных правоотношений, складывающихся в семейных детских домах (статья 21(1), части 3 и 5 статьи 37).

Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»27, принятый 4 июля 1991 года, с последующими дополнениями и изменениями, установил основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определил правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье. Указанным законом были созданы условия для перехода жилища как объекта государственной или муниципальной собственности в частную собственность граждан, создав тем самым условия для развития рынка недвижимости в России и формирования новых договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик: Закон СССР, 24 июня 1981 // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР- 1990.- № 23- Ст.422. : О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РСФСР. 4 июля 1991 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации.-1991.- № 28.- Ст.959.

34

Жилищные нормы содержатся и в иных законодательных актах Российской Федерации, но вышеперечисленные законы имеют наиболее важное значение для правового регулирования жилищных отношений.

Правовое регулирование жилищных правоотношений на федеральном уровне осуществляется не только федеральными законами, но и указами Президента Российской Федерации. Указы Президента Российской Федерации оперативно регулируют правоотношения в жилищной сфере, что позволяет корректировать проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства в России.

Другим федеральным источником жилищного законодательства можно назвать постановления Правительства Российской Федерации, которые принимаются во исполнение федеральных законов и указов Президента Российской Федерации, Например, во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 28 октября 1994 года № 202728 было принято постановление Правительства Российской Федерации от 7 марта 1995 года № 235.29 Указанное постановление определило порядок передачи объектов жилищно-коммунапьного хозяйства в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

При рассмотрении вопроса о реформировании жилищных правоотношений, в том числе по поводу оказания коммунальных услуг, в России важное место среди источников жилищного законодательства занимают постановление Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20 июня 1993 года № 595 «О государственной целевой программе «Жилище»,'0 Указ Президента Российской Федерации от 29 марта 1996 года № 431 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»31, постановления Правительства Российской Федерации   об   утверждении   различных   подпрограмм      Государственной

:s О полномочиях Правительства Российской Федерации по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность: Указ Президента Российской Федерации, 28 октября 1994 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994,-№27,- Ст.2858.

:9О передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность: постановление Правительства Российской Федерации. 7 марта 1995 // Собрание законодательства Российской Федерации.-1995. - № 11,- Ст.995.

30 О государственной целевой программе «Жилище»: постановление Правительства Российской Федерации, 20 июня 1993 //Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993 - 23.

31  О новом этапе Государственной целевой программы «Жилище»: Указ Президента Российской Федерации, 29 марта 1996//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996-№ 14.

35

целевой программы «Жилище». Вышеперечисленными нормативными правовыми актами были концептуально определены направления, формы и методы реализации жилищно-коммунальной реформы в России. При этом надо отметить, что принятые акты неоднократно корректировались в ходе проведения реформы с учетом реальной социально-экономической ситуации в стране.

К источникам жилищного права федерального уровня можно отнести и нормативные правовые акты федеральных министерств и ведомств, регулирующие жилищные правоотношения. Как правило, данные нормативные правовые акты принимаются в виде постановлений или приказов соответствующих министерств или министров, которыми утверждаются инструкции, примерные или типовые положения и так далее. Например, постановление Министерства труда Российской Федерации от 28 января 1994 года № 11 «Об утверждении методики исчисления среднего совокупного дохода семьи»"", которое применяется при исчислении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, предоставляемых гражданам. Или, например, приказ Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 14 июля 1997 г. № 17-45 «Об утверждении рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья»,33 определивший основные направления учета и контроля за использованием финансовых средств в создаваемых товариществах собственников жилья.

Учитывая, что жилищное законодательство отнесено Конституцией Российской Федерации к предметам совместного ведения, «правомерно отнесение нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации к источникам жилищного законодательства».34

На уровне субъектов Российской Федерации источники жилищного законодательства также подразделяются по юридической силе и органам, принявшим или издавшим их. Рассмотрим данный вопрос на примере Республики Коми.

з: Об утверждении методики исчисления среднего совокупного дохода семьи: постановление Минтруда Российской Федерации, 28 января 1994 // Бюллетень Минтруда Российской Федерации. -№ 3.- 1994. 33 Об утверждении рекомендации по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья:   Приказ  Госстроя  Российской Федерации,   14  июля   1997  //  Реформа  жилищно-коммунального хозяйства России. - М- 1997. - С.82.

м   Седугин   ПИ.   Жилищное   право.   -   VI.-   1997-   С.35.;   Крашенинников  П.В.   Российское   жилищное законодательство. -М- 1996-С. 15.

36

Законодательным       органом       Республики       Коми       является Государственный Совет Республики, который в соответствии со статьей 73 Конституции Республики  Коми  принимает законы  Республики Коми  и иные   нормативные   правовые  акты   (постановления   Государственного Совета).      Основным      законодательным      актом      Республики      Коми, регулирующим жилищные правоотношения в республике, является принятый Государственным   Советом   Республики   Коми   в   1997   году     Жилищный кодекс   Республики   Коми.13   Данный   кодекс   является   законодательным нормативным      правовым      актом      субъекта      Российской      Федерации, систематизировавшим нормы жилищного законодательства, содержащиеся в различных законодательных актах Российской Федерации и нормативных правовых актах Республики Коми. В Республике Коми еще в 1994 году был принят Закон Республики Коми «Об административной ответственности граждан,  юридических лиц,  а также должностных лиц предприятий, учреждений, организаций за нарушение Правил застройки и содержания городов  и других  поселений,   нормативно-технических требований  по использованию,    сохранности    и   эксплуатации    жилищного    фонда»6. Указанным Законом были урегулированы вопросы содержания населенных пунктов  и  установлена  административная  ответственность  за  нарушение Правил   содержания   городов   и   других   поселений   Республики   Коми, утвержденных приказом министра архитектуры, строительства, энергетики и коммунального хозяйства Республики Коми от 22 марта 1995 года № 33-ОД37.

Исполнительную власть в республике в соответствии со статьей 80 Конституции Республики Коми38 возглавляет Глава Республики Коми. Он издает указы, которые носят нормативный характер, и распоряжения -исполнительно-распорядительного характера. Указы Главы Республики Коми

"" Жилищный кодекс Республики Коми: Закон Республики Коми, 28 мая 1997 // Ведомости нормативных

актов органов государственной власти Республики Коми. - 1998.- .N» 1.- Ст.777.

зь   Об   административной   ответственности   граждан,   юридических   лиц,   а   также   должностных   лиц

предприятий, учреждений, организаций за нарушения правил застройки и содержания городов и других

поселений, нормативно-технических требований по использованию сохранности и эксплуатации жилищного

фонда, 22 декабря 1994 // Ведомости нормативных актов органов государственной власти Респлблики Коми.

- 1995.-№ ll.-Cr.337.

3 Об   утверждении   Правил   содержания   городов   и   других   поселений   Республики   Коми:   Приказ

Минархстройэнерго   Республики   Коми,   22   марта    1995   //   Ведомости   нормативных   актов   органов

государственной власти Респлблики Коми. - 1995.- № 11.- Ст.ЗДб.

^Конституция Республики Коми. 17 февраля 1994 // Ведомости Верховного Совета Республики Коми. -

1994.-№2.-Ст.21.

37

принимаются в соответствии с действующим федеральным законодательством, законами Республики Коми и регулируют жилищные правоотношения с учетом местных условий и традиций. Указы Главы Республики Коми были приняты по основным вопросам, позволяющим реализовать право граждан на жилище на территории Республики Коми и регулирующим проведение реформы жилищно-коммунального хозяйства в Республике Коми.

Источником жилищного законодательства уровня субъекта Российской Федерации являются также и приказы министров Республики Коми. Например, приказом министра архитектуры, строительства, энергетики и комму нального хозяйства Республики Коми был утвержден ряд нормативных правовых актов по вопросам реализации реформы жилищно-коммунштьного хозяйства в республике, среди которых Положение о порядке наложения штрафов за нарушение правил содержания городов и других поселений.19

Особое место в правоприменительной практике жилищного законодательства уровня субъекта Российской Федерации занимают Постановления Конституционного Суда Республики Коми по вопросам соответствия законов и нормативных правовых актов Главы Республики Коми Конституции Республики Коми. Например, постановление Конституционного Суда Республики Коми по делу о проверке конституционности правоприменительной практики пункта 1 Методики исчисления среднего совокупного дохода семьи, утвержденной Указом Главы Республики Коми от 21 октября 1996 года № 277 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг в Республике Коми»40.

Третью группу источников жилищного законодательства, на наш взгляд, составляют нормативные правовые акты органов местного самоуправления. Сегодня в муниципальной собственности находится значительная часть жилищного фонда, объекты жилищно-коммунального хозяйства и иные объекты, необходимые для устойчивого функционирования

39 Об утверждении положения о порядке наложения штрафов за нарушение Правил содержания городов и других поселений: Приказ Минархсгройэнерго Республики Коми, 22 марта 1995 // Ведомости нормативных актов органов государственной власти Республики Коми. - 1995- № 11- Ст.347.

10Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг в Республике Коми: Указ Главы Республики Коми. 21 октября 1996 // Ведомости нормативных актов органов исполнительной власти Республики Коми. - 1997.- № 2.- Ст.6Д7.

38

жилищно-коммунального     хозяйства     на     территории     муниципального образования и обеспечения права граждан на жилище.

Как уже указывалось выше, к вопросам местного значения отнесены вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью и, соответственно, полномочия по осуществлению права владения, пользования и распоряжения муниципальным жилищным фондом и иными объектами муниципальной собственности. Органы местного самоуправления принимают постановления по вопросам своей компетенции, и одним из таких направлений является создание условий для осуществления права на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации).

В Республике Коми образовано 21 муниципальное образование в границах городов и районов республиканского значения с подчиненными территориями. Соответственно, органы местного самоуправления каждого муниципального образования вправе принимать нормативные правовые акты по созданию дополнительных условий для реализации права граждан на жилище на территории муниципального образования, а также успешного проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, при рассмотрении правовых аспектов реформирования жилищной сферы необходимо отметить следующее.

Во-первых, необходимость реформирования жилищной сферы в Российской Федерации была определена всем ходом развития экономики и социальной сферы страны, начавшимися социально-экономическими реформами.

Во-вторых, уже в конце 80-х годов перед жилищно-коммунальным хозяйством была поставлена задача - переход на самофинансирование и безубыточный режим функционирования. Данная идея была положена в основу концепции реформирования отрасли и развита в нормативных правовых актах, положенных в основу реформирования отрасли. В начале 90-х годов реформирование затронуло уже не только жилищно-коммунальное хозяйство, но и всю жилищную сферу. Жилье было введено в экономический оборот, что способствовало развитию рыночных отношений в данной сфере. К середине 90-х годов была в основном сформирована правовая база для реформирования жилищных правоотношений.

В-третьих, реформирование жилищных отношений в России проходило   в тесной связи   с другими отраслями экономики и социальной

39

сферы, что не могло не оказать влияния на реформируемые отношений. Не может быть успешной реформа отдельной отрасли при наличии кризисных явлений в других отраслях, например, в финансово-экономической области. Естественно, что в ходе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства необходима была корректировка ее основных направлений с учетом реального социально-экономического положения в стране.

В-четвертых, государство определило основные направления реформирования жилищной сферы, в том числе по поводу оказания коммунальных     услуг,         путем     изменения     системы     управления     и

финансирования жилищно-коммунальной отрасли, ее демонополизации.

Детальное изучение правовых аспектов формирования и реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства необходимо для более полного и всестороннего определения методов, форм и способов защиты прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищной сферы. Уже сегодня в практике работы адвокатов появилось достаточно большое направление деятельности, связанное с проблемами реформирования жилищной сферы. Вопросы приватизации жилых помещений, совершения гражданско-правовых сделок с жильем, наследования являются традиционными. Однако уже сегодня появляются новые проблемы, связанные с оплатой жилья и коммунальных услуг (учитывая их постоянный рост в ходе реформы), предоставлением субсидий на их оплату, созданием товариществ собственников жилья и членством в них, формированием рынка коммунальных услуг и защитой прав потребителей на данном рынке, а также иные вопросы. Качественная защита прав и законных интересов граждан при реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства возможна только при всестороннем и глубоком изучении правоотношений, происходящих в процессе реформирования жилищной сферы.

40

Глава 2. Защита прав граждан и организаций при реформировании отношений собственности в жилищной сфере

2.1. Защита прав граждан и организаций при реформировании системы управления жилищно-коммунальным хозяйством

Новые направления реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, создание правовых основ реформирования жилищных правоотношений обусловили появление новых субъектов жилищных правоотношений и новых категорий дел, требующих участия адвоката в защите прав и законных интересов граждан.

Основным направлением социатьно-экономических реформ, проводимых в России, можно определить расширение круга собственников и изменение соотношения собственности во всех сферах деятельности. Если в дореформенный период основным видом собственности являлась государственная собственность, а общественная, кооперативная и личная собственность занимали лишь небольшое место в соотношении к государственной, то с началом реформ был сформирован новый слой собственников - частных собственников.

Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» определил следующие формы собственности; частная, государственная, муниципальная и собственность общественных объединений (организаций). Указанным Законом РСФСР было провозглашено равенство всех видов собственности и недопустимость каких-либо «ограничений или преимуществ в осуществлении права собственности в зависимости от нахождения имущества в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений» (статья 2)41.

Реформирование отношений собственности явилось сложным и болезненным процессом, изменившим коренные устои социалистической экономики и всего общества в целом. В планово-распорядительную экономику начали вторгаться качественно новые отношения, построенные на принципах рыночной экономики.  Ускорился  процесс  образования новых

41 О собственности в РСФСР: Закон РСФСР. 24 декабря 1990 // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.-  1990.- N» 30,- Ст.416.

 41

организационно-правовых форм предприятий и организаций, таких как полное товарищество, товарищество на вере, общество с ограниченной ответственностью, общество с дополнительной ответственностью, открытые и закрытые акционерные общества, государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также различные организационно-правовые формы некоммерческих организаций. Акционирование действующих предприятий, создание организаций новых организационно-правовых форм потребовали активизации не только правовой просветительской работы, но и защиты прав граждан при реформировании отношений собственности с тем, чтобы защитить как трудовые коллективы в целом, так и их отдельных работников.

Реформирование отношений собственности в жилищной сфере в соответствии с концепцией жилищно-коммунальной реформы, утвержденной Президентом Российской Федерации, проходило по следующим основным направлениям:

1) реформирование системы управления отраслью;

2) демонополизация жилищно-коммунального хозяйства;

3)    приватизация    объектов    жилищно-коммунального   хозяйства   и жилищного фонда.

Рассмотрим основные категории судебных дел, возникающих при защите прав и законных интересов граждан при реформировании системы управления жилищно-коммунальной отраслью.

Одним из обязательных условий в работе адвоката при защите прав граждан является определение субъектов правоотношения, то есть тех лиц, действиями которых были нарушены права или законные интересы граждан.

В практике работы одной из наиболее часто встречающихся категорий судебных дел при реформировании жилищных правоотношений можно назвать споры о компетенции того или иного органа государственной власти или органа местного самоуправления при регулировании правоотношений в жилищной сфере. Для того, чтобы определить орган государственной власти или орган местного самоуправления, государственную или муниципальную организацию, нарушивший своими действиями или бездействием права и законные интересы граждан или организаций, необходимо точно представлять компетенцию каждого органа. При этом нельзя не отметить, что споры возникают не только при нарушении

42

прав граждан или организаций, но и между органами государственной власти, органами местного самоуправления по вопросам предоставленной им компетенции.

Адвокату при защите прав граждан или организаций необходимо иметь ввиду, что в соответствии со статьей 125 Конституции Российской Федерации споры о компетенции между федеральными органами государственной власти, между федеральными органами и органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также между высшими органами власти субъектов России рассматривает Конституционный Суд Российской Федерации.

В субъектах Российской Федерации образованы конституционные или уставные суды, которые также рассматривают споры о компетенции между органами власти субъекта Российской Федерации и (или) органа*\ш местного самоуправления.

В феврале 1999 года в Уставный Суд Свердловской области обратилась общественная организация предпринимателей малого бизнеса «ASAT» с запросом о признании не соответствуюгцнм Уставу Свердловского области постановления Правительства Свердловской области от 28.02.97 г. № 170-п «О тарифах на электрическую и тепловую энергии, вырабатываемые АО «Свердловэнерго». По мнению заявителя, утвержденные пунктом 1 данного постановления средние коэффициенты изменения тарифов на электрическую и тепловую энергии, дифференцированные    по   группам    потребителей,    в    зависимости    от    формы

собственности,    установлены    с    нарушением    принципов    ценообразования    и__с

превышением компетенции областных органов исполнительной власти.

Согласно пункту 3.2 статьи 4 Областного закона «Об Уставном Суде Свердловской области» Уставный Суд рассматривает дела о соответствии Уставу-области нормативных правовых актов правительства Свердловской области. Учитывая, что пункт 1 постановления Правительства Свердловской области от 28.02.97 г. М 170-п имеет нормативный характер, рассмотрение дела о его соответствии Уставу Свердловской области подведомственно Уставному Суду.

В период подготовки дела к слушанию постановлением Правительства Свердловской области от 01.04.99 г. ЛЬ 407-пп оспариваемое постановление Правительства было признано утратившим силу с 01.04.99 года. В связи с этим дело было прекращено.4i

Как видно  из  приведенного  примера,  при защите  прав  граждан  и организаций, нарушенных решениями органов государственной власти или

Вестник Уставного Суда Свердловской области - 1999.- . 111-114.

43

органов местного самоуправления, необходимо выяснить вопрос о компетенции органа, принявшего указанное решение. Вместе с тем, необходимо отметить, что одной из форм защиты прав и законных интересов граждан адвокатом является обращение в конституционные (уставные) суды. В Республике Коми согласно статье 100 Конституции Республики Коми споры о компетенции рассматривает Конституционный Суд Республики Коми. В соответствии с полномочиями, предоставленными Конституционному Суду Республики Коми Конституцией республики и Законом Республики Коми «О Конституционном Суде Республики Коми»,43 Конституционный Суд республики разрешает споры о компетенции:

а) между органами государственной власти Республики Коми;

б)    между   органами   государственной   власти   Республики   Коми   и представительными, исполнительными органами местного самоуправления республики;

в)  между представительными и исполнительными органами местного самоуправления республики.

В практике работы Конституционного Суда Республики Коми не рассматривались споры о компетенции органов государственной власти или органов местного самоуправления в сфере жилищных правоотношений, хотя, на наш взгляд, один из споров о компетенции имеет место. Дело в том, что тарифы на коммунальные услуги, оказываемые населению республики, утверждаются Главой Республики Коми, в то время как в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации44 право утверждать нормативы потребления коммунальных услуг, а также ставки и тарифы на коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ) предоставлено органам местного самоуправления. Однако ни один орган местного самоуправления республики не поставил вопрос о превышении компетенции Главой Республики Коми в части утверждения нормативов потребления и тарифов на коммунальные услуги для населения. Конституционный Суд Республики Коми рассматривал споры

■"Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг: постановление Правительства Российской Федерации, 18 июня 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996.-№ 26.- Ст. 3139; О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной 'защите населения: постановление Правительства Российской Федерации, 2 августа 1999 // Российская газета. -1999. -№ 158.

44

о порядке применения утвержденных тарифов на коммунальные услуги, поскольку ни один из заявителей или его представители не оспаривали компетенцию Главы Республики Коми в части утверждения указанных тарифов. Следовательно, в Республике Коми адвокату в случае необходимости защиты прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании системы оплаты жилья и коммунальных услуг необходимо обратить внимание на компетенцию Главы Республики Коми в данной сфере.

Важное значение в защите прав и охраняемых законом интересов граждан имеют полномочия Конституционного Суда Российской Федерации и Конституционного Суда Республики Коми по рассмотрению жалоб на нарушение конституционных прав и свобод граждан, а также по запросам судов проверка конституционности закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

С 1994 года и по настоящее время, то есть за время существования Конституционного Суда Республики Коми, им было рассмотрено 4 дела о проверке конституционности указов и распоряжений Главы Республики Коми по вопросам правового регулирования отношений в жилищной сфере.

Например, в 1998 году в Конституционный Суд Республики Коми обратился гражданин Талонов В.М. с жалобой на неконституционность части третьей подпункта «в» пункта 2 Указа Главы Республики Коми от 20 августа 1996 г. М 228 «Об условиях и размерах снижения платы при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг несоответствующего качества и несоблюдении сроков их оказания». А именно: оспариваемое положение устанавливает, что в случае отсутствия жильцов свыше одного месяца плата за коммунальные услуги (кроме платы за отопление) за время их отсутствия не взимается. Он отсутствовав в месте постоянного жительства в связи с нахождением в санатории 24 дня, и на его' заявление о невзимании платы за коммунальные услуги за время отсутствия ему Княжпогостским муниципальным предприятием жилищно-коммунального хозяйства отказано в удовлетворении его просьбы со ссылкой на вышеназванное положение, /ем самым нарушены, по мнению заявителя, статьи II и J>/ Конституции Республики Коми.

45   Статья 11 Конституции Республики Коми: «Социальная и экономическая политика Республики Коми направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека»

46  Статья 57 Конституции Республики Коми: «Каждый имеет право на возмещение государством вреда, причиненного   незаконными  действиями   (или  бездействием)   органов   государственной   власти   или   их должностных лиц»

45

Указ Главы Республики Коми от 20 августа 1996 г. М> 228 «Об особенностях и размерах снижения таты при предоставлении населению .жилищно-коммунальных услуг несоответствуюи{его качества и несоблюдении сроков их оказания» устанавливает, что в случае отсутствия жильцов свыше одного меся?/а плата за коммунальные услуги (кроме платы за отопление) за время их отсутствия по заявлениям гралсдан не взимается. По смыслу заявления гражданина Талалова им оспаривается установленный в Указе Главы Республики Коми срок «свыше одного месяца», то есть он полагает, что плата не должна взиматься при отсутствии гражданина независимо от срока.

В соответствии со статей 3 Закона Республики Коми «О Конституционном Суде Республики Коми» суд воздерживается от установления и исследования фактических обстоятельств во всех случаях, когда это входит в компетенцию других судов или иных органов, и решает исключительно вопросы права. В этой связи суд не входит в обсуждение обоснованности отказа в удовлетворении заявления гражданина Талалова, исходя их конкретных обстоятельств, а решает лишь конституционность установленного срока «свыше одного месяца» как нормы, направленной на неограниченный круг лиц.

В соответствии с пунктом «к» части первой статьи 64* Конституции Республики Коми жилищное законодательство отнесено к совместному ведению Республики Коми и Российской Федерации, из чего следует, что государственные органы Республики Коми вправе принимать по вопросам жилищного законодательства не противоречащие Федеральному законодательству нормативные акты в пределах своей компетенции.

Статьи 56 Жилищного кодекса РСФСР и 110 Жилищного кодекса Республики Коми устанавливают, что наниматель жилого помещения обязан вносить квартирную плату ежемесячно, не позднее 10 числа следую1цего за прожитым месяца. Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415, установлено, что плата за коммунальные услуги вносится одновременно в квартирной платой, при этом, в случае отсутствия отдельных жилыюв выше одного месяца, оплата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается.

Утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. М> 1093 Правила предоставления коммунальных услуг также устанавливают расчетный период для оплаты услуг в один календарный месяц.

Таким образом, установление в Указе Главы Республики Коми нормативного срока, когда возможно не производить оплату за коммунальные услуги в связи с временным отсутствием «свыше одного месяца», представляется обоснованным.

4    Статья 64  Конституции  Республики  Коми     определяет предметы  совместного  ведения  Российской Федерации и Республики Коми.

46

Кроме того, предоставление коммунальных услуг порождает гражданско-правовые отношения ме.ж-ду получателем таких услуг и предприятием, организацией, предоставляющими эти услуги. Следовательно, установление нормативного срока «свыше одного месяца» в качестве общего правила не исключает возможности рассмотрения других вариантов в каждом конкретном случае, в том числе в порядке искового производства.

На основании изложенного Конституционный Суд Республики Коми постановил: признать соответствующим Конституции Республики Коми положение, установленное частью третьей подпункта «в» пункта 2 Указа Главы Республики Коми от 20 августа 1996 г. Ли 228.

Как видно из приведенного выше примера, адвокат вправе использовать такую форму судебной защиты прав граждан или организаций при реформировании жилищных правоотношений как защита права Конституционным Судом Российской Федерации или конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации.

Конституционным Судом Российской Федерации неоднократно рассматривались дела о защите жилищных прав граждан49. Например, Конституционным Судом Российской Федерации были рассмотрены дела о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н.Ситаловой; о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р.Такновой, Е.А.Оглоблина, А.Н.Ващука50; о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска51 и другие.

Дела о защите   нарушенных прав граждан при   проведении реформы жилищно-коммунального    хозяйства    являются    чаще    всего    предметом

4!?по делу о проверке конституционности части 3 подпункта «в» Указа Главы Республик!! Коми от 20 августа 1996 г. № 228 «Об условиях и размерах снижения платы при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг несоответствующего качества и несоблюдении сроков их оказания в связи с жалобой гражданина Талалова В.М.: Постановление Конституционного Суда Республики Коми, 27 апреля 1998 // Ведомости нормативных актов органов государственной власти Республики Коми.-1998.- № 9,- Ст.930.

49   Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, 25 апреля  19.95.   № 3-ГТ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1995. -№ 18.- Ст. 1708.

50   Постановление Конституционного Суда Российской Федерации,  23  июня   19.95, № 8-П // Собрание законодательства Российской Федерации - 1995. - Кя 27,- Ст.2б22.

"' Постановление Конституционного Суда Российской Федерации. 3 апреля 1998, № 10-П // Собрание законодательства Российской Федерации.-1998. - № 15. - Ст. 1794.

47

рассмотрения   конституционных   (уставных)   судов   субъектов   Российской Федерации.

Как указывалось выше, в целях обеспечения оказания квалифицированной правовой помощи гражданам и организациям адвокатом автором работы предлагается рассмотреть основные полномочия органов государственной власти и местного самоуправления в области правового регулирования в жилищной сфере. Рассмотрим структуру органов государственного и муниципального управления в области жилищно-коммунального хозяйства и их компетенцию.

На федеральном уровне управлением и распоряжением объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательством, осуществляет Правительство Российской Федерации, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности"2.

В целях межотраслевой координации по вопросам государственной политики в области строительства, архитектуры, градостроительства, жилищной политики, жилищно-коммунального хозяйства и его реформирования в Российской Федерации был образован федеральный орган исполнительной власти. За период проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства он неоднократно реорганизовывался из министерства в комитет или департамент. В настоящее время это -Государственный комитет Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике (Госстрой России)"1 Одной из основных задач Госстроя России является координация работы, проводимой органами управления жилищно-коммунальным хозяйством субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления, по реализации

*2 О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета Российской Федерации, 27 декабря 1991 // Ведомости Советов народных депутатов и Верховного Совета РСФСР.-1991,- X» 3.- Ст. 89.

з3Вопросы государственного комитета Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике: постановление Правительства Российской Федерации. 22 октября 1998 года // Собрание ■законодательства Российской Федерации. -1998- X» 43,- Ст.5362.

48

концепции    реформы    жилищно-коммунального    хозяйства    Российской Федерации34.

Для реализации возложенных на комитет задач государственного управления в жилищной сфере ему предоставлено право издавать нормативные правовые акты в форме приказов и постановлений. Изданные в пределах компетенции комитета нормативные правовые акты являются обязательными для исполнения органами власти, органами местного самоуправления и организациями независимо от форм собственности. Наиболее важные вопросы правового регулирования отношений в жилищной сфере издаются в виде указов Президента Российской Федерации или постановлений Правительства Российской Федерации.

На уровне субъекта Российской Федерации для обеспечения эффективного управления отраслью образуются министерства, комитеты,

управления. Например, в Республике Коми координацию деятельности в жилищной сфере осуществляет Министерство архитектуры, строительства, коммунального хозяйства и энергетики Республики Коми (далее -Минархстройэнерго Республики Коми) и созданный в составе указанного министерства Департамент жилищно-коммунального хозяйства".

В компетенции указанных органов исполнительной власти Республики Коми находится подготовка нормативно-правовой и методической базы по вопросам, отнесенным к их компетенции, обобщение информации о работе жилищно-коммунального хозяйства, государственное регулирование тарифов на коммунальные услуги, формирование политики ресурсосбережения, обеспечение учета недвижимости в жилищной сфере, а также реализация реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Решения министерств или ведомств, имеющие нормативный характер, издаются в виде приказов министра, обязательных для исполнения органами исполнительной власти республики и органами местного самоуправления. Наиболее важные решения, затрагивающие права и обязанности граждан и

54   Об утверждении Положения о  государственном комитете Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике: постановление Правительства Российской Федерации, 25 января 1999 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999.- № 5.- Ст.682.

55  О Министерстве архитектуры, строительства, коммунального хозяйства и энергетики Республики Коми: Указ Главы Республики Коми, 19 июля 1994 // Ведомости Верховного Совета Республики Коми. - 1994,- № 10-Ст. 129.

49

организаций независимо от форм собственности, издаются в форме указов Главы Республики Коми и вступают в законную силу только после их официального опубликования."6 Так, если в Республике Коми были приняты решения, нарушающие права и законные интересы граждан или организаций в процессе реформирования жилищных правоотношений, адвокату следует обратить иск к Главе Республики Коми или к Минархстройэнерго Республики Коми.

Конституционным Судом Республики Коми было рассмотрено обращение СИ.Останова и А. Е.Остаповой, оспаривающих конституционность утвержденных Указом Главы Республики Коми N 430 от 7 декабря 1998 года повышенных тарифов на жилищно-колшунальные услуги, оказываемые населению, связанные со сверхнормативным потреблением таких услуг. Заявители считают, что этот нормативно-правовой акт нарушает принцип равенства всех перед законом, а также право граждан на жилтце и не соответствует статьям 17 и 41 Конституции Республики Ко.ми.

Согласно статье 15 Закона Российской/ Федерации от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной -жилищной политики" (с изменениями и дополнениями) оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмегиение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет. Этапы и порядок перехода определены в Кониепгти реформы жилиишо-колтуналъного хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента России от 28 апреля 1997 г. N 425, а также в нормативно-правовых актах субъектов Российской Федерации, в частности для Республики Коми - указами Главы Республики Коми N 145 от 10 апреля 1998 г. и N430 от 7 декабря 1998 г. с последующими изменениями и дополнениями, внесенными Указом Главы Республики Коми /V179 от 17 мая 1999 г.

По итогам рассмотрения дела Конституционный Суд Республики Коми установил, что Указ Главы Республики Коми N 430 от 7 декабря 1998 года не нарушает провозглашенного статьей 41 Конституции Республики Коми права на .жилище, поскольку не препятствует получению каждым в пользование, владение или распоряжение жилья. Оспариваемый нормативный акт применяется к отношениям по оплате коммунальных услуг в блоке с другими правовыми актами, предусматривающими, например, субсидирование содержания жилья малоимущим . гражданам; применение коэффициента 1,3 к расчету жилой площади, не подлежащ,ей оплате как излишней, для пенсионеров и так далее.

^6О порядке опубликования и вступления в силу законов Республики Ко.ми и иных нормативных актов органов государственной власти: Закон Республики Коми, 31 октября 1994 // Ведомости Верховного Совета Республики Коми. -К» 12- 1994.- Ст. 162.

50

Признавая право органов исполнительной власти Республики Коми устанавливать размер жилья, превышающий социальную норму и оплачиваемый по повышенным тарифам (3 квадратных метра на человека), суд отмечает, что непринятие на этом фоне соответствующих правовых мер социальной защиты в области жилищно-коммунальной реформы при общем ухудшении социальных показателей жизнеобеспечения граждан может привести к нарушению прав и свобод, в частности, права на достойную ж'изнь и свободное развитие человека, провозглашенных в статье 11 Конституции Республики Коми. Заинтересованные граждане в таком случае сохраняют право повторного обжалования имеющихся нормативно-правовых актов в этой сфере в Конституционный Суд Республики Коми' .

Супруги Остаповы при рассмотрении дела в Конституционном Суде Республики Коми не привлекли к участию в деле адвоката, который мог бы обратить внимание суда на тот факт, что право устанавливать тарифы на коммунальные услуги законодательством Российской Федерации передано органам местного самоуправления.

Таким образом, функции государственного управления жилищно-коммунальной отраслью осуществляют федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов Российской Федерации. На местном уровне, то есть на территориях муниципальных образований, в соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и с уставами муниципальных образований, образуются исполнительные органы местного самоуправления, которые осуществляют управление жилищно-коммунальным хозяйством в соответствии со своей компетенцией. На эти органы приходится основной центр тяжести в решении вопросов обеспечения населения коммунальными услугами, поскольку, как правило, весь жилищный фонд и объекты жилищно-коммунального хозяйства находятся в муниципальной собственности. Муниципальные управления жилищно-коммунальной отраслью являются структурой наиболее близкой как к потребителю, так и к производителю жилищно-коммунальных услуг.

" по делу о проверке конституционности Указа Главы Республики Коми от 7 декабря 1998 г. 430 «О дифференцированных тарифах на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению» в связи с жалобой граждан И.С.Остапова и А.Е. Остаповой: Постановление Конституционного Суда Республики Коми. 1 июня 1999// Республика.-1999. - Х« 135.

5!

На местном уровне управление жилищно-коммунальным хозяйством осуществляют управления или отделы администраций муниципальных образований. Разнообразие управленческих структур в жилищно-коммунальной отрасли позволяет более полно учесть особенности и специфику каждого района республики. Например, в Республике Коми в случае нарушения прав граждан или организаций решениями органов местного самоуправления в процессе реализации жилищно-коммунальной реформы адвокату следует привлечь в качестве ответчика администрации муниципальных образований Республики Коми или уполномоченные ими органы, например, «службы заказчика».

Адмшшстрация муниципального образования «Усть-Куломскип район» обратилась в суд с иском к И. о выселении ее из квартиры. Судом установлено, что спорное .жилое помещение относится к муниципсиьному жилищному фонду. Согласно ордеру, выданному Усть-Куломским райисполкомом, это помещение было предоставлено П. и ее сыну. Заключив договор найма, они проживали в указанной квартире.

После смерти сына за П., которая нуждачасъ по состоянию здоровья в постороннем уходе, стала ухаживать И., которая, действуя в интересах П., 25.11.94 года направила в районную администрацию заявление о приватизации занимаемой квартиры. Кроме того, 17.01.95 года П. составила завещание, согласно которому завещала приватизированную квартиру И. 14.02.95 года администрация Устъ-Куломского известила П. об отказе в приватизации занимаемого ею жилого помещения, ссылаясь на то, что И. не является ни близкой родственницей, ни попечителем П.

16.02.1996 года П. умерла, не оформив договор о передаче квартиры в свою собственность. Суд полностью установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, и сделал правильный вывод о необоснованности отказа администрации в приватизации квартиры П. Однако, он удовлетворил требование администрации о выселении И. без предоставления другого жилого помещения. Судебной коллегией Верховного Суда Республики Коми решение Усть-Куломского суда отменено, а в иске администрагти отказано, признано за И. право собственности на указанное жилое помещение, поскольку /7. выразила свою волю на приватизацию квартиры в заявлении, это заявление она не отзывала, подтвердила свою волю в завещании, составленном с соблюдением требований закона, но в установленном порядке не смогла обжаловать отказ администрации в приватизации квартиры и соблюсти все правила оформления документов в силу беспомощности в связи с престарелым возрастом и состоят/ем здоровья.

Таким   образом,     определив   структуру   органов   исполнительной власти,        осуществляющих        реализацию        реформы        жилищно-

52

коммунального хозяйства, а также основные полномочия указанных органов, необходимо четко определить круг субъектов правоотношений,

нормативные правовые акты которых затрагивают права или охраняемые законом интересы граждан или организаций, то есть определить орган, который при предъявлении исковых требований будет являться ответчиком. Следовательно, можно определить еще одно направление защиты прав и законных интересов граждан и организаций - обжалование решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, нарушающих права и законные интересы граждан.

Вопросы опубликования и регистрации в органах юстиции нормативных правовых актов органов государственной власти и, следовательно, вступления их в законную силу имеют важное значение в деятельности адвоката при рассмотрении вопроса об обжаловании нормативных правовых актов органов власти, ущемляющих права граждан.

В судебной практике встречаются случаи, когда обжалуемый нормативный правовой акт либо не был опубликован или доведен до всеобщего сведения в установленном порядке, либо не прошел регистрацию в органах юстиции. Верховным судом Российской Федерации высказано мнение о том, что в этих случаях суду достаточно установить факт нарушения порядка регистрации и опубликования нормативного акта без проверки по существу доводов о незаконности содержания обжалуемого нормативного акта. Эти доводы могут быть предметом судебного разбирательства после того, как нормативный акт будет в установленном порядке зарегистрирован и опубликован.

Указом Главы Республики Коми от 7 декабря 1998 г. ЛЬ 430 «О дифференцированных тарифах на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению» были установлены повышенные тарифы с учетом занимаемой гражданами сверхнормативной площади жилого помещения.

Гражданину Сметанину, проживающему в двухкомнатной квартире общей площадью 56 кв. метров, с 1 декабря 1998 года была начислена плата за жилищно-коммуиальные услуги с учетом излишней площади б количестве 23 кв. метра (56 кв. метров - 33 кв. метра (на одиноко проживающего гражданина) = 23 кв. метра).

ЛХ Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам. Обжалование в суд нормативных актов, принимаемых органами государственной власти и управления // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. -  1998.- №9.-С. 15.

53

В судебном заседании адвокатом гражданина Сметанина было обращено внимание суда на тот факт, что Указ Главы Республики Коми носит нормативный характер, затрагивает права и обязанности неопределенного круга лиц и, следовательно, в соответствии с Законом Республики Коми «О порядке опубликования и вступления в силу законов Республики Коми и иных нормативных актов органов государственной власти Республики Коми» не может применяться.

Сыктывкарским федеральным судом Указ Главы Республики Коми от 7 декабря 1998 г. ЛЬ 430 «О дифференцированных тарифах на жилтцно-комму/ипьные услуги, оказываемые населению» был признан недействующим по следующим основаниям.

Суд признал, что оспариваемый заявителем Указ Главы Республики Коми затрагивает права, свободы и обязанности человека и гражданина, поскольку данным актом установлена обязанность гражданина оплачивать .жилищно-коммунальные услуги по повышенным тарифам

В соответствии со статьей I Закона Республики Коми «О порядке опубликования и вступления в силу законов Республики Коми и иных нормативных правовых актов органов государственной власти Республики Коми» любые нормативные правовые акты, принятые органами государственной власти Республики Коми, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не .могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобгцего сведения.

С учетом изложенных обстоятельств, суд признал Указ Главы Республики Коми от 7 декабря 1998 г. Ло 430 «О дифференцированных тарифах на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению» недействующим и не подлежащим применению, как принятый с нарушением требований Конституции Российской Федерации, указанного Закона Республики Коми. Поскольку Указ не был опубликован для всеобгцего сведения, он не влечет правовых последствий, как не вступивший в силу, и не может служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений и разрешения споров. Суд не счел необходимым проверять доводы ответчика о соответствии законодательству Российской Федерации и Республики Коми положений Указа Главы Республики Коми.

Как видно из приведенного примера, квалифицированные действия адвоката ответчика, обратившего внимание суда на несоблюдение требований законодательства в части официального опубликования нормативных правовых актов, позволили выиграть дело и защитить права истца.

Кроме того, адвокату необходимо иметь в виду положения Указа Президента Российской Федерации от 23 мая 1996 г. «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых

54

актов федеральных органов исполнительной власти». В соответствии с данным Указом нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающие правовой статус организаций или имеющие межведомственный характер, подлежат:

1) государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации;

2) официальному опубликованию для всеобщего сведения.

Не подлежат опубликованию акты или их отдельные положения, содержащие сведения, составляющие государственную тайну или сведения конфиденциального характера.

Не зарегистрированные в установленном порядке и неопубликованные нормативные акты не влекут правовых последствий, как не вступившие в силу, и не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений, применения санкций к гражданам, должностным лицам и организациям за невыполнение содержащихся в них предписаниях. На указанные акты нельзя ссылаться при разрешении споров.59

Таким образом, при рассмотрении вопросов о признании недействительными полностью или в какой-либо части нормативных правовых актов органов исполнительной власти, затрагивающих права и интересы граждан, адвокат должен убедиться в соблюдении порядка регистрации и (или) опубликования нормативных правовых актов. При установлении факта нарушения порядка регистрации и (или) опубликования нормативного правового акта данный акт является недействительным в полном объеме со дня его издания.

Важнейшим элементом реформы жилищно-коммунального хозяйства    является изменение структуры управления и контроля.  В

основу системы управления отрасли положено рациональное распределение функций и организация взаимодействия между. 1) собственником; 2) управляющей        организацией;        3)        подрядными        организациями,

*9 Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам: Обжалование в суд нормативных актов, принимаемых органами государственной власти и управления // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998-№9.- С. 16.

55

осуществляющими обслуживание жилищного фонда; 4) органами, уполномоченными осуществлять государственный контроль за содержанием и использованием жилищного фонда и объектов инженерной инфраструктуры независимо от форм собственности.

Разделение функций управления и обслуживания предполагает создание двух взаимодействующих независимых структур, одна из которых «служба заказчика» - обеспечивает эффективное управление жилищным фондом от лица собственника, как правило, органов местного самоуправления, а другая специализируется исключительно на выполнении подрядных функций по эксплуатации и ремонту жилищного фонда.

Формирование «службы заказчика» (управляющей организации) как субъекта рыночных отношений является, по мнению авторов реформы, ключевым моментом для реального развития конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве. Сегодня при только формирующихся экономических взаимоотношениях в сфере обслуживания жилья наиболее подходящей организационной формой «службы заказчика» является муниципальное унитарное предприятие - управляющая организация. В качестве альтернативы «службе заказчика» как муниципальному унитарному предприятию часто рассматривается «служба заказчика» как муниципальное учреждение.

Таким образом, в результате реформирования жилищной сферы появился еще один субъект данных правоотношений - муниципальное предприятие или муниципальное учреждение - «служба заказчика»60.

В Республике Коми в соответствии с Указом Президента Российской Федерации61 Главой Республики Коми62 было начато формирование и в 1998 году в основном завершилось создание «служб заказчика» по жилищно-коммунальным услугам. Данные службы образованы местными администрациями  в  форме  муниципальных учреждений  и  действуют  на

60 В Республике Коми в соответствии с Указом Главы Республики Коми 14 мая 1996 г. № 133 «службы

заказчика» созданы в форме некоммерческих организаций - муниципальных учреждений.

610 развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации  и ремонту государственного и

муниципального жилищных фондов: Указ Президента Российской Федерации, 29 марта 1996 // Собрание

законодательства Российской Федерации. - 1996.- № 14-Ст. !432

6:О службах заказчика по жилищно-коммунальным услугам: Указ Главы Республики Коми, 14 мая 1996 //

Ведомости нормативных актов органов государственной власти Республики Коми, -  1996- № 5.- Ст. 123.

56

основании уставов.63 Примерный устав разработан Минархстройэнерго Республики Коми на основании Примерного положения о службе заказчика по жилищно-коммунальным услугам в системе местных советов народных депутатов, утвержденного Председателем Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 24 августа 1993 года64. В республике указанные службы финансируются за счет средств местных бюджетов. Основными функциями «служб заказчика» являются:

1)      осуществление      полномочий      собственника      в      отношении муниципального жилищного фонда;

2)    заключение   договоров    на   оказание    коммунальных   услуг   с организациями различных форм собственности, в том числе на конкурсной основе;

3)   контроль  качества  работ  и  услуг,   выполняемых  предприятиями оказывающими    коммунальные    услуги,    и    обеспечения    их    оплаты    в соответствии     с     реально     достигнутым     качеством     и     количеством предоставляемых услуг;

4)    предъявление   санкций   предприятиям    жилищно-коммунальной отрасли за невыполнение договорных обязательств;

5)   согласование  тарифов   на  коммунальные  услуги   и   нормативов потребления данных услуг,

6)  распоряжение и контроль за расходованием финансовых ресурсов, направляемых на текущую деятельность жилищно-коммунального хозяйства, и   иные   полномочия,   переданные   собственником   жилищного   фонда   и объектов жилищно-коммунального хозяйства.

«Службе заказчика», являющейся, как правило, юридическим лицом и созданной в форме учреждения, передаются в оперативное управление, а созданной в форме предприятия - в хозяйственное ведение, объекты жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивающие жизнедеятельность населенного пункта. «Служба заказчика» заключает договоры на обслуживание указанных объектов с организациями жилищно-коммунального хозяйства, выполняющими функции подрядчика.

63 Об утверждении Примерного устава «Службы заказчика по жилищно-коммунальным услугам: Приказ Минархстройэнерго   Республики   Коми,   27   июня   1996   //   Ведомости   нормативных   актов   органов государственной власти Республики Коми- 1996- № б- Ст. 187. Экономические правоотношения в жилищно-коммунальном хозяйстве- т.З - М..- 1997.

57

В зависимости от объема передаваемых прав «службы заказчика» вправе заключать договоры на ремонт и техническое обслуживание жилых домов и квартир, договоры на предоставление коммунальных услуг и иные договоры, необходимые для обеспечения содержания и обслуживания жилищного фонда. «Службе заказчика» могут быть переданы на основании соответствующего нормативного правового акта органа местного самоуправления либо договора полномочия собственника жилищного фонда по заключению договоров найма жилого помещения с гражданами, которые данная служба вправе заключать только от имени собственника. Следовательно, при определении органа, который должен выступать в роли ответчика при предъявлении исковых требований в случае нарушения прав или законных интересов граждан или организаций, адвокат должен учитывать компетенцию создаваемых «служб заказчика».

Сегодня «службы заказчика» в зависимости от объема передаваемых им прав выступают ответчиками в судах по искам о возмещении ущерба, возникшего в результате некачественного или несвоевременного предоставления жилищно-коммунальных услуг, так как данные службы непосредственно отвечают за обеспечение граждан коммунальными услугами и именно они заключают соответствующие договоры.

По искам, возникающим из жилищных правоотношений, в том числе и по поводу договора найма жилого помещений, в качестве ответчика выступают органы местного самоуправления, как правило, муниципалитет, как собственник жилого помещения, которое он предоставляет в пользование нанимателю. Вместе с тем, «службы заказчика» могут по поручению органов местного самоуправления выступать от их имени истцом по отношению к гражданам или организациям в жилищных правоотношениях.

Усть-Куломским федеральным судом был рассмотрен иск муниципального учреждения «служба заказчика» к гражданину Торлопову о выселении из занимаемой им двухкомнатной квартиры в связи задолженностью по оплате занимае.мой жилой площади в течение 9 месяг^ев в сумме 1326рублей.

Судом было установлено, что гражданину Торлопову жилое помещение было предоставлено райисполкомом Устъ-Куломского совета народных депутатов из муниципального жилищного фонда в 1989 году на состав семьи 3 человека. После расторжения брака и переезда гражданки Торлоповой с несовершеннолетним сыном

58

на   постоянное   .место   жительство   в   г.    Ухту   ответчик       прописан   один   в двухкомнатной квартире.

До 1997 года ответчик, работавший разнорабочим в совхозе «Усть-Куломский», оплачивал занимаемое им .жилое помещение полностью. В феврале 1997 года гражданин Торлопов был уволен в связи с реорганизацией совхоза и до настоящего времени нигде не работает.

В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной .жилищной политики», если оплата .жилья и коммунальных услуг по договору найма жилого помещения не производится в течение 6 месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам обгцежития.

В судебном заседании ответчик иск признал, и обязался в течение месяца оплатить задолженность по отате жилья и коммунальных услуг в сумме 1326 рублей.

Данный пример интересен тем, что на стороне истца выступает новый субъект жилищных отношений - муниципальное учреждение «служба заказчика», которому органами местного самоуправления муниципального образования «Усть-Куломский район» переданы правомочия собственника по управлению муниципальным жилищным фондом.

Перечисленные выше государственные и муниципальные органы управления жилищно-коммунальным хозяйством осуществляют в пределах своей компетенции управление отраслью. Вместе с тем, необходимо отметить, что государственные функции не ограничиваются только управленческими. Одной из основных государственных функций является осуществление контроля за деятельностью организаций жилищно-коммунальной отрасли, состоянием и использованием жилищного фонда и объектов жилищно-коммунального хозяйства.

Для указанных выше целей государственного контроля постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 года № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации»6" были созданы Главная государственная жилищная инспекция на федеральном уровне и государственные жилищные инспекции в субъектах Российской Федерации.

65О   государственной   жилищной   инспекции   в   Российской   Федерации:   постановление   Правительства Российской Федерации. 26 сентября 1994 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994,- №

23.-Ct.2566.

59

Основной задачей указанных инспекций является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и республиканских стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности и форм собственности, а в Республике Коми также и надзор за содержанием городов и других поселений.

Адвокату при защите прав и законных интересов граждан и организаций следует учитывать компетенцию органов государственной жилищной инспекции, осуществляющих контроль за:

1)  санитарным, техническим состоянием и использованием жилищного фонда и инженерных коммуникаций;

2)     обоснованностью    устанавливаемых     нормативов     потребления коммунальных услуг;

3) рациональным использование топливно-энергетических ресурсов;

4)    соблюдением    правил    пользования   жилыми    помещениями   и придомовыми   территориями,   а   также   правил   содержания   населенных пунктов республики;

5)  наличием и соблюдением условий договоров между собственником государственных  или   муниципальных   объектов   жилищно-коммунального хозяйства, производителем услуг и потребителем;

6) качеством оказываемых коммунальных услуг;

7)  иные полномочия в соответствии с законодательством. Правовой основой деятельности жилищных инспекций в республике

является Закон Республики Коми «Об административной ответственности граждан, юридических лиц, а также должностных лиц предприятий, учреждений и организаций за нарушение Правил застройки и содержания городов и других поселений, нормативно-технических требований по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда».66 В соответствии с данным Законом Республики Коми право налагать административные    взыскания    за    его    нарушения        предоставлено

66Об административной ответственности граждан, юридических лиц, а также должностных лиц предприятий, учреждений, организаций за нарушения правил застройки и содержания городов и других поселений, нормативно-технических требований по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда: Закон Республики Коми, 22 декабря 1994 // Ведомости нормативных актов органов государственной власти Республики Коми - 1995.- № 11,- Ст. 337.

60

жилищным инспекциям. Учитывая, что размеры штрафов, предусмотренные законом, достаточно велики, особенно за нарушения, совершенные юридическими лицами и должностными лицами организаций, «нарушители»     часто     обжалуют     наложенные     взыскания          как     в

административном, так и в судебном порядке.

В этой связи адвокату необходимо обратить внимание на тот факт, что в соответствии с вышеуказанным законом постановление о наложении административного взыскания жилищной инспекцией может быть обжаловано в вышестоящую инспекцию либо в суд.

Реформирование жилищно-коммунальной отрасли расширяет функции государственных жилищных инспекций в части необходимости контролировать соблюдение государственных минимальных стандартов жилищно-коммунального обслуживания, заключение договоров и выполнение их условий, а также выполнение мероприятий по ресурсосбережению. В соответствии с указанным Положением о государственной жилищной инспекции в Республике Коми и Законом Республики Коми «Об административной ответственности граждан, юридических лиц, а также должностных лиц предприятий, учреждений, организаций за нарушение Правил застройки и содержания городов и других поселений, нормативно-технических требований по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда» инспекции наделены правом налагать административные взыскания как на подрядные организации, выполняющие по договору отдельные виды и объемы работ, так и на управляющие организации и собственников жилья и объектов коммунального хозяйства.

Важное     значение           при     осуществлении      государственного

регулирования и контроля за осуществлением деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства организациями независимо от форм собственности является лицензирование, то есть осуществление мероприятий, связанных с выдачей разрешений (лицензий) на осуществление определенного вида деятельности, приостановлением и аннулированием указанных разрешений, а также надзором за выполнением условий лицензионных требований.

В    период    реформирования    жилищно-коммунальной    отрасли    и становления рыночных отношений в данной сфере именно «лицензирование

61

является одним из основных рычагов воздействия на предприятия, организации и физических лиц, которые уже осуществляют или предполагают осуществлять виды деятельности, подлежащие лицензированию в жилищно-коммунальной сфере»67.

Обладая объективной информацией о лицензиатах, об их производственных и профессиональных возможностях, проводя постоянный мониторинг качества выполняемых ими работ в ходе контрольных мероприятий, участие лицензирующих органов в процессах, формирующих цивилизованный рынок коммунальных услуг, представляется особенно важным.

В области лицензирования деятельности в жилищной сфере Республика Коми более чем на год опередила федеральные органы власти. В 1994 году Главой Республики Коми был подписан Указ о лицензировании деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства в республике68. Данным Указом установлено, что на территории Республики Коми осуществление деятельности в данной сфере возможно только при наличии лицензии, выданной уполномоченным органом - Центром лицензирования Минархстройэнерго Республики Коми. Введение лицензирования деятельности по эксплуатации инженерных инфраструктур в жилищной сфере позволило повысить качество жилищно-коммунального обслуживания, защитить интересы потребителей данного вида услуг.

Правительством Российской Федерации только в 1995 году было принято  постановление о лицензировании деятельности по  эксплуатации

              ли     т-т

инженерных систем городов и районов. Право выдачи лицензии на установленные Правительством России виды работ предоставлялось органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Принятый Государственной Думой Российской Федерации Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности»'0 в

6 Ветлугин СЮ. Лицензирование деятельности по эксплуатации инженерных систем городов и населенных пунктов - основа формирования конкурентной среды в ЖКХ. // Реформа ЖКХ: стратегия развития до 2000 года. -М..- 1997.- С. 12.

68 О лицензировании жилищно-коммунальной деятельности в Республике Коми: Указ Главы Республики Коми, 22 августа 1994 //Ведомости Верховного Совета Республики Коми.-1994.- № 12- Ст. 165. 69Об утверждении положения о лицензировании деятельности по эксплуатации инженерных систем городов и населенных пунктов: постановление Правительства Российской Федерации, 2 ноября 1995 // Собрание :*аконсиательства Российской Федерации .- 1995.- JV» 45.- Ст. 4333.

°О лицензировании отдельных видов деятельности: Федеральный закон,    25 сентября 1998 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998.-№ 39.- Ст.4857.

62

статье    17    также    предусматривает    лицензирование    отдельных    видов деятельности в жилищной сфере:

1)по обеспечению работоспособности электрических и тепловых сетей;

2)по эксплуатации инженерных инфраструктур городов и других населенных пунктов;

3)по проектированию, строительству и эксплуатации центршшзованных систем питьевого водоснабжения и систем водоотведения городских и других поселений;

4)по поставке (продаже) электрической и тепловой энергии, а также иные виды деятельности, лицензирование которых предусмотрено законодательством.

Учитывая, что к лицензируемым видам деятельности отнесены только те, осуществление которых может повлечь за собой нанесение ущерба безопасности, а также правам, законным интересам и здоровью граждан, лицензирование можно отнести к одной из важнейших функций государственного контроля.

Лицензирование является дополнительным инструментом повышения эффективности функционирования жилищно-коммунального хозяйства, поскольку отказ в выдаче лицензии или ее аннулирование закрывают двери для вступления в рынок тех производителей, которые не имеют потенциальных возможностей для надлежащего осуществления деятельности в сфере производства жилищно-коммунальных услуг.

На наш взгляд, именно в области лицензирования отдельных видов деятельности, в том числе деятельности по эксплуатации инженерных инфраструктур, роль адвоката является особенно важной. Как указывалось выше, отказ лицензирующего органа в выдаче лицензии не позволяет лицензиату осуществлять выбранный вид деятельности, что ограничивает его право на занятие предпринимательской деятельностью. В соответствии с Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности» отказ лицензирующего органа может быть обжалован лицензиатом в суд. Следовательно, подготовка необходимых документов в судебные органы и защита прав лицензиата адвокатом имеют важное значение для обеспечения защиты прав граждан и организаций при реформировании жилищных правоотношений.

63

В Республике Коми ответчиком по иску лицензиата будет выступать созданный в июне 1999 года орган исполнительной власти республики   -   Лицензионная   палата   при   Главе   Республики   Коми.

Лицензионной пашате переданы функции лицензирования практически всех лицензируемых видов деятельности, в том числе и деятельности по эксплуатации инженерных инфраструктур.

2.2. Роль адвоката в процессе реформирования отношений собственности в жилищной сфере

Появление новых субъектов жилищных правоотношений в процессе реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства обусловлено не только реформированием системы управления отраслью, как указывалось выше, но и процессом демонополизации жилищно-коммунального хозяйства.

Первый     шаг     в          процессе     демонополизации     отрасли     и

реформировании отношений собственности в жилищной сфере основывался на Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» (утратил силу) и Постановлении Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»71. Согласно указанным нормативным правовым актам государственная собственность была разграничена на федеральную, государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

Следующим шагом в реформировании отношений собственности было преобразование отношений собственности путем приватизации государственных     и     муниципальных     предприятий,     начавшееся     с

'О разфаничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: Постановление Верховного Совета РСФСР, 27 декабря 1991 (с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - № 4-5.- 1994).

64

принятием            Закона      Российской      Федерации      «О      приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации»72(утратил силу). Объекты государственной и муниципальной собственности были преобразованы путем приватизации, как правило, в предприятия частной формы собственности.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 декабря 1993 г. № 32 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий» было разъяснено, что действие закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий не распространяется на земельные и жилищные фонды, объекты культурного и природного наследия, а также социально-культурные учреждения, для которых законодательством предусмотрены ограничения или установлен иной режим приватизации73.

Процесс приватизации предприятий не мог не затронуть и жилищную сферу. Если раньше в жилищно-коммунальном хозяйстве существовали только государственные и муниципальные предприятия, то с началом процесса приватизации стали появляться предприятий частной формы собственности, причем как с участием доли государственной собственности, так и без нее. Однако, учитывая специфику жилищно-коммунальной отрасли, приватизация предприятий данной отрасли не получила широкого распространения.

В 1997 году Государственной Думой Российской Федерации был принят Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»'4. В данном законе был учтен шестилетний опыт приватизации, а также особенности нового периода в экономике страны. Статьей 16 федерального     закона     были     определены          способы     приватизации

государственных или муниципальных предприятий.

"О   приватизации  государственных  и  муниципальных   предприятий   в   Российской   Федерации:   Закон Российской Федерации, 3 июля  1991  // Ведомости Советом народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации.-1991.- 27.- Ст.927 ?3Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - № 2.- 1994.

4О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества: Федеральный закон, 21 июля !997 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997- № 30.-Ст.3595.

65

Проблемы приватизации государственных и муниципальных предприятий представляют интерес для настоящей работы в плане изменения субъектного состава жилищных правоотношений, и образования предприятий различных организационно-правовых форм.

Третьим шагом на пути расширения круга собственников в жилищной сфере можно назвать принятие нового Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым продолжился процесс создания предприятий различных форм собственности и организационно-правовых форм, осуществляющих свою деятельность в жилищной сфере.

Создание товариществ собственников жилья, образованных в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья»7", рассматривается как одна из основных форм изменения отношений собственности в жилищной сфере, так как товарищества получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья и, следовательно, определять порядок использования средств, направляемых на эти цели.

Кроме того, адвокату необходимо иметь в виду, что товарищества собственников жилья, как форма управляющей организации, являются еще и новым субъектом жилищных правоотношений Товарищество собственников жилья образуется домовладельцами, то есть собственниками помещений в комплексе недвижимости - кондоминиуме, в форме некоммерческой организации и действует на основании устава, утвержденного общим собранием домовладельцев.

В   соответствии   со   статьей   29   указанного   Федерального   закона товарищество собственников жилья имеет право.

1)   заключать   договоры   на  управление   и   (или)   обслуживание   и эксплуатацию    общего    имущества   с    любым    физическим    лицом    или организацией      любой      формы      собственности      в      соответствии      с законодательством;

2)   организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме;

'' О товариществах собственников жилья Федеральный закон. 15 июня 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996.- № 25.- Ст.2963.

66

3) устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей;

4) выполнять работы и оказывать услуги членам товарищества;

5) совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам товарищества.

Предполагается, что товарищества собственников жилья смогут наиболее эффективно управлять недвижимостью в жилищной сфере, защищать права собственников жилья, повлиять на стоимость и качество оказываемых услуг, а также создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования содержания и ремонта жилищного фонда. Созданным товариществам собственников жилья должны передаваться функции по формированию заказа на жилищно-коммунальное обслуживание и контролю за количеством и качеством предоставляемых услуг, а также функции по заключению договоров с соответствующими организациями и контролю за их исполнением.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» управление кондоминиумом, то есть единым комплексом недвижимого имущества, может осуществляться несколькими путями:

1) непосредственного управления домовладельцами;

2)       передачи       домовладельцами       функций       по       управлению кондоминиумом службе заказчика на коммунальные услуги;

3)   образования   домовладельцами      некоммерческой   организации   -товарищества собственников жилья.

При этом создание товарищества не лишает домовладельцев права на последующую передачу по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу   или организации.

Исходя из компетенции товариществ собственников жилья, установленной федеральным законом, адвокату необходимо обратить внимание на тот факт, что товарищества собственников жилья, также как и «службы заказчика», являются управляющей организацией поэтому выступают в судах как истцы или ответчики:

67

по искам граждан - в отношении договоров на ремонт и техническое обслуживание жилых помещений, качества и своевременности предоставления коммунальных услуг, а также иным спорам;

по искам организаций - в отношении выполнения условий договоров подряда по оказанию коммунальных услуг населению, договоров энергоснабжения и иных договоров, заключаемых товариществами для содержания, ремонта и обслуживания жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья вправе выступать истцами в спорах о выполнении обязательств подрядными организациями, оказывающими коммунальные услуги населению, услуги по ремонту, эксплуатации и содержанию жилищного фонда, а также иными организациями в части выполнения договорных обязательств В отношении граждан, являющихся собственниками жилых помещений и заключивших договоры на ремонт и техническое обслуживание жилья с товариществом, товарищества могут выступать истцами в спорах о взыскании задолженности по оплате услуг в отношении граждан, являющихся собственниками жилых помещений.

Вместе с тем, вопросы создания товариществ собственников жилья и членства в данных некоммерческих организациях были предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации.

В 1994 году гражданка Е.М. Березина заключила договор с акционерным обществом открытого типа "Омский каучук" на долевое участие в строительстве многоквартирного дома. В 1995 году ей было выдано регистрационное свидетельство о праве собственности на квартиру в этом доме, а в 1996 году она была поставлена в известность о том, что является членом товарищества собственников жилья в кондоминиуме "Каучук". Полагая, что включение в члены товарищества без ее волеизъявления нарушает ее интересы, Е.М. Березина обратилась за защитой своих прав в общество защиты прав потребителей "Альтернатива".

Советский районный суд города Омска, в производстве которого находится дело по иску обгиества защиты прав потребителей "Альтернатива" о "признании недействительным приема гражданки Е.М. Березиной в члены товарищества собственников жилья и взыскании излишне выплаченных ею коммунальных и иных платежей", придя к выводу о том, что подлежащие применению в данном деле положения Федерального закона "О товариществах собственников жилья" (пункты 1, 3 и 4 статьи 32 и статья 49) не соответствуют статьям 30 (часть 2) и 55 (часть 2) Конституции Российской Федерации, приостановил производство по делу

68

//  направил  в  Конституционный  Суд  Российской   Федерации  запрос  о  проверке конституционности указанных положений.

Согласно части пятой статьи I Федерального закона "О товариществах собственников жилья" кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества. Для обеспечения жстуатации кондоминиума домовладельцы на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом. В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества собственников жилья (пункт 2 статьи 20), т.е. некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения - членство в нем. Согласно пунктам 1, 3 и 4 статьи 32 Закона членами товартцества собственников жилья являются домовладельцы собственники помещений в кондоминиуме: членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товартцества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.

Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества - собственников жилья. Между тем, такое различие необходимо, поскольку управление кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.

Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемо.м кондоминиуме. Однако товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.

В соответствии с Конституцией Российской Федерагши (статья 30, часть 1) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комтексом недвижимого    имущества.    Из   смысла   и   содержания    части    2    статьи    30

69

Конституции Российской  Федерации  вытекает  невозможность  принуждения  к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.

Конституционный Суд Российской Федерации признал пункты I, 3 и 4 статьи 32 и пункты 2 и 3 статьи 49 Федерального закона «О товариществах собственников .жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, tie соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статье 30. 6

Однако процесс создания товариществ собственников жилья движется очень медленно.

Таким образом, одним из основных направлений демонополизации рынка коммунальных услуг является создание предприятий и организаций различных организационно-правовых форм и форм собственности, привлечение в данную отрасль предпринимателей, действующих без образования юридического лица, которые становятся, соответственно, новыми субъектами жилищных правоотношений. При рассмотрении споров с участием организаций различных организационно-правовых форм, оказывающих коммунальные услуги организациям и населению, адвокату необходимо учитывать форму собственности данных организаций.

Наиболее интересным, на наш взгляд, является процесс реформирования отношений собственности в жилищной сфере, поскольку данные правоотношения затрагивают интересы неограниченного круга граждан, являющихся нанимателями жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Важное значение в этой связи имеет вопрос о формах собственности на жилищный фонд, поскольку от него зависят права и обязанности субъектов в жилищной сфере..

Принятый в 1992 году Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» в статье 7 установил следующие виды жилищных фондов:

1) частный;

76по делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска»: Постановление Конституционного Суда Республики Коми, 3 апреля 1996 // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 1998.- № 4.

70

2)  государственный;

3) муниципальный;

4) общественный, то есть находящийся в собственности общественных объединений;

5)  жилищный фонд в коллективной собственности (исключен в 1997 году).

Таким образом, на сегодняшний день в соответствии с указанным законом существуют четыре вида собственности на жилищный фонд, вместе с тем, Гражданский кодекс Российской Федерации в статье 212 выделяет три вида собственности - государственную, муниципальную и частную (собственность физических и юридических лиц, куда включена и собственность общественных объединений). Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации, хотя и предполагает возможность наличия иных форм собственности, на наш взгляд, правовая природа общественного жилищного фонда ничем не отличается от частного, поэтому нет необходимости отдельно выделять общественный жилищный фонд. Седугин П.И. отмечает, что данная в законе классификация видов жилищных фондов была произведена до вступления в силу новой Конституции и нового Гражданского кодекса Российской Федерации и нуждается в уточнении. Следовательно, вряд ли можно рассматривать «последовательным и юридически безупречным выделение наряду с частным жилищным     фондом         общественного     жилищного     фонда,     который

представляет собой разновидность частного фонда, поскольку находится в частной   собственности   отдельных   организаций».7'           Вместе   с   тем,

законодатель, внеся изменения в статью 7 указанного закона в 1997 году,'8 не исключил из видов жилищных фондов общественный жилищный фонд и не объединил общественный и частный жилищные фонды.

Определение вида жилищного фонда имеет решающее значение при определении  ответчика в случае нарушения  прав  и  законных  интересов

граждан в жилищной сфере.

Ларина обратилась в суд с иском к управлению народного образования Южного округа Московского департамента о приватизации .жилого дома. Она сослалась на

"" Седугин П.И. Указ.соч.  С.55.

*О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики: Федеральный закон. 21 апреля 1997 // Собрание законодательства Российской Федерации. -1997.-№ 17.-Ct.1913.

то, что в данном доме она проживает на правах нанимателя с 1933 года и намерена его приватизировать, но ответчик, на балансе которого находится домовладение, ей в этом отказал.

Московский городской суд, принявший дело к своему рассмотрению по первой инстанции, признал незаконным отказ Лариной в приватизации .жилого дома.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по кассационной .жалобе управления народного образования Южного округа г.Москвы 19 <[)евртя 1993 г. решение суда отменила по следую1цим основаниям.

В соответствии со ст. 2 Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилшшюго фонда РСФСР" (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992 г.) граждане вправе приобрести в собственность лишь занимаемые ими .жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищных фондов.

Признавая за истицей право на приобретение в собственность всего дома, суд указал, что он является одноквартирным жилым домом и что истица в нем прописана и проживает одна.

Между тем, эти выводы опровергаются имеющимися в материалах дела: техническим паспортом и поэтажным планом строения, заявлением Лариной, справкой управления народного образования, показаниями свидетелей Старковского, Константинова и др.

Согласно этим данным, дом состоит из нескольких квартир с отдельными входами, его общая полезная площадь составляет 178,4 кв. м, и, кроме Лариной, в нем постоянно проживало несколько семей.

Однако, какое конкретно жилое помещение занимала а установленном законом порядке истица, суд не выяснил, соответствующие на этот счет данные не истребовал и, более того, необоснованно отказал в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о приобщении к материалам дела домовой книги и вызове в суд в качестве свидетелей ранее проживавших в доме нанимателей.

В то же время, ознакомившись с домовой книгой в судебном заседании, суд содержагциеся в ней сведения в протоколе не отразил.

Не проверена в судебном заседании и принадлежность дома, тогда как выяснение этого вопроса имело значение для правильного рассмотрения заявленных Лариной требований, поскольку Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР' предусмотрены случаи запрета приватизации жилых по.мещетт, в частности служебных.

Опровергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой Лариной жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения исполкома не выносилось. Однако, в нарушение требований ст. ст. 194, 197 ГПК, суд на конкретные доказательства не сослался и к материалам дела их не приобщил.

В подтверждение вывода о принадлежности дома, в котором проживает истица, к индивидуальному жилищному фонду суд сослался лишь на копию технического паспорта,  составленного бюро технической инвентаризации в 1989 году,  причем без

72

указания собственника (владельца) дома, тогда как согласна объяснениям ответчика дом возведен управлением народного образования в 1933 году и введен в эксплуатацию как служебное жилое помещение для обеспечения учителе}! района на период их работы.

Более того, суд не учел, что на индивидуальный жилищный фонд приватизация не распространяется.

С учетом изложенного решение суда по данному делу нельзя признать законным и обоснованным, а поэтому оно подлежит отмене ''.

Исходя из приведенного примера, адвокату необходимо учесть, что существенное значение в деле имел тот факт, что спорное жилое помещение относилось к частному жилищному фонду и, следовательно, не подлежало приватизации, т.е. правильное определение вида жилищного фонда позволили бы избежать ущемления законных прав граждан.

16 декабря 1991 г. НПО «Машиностроитель» и Международная ассоциация делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-продажи дома Лг 41 по Ленинградскому шоссе Москвы, состоящему из двух корпусов.

Проживающие в доме граждане Аверченко, Малышев. Меньшикова и др. обратились в суд с иском к НПО и ассогшагщи о признании договора недействительным.

Ленинградский районный народный суд Москвы в удовлетворении иска отказал. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения. Президиумом Московского городского суда дело не рассматриваюсь в связи с отсутствием кворума. Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ. Между тем, решение вынесено народным судом вопреки требованиям Закона Российской Федера1пш от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики" и без учета конкретных обстоятельств данного дела.

Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду. Согласно ч.З cm Л 9 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия

9 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, 19 февраля 1993 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1993.- № 6.

73

проживающих в них совершеннолетних граждан. В материалах дела нет данных о том, что проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу.

Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. "О введении в действие Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч.З ст. 17 и ч.З ст. 19 указанного Закона,   подлежат  отмене.   Эти  требования Закона  не  были учтены

\         SO

судом.

Данный пример еще раз наглядно подтверждает необходимость обязательного выяснения адвокатом формы собственности жилищного фонда или жилого помещения при подготовке к рассмотрению дела в суде.

2.3. Основные направления защиты прав граждан при приватизации жилищного фонда

Сущность преобразований, осуществляемых в жилищной сфере, заключается «в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики» . В данном случае происходит прекращение права собственности государства или права муниципальной собственности на отдельные жилые помещения или жилые дома и возникает право частной собственности граждан.

Согласно статье 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» «приватизация - бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде». Законодатель определил основные принципы приватизации государственного и муниципального жилищного фонда:

добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;

гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого шжещения только один раз.

s0 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,  17 февраля 1995 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1995- № 9,- С.4. xl Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. - М- 1996.- С.1.

74

Решением Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 года № 4 было утверждено Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.82

В соответствии с вышеперечисленными нормативными правовыми актами Российской            Федерации    постановлением    Совета   Министров

Республики Коми от 1 марта 1993 года № 112 было утверждено Положение о приватизации жилищного фонда в Республике Коми.83

Рассмотрим основные направления защиты прав граждан при приватизации жилых помещений.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»" определено, что судам подведомственны дела, возникающие в связи с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений. При этом адвокату необходимо обратить внимание, что спор решается по правилам искового производства, а государственная пошлина взимается в размере, предусмотренном Законом Российской Федерации «О государственной пошлине»83 для исковых заявлений, не подлежащих оценке (кроме случаев, когда спор возникает по мотиву принадлежности помещения наследодателю либо в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, в данных случаях государственная пошлина взимается исходя из действительной стоимости помещения).

Вместе с тем, есть определенная сложность в рассмотрении таких дел судами, обусловленная, в первую очередь, тем обстоятельством, что многие

s: Экономика и жизнь. - 1994- № 6.

83 Об утверждении Положения о приватизации жилищного фонда в Республике Коми: постановление Совета

Министров Республики Коми, 1 марта 1993 // Ведомости Верховного Совета Республики Коми. - 1994.- №

Ю-Ст.128

84О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного

фонда в Российской Федерации»: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, 24

августа 1993 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1993- № 11.

"'О государственной пошлине: Закон Российской Федерации, 9 декабря 1991 // Ведомости Съезда народных

депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992 - №> 11- Ст.521.

75

,86

положения      Закона      изложены   сжато,   без   уточнения   механизма   их реализации.

Не содержит каких-либо существенных разъяснений по порядку применения Закона и Примерное положение о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.

Учитывая, что судьи по-разному подходят к разрешению целого ряда вопросов, возникающих при рассмотрении дел данной категории, Пленум Верховного Суда Российской Федерации8' разъяснил, что в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Гражданского процессуального кодекса РСФСР, предусматривающим подведомственность судам дел по спорам граждан, возникающим из гражданских правоотношений, судам подведомственны дела, связанные с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, то есть жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

Специальное указание о подведомственности таких дел содержится в части 3 статьи 8 Закона, предусматривающей, что в случае нарушения прав гражданина при приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Однако, порядок обращения граждан в суд и рассмотрения его заявления судом Законом не определен.

Изучение показало, что в решении этого вопроса нет единства. Одни суды рассматривали заявления граждан, поданные в связи с отказом в приватизации жилых помещений, в порядке, предусмотренном главой 22 Гражданского процессуального кодекса РСФСР для дел, возникающих из административно-правовых отношений, другие - в порядке искового производства. Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что, поскольку в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим Советом народных депутатов, исполнительным органом, предприятием, за которым на праве полного    хозяйственного     ведения    закреплен,     или    учреждением,     в

86 О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : Закон РСФСР, 4 июля 1991 // Ведомости Съезда народных деттатов и Верховного Совета Российской Федерации. -1991.-№ 28- Ст. 959. "'О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации,    24 августа 1993 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1993. - № II.

76

оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он должен разрешаться судом по правилам искового производства.

Кроме того, при защите нарушенных прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений адвокату необходимо выяснить, соблюден ли гражданином установленный порядок передачи жилья в собственность (оформлено ли в письменном виде согласие совершеннолетних членов семьи на приватизацию жилого помещения, внесена ли плата за услуги по оформлению документов на приватизацию, представлена ли справка с предыдущего места жительства о том, что сам истец и члены его семьи не приобретали ранее занимаемое жилое помещение в собственность в порядке бесплатной приватизации).

Суздальский районный народный суд Владимирской области, рассмотрев дело по заявлению М. к совхозу "Нерлъ" и администрации Весинского сельского Совета народных депутатов об устранении нарушения права на приватизацию жилья, обязал ответчиков заключить с истцом договор на приватизацию занимаемой квартиры. При изучении материалов дела установлено, что суд не исследовал все обстоятельства, имеющие существенное значение для решения спора, рассмотрел дело в отсутствии сторон, но с участием прокурора. Не уточнил суд, кто же является надлежащим ответчиком. Учитывая, что ордер на занятие квартиры семьей истца выдан в 1992 году, тем более необходимо было выяснить, не получал ли истец ранее в собственность жилое помещение путем его бесплатной приватизации, истребовать справку с предыдущего места жительства."*

Субъектами правоотношений при приватизации жилья выступают, с одной стороны, органы и организации, уполномоченные передавать в собственность граждан жилые помещения

соответствующий Совет народных депутатов (в настоящее время -орган местного самоуправления) или его исполнительный орган;

предприятие, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

учреждение, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

Важное значение при защите адвокатом прав и законных интересов граждан имеют вопросы принадлежности жилищного фонда в случае

** О некоторых вопросах, возникших при рассмотрении судами дел, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений// Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1994,- .4» 2.

77

необходимости обжалования отказа в приватизации и определения субъекта спорного правоотношения. Указанным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации89 установлено, что переход государственных или муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в ведомственном жилищном фонде, построенном до изменения организационно-правовой формы предприятия, в том числе и на право бесплатной приватизации.

В частности, в силу Закона граждане, проживающие по договору найма или аренды в домах общественного жилищного фонда, не имеют права на приватизацию занимаемых жилых помещений. Однако, Закон не лишает собственника общественного жилищного фонда либо уполномоченный собственником орган возможности принять самостоятельное решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений. При возникновении в указанном случае спора его следует разрешить, исходя из установленных собственником условий и порядка передачи жилья.

Адвокату следует учитывать, что заставить собственника общественного жилищного фонда передать гражданину бесплатно занимаемое жилое помещение никто не вправе.

Ч. Обратился в суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Дмитриевы горы" о передаче в собственность занимаемой квартиры. Он указал, что работал в Меленковском РОВД участковым инспектором. По согласованию с правлением колхоза ''Большевик'' и руководством РОВД в его обязанности входило обслуживание территории двух сельских Советов народных депутатов. Колхоз предоставил семье истца трехкомнатную квартиру.

Решением товарищества "Дмитриевы горы ", образованного на базе колхоза "Большевик", в приватизации квартиры было отказано, что и послужило основанием к обращению в суд.

Решением Меленковского районного народного суда Владимирский области иск удовлетворен. При этом суд исходил из положения Указа Президента Российской Федерации от 2 ноября 1992 г. "О мерах по усилению социачьной заишты военнослужащих внутренних войск, лиц начальствующего и рядового состава органов внутренних дел и членов их семей", в соответствии с которым истец, по   мнению.

Х9О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, 24 августа 1993 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1993- .4» 11.

суда, имел право получить в собственность занимаемую квартиру. Между тем, названный Указ Президента, так >tce как и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает безвозмездную передачу .жилья только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Обоснованно отменяя это решение в кассационном порядке, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда указала, что спорная квартира не является жилым помещением, находящимся в государственном или муниципальном жилищном фонде. Учитывая, что жилищный фонд товарищества создавался за счет средств колхоза, на базе которого и образовалось товарищество, передать квартиру в собственность истца возможно лишь с учетом мнения собственника жилья.

Как видно из приведенного примера, адвокату следует иметь в виду, что передача жилого помещения в собственность гражданина или его семьи возможна только с согласия собственника жилищного фонда.

В соответствии со статьями 6 и 7 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется соответствующим Советом народных депутатов, исполнительным органом, а также предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. Передача жилья оформляется договором, заключаемым Советом в лице муниципалитета, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность.

Следовательно, в качестве надлежащего ответчика по делам, связанным с отказом в приватизации жилья, адвокату следует привлекать собственника жилищного фонда или уполномоченное им лицо. Однако, нередки случаи, когда суды привлекают к участию в деле в качестве ответчика жилищно-эксплуатационные организации или агентства по приватизации, обмену и продаже жилых помещений, создаваемые для технической работы по надлежащему оформлению передачи жилых помещений в собственность граждан, действующие на договорной основе с местной администрацией и предприятиями, учреждениями.

Изучение показало, что подавляющее число дел, рассмотренных судами, возникло в связи с отказом руководителей предприятий, совхозов, акционерных   обществ,   товариществ   с   ограниченной   ответственностью,

79

командиров войсковых частей в приватизации жилья. При этом выдвигались различные мотивы, а именно: ссылка на принадлежность жилищного фонда к федеральной собственности, на отсутствие у гражданина определенного стажа работы, на прекращение трудовых отношений и другие обстоятельства, которые в большинстве случаев признавались судом не основанными на законе.

Например, Привокзальный районный народный суд Тулы удовлетворил иск Г. к Тульскому отделению Московской железной дороги об устранении препятствий в приватизации .жилого помещения. Отказывая в приватизации квартиры, ответчик ссылсыся на то, что Тульское отделение Московской .железной дорог, как предприятие железнодорожного транспорта, отнесено к федеральной собственности и поэтому приватизация имущества отделения, к которому ответчик относил и жилищный фонд, находящийся в его ведении, осуществляется лишь по решению Правительства Российской Федерации.

Признавая этот довод необоснован?1ым, суд правильно указал в решении, что жилые помегиения, расположенные в домах, составляющих государственный жилищный фонд, в том числе ведомственный фонд, подлежат приватизации на основании ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жи.тшцного фонда в Российской Федерации ".

Адвокату в практике работы следует учесть, что основания для отказа в приватизации занимаемого жилого помещения предусмотрены Законом Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», отказы в приватизации по иным основания неправомерны.

Вторым субъектом правоотношений по приватизации жилья являются граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма жилого помещения. Закон определил, что правом на приватизацию обладают только граждане, проживающие в этих жилых помещениях. При этом, законом определено, что граждане вправе приобрести занимаемые ими жилые помещения как в общую собственность (совместную или долевую), так и в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Учитывая,     что     в     результате          реформирования     жилищных

правоотношений жилые помещения все чаще становятся объектами различных сделок, необходимо обратить внимание на так называемую «группу риска», то есть те категории граждан, которые наименее защищены

80

от недобросовестных сделок. В первую очередь к указанным категориям граждан относятся несовершеннолетние, одинокие престарелые граждане и инвалиды.

В первой редакции Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» законодатель не уделил должного внимания вопросу защиты прав и законных интересов несовершеннолетних. В результате тысячи детей оказались на улице лишенными права на жилище. После внесения изменений в указанный Закон90 данному вопросу уделено особое внимание. Например, статьей 3 установлено требование обязательного предварительного разрешения органов опеки и попечительства для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние. Статьей 7 Закона установлено обязательное участие несовершеннолетних членов семьи в приватизации жилого помещения. Статьей 11 за несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохранено право на однократную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия.

Железнодорожный районным суд г.Красноярска отказа! К. в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа К. Доводы истицы о том, чти в документы о npuearmaaifitu не включена их несовершеннолетняя дочь, суд признал неосновательными. Между тем, дочь проживала в спорной квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда правильно указала, что в случае приватизации жилого помещения несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними пользователями стать участниками общей собственности на это помещение, поскольку согласно ст. 53 ЖК, имеют равные права, вытекающие из договора найма помещения.

Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства.

Таким образом, законодатель определил механизм защиты прав несовершеннолетних граждан. Вместе с тем, иные категории граждан из так называемой   «группы   риска»   оказались   практически   не   защищены   от

90 О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Федеральный закон, 11 августа 1994 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994.- № 16.- Ст. 1864.

81

недобросовестных    сделок    и    часто    становятся    объектами    внимания криминальных структур.

Представляется необходимым внесение дополнений в законодательство о приватизации и иные федеральные законы в части установления механизма защиты жилищных прав и законных интересов одиноких престарелых граждан и инвалидов. Одной из форм защиты указанных категорий граждан могло бы стать требование обязательного согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок с жилыми помещениями, в которых проживают одинокие престарелые граждане или инвалиды. Адвокату следует обратить особое внимание на сделки, совершаемые данными категориями лиц.

Важное значение в договоре приватизации имеет объект (предмет) договора. Отнесение жилых помещений к объектам приватизации в значительной мере зависит от назначения помещения, его технического состояния и некоторых других обстоятельств.

Статьей 4 указанного Закона установлен перечень объектов жилищного фонда, не подлежащих приватизации. Не подлежат приватизации жилые помещения:

находящиеся в аварийном состоянии,

в общежитиях;

в домах закрытых военных городков;

служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения91)

В отношении запрета на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации92 статья 4 Закона признана не соответствующей

91 О внесении изменения и дополнения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Федершхьный закон. 1 мая 1999 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1999.- № 18.- Ст.2214.

ипо делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы. Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации. 3 ноября 1998 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998- N« 45.- Ст. 5603.

82

Конституции Российской Федерации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования.

В запросе Волгоградской областной Думы оспаривается конституциотюсть положения части первой статьи 4 Закона PoccuiiCKOii Федерации "О приватизации жилиирюго фонда в Российской Федерации", согласно которому не подлежат приватизации .жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах.

По мнению заявителя, данная норма противоречит провозглашенному статьей 19 Конституции Российский Федерации принципу равенства граждан перед законом и судом, поскольку ставит в неравные условия при приватизации .жилья граждан -нанимателей отдельных квартир и граждан - нанимателей жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах. Заявитель полагает, что установленный оспариваемым положением запрет не соответствует статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, так как не может быть обоснован интересами загциты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Аналогичная позиция изложена в запросе Дмитровского городского суда Московской области и в -жалобе гражданина В.А. Мостипанова.

Закон Российской Федерации "О приватизагти жилнгцного фонда в Российской Федерации" в статье 11 установил, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального .жилищного фонда один раз. Вместе с тем, часть первая статьи 4 Закона содержит перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации.

Предоставляемые государственными и муниципальными .жилищными органами жилые помещения в коммунальных квартирах и в отдельных квартирах, по сущностным правовым признакам не различаются, поскольку в отношении них действуют единые основания предоставления .жилья и они имеют общий правовой режим. Следовательно, применительно к этим жилым помещениям отсутствуют и объективные основания для установления различий в праве на их приватизацию. Такой запрет фактически означает законодательное закрепление неравенства прав граждан в зависимости от условий их проживания, что противоречит статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, провозглашающей равенство граждан перед законом вне зависимости от каких-либо обстоятельств.

Граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо как от волн собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, так и от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той

83

же квартире. Это не исключает возможности оспаривать реализацию данного права в судебном порядке.

Исходя из изложенного, Конституционный Суд Российской Федерации признал статью 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерагаш" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государстве/того и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей! Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 46 (части I и 2) и 55 (часть 3)°''

Большое количество споров возникает по вопросу приватизации жилых помещений в общежитиях. Законодательством запрещена приватизация жилых помещений в общежитиях, что не в полной мере соответствует требованиям сегодняшнего дня, поскольку понятие «общежитие» включает в себя как общежития для одиноких граждан, занимающих койко-место, так и для семей, проживающих в общежитиях для малосемейных и занимающих отдельную комнату.

Сыктывкарским федеральным судом было рассмотрено заявление гражданки Рочевой о нарушении ее права на приватизагщю занимаемого ею жилого помещения к администрации города Сыктывкара. Гражданка Рочева в 1989 году получила комнату в малосемейном общежитии по ул. Первомайской города Сыктывкара. На занимаемое помещение ей был выдан ордер, в котором указывалось, что гражданке Рочевой предоставлена комната в малосеменном общежитии жилой площадью 16 кв. .метров на состав семьи 3 человека. В 1997 году гражданка Рочева обратилась в бюро по приватизации администрации города Сыктывкара с заявлением о приватизации занимаемого жилого помещения на себя и несовершеннолетнюю дочь. Администрацией города ей было отказано в приватизации в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Отказ в приватизации был обжалован в суд. Адвокатом гражданки Рочевой при подготовке к рассмотрению дела было выяснено, что в проектно-сметной документации на строительство здания по ул. Первомайской и в акте приемной комиссии здание по ул. Первомайской значилось как «дом для .малосемейных». На этом основании к администрспши города был предъявлен встречный иск с требованием о выдаче гражданке Рочевой на занимаемое помещение ордера установленного образца. Сыктывкарским федеральным судом иск Рочевой был удовлетворен,     администрация    города    была    обязана    судом    выдать    ордер

"по делу о проверке конституционности положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы. Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, 3 ноября 1998 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998,- №45.- Ст. 5603.

84

установленного образца гражданке Речевой и разрешить приватизацию занимаемого

ею .жилого помещения.

Приведенный пример достаточно наглядно показывает важную роль адвоката в деле защиты нарушенных прав и законных интересов граждан при приватизации жилищного фонда. Квалифицированные действия адвоката гражданки Рочевой, доказавшего, что жилое помещение не является общежитием, поскольку не отвечает установленным законодательством требованиям для общежитий, позволили защитить ее права. Вместе с тем, необходимо отметить, что только адвокат, специализирующийся в вопросах жилищного законодательства, может в достаточной степени разобраться в существе дела и квалифицированно защитить интересы гражданина или организации.

В первые годы приватизации жилых помещений особенно остро вставач вопрос о праве наследников на жилое помещение в случае смерти одиноко проживающего гражданина, который подал заявление на приватизацию жилья, но не успел оформить договор на передачу ему жилого помещения в собственность. Как правило, в случае обращения наследников в судебные органы наследникам отказывали в иске на спорное жилое помещение, так как договор на приватизацию не был оформлен в установленном порядке, и жилое помещение переходило в государственную или муниципальную собственность.

Данный вопрос был урегулирован указанным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации94: «требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в собственность проживающих в нем лиц либо лица подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан. Гражданам не может быть отказано в приватизации, если они выразили такое желание и оформили надлежащим образом заявление».

Защищая права и законные интересы граждан при осуществлении приватизации жилых помещений, адвокату необходимо иметь в виду также и то    обстоятельство,    что    в    случае    возникновения    спора    по    поводу

85

правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор может быть по требованию заинтересованных лиц признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Например, решением Советского районного народного суда г. Самары удовлетворен иск П. К администрации Советского района и к П-оы о признании незаконным постановления администрации и недействительным регистрационного удостоверения о приватизации .жилого помещения. Судом установлено, что истица была прописана и вселена в установленном порядке вместе с несовершеннолетней дочерью в спорную квартиру ответчицы (ее свекрови). 11 января 1993 г. ответчица без согласия П. оформила приватизацию квартиры, введя в заблуждение должностных лиц относительно количества прописанных и проживаклцих в квартире лиц.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. 13 постановления специально подчеркнул, что при рассмотрении дел о выселении из приватизированной квартиры лиц, проживающих в ней до приватизации и имевших право стать участниками общей собственности на жилое помещение, но отказавшихся от этого, судам надлежит проверять обстоятельства и условия, на которых указанные лица отказались от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда гражданин отказался от приватизации жилья, поскольку был введен в заблуждение либо не способен был понимать значения своих действий или когда собственником приватизированной квартиры была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину его право на предоставление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения. '

На наш взгляд, представляет интерес вопрос о расторжении договора приватизации.

Закон Российской Федерации не предусматривает возможность расторжения договора ни в одностороннем порядке, ни по согласию сторон. Однако, по общим правилам расторжения договоров (статьи 450-453 Гражданского кодекса Российской Федерации) требование об изменении или   расторжении договора может быть заявлено стороной в суд в случае

О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации:  Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, 24 августа 1993 // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1993.- 11. ^Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1994.- .N» 2.

86

отказа другой стороны на изменение или расторжение договора либо не

получения ответа в установленные сроки.96

В       судебной       практике       получила       достаточно       широкое

распространение категория споров, связанных с расторжением договоров

приватизации жилья.

Так, решением Краснопресненского районного народного суда г. Москвы от 25.06.93 г. удовлетворен иск П. к департаменту муниципального .жилья Москвы. Истина предъявила исковое заявление о расторжении договора приватизации в связи с тем, что имеет намерение совершить обмен своей приватизированной квартиры па квартиру муниципальную. Представитель ответчика в суд не явился, но против удовлетворения иска не возражал.

Удовлетворяя требование, суд в решении указал, что поскольку законодательством не урегулирован вопрос о расторжении договора приватизации, суд считает необходимым в силу ч.З ст. 10 ГПК РСФСР применить к этим правоотношениям ст.  233 ГК РСФСР,   согласно которой возможно прекращение

97

ооязательств соглашением сторон.

Приведенный пример относится к правоотношениям, возникшим и рассмотренным судом до принятия Гражданского кодекса Российской Федерации и Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. № 8, но подтверждает положение о допустимости расторжения договора приватизации жилья по соглашению сторон  , которое действует и сегодня.

В Республике Коми право на расторжение договора приватизации жилого помещения предоставлено постановлением Совета Министров Республики Коми от 1 марта 1993 г. № 112. Пунктом 14 данного постановления установлено, что расторжение договора приватизации жилого помещения при согласии сторон производится на основании заявления, подписанного всеми гражданами, принимавшими участие в приватизации данного жилого помещения, с приложением документов, подтверждающих право собственности, путем принятия решения главой местной администрации, передавшим жилое помещение в собственность. Копии решения главы администрации о расторжении договора приватизации направляются гражданам и органам технической инвентаризации, ведущим

96  Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. -М..-1997.-С.216.

97  Хозяйство и право. - 1994- № 4.- С. 115.

9S Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья // Законность. - 1999,- № 9.- С33.

87

учет жилищного фонда. При несогласии одной из сторон договора приватизации либо при наличии спора между собственниками жилого помещения договор приватизации жилого помещения расторгается в судебном порядке.

Комплекс институциональных преобразований в рамках реформирования жилищно-коммунального хозяйства охватывает следующие основные направления изменения правоотношений и форм собственности:

•продолжение изменений структуры собственности в жилищном фонде как путем приватизации занимаемых жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, так и иными не запрещенными способами (долевое участие в строительстве, приобретение жилья на вторичном рынке жилья, наследование и так далее);

•создание товариществ собственников жилья, которые являются новыми субъектами жилищных правоотношений;

•преобразование предприятий жилищно-коммунального хозяйства в хозяйствующие субъекты с более высокой степенью независимости и ответственности, в равноправных партнеров договорных отношений;

•муниципштизация государственных предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Реформирование отношений собственности в жилищно-коммунальной сфере и появление большого круга собственников в жилищной сфере обусловили появление и новых категорий дел, рассматриваемых судами различных уровней от конституционных судов до федеральных судов. Наиболее распространенной категорий дел в период реформирования жилищной сферы можно назвать споры о нарушении прав граждан в процессе приватизации жилья, споры о правомерности передачи жилищного фонда от одного собственника другому. Особое место занимают споры о признании недействительными нормативных правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления.

При рассмотрении указанных категорий дел особое место в защите прав и законных интересов граждан занимают адвокаты, однако необходимо отметить, что роль адвоката в данной сфере еще недостаточно активна.

Глава 3. Защита прав граждан и организаций при реформировании договорных отношений в жилищной сфере

3.1. Роль адвоката в процессе реформирования договорных отношений в жилищной сфере

Реформирование отношений собственности, демонополизация отрасли, создание организаций различных организационно-правовых форм и форм собственности в жилищно-коммунальном хозяйстве, а также появление конкуренции на рынке коммунальных услуг создали условия для развития и совершенствования договорных отношений в жилищной сфере, как наиболее эффективной формы взаимодействия между субъектами правоотношений в жилищной сфере.

Нельзя сказать, что в дореформенный период в жилищно-коммунальной отрасли отсутствовали договорные отношения. Гражданин при получении ордера на государственное или муниципальное жилье был обязан заключить договор найма жилого помещения с жилищно-эксплуатационной организацией в соответствии со статьей 51 Жилищного кодекса РСФСР. Договоры заключались и между эксплуатирующей организацией и подрядными организациями, оказывающими отдельные коммунальные услуги, например, по тепло- или водоснабжению. Однако, необходимо отметить, что в этот период заключение договоров действительно было во многом формальным, поскольку договоры являлись типовыми, а субъекты договорных правоотношений были строго определены законодательством.

Основой формирования рынка жилищно-коммунальных услуг должно стать развитие договорных отношений между субъектами в жилищной сфере. «Переход на договорной порядок производства услуг в жилищной сфере предполагает формирование двух совершенно самостоятельных аспектов правоотношений. Один из которых охватывает взаимоотношения собственников объектов недвижимости в жилищной сфере (жилья, объектов инженерной инфраструктуры и др.) и организаций, желающих обслуживать указанную собственность. Второй взаимоотношения собственников указанных объектов недвижимости и потребителей    (нанимателя,    арендатора,    пользователя)       работ   (услуг),

89

производимых на объектах жилищно-коммунального хозяйства.»99. На наш взгляд, предложенная Чернышевым Л.Н. структура договорных взаимоотношений в жилищно-коммунальном хозяйстве является неполной, поскольку основным направлением реформирования структуры управления отраслью является создание управляющих организаций (компаний). Таким образом, с участием управляющих организаций структура договорных правоотношений в жилищно-коммунальной отрасли может быть трехзвенной: собственник объектов недвижимости в жилищно-коммунальной сфере - управляющая организация - потребитель жилищно-коммунальных услуг или, например, собственник объектов недвижимости -управляющая организация - подрядные организации, оказывающие жилищно-коммунальные услуги.

Развитие и совершенствование договорных отношений - это та сфера реформирования жилищных отношений, в которой роль адвоката трудно переоценить. Хотелось бы отметить, что данная сфера деятельности не является новой для адвоката, поскольку договорные отношения в жилищно-коммунальном хозяйстве существовали и в дореформенный период (например, договоры подряда и субподряда), не говоря уже о таком традиционном институте гражданского законодательства, как договор найма жилого помещения. Однако, с началом реформирования жилищно-коммунального хозяйства и принятием Гражданского кодекса Российской Федерации появились новые виды договоров в жилищной сфере. Оказание правовой помощи во внедрении договорных отношений в жилищно-коммунальное хозяйство, защита прав и законных интересов граждан и организаций в процессе реформирования отрасли - вот только несколько основных направлений деятельности адвоката в реформировании договорных отношений в жилищной сфере.

Собственниками объектов недвижимости в жилищной сфере являются

муниципальные образования в лице органов местного самоуправления в отношении жилищного фонда и объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в муниципальной собственности, а

' Чернышов Л.Н. Указ соч.-С.79-80.

90

также переданных в хозяйственное ведение муниципальных предприятий и оперативное управление муниципальных учреждений;

государство в лице органов государственной власти федерального уровня и уровня субъекта Российской Федерации в отношении жилищного фонда и объектов жилищного коммунального хозяйства, переданных в хозяйственное ведение государственных предприятий и оперативное управление государственных учреждений;

юридические лица, относящиеся к частной форме собственности; физические лица (далее именуются - собственник). Собственник в соответствии с гражданским законодательством вправе непосредственно осуществлять любые действия по владению, пользованию или распоряжению принадлежащим ему имуществом.

Таким образом, собственник и управляющая организация выступают заказчиками на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также на предоставление коммунальных услуг потребителям.

Организации жилищно-коммунального хозяйства независимо от организационно-правовых форм выполняют функции подрядчиков (исполнителей услуг) по обслуживанию, содержания и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.

Подрядчиком по реконструкции и строительству объектов жилищно-коммунального хозяйства являются ремонтно-строительные организации различных форм собственности.

В практике работы адвокату следует учитывать, что система договорных отношений в жилищной сфере включает следующие основные виды договоров:

•договоры между собственниками жилищного фонда или объектов жилищно-коммунального хозяйства и управляющей организацией;

•договоры между собственниками жилищного фонда или объектов жилищно-коммунального хозяйства и организациями, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и коммунальные услуги;

•договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений;

91

•договоры между организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, и организациями, являющимися потребителями данных услуг;

•договоры     между     организациями         жилищно-коммунального

            100

хозяйства.

При подготовке и заключении договоров в жилищной сфере адвокату необходимо руководствоваться Положением о реформировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, которым предусмотрены условия договоров независимо от вида договора и особенностей правового статуса их субъектов. Кроме предмета договора, его сторон, срока действия и иных существенных условий договора, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации для соответствующего вида договора, договоры, регулирующие правоотношения в жилищно-коммунальной сфере, должны содержать:

гарантируемый исполнителем уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;

объем работ (услуг);

обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;

экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушений условий договора;

порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;

порядок изменения условий договора и прекращения его действия.

Таким образом, договор представляет собой правовую основу взаимоотношений собственников объектов недвижимости в жилищной сфере и организаций жилищно-коммунального хозяйства и позволяет учесть интересы всех сторон, включая потребителя коммунальных услуг.

Рассмотрим основные группы договоров, заключаемых при оказании жилищно-коммунальных услуг, применительно к практике работы адвоката в жилищно-коммунальной сфере.

!00Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве: Приказ Минстроя Российской Федерации, 20 августа 1996 // Реформа жилищно-комхгунального хозяйства. - Вып.2. - М.- 1998.

92

1. Договоры между собственниками жилищного фонда или объектов жилищно-коммунального хозяйства и управляющей организацией.

Собственник вправе в установленном порядке передать все или отдельные     полномочия     собственника     управляющей     организации.

Основания передачи полномочий собственника управляющей организации зависят от ее организационно-правовой формы. Так, например, если управляющая организация создана в форме муниципального учреждения, то в договоре о передаче муниципального имущества в оперативное управление организации могут быть указаны и передаваемые полномочия. В случае образования управляющей организации в форме муниципштьного унитарного предприятия передаваемые полномочия указываются в договоре о передаче имущества в хозяйственное ведение. Если управляющая организация образована в иной организационно-правовой форме, то передача ей полномочий собственника возможна на основании договора на управление.

Отношения между собственником и управляющей организацией должны регулироваться соответствующим договором на управление муниципальным, государственным или иным жилищным фондом и (или) объектами жилищно-коммунального хозяйства (Приложение №> 1).

Муниципальное унитарное предприятие "Энгельские городские тепловые сети" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к акционерному обществу закрытого типа "Стройматериалы" о взыскании 529658591 рубля (неденоминированных), задолженности по оплате за отопление жилых домов No. 14, 15, 27, расположенных во 2-м микрорайоне им. Урицкого города Энгельса и находягиихся на балансе АОЗТ "Стройматериалы", пеней за просрочку оплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 37 Арбитражного процессуапьного кодекса Российской Федерации, уменьшил размер исковых требований до 227267680 рублей долга за отпущенную теплоэнергию. Решением от 25.08.97 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 12.08.98решение отменено, в иске отказано со ссылкой на отсутствие между сторонами договорных отношений на отпуск теплоэнергии и то обстоятельство, что спорные жилые дома относятся к федеральной собственности. Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 08.10.98 постановление апелляционной инстанции оставил в силе по тем же основаниям.

93

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Саратовской области и Федерального арбитражного суда Поволжского округа отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Эигельский завод строительных материалов в декабре 1992 года преобразования в акционерное общество закрытого типа "Стройматериалы". Согласно свидетельству о собственности на приватизированное имущество от 07.08.92 No. 221 имущество социально-бытового и культурного назначения (в том числе спорные .жилые дома) осталось государственной собственностью и передано предприятию в хозяйственное ведение.

Данный факт подтверждается справками Комитета по управлению имуществом города Энгельса от 11.06.96 No. 01-9 587 и от 29.04.97 No. 01-9 274, в которых отмечено, что жилые дома No. 14, 15, 27, расположенные во 2-м микрорайоне им. Урицкого, являются федеральной собственностью, в состав приватизированного имущества и уставный капитал АОЗТ "Стройматернаты" не вошли, находятся на бачансе АОЗТ "Стройматериалы". Поскольку жилые дома в муниципальную собственность не переданы, предприятие-батнеодержатель осуществляет все платежи, связанные с эксплуатацией и содержанием жилищного фонда и коммуналъ}юй инфраструктуры.

Фактическая передача спорных объектов в муниципа1ьную собственность произведена 29.07.98 на основании постановления No. 2691 администрации Энгелъского района Саратовской области, в котором указано, что дебиторская и кредиторская задолженности, образовавшиеся на момент передачи .жилого фонда, погашаются акционерным обществом закрытого типа "Стройматериалы".

Согласно справке Городского управления жилищно-коммунального хозяйства администрации объединенного муниципачьного образования Энгельского района Саратовской области до передачи спорных объектов жилого фонда АО "Стройматериалы" в муниципальную собственность жильцы данных домов квартирную плату вносили в кассу АОЗТ "Стройматериалы". Обслуживание домов производилось персоналом, находящимся в штате АОЗТ "Стройматериалы".

Постановлением администрации города Энгельса Саратовской области от 02.10.95 No. 2364 предусмотрена оплата за полученную теплоэнергию владельцами .жилищного фонда по фактическим объемам за минусом сумм платежей, причитающихся к оплате квартиросъемщиками.

Договор на теплоснабжение между истцом и ответчиком заключен не был, однако потребление тетовой энергии объектами жилищного фонда, находящимися на балансе ответчика, подтверждается материалами дела.

94

При таких обстоятельствах отсутствие договорных отношений не освобождает ответчика от возмещения стоимости энергии, потребляемой указанными объектами, и решение суда первой инстанции является правильным.10!

Передача собственником своих функций управляющей организации в полном объеме или частично осуществляется в соответствии с условиями договора на управление жилищным фондом. Данный вид договора является новым. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 421), стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит такого вида договора как договор на управление жилищным фондом, поэтому субъекты Российской Федерации либо органы местного самоуправления в целях наиболее эффективного управления жилищным фондом, находящимся в их собственности, вправе согласно части 3 указанной статьи кодекса заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом, например договор на управление жилищным фондом. Данный вид договоров построен на модели договора возмездного оказания услуг, предусмотренного главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с условиями договора на управление жилищным фондом предметом договора является выполнение управляющей организацией работ по управлению жилищным и нежилым фондом, организация содержания и ремонта объектов внешнего благоустройства. При этом управляющей организации передается право управления жилищным и нежилым фондом в пределах установленных договором.

По условиям данного договора управляющая организация обязана:

управлять жилищным и нежилым фондом, содержать объекты внешнего благоустройства, использовать их по прямому назначению с соблюдением установленных требований;

обеспечить сохранность, рациональное использование, своевременную реконструкцию и ремонт преданного имущества;

осуществлять сбор доходов от сдачи жилых помещений в наем и аренду, арендной платы за сдачу внаем нежилых помещений, платежей за

!0:   Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27 апреля 1999 г. No. 7800/98

95

ремонт и техническое обслуживание жилых помещений, а также сбор платежей за оказываемые коммунальные услуги, оформление соответствующих договоров;

обеспечить ведение технической документации на строения, инженерные коммуникации, объекты внешнего благоустройства, дороги и так далее;

обеспечить потребителей коммунальными и прочими услугами;

осуществлять оформление документов на приватизацию жилых помещений, заключение договоров страхования жилых помещений, находящихся в государственной (муниципальной) собственности;

применять меры по взысканию задолженности за невнесение платы за жилье и коммунальные услуги;

осуществлять иные полномочия по усмотрению собственника.

Кроме того, на управляющую организацию могут быть возложены функции заказчика по капитальному ремонту жилищного фонда, содержанию дорог и иных объектов.

Собственник жилищного и нежилого фонда обязан своевременно перечислять средства, необходимые для ремонта и содержания переданного имущества, предоставить всю необходимую документацию управляющей организации, а также содействовать управляющей организации в осуществлении ее функций.

Договор на управление жилищным фондом является реальным. Он считается заключенным с момента передачи имущества и его государственной регистрации. Договор является возмездным, поскольку управляющая организация должна быть финансово заинтересована в результатах своей деятельности. Договор на управление - взаимный и свободный, поскольку заключается всецело по усмотрению сторон.

Необходимо отметить, что в настоящее время отношения между собственником жилищного фонда и управляющей организацией, как правило, «службой заказчика», строятся на основании вещных прав - путем закрепления за муниципальными организациями имущества на праве оперативного управления или передачи в хозяйственное ведение. Таким образом, практика применения данного вида договора в жилищной сфере еще недостаточна. Внедрение договора на управление жилищным фондом будет    способствовать    более    эффективному    управлению    имуществом

96

собственника, и значительная роль в этом процессе принадлежит правовой деятельности адвоката.

2. Договоры между собственниками жилищного фонда или объектов жилищно-коммунального хозяйства и организациями, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и коммунальные услуги.

В отдельных случаях, при натичии технической возможности, граждане и юридические лица, имеющие в собственности жилищный фонд или объекты, обеспечивающие непосредственное жилищно-коммунальное обслуживание потребителей, вправе самостоятельно без привлечения организаций, оказывающих данные услуги, предоставлять отдельные виды коммунальных услуг при условии наличия лицензии на лицензируемые виды деятельности.

В случае привлечения организаций жилищно-коммунального хозяйства для оказания услуг или выполнения работ граждане или юридические лица обязаны заключить договор, выступая при этом заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие жилищного фонда и объектов коммунального назначения. Организации жилищно-коммунального хозяйства независимо от форм собственности будут выполнять функции подрядчиков (Приложение №

2).

Договор заключается в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам подряда. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.102 Договор подряда можно определить как консенсуальный. возмездный, взаимный.

На стороне заказчика в данном договоре могут выступать:

•собственники жилых помещений, при ограниченном их количестве;

•товарищества собственников жилья, образованные в соответствии с законом, или иные объединения собственников;

•службы заказчика или управляющие организации, в случае передачи собственниками им соответствующих функций.

; Глава 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая).

97

На стороне подрядчика выступают жилищно-коммунальные организации независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, имеющие лицензии на осуществление указанных в договоре видов жилищно-коммунальных услуг.

Богдановичское открытое акционерное общество по производству огнеупорных материалов обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к государственному образовательному учреждению "Образовательная средняя школа -интернат No. 9" (далее школа-интернат), Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации и Министерству путей сообщения Российской Федерации о взыскании задолженности за тепловую энергию и канализационные услуги.

Решением от 27.05.97 исковые требования удовлетворены. В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается решение отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в связи с неполным исследованием обстоятельств и материалов дела. Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Богдановичское открытое акционерное общество по производству огнеупорных материалов и ГОУ "Образовательная средняя школа -интернат No. 9"'заключили договор от 15.02.94No. 20 на обеспечение тепловой энергией и очистку сточных вод, в соответствии с пунктом 8 которого он ежегодно продлевался

С июля 1995 года по апрель 1996 года школа-интернат не производила оплаты предоставленных услуг, вследствие чего у нее образовалась задолженность. Размер задолженности сторонами не оспаривается.

Сделав вывод о том, что школа - интернат является государственным общеобразовательным учреждением, и установив, что средств на оплату коммунальных услуг из федерального бюджета ей не выделялось, арбитражный суд удовлетворил иск и в соответствии со статьей 120 Гражданского кодекса Российской Федерации возложил субсидиарную ответственность на Российскую Федерагтю в лице Министерства финансов Российской Федерации, куда был направлен исполнительный лист.

Из устава государственного образовательного учреждения "Образовательная средняя школа - интернат No. 9" видно, что оно вправе заниматься предпринимательской деятельностью: оказывать дополнительные платные услуги, сдавать в аренду спортивный зал, гараж:, выступать посредником между фирмами и др. Следовательно, у школы могли быть денежные средства, полученные от предпринимательской деятельности, которые она могла направить на погашение задолженности в случае отсутствия бюджетного финансирования или его недостаточности.

В связи с изложенным, суду надлежало установить наличие пли отсутствие таких средств у школы - интерната, после чего решать вопрос о привлечении собственника к субсидиарной ответственности.

98

Кроме того, при принятии решения судом оставлены без внимания и оценки доводы Министерства финансов Российской Федерации, изложенные им в отзыве от 22.05,97 No. 19-17/500, в котором указано, что Минфин России не финансирует отдельные образовательные учреждения, а выделенные на эти цели бюджетные средства распределяются главным их распорядителем - Министерством общего и профессионального образования Российской Федерации, которое к участию в деле привлечено не было.

Министерство финансов Российской Федерации также сообщает, что во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 14.08.97 No. 880 "Об установлении порядка расчетов при исполнении отдельных статей расходов федерального бюджета на 1997 год" проводились расчеты в особом порядке по погашению задолженности учреждений образования, в том числе и учреждений, входящих в систему Министерства путей сообщения Российской Федерации, по оплате коммунальных услуг. Этот довод также не проведен судом.

Без анализа и исследования названных обстоятельств нельзя сделать однозначный вывод о невозможности школой - интернатом самостоятельно полностью или частично погасить задолженность и о правомерности привлечения Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации к субсидиарной ответственности.

Таким  образом,  решение  суда подлежит  отмене,   дело  направлению  на  новое

10*

рассмотрение.  ~

Договор подряда является достаточно традиционным для гражданского законодательства и имеет большую практику применения, поэтому хотелось бы обратить внимание адвоката, что при заключении указанного договора стороны согласуют объемы работ, услуг, их качество, надежность и экологическую безопасность с учетом состава и состояния основных фондов, объемов финансирования, направляемых на их оплату, а также санкций за нарушение сторонами условий договора.

Контроль за выполнением договора в соответствии с его условиями осуществляет непосредственно собственник, а при необходимости органы государственного надзора и контроля, указанные в главе 1 настоящей работы, как по обращению собственника, так и по собственной инициативе, выполняя возложенные на указанные органы функции.

103   Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации   от 24 ноября 1998 г. No 4268/98 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998.- № 12.

99

3.   Договоры   между   организациями       жилищно-коммунального хозяйства.

Специфика жилищно-коммунального хозяйства предполагает тесное взаимодействие различных организаций и служб, оказывающих отдельные жилищно-коммунальные услуги. Нет необходимости говорить о том, что оказание всего спектра жилищно-коммунальных услуг одной организацией просто невозможно в силу различий в технологических процессах, необходимости наличия материально-технической базы и так далее. Естественно, что организации жилищно-коммунального хозяйства вправе привлечь иные предприятия или организации для выполнения отдельных видов работ. Отношения между организацией жилищно-коммунального хозяйства, которая является подрядчиком на оказание коммунальных услуг, и иными организациями жилищно-коммунального хозяйства, привлеченными для выполнения отдельных видов работ, строятся на основании договора субподряда.

Согласно статье 706 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязанностей других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. При этом адвокату необходимо учесть, что согласно законодательству подрядчик в случае привлечения к работе иных лиц несет ответственность перед заказчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств субподрядчиком, а также за убытки, причиненные участием субподрядчика.

Договорные отношения между организациями жилищно-коммунального         хозяйства различных          видов         деятельности, взаимодействующих при выполнении основных технологических процессов, формируются исходя из действующих нормативов потребления услуг, расхода материальных и топливно-энергетических ресурсов, а также требований правил технической эксплуатации.

Договоры между указанными организациями заключаются на выполнение конкретного объема и видов работ (водоснабжение, водоотведение, тепло- и электроснабжение, обслуживание внутридомовых сетей, вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства и иные виды работ) и содержат точные данные об объемах и качестве оказываемых услуг или

100

выполненных работ, сведения о разграничении зон обслуживания, сроки и способы оплаты услуг, права, обязанности и ответственность каждой из сторон, включая санкции за нарушение условий договора.

Вместе с тем, следует отметить, что поле применения данного вида договоров в жилищно-коммунальной отрасли в последнее время постоянно сокращается. Управляющие организации, организуя процесс предоставления гражданам коммунальных и иных услуг, заключают большое количество договоров с подрядными организациями, специализирующимися на оказании отдельных видов услуг. Привлечение субподрядных организаций автоматически приводит к удорожанию предоставляемых услуг и усложнению взаимоотношений между сторонами. Учитывая право управляющих организаций выбирать подрядные организации на конкурсной основе, победителями конкурсов становятся, как правило, подрядные организации, которые в состоянии собственными силами и за наименьшую плату выполнить необходимые работы.

Учитывая тесную связь между различными предприятиями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, формирование договорных отношений между ними позволит конкретизировать ответственность предприятий   и   организаций   за   нарушение   установленных   параметров

качества обслуживания.

4. Договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства и организациями, являющимися потребителями услуг.

Кроме граждан, являющихся потребителями коммунальных услуг, данные услуги необходимы также предприятиям и организациям. Жилищно-коммунальное обслуживание организаций - потребителей услуг (водо-, тепло-электро-, газоснабжение, благоустройство территории, вывоз отходов, ремонт здания и так далее) регламентируется договорами между предприятиями, оказывающими коммунальные услуги, и организациями - потребителями услуг.

Гражданским законодательством предусмотрен такой вид договора купли-продажи, как договор энергоснабжения (Приложение № 3). По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть электроэнергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также

101

соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (статья 539 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор энергосбережения является консенсуальным, возмездным, взаимным, публичным.

Сторонами договора энергоснабжения могут выступать граждане и юридические лица По договору продавцом, как правило, выступает энергоснабжающая организация. В целях развития конкуренции на отдельных товарных рынках государство устанавливает специальные требования к субъектному составу договоров энергоснабжения. Например, продажа и покупка электроэнергии на федеральном оптовом рынке осуществляются на основании договоров с Российским акционерным обществом «ЕЭС России» или уполномоченными им организациями.104

Прокурор Смоленской области обратился в Арбитражный суд Республики Коми в интересах государственного предприятия «Смоленская атомная станция» о взыскании с акционерной энергетической компании «Комиэнерго» задолженности по оплате за отпущенную электроэнергию и процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки их уплаты на основании ст. 395 ГК РФ. В качестве третьего лика на стороне ответчика привлечено АОЗТ «Центральное диспетчерское управление Единой энергетической системы Российской Федерации» (ИДУ ЕЭС России).

Решением от 14.08.97 в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку непосредственно стороны в договорных отношениях не состоят, в связи с чем Смоленская АЭС не наделена правом требовать от А ЭК «Комиэнерго» выполнения денежных обязательств по договору на отпуск электроэнергии.

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 26.11.97 оставил решение без изменения. В протесте предлагается принятые по делу судебные акты отменить, и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Смоленская АЭС, являясь поставщиком Л<? У электроэнергии, производила отпуск потребителям, в том числе и АЭК «Комиэнерго», в соответствии с договором от 24.04.96№ А-4-96, заключенным концерном «Росэнергоатом» (поставщикЛЬ 2) и ЦДУ ЕЭС России (оператор Федерального общероссийского оптового рынка электроэнергии и мощности - ФОРЭМ). Договор заключен на срок с 01.01.96 по

10"'О федеральном (общероссийском) оптовом рынке электрической энергии (мощности): постановление Правительства Российской Федерации, 12 июня 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996,- №30.-Ст. 3654.

102

31.12.96    и    предусматривал    оплату    энергии    покупателями        непосредственно поставщику № I.

В свою очередь, покупатель - ответчик по делу заключил договор от 19.01.96 ЛЬ СЗА-6-96 об оказании услуг АЭК «Комиэнерго» по получению электроэнергии с ОРЭМ через септ ЕЭС России в пользу третьих лип. Согласно условиям договора АЭК «Комиэнерго» обязалась оплачивать поставщику, указанному или не указанному в договоре, стоимость электроэнергии и мощности, полученных им с оптового рынка, в соответствии с утвержденной схемой платежей.

При расчетах за отпущенную электроэнергию за АЭК «Комиэнерго» образовалась задолженность, которую поставщик ЛЬ 1 - Смоленская АЭС предъявил ко взысканию.

Отказывая в удовлетворении исковых требований по мотиву отсутствия договорных отношений непосредственно между истцом и ответчиком, судебные инстанции не выяснили характера и специфики взаимоотношения сторон, не дали оценки договору от 19.01.96, заключенному в пользу третьих лиц, а также договору от 24.04.96. После перечисленных действий следовало определить статус Смоленской АЭС как надлежащего истца по делу. Кроме того, судом не рассмотрены вопросы фактического исполнения договоров, частичной оплаты АЭК «Комиэнерго» потребленной электроэнергии, в том числе путем взаимозачетов, передачи векселей и т.д. При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело -направлению на новое рассмотрение./0"

Покупателем (абонентом) по договору может быть как юридическое лицо, так и гражданин.

Предметом договора энергоснабжения выступают энергия и энергоносители. Пунктом 2 статьи 548 действие договора энергоснабжения распространено на иные продукты, передача и использование которых осуществляется только через специальные присоединенные сети. Таким образом, обеспечение потребителей энерго-, тепло-, газо-, холодным и горячим водоснабжением, водоотведением будет осуществляться в соответствии с требованиями, установленными для договора энергоснабжения. Необходимо отметить, что коммунальные услуги предоставляются потребителям в соответствии с правилами, утверждаемыми Правительством     Российской            Федерации. 10       Передача    гражданам

'"ЧВестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1999- X» 2.

106Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов (в редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 24 февраля 1995 г. №182, от 10 февраля 1997 г. № 155, от 13 октября 1997 г. № 1303): постановление Правительства Российской Федерации. 26 сентября 1994 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994.- № 26,- Ст.2795.

103

электрической, тепловой энергии и воды определена как услуга и, следовательно, к ней должны применяться правила главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации «Возмездное оказание услуг», что противоречит статье 548 указанного кодекса. На основании вышеизложенного, необходимо привести указанное постановление Правительства Российской Федерации в соответствие с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

АОЗТ «Центральное ироекпшо-конструкторское технологическое бюро «Автоспецобору давание» (далее - конструкторское бюро) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОАО «Митинский машиностроительный завод «Мир» и третьему лицу на стороне ответчика - ООО «Митинский завод «Мир» о понуждении ответчика исполнять договор от 28.06.95 № 14\95 по обеспечению тепчовой и электрической энергией, холодной и горячей водой, а также по приему сточных вод, заключенный на 10 лет, поскольку ответчик прекратил исполнение обязательств в одностороннем порядке.

Решением от 19.12.97 в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд исходил из того, что с 01.07.97 ответчик не является собственником здания, артезианской скважины, котельной. По договорам купли-продажи от 01.07.97 и 02.07.97 собственником является ООО «Митинский завод «Мир».

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 23.03.98 решение отменил, как принятое по недостаточно исследованным обстоятельствам, дело направил на новое рассмотрение.

Между ОАО «Митинский .машиностроительный завод «Мир» (третье лицо) и конструкторским бюро заключен договор от 28.06.95 « 14 95 на оказание коммунальных услуг сроком на 10 лет.

Обеспечение истца коммунальными услугами прекрахцено ввиду того, что на основании договора купли-продажи от 01.07.97 и 02.07.97 собственником всех инженерных сетей и оборудования стало ООО «Митинский машиностроительный завод «Мир».

Материалами дела подтверждается, что после заключения договоров купли-продажи здания, электрооборудования и т.д. ООО «Машиностроительный завод «Мир» оказывал коммунальные услуги жилому микрорайону, в'\ч 05390 и другим арендаторам по расценкам, утвержденным Правительством города Москвы. Кроме того, истец и ответчик располагаются в одном здании, имеют общие инженерные сети. При таких обстоятельствах у суда не было оснований считать, что ООО «Машиностроительный завод «Мир» не имеет возможности предоставлять коммунальные услуги истцу.10

10 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1999- № 9.

104

В практике работы адвокату необходимо учитывать, что особенностью указанных договоров является то, что в большинстве случаев цена договора определяется не самими сторонами, а утвержденными государством тарифами.108 Данное положение имеет особенно важное значение, если учесть, что энергоснабжающие предприятия занимают, как правило, монопольное положение на рынке. Учитывая сохраняющийся монополизм производителей большинства коммунальных услуг, крайне важно контролировать экономическую обоснованность базовых тарифов.

Содержанием договора энергосбережения являются права и обязанности сторон. Основной обязанностью продавца является подача электроэнергии абоненту, причем подача электроэнергии должен отвечать следующим требованиям:

1) установленное договором качество;

2) согласованный режим подачи;

3) определенный договором объем (количество).

Кроме существенных условий договора для продавца электроэнергии могут устанавливаться и иные условия. Например, обеспечение безопасности энергетических сетей и приборов учета потребления электроэнергии (пункт 2 статьи 543 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанностями абонента по договору энергоснабжения являются:

1 \                                      ^                     109

1) оплата принятой энергии    ;

2)     соблюдение    установленного    договором    режима    потребления энергии;

3) обеспечение безопасности потребления энергии, установленные приказом Минтопэнерго Российской Федерации от 26 декабря 1995 года № 265!!0;

4)    информирование   продавца   о   нарушениях,    возникающих   при пользовании энергией.

1(SO   мерах   по  ограничению   роста   цен   (тарифов)   на   продукцию   (услуги)   естественных   монополий:

постановление Правительства Российской Федерации,   12  <]>евраля   1996 // Собрание законодательства

Российской Федерации. - 1996.-№ 8.- Ст. 772.

1даО дополнительных мерах по повышению ответственности потребителей за своевременное проведение

расчетов за топливно-энергетические ресурсы: постановление Правительства Российской Федерации, 8

апреля 1994//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. -.V» 16-Ст. 1273.

11 "Правила системы сертификации электроустановок зданий: приказ Минтопэнерго Российской Федерации.

26 декабря 1995 // Российские вести. - 1996.- X» 104.

105

Учитывая, что в своей работе адвокаты защищают не только права и законные интересы граждан, но также и организаций, являющихся потребителями электроэнергии и коммунальных услуг, хотелось бы обратить в этой связи их внимание по информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 февраля 1998 г. № 30 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения»1'1.

В арбитражный суд обратилось акционерное обишство с иском к муниципальному предприятию лсилииию-коммгиатьного хозяйства о взыскании предусмотренного сторонами штрафа за неподачу тепловой энергии.

Ответчик возражал против исковых требований, ссылаясь на то, что причиной неподачи тепловой энергии явилось уклонение акционерного общества при заключении договора от согласования количества ежемесячной и ежеквартальной поставки энергии.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил.

Кассагтонная инстанция решение суда первой инстанции отменила, в иске акционерному обществу отказала по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям его условиям.

По договору купли-продажи, отдельным видом которого в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации является договор энергоснабжения, условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (пункт 3 статьи 455 Кодекса).

Согласно статье 541 Кодекса энергоснабжаюисая организация обязана продавать абоненту энергию через присоединительную сеть в количестве, предусмотренном договором энергоснабжения.

Если договор не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным {пункт 2 статьи 465 Кодекса). Поскольку договор, на основании которого производится отпуск тепловой энергии, сведений о количестве ежемесячно и ежеквартально поставляемой энергии не содержал, он признается незаключеиным. Следовательно, у суда не было оснований для удовлетворения иска о взыскании штрафа.11'

В Республике Коми, учитывая ее статус территории Крайнего Севера и местностей к ним приравненных, особенно важное значение имеет энергосбережение.    В    соответствии         с    Федеральным    законом    «Об

Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998.- № 4. п:Бюллетень Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 1998,- .Ч« 4.

106

энергосбережении»"1 в республике был принят Закон Республики Коми «Об энергосбережении».114 Данным законом как продавцы, так и абоненты обязаны соблюдать режим энергосбережения, осуществлять энергосберегающие мероприятия, в противном случае они могут быть привлечены к административной ответственности. Таким образом, адвокату необходимо учесть, что на территории республики в договоры энергоснабжения обязательным условием включаются мероприятия по энергосбережению.

Законодательством предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора: обязанность возместить реальный ущерб, причиненный нарушением (пункт 1 статьи 547 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договоры на предоставление коммунальных услуг предприятиям-потребителям могут заключаться напрямую с организациями жилищно-коммунального хозяйства. Определенную помощь в работе адвоката могут оказать примерные формы генерального договора на жилищно-коммунальное обслуживание, договора на обслуживание жилых домов, договора на оказание услуг, утвержденные приказом Минстроя Российской Федерации от 20 августа 1996 года № 17-113.

Таким образом, рассмотрев основные положения формирования договорных отношений в жилищной сфере, необходимо отметить, что указанная работа находится в начальной стадии. Для ее развития и совершенствования требуется не только огромная и трудоемкая работа адвокатов по внедрению договорных отношений во все сферы деятельности жилищно-коммунальных организаций, но и приведение действующих нормативных правовых актов, в том числе и ведомственных, в данной сфере в соответствие с нормами гражданского законодательства со стороны органов государственной власти.

Новый этап в развитии договорных отношений предполагает переход от освоения формальных процедур заключения договоров предприятий жилищно-коммунальной отрасли с органами местного самоуправления и потребителями   к   созданию   единого   правового   поля,   обеспечивающего

113 Об энергосбережении: Федеральный закон. 3 апреля 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996.-№ 15.-Ст. 1551.

107

сочетание прав, ооязанностеи и ответственности участников договорных отношений, защиту интересов потребителей, независимость и ответственность предприятий, эффективную регулирующую роль органов местного самоуправления.

3.2. Основные направления защиты прав граждан, занимающих жилые помещения на основании договора найма

Особую группу договоров представляют собой договоры между собственниками жилищного фонда и гражданами-нанимателями жилых помещений. Отношения между данными субъектами регулируются, как правило, договором найма.

В соответствии со статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма жилого помещения является консенсуальным, взаимным, возмездным.

От имени собственника жилищного фонда могут выступать государственные или муниципальные органы, или управомоченные ими лица, юридические лица, а также граждане, имеющие в собственности жилые помещения.

В литературе отсутствует единое мнение по вопросу об одной из сторон договора найма жилого помещения - наймодателе. Как следует из Жилищного кодекса РСФСР, на стороне наймодателя выступает жилищно-эксплуатационная организация (статья 5!). Другой взгляд представлен Крашенниковым П.В., который полагает, что данный договор заключается государственной или муниципальной организацией либо органом местного самоуправления и' Толстой Ю.К. предлагает более общий вариант: он считает, что договор социального найма заключается «соответствующей организацией».116 Нетрудно понять, что каждый из авторов основывает свою

114Об энергосбережении: Закон Республики Коми, 11 июля 1997 // Ведомости нормативных актов органов

государственной власти Республики Коми. - 1998- N« 2.-O.783.

"' Крашенников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.- 1996,- С.41.

""Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.- 1996.- С.28-30.

108

точку зрения на различных нормативных актах: Толстой Ю.К. - на статье 51 Жилищного кодекса РСФСР, а Крашенинников П.В. - на части 3 статьи 14 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Указанные точки зрения находят поддержку у других ученых, однако, на наш взгляд, точка зрения Крашенникова П.В. предпочтительней, поскольку Постановлением Верховного Совета Российской Федерации «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»11' установлено, что впредь до приведения законодательных актов Российской Федерации в соответствие с принятым законом они применяются в части ему не противоречащей.

В Гражданском кодексе Российской Федерации законодатель установил, что наймодателем может быть только собственник или управомоченное им лицо. Следовательно, адвокату необходимо обратить внимание на тот факт, что ответчиком по иску гражданина на нарушение договора найма жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда будет являться не жилищно-эксплуатационная организация, а государственный орган или орган местного самоуправления, являющийся собственником жилищного фонда.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 1984 года № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редакции Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 25 октября 1996 г. № 10) определено, что стороной в спорах, вытекающих из условий договора найма жилого помещения, в силу статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), в том числе и жилищно-эксплуатационная организация и службы. При этом адвокату следует иметь в виду, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма118.

11 О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»: постановление Верховного Совета Российской Федерации,   24 декабря 1992 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993.- N» 3.- Ст. 100. ns Сборник постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации. 1961-1993- М.- 1994.

109

Волочаева, 1918 года рождения, с 1965 года проживала в доме по ул. Боргустаиской в г. Ессентуки, являясь его собственником по праву наследования после смерти матери. Решением горисполкома от 25 июня 1971 г. Волочаевоп и ее сыну Волочаеву на этом же участке было разрешено строительство нового двухквартирного дома со сносом старого, после окончания которого Волочаевои стало принадлежать 2 5 долей дома с выделением в пользование квартиры No. I, a Волочаеву -35 долей долга с выделением в пользование квартиры No. 2.

13  (февраля I9SJ г. Волочаева по договору дарения передала свою часть дома сыну Волочаеву, оставаясь в нем проживать.8 декабря 1991 г. Волочаев подарил 2 5 долей дома своей дочери Клиновой. 13 марта 1995 г. Клинова обратилась с иском к своей   бабушке   Волочаевои   об   устранении   препятствий   в   пользовании   домом, возмещении материального ущерба и выселении.

В ■заявлении она указала, что является собственником 2 5 долей дома с выделением в ее пользование по соглашению с другим сособствоишком .жилых и подсобных помещений в квартире No. 1. Однако, их фактически занимает ответчшаг, которая препятствует ей пользоваться домом, разрушила часть помещении и вывела из строя систему отопления, причинив ей ущерб на 1 млн. руб. Поскольку ее семья нуждается в пользовании принадлежащими ей помещениями, она считает, что Волочаева подлежит выселению из них без предоставления другой жилой площади.

14  марта 1995 г. Волочаева обратилась с иском к сыну Волочаеву и внучке Кчиновои о вселении. В обоснование иска она указала, что ответчики препятствуют ей проживать в доме,  хотя другого жилого помещения она не имеет.  Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 24 марта 1995 г.  в иске Клиновой о взыскании 1 млн. руб. и выселении Волочаевои отказано, иск Волочаевоп о вселении удовлетворен, на нее возложена обязанность не препятствовать Клиновой пользоваться жилыми помещениями в квартире No. 1.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 7 июня 1995 г. решение в части отказа в иске Кшновой о выселении и удовлетворения иска Волочаевои о вселении отменено с направлением дела на новое рассмотрение, в остальной части решение оставлено без изменения.

Решением Ессентукского городского суда от 4 декабря 1995 г. (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 24 января 1996 г.) в иске Волочаевои о вселении отказано, иск Кшновой о выселении Волочаевои без предоставления другого жилого помеи^ения удовлетворен; в иске Клиновой и Волочаеву о компенсации морального вреда отказано.

Президиум Ставропольского краевого суда от 29 апреля 1996 г. оставил без удовлетворения протест прокурора края об отмене решения и кассагщонного определения. Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского   краевого   суда   от   7   июня   1995   г.    и   последующих   судебных

по

постановлении   в   части   спора  по  требованию   Волочаевоп  о  вселении   и  по  иску Китовой о ее выселении с оставлением в силе решения от 24 марта 1995 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 27 ноября 1996 г. протест удовлетворила, указав следующее. При рассмотрении дела судом установлено, что спорный дом находился в совместной собственности Волочаевоп и ее сына Волочаева. И хотя по соглашению с сыном она стаю пользоваться помещениями в квартире No. I дома, а в 1981 году подарила Волочаеву свою долю в доме, оставаясь в нем проживать, в соответствии с ч. 2 ст. 53 и ст. 127 ЖК РСФСР после прекращения права обгцей собственности приобрела статус члена семьи собственника дома и продолжала им быть, являясь матерью Волочаева, независимо от ведения ими общего хозяйства.

Таким образом, право Волочаевоп на проживание в доме основано на положениях ст. 127 ЖК РСФСР, оно подтверждено вступившими в законную силу решениями Ессентукского городского суда от 20 апреля 1993 г. и от 15 февраля 1994 г. по спорам между сторонами по настоящему делу о вселении и выселении Волочаевоп, заявленным по иным основаниям. С учетом приведенных обстоятельств и положений материального закона суд правильно удовлетворил требование Волочаевой о вселении и отказа,! в иске Клиновой о ее выселении.

Отменяя решение в этой части, кассационная инстанция указала, что собственник квартиры No. 1 в доме Ктинова, членом семьи которой Волочаева не является, поэтому она может быть выселена из дома при установлении необходимости помещений в квартире для личного пользования собственника и .членов его семьи (ст. ст. 135, 136 ЖК РСФСР).При новом рассмотрении дела по этим же основаниям было отказано в иске Волочаевой и удовлетворен иск Китовой о ее выселении без предоставления другого жилого помещения.

Вместе с тем, с такими выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они сделаны без учета требований материального закона и того обстоятельства, что Волочаева является членом семьи одного из собственников дома - своего сына Волочаева.

В соответствии с п. 2 ст. 209 части первой ГК РФ собственник не вправе при пользовании своим имуществом нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Такое же правило было установлено и в п. 9 ст. 2 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", действовавшего до 1 января 1995 г.

То обстоятельство, что 8 декабря 1991 г. Волочаев подаренные ему ранее матерью 2/5 доли дома подарил дочери Клиновой, а 22 января 1993 г. они заключили соглашение о передаче в пользование дочери помеи^ений в квартире No. I, где проживает Волочаева, не изменяет статуса Волочаевой как члена семьи собственника дома, и она не может быть из него выселена по основаниям, предусмотренным ст. ст. 135, 136 ЖК РСФСР.

Более того, даже если бы Волочаев подарил дочери весь дом, это также не могло служить основанием для выселения его матери, поскольку, согласно п. 2 ст. 292

Ill

части первой ГК РФ переход право собственности на жилой дом или квартиру к другому липу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция неправильно отменила законное и обоснованное решение суда первой инстанции, а поэтому кассационное определение и последующие судебные постановления в указанной части незаконны и подлелсат отмене.

Таким образом, адвокатом правомерно обращено внимание суда не сохранение права пользования жилым помещением членами семьи собственника (в том числе и бывшими) при переходе права собственности на данное помещение.

На стороне нанимателя жилого помещения по договору найма могут выступать только граждане.

Пункт 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации установил, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное жилое помещение юридическое лицо может использовать только для проживания граждан. Договор найма характеризуется множественностью нанимателей, так как проживающие совместно с ним члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли договор между ними и нанимателем.12"

Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует только общие вопросы найма жилого помещения. Вместе с тем, глава 35 кодекса содержит статью о договоре найма в жилищном фонде социального использования.

Пункт 3 статьи 672 кодекса содержит основные положения договора найма жилого помещения, которые распространяются также и на договор найма в жилищном фонде социального использования.

•   письменная форма договора найма;

•   сохранение   договора   найма   жилого   помещения   при   переходе   права собственности (хозяйственного ведения или оперативного управления) на жилое помещение;

•   обязанности нанимателей жилых помещений;

•   право на безвозмездное проживание   временных жильцов;

11 "Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.   27 ноября 1996 //

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.- 199.-№ 9.

':" Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция.- 1998,- .4» 2- С.36.

112

•   право на сдачу занимаемого жилого помещения в поднаем;

•   распределение обязанностей между сторонами по ремонту сданного внаем жилого    помещения,    а    также    право    на    переоборудование    жилого помещения.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются по договору найма жилого помещения (Приложение № 4). Действующее жилищное законодательство содержит определение жилищного фонда социального использования. В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»1"' это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Договор найма жилого помещения может быть заключен только на изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат, которые должны удовлетворять требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (статья 40 Жилищного кодекса РСФСР).

Моисеева 3., Моисеева Е., а также двое детей Моисеевой проживали в квартире .жилой площадью 37,3 кв. метров в доме в г. Москве. Данная квартира состояла из трех комнат - двух смежных размером 17,7 кв. метров и 11.5 кв. метров и одной изолированной -8,1 кв. метров.

Моисеева 3. Обратилась в суд с иском к Моисеевой Е., префектуре Северо-Западного административного округа г.Москвы, муниципальному округу «Хорошево-Мневники» о заключении отдельного договора жилищного найма на комнату размером 8,1 кв. метров, ссылаясь на то, что после смерти сына, который был мужем Моисеевой Е., между ней и снохой сложились неприязненные отношения; истица предлагала ответчице произвести обмен занимаемой квартиры, но она отказалась.

Решением Хорошевского межмунииипалъного суда Северо-Западного округа г.Москвы от 25 июня 1997 года (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда и президиумом Московского городского суда) в иске было отказано.

|:1Об основах федеральной жилищной политики: Закон Российской Федерации. 24 декабря 1992 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации -I993.-jV-3.-Ct.99.

113

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ удовлетворила протест заместителя Председателя Верховного суда РФ, отменила судебное постановление и вынесла новое решение об удовлетворении иска Моисеевой 3., указав следующее.

Отказывая в иске об изменении договора жилищного найма, суд обосновал это тем, что квартира имеет кухню по размеру 6 кв. метров и совмещенный санузел; размер изолированной комнаты, на которую претендует истица, менее нормы предоставления .жилой площади. Судебная коллегия и президиум городского суда, признавая решение суда правильным, также указывали на это.

Однако названные обстоятельства не могут служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма.

В силу ст.52 ЖК РСФСР предметом договора найма может быть лишь изолированное -жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Статьями 52 и 86 ЖК РСФСР предусмотрены условия, при которых возможно заключение отдельного договора найма на жилое помещение в квартире. Небольшой размер кухни и совмещенный санузел в квартире не являются препятствием по смыслу приведенной нормы для заключения договора найма.

Не может служить основанием к отказу в иске об изменении договора жилищного найма и то обстоятельство, что раз.мер изолированной комнаты, на которую претендует истица, .менее нормы предоставления жилой площади. Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникаюгцих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. метров.

Таким образом, адвокатом при защите прав и законных интересов Моисеевой 3. правомерно было обращено внимание суда на вышеуказанное постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, что позволило решить спор в пользу истицы.

Отличием договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования является административный порядок, предшествующий заключению договора

До заключения договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования граждане должны пройти определенные административные процедуры: обратиться по месту жительства и (или) месту работы  с заявлением  о  предоставлении жилого  помещения,  представить

"Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1999- № 9.

114

документы о составе семьи, занимаемой жилой площади, подтверждающие наличие льгот при получении жилья.

Указанные документы должны быть рассмотрены общественной комиссией, которая рекомендует должностному лицу муниципального образования или администрации предприятия признать гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий и поставить в очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий.12л

Согласно статьям 47 и 51 Жилищного кодекса РСФСР единственное основание для вселения в предоставленное жилое помещение и заключения договора найма в домах государственного и общественного жилищного фонда - ордер на жилое помещение.

Решение органа исполнительной власти о выдаче ордера является

административно-правовым      актом,      правила      оспаривания      которого

установлены жилищным законодательством. В связи с этим возник вопрос о

возможности     применения      норм      гражданского     законодательства     о

недействительности сделок   при разрешении   вопроса о признании ордера

недействительным. Верховный суд РФ ответил на этот вопрос положительно.

Администрация Центрального района г. Хабаровска 4 июля 1996 г. обратилась в

суд с иском к Юсупову о признании  недействительным выданного ему ордера на

однокомнатную квартиру, ссылаясь на то, что ответчик не состоя! на учете как

нуждающийся     в     улучшении     жилищных    условий.      Ордер     он     получил     без

соответствуюгиего  решения  местной   администрации   в  результате   преступных

действий   бывшего   начальника   отдела  учета   и   распределения   жилья   (ОУРЖ),

осужденного судом за эти действия к лишению свободы.

Центральный районный суд г. Хабаровска в удовлетворении иска отказал по мотиву пропуска истцом трехгодичного срока искового давности для предъявления требования о признании ордера недействительным, предусмотренного ст.48 ЖК РСФСР. Это решение было отменено в кассационном порядке Хабаровским краевым судом как вынесенное с нарушением норм материального права. Верховный Суд Российской Федерации, проверив дело в надзорном порядке, признал определение суда кассационной инстатиш правильным по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать данному кодексу, в том числе и нормы жилтцного законодательства. Как видно из материалов дела, ордер на однокомнатную  квартиру в г.   Хабаровск Юсупову был  выдан   12  апреля   1993 г.

!:зО порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР: постановление Совета Министров РСФСР. 31 июля 1984// Жилищный справочник.-М- 1996.-С. 181.

115

Допугценные при выдаче ордера Юсупову нарушения в соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РСФСР - бесспорное основание для признания ордера недействительным. Согласно ч,2 ст. 48 ЖК РСФСР в отличие от общего правила начала течения срока исковой давности (с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права) требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи. Данная норма не может рассматриваться как исключение из установленных гражданским законодательством общих правил о неприменении исковой давности в установленных законом случаях. В соответствии со статьей 208 РК РФ исковая давность не распространяется, в частности, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушении его права. Это правило относится и к требованиям собственников (владельцев) жилищного фонда о заилите их права на жилые помещения, неправомерно занятые иными лицами, у которых права на эти помещения возникнуть не могло1'4.

Адвокату следует обратить внимание, что выдача ордера в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, для последующего заключения договора найма жилого помещения.

Рассматривая споры о выселении из жилых помещений лиц, вселенных без ордера на основании решений администрации и профсоюзного комитета или единоличного распоряжения должностных лиц предприятий, учреждений, организаций, суды, как правило, не испытывают затруднений в применении закона, исходя при этом из разъяснений Пленума Верховного Суда СССР, данных в пункте 3 постановления от 3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства".

Вместе с тем, суды при рассмотрении таких споров иногда не учитывали, что в соответствии с частью 1 статьи 43 Жилищного кодекса РСФСР при предоставлении жилых помещений в домах ведомственного жилищного фонда в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, совместное решение администрации и профсоюзного комитета о предоставлении жилого помещения не требует утверждения исполкомом, если дом построен за счет средств фонда предприятия (организации) и за счет сверхплановой прибыли и т. д. В таких случаях отказ исполкома в выдаче ордера, как разъяснил Пленум в пункте 1 постановления, может быть оспорен в      суде      Поэтому     суд,      рассматривающий      иск      о      признании

'Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1999,- J4s 9.

116

недействительным договора найма, заключенного при отсутствии ордера, должен разъяснить ответчику его право на предъявление встречного требования о выдаче ордера.

Этого не учли Георгиевский городской    народный суд и судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда по делу по иску Минераловодского отделения Северо-Кавказской .железной дороги к супругам Г. о выселении. Решением исполкома Георгиевского городского Совета народных  депутатов Минераюводскому отделению дистанции гражданских сооружений был отведен земельный участок под строительство двухквартирного жилого дома в г. Георгиевске. После сдачи дома в эксплуатацию администрация и профсоюзный комитет дистанции вынесли решение о выделе трехкомнатной квартиры в указанном доме строительному мастеру Г.  на семью из пяти  человек.   Ордер ему выдан не был.   Ответчик с семьей вселился в квартиру без ордера.  Удовлетворяя требование о выселении ответчиков, народный суд исходил из того, что они вселились без ордера, поэтому право на жилую площадь не приобрели. С этим согласилась кассагщонная инстанция. Отменяя   по протесту заместителя Председателя Верховного Суда    РСФСР принятые по делу судебные постановления,  президиум краевого суда указал,   что народный суд и кассационная инстанция не учли ряд обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.   В  частности,   не  было обрагцено внимание  на то,   что  спорная  квартира строилась за счет средств Минерачводской    дистанции гражданских сооружений, хозспособом,   силами самой  дистанции  (ее  Георгиевского участка),   на земельном участке,   выделенном   исполкомом   для   строительства   дома,    и   он      принят   в эксплуатацию   и  поставлен   на  баланс  дистанции  гражданских  сооружений.   Эти обстоятельства имели существенное значение для правильного разрешения спора, так как в соответствии со ст. 43 ЖК в случаях, предусмотренных Советом Министров СССР, жилая площадь предоставляется по совместному решению администраг\ии и профсоюзного комитета с последуюгцим сообщением исполкому соответствующего Совета народных депутатов о предоставлении жилых помегиений для заселения. По делу  имелись   данные,  указывающие  на  возведение   дома  за  счет   средств   фонда дистанции гражданских сооружений, и, следовательно, не требовалось утверждения исполкомом решения о предоставлении жилой площади Г1''.

Адвокатом ответчика отказ исполкома в выдаче ордера был оспорен в суде, и суд, проверив обстоятельства, по которым Г. было отказано в выдаче ордера, и законность такого отказа, обязал исполком местного Совета выдать ответчику ордер на упомянутую квартиру, в связи с чем последовал отказ от иска о выселении и прекращение производства по делу.

'"'' Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзорном порядке // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, - 1989.- Х» 9.

117

Жилые помещения в фонде социального использования предназначаются для социально не защищенных категорий населения и поэтому характеризуются экономической доступностью, не только в части государственного регулирования оплаты жилья, но и предоставления мер государственной поддержки. Договор найма жилого помещения, предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации (Приложение № 5) (кроме договора найма в жилищном фонде социального использования), будучи проявлением рыночной экономики в жилищной сфере, предполагает определение размера платы за жилье по соглашению сторон.

Характерный признак жилищного найма в домах государственного и муниципального фонда - стабильность жилищный правоотношений, которая выражается в бессрочном характере договора социального найма (статья 10 Жилищного кодекса РСФСР). Договор найма в соответствии с нормами Гражданского кодекса носит срочный характер: статьей 683 установлен максимальный срок действия договора 5 лет и 1 год - для договора краткосрочного найма (исключение составляет договор найма в жилищном фонде социального использования, который является бессрочным).

Существенные отличия в правовом регулировании договора найма жилого помещения в соответствии с нормами Жилищного кодекса РСФСР и договора найма в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации заключаются также и в определении круга лиц, пользующихся жилой площадью совместно с нанимателем. В статье 53 Жилищного кодекса РСФСР используется понятие «члены семьи нанимателя»: «К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство». Гражданский кодекс Российской Федерации отказался от понятия «члены семьи нанимателя», заменив его новой категорией - «граждане, постоянно проживающие с нанимателем» (статья 677). Несмотря на определенные отличия в указанных понятиях, в целом, правовое положение лиц, постоянно проживающих с нанимателем, схоже с положением членов

118

семьи   нанимателя   жилого   помещения   в   жилищном   фонде   социального использования.

В соответствии со статьей 53 Жилищного кодекса РСФСР члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности., вытекающие из договора найма жилого помещения. Этой же статьей Жилищного кодекса РСФСР определен круг лиц, которые жилищным законодательством признаются членами семьи нанимателя.

Орджоникидзевским районным народным судом г. Свердловска рассмотрено дело по иску Ф. о вселении его в квартиру и выселении из нее И. и встречному иску о признании Ф. утратившим право на упомянутую .жилую площадь. По делу возник спор о праве И. на квартиру. Народный суд решил этот вопрос положительно, исходя из того, что И. поселилась в квартире в качестве члена семьи ее нанимателя Ф. и в соответствии со ст. 53 ЖК приобрела равное с ним право на .жилую плотцадъ в этой квартире. С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда.

Заместитель Председателя Верховного Суда РСФСР принес протест на решение и кассационное определение, в котором, в частности, указал, что народный суд вынес решение, не дав оценки существенным для правильного разрешения спора обстоятельствам. Как видно из материалов дела, И. со своим сыном от первого брака постоянно прописана в другого квартире. При вступлении в брак с Ф. она в спорной квартире не прописалась. Будучи прописанной в квартире, в которой И. проживала до брака, она по месту работы состояла на учете нуждающ,ихся в улучшении жилищных условий. В августе-сентябре 1983 года ей отделом завода предлагалась в порядке улучшения жилгпцных условии квартира, но она от нее отказалась в связи с тем, что эта жилая тогцадь ее не устраивала, и просила оставить ее на учете нуждающихся в улучшении жилтцных условий. О том, что она проживает на жилой плоишди, по поводу которой возник спор, И. на заводе не заявляча и продолжала значиться проживающей в квартире, где постоянно прописана до брака с Ф. Эти обстоятельства при разрешении спора судом не учитывались.

Кроме того, в протесте обращено внимание суда на то, что к участию в деле не привлечен сын Ф. от первого брака -О., который постоянно прописан в спорной квартире и во время рассмотрения дела находился на действительной службе в Советской Армии. Наличие его согласия на вселение истицы в спорную квартиру в соответствии со ст. 54 ЖК имеет значение для решения вопроса о праве И. на упомянутую жилую плспцадь. Протест удовлетворен.

Таким образом, закон (ст. 53 ЖК), согласно которому наравне с нанимателем право на жилое помещение имеет его супруг, устанавливает общее правило с учетом наиболее характерных для семейных отношений обстоятельств. Вместе с тем, не

119

исключаются случаи, когда супруг не приобретает права на жилое помещение, нанимателем которого является другой супруг. В соответствии со ст. 19 КоБС каэгсдып из супругов свободен в выборе места жительства. Это означает, что если лицо, вступившее в брак, не имеет намерения оставить занимаемое до брака жилое помещение, то оно на .жилое помещение супруга права не приобретает. Кроме того, следует, учитывать, что в соответствии со ст. 54 Ж К при вселении одного супруга в .жилое помещение, находящееся в пользовании другого супруга, возможно соглашение. согласно которому вселяющийся супруг самостоятельного права на .жилую площадь не приобретает1'6.

Эти обстоятельства следует учитывать адвокату при подготовке к рассмотрению споров о праве на жилое помещение лиц, вселившихся в это жилое помещение в качестве супруга нанимателя или супруга члена семьи нанимателя.

При рассмотрении дел с участием несовершеннолетних членов семьи, необходимо учитывать, что права и законные интересы несовершеннолетних в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет защищаются в суде их родителями,  усыновителями  или  попечителями,  однако,  адвокат  обязан

привлекать к участию в деле и самих несовершеннолетних.

Фоменко обратилась в военный суд войсковой части с иском к бывшему мужу -Хомепко об изменении договора найма жилого помещения - трехкомнатной квартиры, в которой помимо истицы и ответчика проживали их дети Хомепко С, 1981 года рождения, и Хоменко А., 1982 года рождения. Фоменко просила выделить ей с сыном (Хоменко А.) в совместное пользование две изолированные комнаты размером 12,4 кв. Метров и 8.5 кв. метров, а ответчику и сыну (Хоменко С.) - одну изолированную комнату размером 19 кв. метров.

Суд иск удовлетворил и обязал домоуправление войсковой части заключить с Фоменко отдельный договор найма жилого помещения (комнаты размером 12,4 кв. метров и 8,5 кв. метров), а с Хоменко - комнаты размером 19 кв. метров с учетом проживающих с каждым из них детей.

Военный суд кассационной инстанции решение оставил без изменения. Председатель Военной коллегии Верховного Суда Российской Федерации 23 июня 1998 г. протест удовлетворила по следующим основаниям. В соответствии с частью 2 статьи 32 ГПК РСФСР, права и охраняемые интересы несовершеннолетних в возрасте от пятнадцати до восемнадцати лет защищаются в суде их родителями, усыновителями или попечителями, однако, суд обязан привлекать к участию в деле и самих несовершеннолетних.

1:йОбзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении дел в кассационном порядке и в порядке надзора в 1984 г.II Бюллетень Верховного Суда РСФСР,- 1985.- Кч 9.

120

При рассмотрении дела суд, разрешив вопрос, затрагивающий жилищные права и законные интересы несовершеннолетних, этого требования процессуального закона не выполнил, а это согласно требованиям пункта 4 части 2 статьи 308 и статьи 330 ГПК РСФСР является основанием для отмены судебного решения.

Военная коллегия Верховного Суда Российской Федерации судебные решения отменила, а дело направила на новое рассмотрение.

Отличия договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования и договора найма жилого помещения, заключаемого в частном жилищном фонде, содержатся также и в порядке их расторжения. Однако, основным отличием указанных договоров являются права и обязанности сторон. Обязанности наймодателя как в жилищном, так и в гражданском кодексе сведены к минимуму:

1)   передать нанимателю свободное жилое  помещение  в  состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечить предоставление    коммунальных    услуг    и    проведение    ремонта    общего имущества в многоквартирном доме и инженерных систем.

Права наймодателя в кодексе не определены отдельной статьей. Безусловно, к правам наймодателя можно отнести право требовать своевременной оплаты по договору найма, давать разрешения на вселение жильцов, в том числе временных, на сдачу жилья в поднаем, на переустройство или перепланировку жилого помещения и так далее.

Статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанности нанимателя жилого помещения. Статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федерапьной жилищной политики» обязанности нанимателей существенно дополнены. Несколько выпадает из общей картины рыночных отношений такая обязанность нанимателей жилых помещений в жилищном фонде социального использования, установленная статьей 10 Жилищного кодекса РСФСР, как запрет на использование гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях жилых помещений.

Наиболее существенными отличиями в договорах найма являются права нанимателя жилого помещения. Общими правами нанимателя по договору найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда и по договору найма в домах частного жилищного фонда являются: вселение членов семьи и иных граждан, в том числе и временных жильцов,

121

передача жилого помещения или его части в поднаем, право на сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение, замена нанимателя в договоре. Наниматели вправе реализовать указанные права только при наличии согласия наймодателя. Кроме вышеперечисленных прав, наниматель жилого помещения по договору найма в соответствии с нормами Жилищного кодекса РСФСР вправе:

приобрести занимаемое жилое помещение в собственность;

забронировать занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 62 Жилищного кодекса РСФСР;

обменять жилое помещение на иное;

требовать сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами согласно статье 60 Жилищного кодекса РСФСР;

требовать предоставления жилого помещения в случае капитального ремонта жилого дома, его переустройства или перепланировки;

требовать предоставления жилого помещения в случае выселения по основаниям, предусмотренным статьями 91-95 Жилищного кодекса РСФСР, а также предоставления жилой площади меньшего размера взамен занимаемой согласно статье 75 Жилищного кодекса РСФСР;

изменения договора найма по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 Жилищного кодекса РСФСР;

расторгнуть договор найма в любое время при наличии согласия членов семьи.

Вопросы соответствия Конституции Российской Федерации отдельных норм жилищного законодательства неоднократно были предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. Например, постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г. № 8-П по делу о проверке части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобам граждан Е.Р.Такнова, Е.А.Оглоблина, А.Н.Ващука.127 Указанные нормы Жилищного    кодекса    РСФСР    были    признаны    не    соответствующими

12по делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи в запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е.Р. Такновой. Е.А. Оглоблина, А.Н. Ващука; Постановление Конституционного Суда Российской Федерации. 23 июня 1995 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1995.- № 27.-Ст.2622

122

Конституции Российской Федерации. Конституционный Суд Российской Федерации признал ущемляющими права граждан нормы жилищного законодательства, устанавливающие срок сохранения жилого помещения за временно отсутствующими гражданами - 6 месяцев, а также срок сохранения жилого помещения за лицами, осужденными к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев, ссылке или высылке, - до приведения приговора в исполнение.

Таким образом, адвокату необходимо учесть в практике работы, что установление срока, по истечении которого гражданин, отсутствующий в месте постоянного жительства, может быть признан утратившим право на жилое помещение, находится только в компетенции федеральных судов. Кроме того, указанное постановление Конституционного Суда Российской Федерации находит постоянное применение в практике федеральных судов при рассмотрении споров о признании граждан утратившими право на жилое помещение.

Например, К. - наниматель двухкомнатной квартиры в ведомственном доме Буланашского машиностроительного завода, с 1976 года проживала вместе с внучкой Р., 1975 года рождения, которая была включена в ордер.

В феврале 1990 года К. умерла. В августе 1990 года после окончания девятого класса школы Р. Уехала в г. Екатеринбург для продолжения учебы в школе и на подготовительных курсах медицинского института. Из квартиры она не выписывалась, производила ее оплату и не была признана утратившей право на жилую площадь в установленном законом порядке.

Несмотря на это, администрация Буланашского машиностроительного завода 27 октября 1991 года самовольно вселила в квартиру Р. без ордера семью работника 3., ордер же на занятие указанной квартиры администрация /юс. Буланаш выдала 3. только 1-1 апреля 1992 года.

Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах Р. о признании за ней права на жилую тощадъ и вселении, а также о выселении из этой квартиры семьи 3., ссылаясь на то, что Р. была вселена нанимателем К. в качестве члена семьи еще в 1976 году, включена в ордер, тем самым приобрела право на жилую тощадъ и проживала с бабушкой в квартире до ее смерти, а в августе 1990 года, выехав в г. Екатеринбург, в квартире оставила все свои вент, от нее не отказывалась, вносила квартирную плату.

Районный суд вынес решение об удовлетворении требований прокурора. Судебная    коллегия   по   гражданским   делам   Верховного    Суда   Российской Федерации  оставила решение  суда  без  изменений,  указав,   что  право  на жилую площадь   v   Р.   возникло   с   1976   года.   С   доводами   ответчиков   о   том,   что   в

123

соответствии со статьей 60 Жилищного кодекса РСФСР истица утратила право на жилое помещение, суд правильно не согласился, сославшись при этом на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23 июня 1995 г. № 8-Пп*

Заключение договора найма жилого помещения в частном жилищном фонде осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации, существенные условия договора, а также права и обязанности сторон устанавливаются по взаимному соглашению наймодателя и нанимателя.

Заключение договора найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов производится в порядке, установленном жилищным законодательством. Типовой договор найма жилого помещения, правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории утверждаются Советом Министров РСФСР (статья 50 Жилищного кодекса РСФСР). Во исполнение указанной статьи Жилищного кодекса РСФСР постановлением Совета Министров РСФСРи9 были утверждены правила и типовой договор найма.

Учитывая существенные изменения в правовом регулировании договорных отношений с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, приказом Министерства строительства Российской Федерации130 была предложена примерная форма договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Рассмотрев основные направления защиты жилищных прав и законных интересов граждан, занимающих жилые помещения по договору найма, необходимо отметить, что реформирование жилищно-коммунальной отрасли коснулось и этого института. Произошли изменения в субъектном составе правоотношений, связанных с заключением и расторжением договора найма жилого помещения. Если до принятия Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма заключался в государственном, муниципальном и

'^Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам; письмо Верховного Суда Российской

Федерации // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1997.- № 10.

129Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой

территории   в   РСФСР   и  типового  договора   найма   жилого   помещения   в  домах   государственного,

муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР: постановление Правительства Российской

Федерации, 25 сентября 1985 // Свод законов РСФСР.- Т.З.- С.92.

130Об   утверждении   Положения   о   формировании   договорных   отношений   в   жилищно-коммунальном

хозяйстве: приказ Минстроя Российской Федерации, 20 августа 1996 // Реформа жилищно-коммунального

хозяйства Российской Федерации. Вып.2.-М- 1998.

124

общественном жилищных фондах, то с 1996 года договор найма заключается и в частном жилищном фонде. Следовательно, на стороне наймодателя выступают не только государственные или муниципальные органы, но и юридические лица и граждане, имеющие в собственности жилищный фонд. Кроме того, на стороне собственника жилищного фонда при заключении договора найма могут выступать и управляющие организации, если им переданы полномочия по заключению договоров найма.

Особое внимание при защите жилищных прав и законных интересов граждан-нанимателей жилых помещений адвокату необходимо обратить на вид жилищного фонда, к которому относится занимаемое жилое помещение, поскольку именно от правового статуса жилого помещения зависят права и обязанности нанимателя.

125

Глава 4. Защита прав граждан при переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг

4.1. Основные направление реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг

Успех любой реформы может быть сведен к нулю невниманием или недооценкой системы финансирования. С начала реформы в жилищной сфере предприятия жилищно-коммунальной отрасли оказались на грани выживания. Если в дореформенный период финансирование предприятий отрасли осуществлялось государством, поскольку граждане в виде платы за жилье и коммунальные услуги вносили только несколько процентов от необходимых затрат, то с нач&пом реформирования, даже с учетом значительного повышения тарифов на услуги, государство существенно сократило расходы на содержание жилищно-коммунальной отрасли.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в части системы финансирования отрасли предполагает:

•переход к самофинансированию организаций жилищно-коммунального хозяйства путем прекращения бюджетных ассигнований на предоставление им дотаций, а также перекрестного субсидирования потребителей;

•увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения до экономически обоснованного уровня, определяемого в основном путем конкурсного отбора организаций, предоставляющих эти услуги.131

Предполагается, что по мере повышения уровня доходов населения доля расходов населения на оплату жилья и коммунальных услуг будет постепенно увеличиваться, пока полная оплата не будет производиться только за счет средств граждан.

Сущность новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг коротко можно определить как модернизацию механизма финансирования отрасли в части изменения соотношения между основными источниками - платежами потребителей данного  вида услуг и дотациями из  бюджетов различных

О реформе жилищно-коммунального хозяйство в Российской Федерации: Указ Президента Российской Федерации. 28 апреля 1997 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997- № 18.- Ст. 2131.

126

уровней - в сторону сокращения расходов бюджетов за счет увеличения расходов потребителей.

Одним из основных направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства, требующим внимания адвоката, является переход на новую систему финансирования отрасли, в том числе и на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Данный процесс затрагивает интересы каждого гражданина.

С начата 90-х годов с принятием Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» начался процесс пересмотра подходов к оплате жилья и коммунальных услуг. Статьей 15 указанного закона определена сущность нового подхода к оплате жилья и коммунальных услуг: «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание, ремонт и восстановление жилья, а также коммунальные услуги. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцировано в зависимости от качества и местоположения жилья.».

Учитывая сложность процесса реформирования системы оплаты жилья и коммунальных услуг, был предусмотрен поэтапный переход к полному возмещению потребителями издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Рассмотрим основные виды платежей граждан за занимаемые ими жилые    помещения    и    оказываемые   им    коммунальные    услуги.    В

соответствии со статьей 56 Жилищного кодекса РСФСР квартирная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяцем. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам (статья 57 Жилищного кодекса РСФСР) и, как правило, в сроки, установленные для внесения квартирной платы.

Переход на новую систему оплату жилья и коммунальных услуг сопровождался формированием нормативной правовой базы, необходимой для проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства в данной сфере. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября

127

1994 года № 1099Ь2 были утверждены правила предоставления коммунальных услуг, установившие права и обязанности, как исполнителя, так и потребителя коммунальных услуг. Согласно указанным правилам потребителями коммунальных услуг является гражданин, пользующийся или имеющий  намерение  воспользоваться  услугой  для  хозяйственно-бытовых

нужд    на    основании    заключенного______договора    найма,    аренды    или

обслуживания жилого помещения. Необходимо иметь в виду, что услуги предоставляются гражданам по двум видам договоров:

гражданам, проживающим в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, - в соответствии с договором найма (т.е. в тексте договора найма должны быть пункты, определяющие порядок-предоставления и качество коммунальных услуг, порядок их оплаты и ответственность сторон);

гражданам, проживающим в домах объединений собственников, в домах жилищных или жилищно-строительных кооперативов и т.п., или в частном жилищном фонде, в том числе и собственникам жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, коммунальные услуги предоставляются в соответствии с договором обслуживания.

По мнению ряда ученых, нет необходимости заключать какой бы то ни было отдельный договор на оказание коммунальных услуг. Заключая договор найма, граждане автоматически присоединяются к публичному договору на коммунальные услуги.1"'

В юридической литературе нет единого мнения по вопросу о правовой природе отношений по обеспечению граждан, проживающих в жилых помещениях, коммунальными услугами (центральное отопление, водоснабжение, газ и др.).

Одни авторы (например, А.Ю.Кабалкин) исключают правоотношения по поводу оказания коммунальных услуг из жилищных правоотношений, считая их самостоятельным видом договорных обязательств.

132Об утверждении правил предоставления коммунальных услуг и правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов: постановление Правительства Российской Федерации. 26 сентября 1994 // Реформа жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. Вып.2.- М- 1998. 133   Кичихин   А.Н.   Марткович   И.Б...   Щербакова   Н.А.   Жилищные   права   граждан:    пользование   и собственность. - М- 1997- С.362.

128

Другие (Ю.Г.Басин, И.Б.Марткович, В.Ф.Чигир) полагают, что отношения между жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотношения, что они не отделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения. Этого мнения придерживается и Седугин П.И.

И.Фаршатов высказал мнение, что суждения относительно обязанностей нанимателей по оплате электрической, тепловой энергии и газа, как только «акцессорных обязанностей» (придаточных, дополнительных), вытекающих из договора найма жилого помещения, являются ошибочными. Причем, несостоятельность таких суждений, по его мнению, особенно очевидна при анализе договоров по предоставлению энергоносителей в сельской местности.1'5

На наш взгляд, при решении данного вопроса нельзя однозначно подходить к понятию «коммунальные услуги», поскольку специфика их предоставления и технологические особенности каждого вида имеют существенные отличия. Действующее гражданское законодательство, в частности статья 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяет рассматривать коммунальные отношения, связанные со снабжением через присоединенную сеть газом, водой и другими товарами, как производные от жилищных отношений. Данные отношения являются самостоятельными и к ним применяются правила, установленные законодательством для договоров купли-продажи, в частности для договора энергоснабжения. Несмотря на то, что к указанным правоотношениям по поводу оказания коммунальных услуг чаще всего применяется понятие «услуги», на самом деле это отдельный вид договора купли-продажи.

Рассмотрев представленные точки зрения авторов на проблему правовой природы коммунальных услуг, хотелось бы отметить, что оказание коммунальных услуг осуществляется, как правило, на основании договора (договора найма жилого помещений, договора на ремонт и техническое обслуживание жилого помещения или договора на оказание конкретного вида жилищно-коммунальных услуг).

134 Седугин П. И. Жилищное право. - М.-  1997.- С. 165.

и~ Фаршатов и. Жилищно-коммунальная реформа: планы и реальность // Государство и право. - 1997.- №

5.- С.58.

129

Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 года № 887Ь6 определена структура платежей населения, которая включает в себя платежи, осуществляемые независимо от формы собственности жилищного фонда.

Первый платеж, который является общим и для собственников жилья (кроме собственников частных домовладений) и для нанимателей, - платеж за содержание и текущий ремонт жилищного фонда.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, собственник жилого помещения, осуществляя данный платеж, выполняет свои обязанности и несет бремя содержания принадлежащей ему собственности (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу, именно собственник несет бремя финансовых расходов по поддержанию принадлежащего ему имущества в надлежащем состоянии: по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, коммунальным платежам и т.п.1"7

Несколько иначе обстоит дело по уплате платежа на содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных домах нанимателями жилых помещений. Как указывалось выше, обязанность по содержанию имущества лежит на собственнике, в данном случае на собственнике жилищного фонда. Следовательно, обязанность по содержанию, а тем более по ремонту, мест общего пользования возлагается на органы местного самоуправления, государственные или муниципальные организации, юридических лиц или граждан в зависимости от вида жилищного фонда. Кроме того, статья 149 Жилищного кодекса РСФСР устанавливает, что финансирование затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда местных Советов народных депутатов (сегодня -муниципальный)       осуществляется       за       счет       средств        жилищно-

1Ч6О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения: постановление Правительства Российской Федерации. 2 августа 1999 // Российская газета. -1999.- № 158.

130

эксплуатационных организаций, а в случае недостатка этих средств - за счет государственного бюджета. Понятно, что сегодня надо с поправками относится к данной норме Жилищного кодекса РСФСР, поскольку едва ли акционерное общество, образованное для оказания услуг по обслуживанию жилищного фонда и предоставлению коммунальных услуг, будет за счет собственных средств осуществлять ремонт или содержание не принадлежащего ему имущества.

Однако, Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит обязанности нанимателя по финансированию содержания и ремонта мест общего пользования. «Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечить сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии» (статья 678 Гражданского кодекса Российской Федерации). А вот в обязанности наймодателя входит осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, а также обеспечение проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (статья 676 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, на наш взгляд, установление платежа за содержание и ремонт мест общего пользования в жилых зданиях для нанимателей жилых помещений является не соответствующим действующему законодательству.

В Республике Коми Указом Главы Республики Коми от 31 марта 1995 года №157Ь8 были утверждены ставки платы за техническое обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда. Ставки были установлены исходя из уровня благоустройства жилищного фонда. При отсутствии одного из видов благоустройства к базовому тарифу применяется понижающий коэффициент - 0,1. Размер платы устанавливается исходя из общей площади жилого помещения. В структуру платежа за содержание и ремонт жилищного фонда входят:

1)отчисления на текущий ремонт мест общего пользования;

2) вывозка мусора как в домах, оборудованных мусоропроводами, так и не оборудованных;

3) уборка лестничных клеток;

1' Гражданский кодекс Российской Федерации. Комментарий под ред. Садикова О.Н. -М.- 1996.- С.257. 138О совершенствовании ставок оплаты жилья и тарифов на жилищно-ком;\[унальные услуги, оказываемые населению.  Указ  Главы  Республики  Коми.  3\   марта   1995  // Ведомости  нормативных  актов органов государственной власти Республики Коми.- 1995,- JV« 12.- Ст.353.

131

4) обслуживание лифтового хозяйства, в домах оборудованных лифтами.

Второй    платеж,    установленный    постановлением    Правительства

Российской Федерации от 2 августа 1999 года № 887, который оплачивают и собственники (кроме собственников частных домовладений), и наниматели жилья, это плата за капитальный ремонт.

Предполагается, что и собственники жилых помещений в многоквартирных домах и наниматели должны производить отчисления для реконструкции и капитального ремонта домов, в которых они занимают жилые помещения.

По основаниям изложенным выше, на наш взгляд установление данного вида платежа для нанимателей жилых помещений также не соответствует гражданскому законодательству.

Третий платеж, который осуществляют только собственники жилья, представляет собой не коммунальные платежи, а налоговые. В соответствии с Законом Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»'19 граждане, имеющие в собственности объекты недвижимости, в том числе жилые помещения, независимо от оснований приобретения жилья в собственность оплачивают налог на имущество.

Третий платеж, который осуществляют наниматели жилых помещений, плата на наем. Данный вид платежа представляет собой средства, которые собственник жилья извлекает из принадлежащего ему имущества путем его эксплуатации и предоставления а пользование иным лицам. В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцировано в зависимости от качества и местоположения жилья.

lj9O налогах на имущество физических лиц: Закон Российской Федерации, 9 декабря 1991 // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. - 1992,- № 8.- Ст.362.

132

Введенный платеж за наем, зависит от занимаемой общей площади квартиры, при этом предусмотрено, что:

оплата общей площади занимаемого жилья в пределах социальной нормы производится по минимальным ставкам (в Республике Коми - 18 кв. метров на одного члена семьи, 42 кв. метра - на семью из двух человек и 33 кв. метра - на одинокого гражданина);

повышенная оплата установлена для сверхнормативной площади жилья. При этом федеральным законодательством140 сверхнормативной считается общая площадь жилого помещения в размере более 10 кв. метров на одного человека. Граждане, имеющие сверхнормативную площадь, оплачивают ее исходя из полного возмещения расходов на ее содержание.

Таким образом, включение в состав платежей, которые призваны заменить собой квартирную плату, установленную Жилищным кодексом РСФСР, отдельного платежа в виде платы за найм узаконило взимание собственником жилищного фонда дополнительного дохода от принадлежащего ему имущества, который направляется, как правило, на воспроизводство жилищного фонда.

Четвертый платеж, который осуществляют граждане, проживающие в жилищном фонде, независимо от формы собственности, это плата за коммунальные услуги.

Оплата коммунальных услуг осуществляется гражданами:

по фактическому потреблению, то есть по показаниям приборов, если

квартиры   обеспечены   квартирными  приборами  учета  тепловой   энергии,

холодной и горячей воды, газа;

пропорционально занимаемой общей площади жилья (для определения

потребляемой тепловой энергии)   и количеству проживающих человек (для

остальных коммунальных услуг), при наличии общедомовых приборов учета

тепловой энергии, холодной и горячей воды, газа;

'*О реформе жилищно-комлгунального хозяйства: Указ Президента Российской Федерации. 28 апреля 1997 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997- № 18.- Ст.2131.

141Об утверждении положения о порядке установки, эксплуатации групповых и индивидуальных приборов учета тепловой энергии, холодной и горячей воды, газа и оплаты за предоставленные коммунальные услуги по показаниям приборов: приказ Минархстройэнерго Республики Коми. 15 апреля 1998 /7 Ведомости нормативных актов органов государственной власти Республики Коми. - 1998- jNs 5.

133

по утвержденным нормативам потребления коммунальных услуг на одного человека, кроме тепловой энергии, которая оплачивается, исходя из общей площади занимаемого жилья,

В Республике Коми Указом Главы Республики Коми от 20 августа 1996 года № 228 «Об условиях и размерах снижения платы при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг несоответствующего качества и несоблюдении сроков их оказания»14" были определены условия, при которых граждане вправе оплачивать предоставленные услуги по меньшим ставкам либо не оплачивать совсем

4.2.Рсновные категории судебных дел при рассмотрении споров, возникающих в процессе реформирования системы оплаты жилья и

коммунальных услуг

Рассмотрим основные направления защиты прав и законных интересов граждан при реформировании системы оплаты жилья и коммунальных услуг, а также основные категории судебных дел в данной сфере.

1) Споры об установлении тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг.

Буковников обратился в суд с заявлением о признании недействительными п.З распоряжения мэра Москвы от 9 декабря 1996 г, ЛЬ 576Ч-РМ «О порядке финансирования работ по организации управления, эксплуатации и ремонта домов жилищных, жилищно-строительных кооперативов и образованных на их основе товариществ собственников жилья» и п.6 примечаний приложения к этому распоряжению. При этом он ссылался на то, что на основании этих норм он (Буковников), имеющий в собственности Iх6 часть четырехкомнатной квартиры, в которой он проживает, и однокомнатную квартиру в ЖСК. вынужден нести расходы по оплате квартиры в ЖСК в большем размере, чем квартиры, в которой он проживает. По его мнению, ставки по оплате жилого помещения не могут быть увеличены при наличии условий, перечисленных в п. б примечаний к распоряжению мэра Москвы.

1 '"Об условиях и размерах снижения платы при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг несоответствующего качества и несоблюдении сроков их оказания: Указ Главы Республики Коми, 20 августа 1996//Республика. - 1998.-№ 162.

134

Московский городской суд в удовлетворении заявления отказал. В кассационной .жалобе Буковпиков просил отменить решение суда, утверждая, что ставка по оплате за жилье должна быть единая для всех собственников, в том числе и имеюгцих более одного жилого помещения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ 31 марта 1998 г. решение суда оставила без изменения, а кассационную .жалобу - без удовлетворения, указав следующее.

Согласно ст. 15 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной .жилищной политики» (с изменениями и дополнениями) оплата .жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмегцение издержек на содержание и ремонт .жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты .жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 15 упомянутого закона Правительство Российской Федерации приняпо 18 июня 1996 г. постановление Ля 707 «Обупорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг», в п. I которого предусмотрено продолжение перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг с обеспечением к 2003 году уровня татежеп граждан в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Поэтому мэр Москвы вправе был издать указанное распорю/сен не, в силу которого плата за помещения, занимаемые собственником, имеющим более одного жилья или не зарегистрированным (прописанным) в нем, при расчетах за услуги технического обслуживания дома должны взиматься, исходя их фактических затрат по содержанию дома.

Данное положение не противоречит требованиям Закона Российской Федерации «Об основах федерачъноп жилищной политики» и постановлению Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. Л'в 707. Оно соответствует и постановлению правительства Москвы от 20 декабря 1994 г. Л'° 1161 «О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищно-коммунальных услуг» (с изменениями на 13 июня 1995 г.). В п.2 названного постановления установлены, в частности, ставки услуг по техническому обслуживанию домов исходя из площади помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, ЖК и ЖСК, а также товаригиеств собственников жилья, состоящих на техническом обслуживании городских, муниципальных жилищных организаций г. Москвы, которые, как видно из материалов дела, ниже размера издержек на содержание и ремонт домов.  Эти ставки применяются при расчетах по месту прописки лишь с теми

135

гражданами - собственниками жилья, членами ЖК и ЖСК, а также товариществ собственников жилья, которые имеют одно и единственное жилье.14'

Как видно из приведенного примера, гражданином были оспорены введенные мэром Москвы повышенные тарифы на техническое содержание жилья собственникам, имеющим более одного жилого помещения. Хотелось бы обратить внимание адвокатов, что в соответствии с законодательством Российской Федерации право утверждать тарифы на коммунатьные услуги предоставлено органам местного самоуправления.

Аналогичное дело было рассмотрено Верховным Судом Российской Федерации по жалобе гражданина на постановление губернатора Нижегородской области об установлении дифференцированных тарифов по оплате жилья и коммунальных услуг в зависимости от общей площади занимаемых жилых помещений.

Прокурор Нижегородской области обратился в суд с заявлением о признании недействительным постановления губернатора Нижегородской области от 24 июля 1996 г. «Об упорядочении системы оплаты населением жилищно-коммунальных услуг». По его мнению, оно противоречит ст.682 ГК РФ и ст. 55 ЖК РСФСР, в которых предусмотрена оплата гражданами жилшцно-коммуначъных услуг в зависимости от размера .жилой площади занимаемых жилых помещений, и нарушает права некоторых категорий граждан, имеющих право на льготы по оплате -жилищно-коммунальных услуг.

Нижегородский областной суд заявление прокурора оставил без удовлетворения. Судебная коллегия по гражданским делам, рассмотрев кассационный протест прокурора, оставила его без удовлетворения, а решение без изменения по следующим основаниям.

В силу ст. 55 ЖК РСФСР установлено, что размер платы за пользование .жилыми помещениями (квартирной платы) в домах государственного и общественного жилищного фонда устанавливался Советом Министров СССР и связывайся с размером жилой площади, занимаемого гражданами жилого помещения. Такой порядок платы за пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда и оплаты жилшцно-коммуналъных услуг был рассчитан на государственные дотации расходов по содержанию указанных жилищных фондов, поскольку вносимые гражданами .жилищно-коммунальные платежи обеспечить компенсацию расходов по содержанию жилищного фонда не могли.

С принятием 24 декабря 1992 г. Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (с последующими изменениями и дополнениями)

'Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998 - № 11.

136

этот порядок возмещения расходов по содержанию жилищного фонда изменился. Согласно ст. 15 упомянутого Закона оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты .жилья и коммунальных услуг осуществляется поэтапно в течение 10 лет с использованием мер государственной поддер.ж'ки граждан. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

С учетом этого положения Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г., а также п. «к» ч. I ст. 72 Конституции Российской Федерации, отнесшей .жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о правомерности принятия Правительством Российской Федерации и органами государственной власти и управления Нижегородской области нормативных актов, определяюисих порядок оплаты гражданами расходов по содержанию жилья в зависимости от размера общей площади занимаемых жилых помеи/еннп.

Довод, изложенный в протесте о том, что названные нормативные акты незаконны в силу их противоречия ст. 55 ЖК РСФСР, не обоснован, поскольку изменение порядка взимания квартирной платы и отаты коммунальных услуг произведено Правительством российской Федерации и органами государственной власти и управления Нижегородской области в соответствии с Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики». Ранее принятые законодательные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в соответствии с п.2 постановления Верховного Совета Российской Федерации «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» применяются в части, не противоречащей данному Закону. Не противоречат данные акты и ст. 682 ГК РФ, согласно которой размер платы за жилое помегиение определяется сторонами договора найма жилого помещения самостоятельно и ограничивается только законом об установлении максимального размера платы за жилое помещение.

Суд правильно приня'1 во внимание и то обстоятельство, что постановление губернатора Нижегородской области от 24 июля 1996 г. соответствует концепции проводимой           в      стране      реформы      жилищно-коммунального      хозяйства,

сформулированной в Указе Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. « 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации», и принятому постановлению Правительства Российской Федерации от 26 мая 1997 г. «О федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг», в которых федеральные стандарты социальной нормы жилой

137

плогцади и расчета стоимости коммунальных услуг определяют на основе учета обиден, а не жилой площади жилых помен/енн?/.

В Республике Коми Указом Главы Республики Коми14:> также были введены дифференцированные тарифы на оплату жилья и коммунальных услуг. Повышенные тарифы установлены для граждан, имеющих второе и более жилье, независимо от основания приобретения права владения, а также для граждан, имеющих сверхнормативную площадь, причем в республике сверхнормативной считается более 3 кв. метров на одного человека.

Спор о правомерности установления тарифов на жилищно-коммунальные услуги, в частности, на услугу энергоснабжения для населения был предметом рассмотрения Конституционного Суда Республики Коми.

В .мае 1997 года Региональной энергетической комиссией Республики Коми разработаны ступенчатые дифференцированные по объемам электропотребления абонентом тарифы на электрическую энергию для городского и сельского населения в домах с газовыми и электрическими плитами. В частности, для городского населения (в долгах с газовыми плитами):

до 100 кВт.ч. включительно - 100рублей за 1 кВт.ч. 101 - 150 кВт.ч. включительно - 300рублей за I кВт.ч. 151 кВт.ч. и более - 600рублей за I кВт.ч.

Указанные тарифы введены в действие с 15 мая 1997 года распоряжением Главы Республики Коми от 6 мая 1997 года N 412-р, которым предусмотрены и меры социальной защиты малообеспеченных слоев населения путем субсидирования через предоставление компенсаций по оплате .жилья и коммунальных услуг в соответствии с действующим положением.

Заявитель гражданин Рабов С.А. обратился в Конституционный Суд Республики Коми с жалобой, в которой просит признать неконституционным распоряжение Главы Республики Коми от 6 мая 1997 года, как нарушающее его права и права его семьи, в части равенства всех перед законом.

Его семья состоит из шести человек и фактически не в состоянии оплачивать расходы за электроэнергию в том порядке, как это предусматривают ступенчатые тарифы по оплате за электроэнергию. Совокупный доход семьи не позволяет производить расчеты за электроэнергию в полной мере и не дает оснований для обращения за субсидиями.  Кроме того,  в квартире фактически проживает три

14'Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998,- № 1.

14->О дифференцированных тарифах на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению:  Ук;п

Главы Республики Коми. 7 декабря 1998 // Республика .- 1998- № 247.

138

семьи, а сестра с мужем не предоставляют сведении о своих доходах, тогда как данные сведения необходимы для обращения за жилищными субсидиями.

Габов С.А. полагает, что более справедливым было бы положение, при котором действовал единый тариф на электроэнергию, но при этом бы учитывался состав семьи и единый норматив потребления для каждого члена семьи.

Таким образом, предметом рассмотрения Конституционного Суда Республики Коми является вопрос о соответствии распоряжения Главы Республики Коми от 6 мая 1997 года N 412-р о введении ступенчатых тарифов на электроэнергию, отпускаемую населению, Конституции Республики Коми.

В рекомендациях Федеральной энергетической комиссии России от 25 апреля 1997 года по установлению стимулирующих энергосбережение дифференцированных по объемам энергопотребления тарифов на электрическую энергию для населения заложены основные принципы, которыми должны руководствоваться Региональные энергети ческие комиссии.

В число этих принципов входит установление норматива потребления электроэнергии в расчете на одного человека в месяц и, кроме того, установление более двух ступеней тарифа на электроэнергию должно ставиться в зависимость от объемов электропотребления, также в расчете на одного человека в месяц (п.п.1, 3 Рекомендаций ФЭК России).

Региональной энергетической комиссией Республики Коми указанные принципы во внимание приняты не были, и поэтому оказалось, что в расчете суммы оплаты электрической энергии населением, исходя из объема потребленной электроэнергии абонентом (квартирой) и действующих ступенчатых тарифов, количество жильцов проживающих в квартире не учитывается, тогда как именно от количества ■жильцов, как правило, напрямую зависит объем потребляемой электроэнергии.

В связи, с этим порядок оплаты электроэнергии, расходуемой разным количеством лиг/, проживающих в одинаковых по размеру квартирах, ставит в невыгодное положение пользователей электроэнергии в более плотно заселенных жилых помещениях.

Такое положение вступает в противоречие с общеправовыми принципами справедливости и юридического равенства всех перед законом и судом, закрепленными в статье 17 Конституции Республики Комн.

В соответствии со статьей 541 (часть 3) Гражданского Кодекса Российской Федерации в случаях, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе использовать энергию в необходимом ему количестве146.

Исходя из этого, адвокатом истца было обращено внимание суда на тот факт, что любые ограничения граждан на пользование электроэнергией, в том числе и экономического характера, каковыми являются ступенчатые

ыь Документ опубликован нс был.

139

тарифы на электроэнергию без учета объема энергопотребления в расчете на одного человека, не только нарушают конституционные принципы справедливости и равенства всех перед законом, но и препятствуют реализации статьи 11 Конституции Республики Коми, устанавливающей, что социальная и экономическая политика Республики Коми должна быть направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

На основании изложенного Конституционный Суд Республики Коми постановил признать распоряжение Главы Республики Коми от 6 мая 1997 года N 412-р о введении с 15 мая 1997 года ступенчатых дифференцированных по объемам электропотребления абонентом тарифов на электрическую энергию для населения не соответствующим Конституции Республики Коми, ее статьям 4, 7 (части 1), 11, 17 (части 1 и 2), 18 (части 3).

2) Споры об установлении мер ответственности граждан за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг.

В целях повышения ответственности потребителей коммунальных услуг, постановлением Правительства Российской Федерации от 22 сентября 1993 года № 93 5147 было установлено, что с 1 января 1994 года за просрочку платежей за указанные услуги взимаются пени в размере 1 процента за каждый день просрочки платежа. Данная норма указанного постановления Правительства Российской Федерации представляется спорной. Хотелось бы обратить внимание адвоката, что применение к должнику такой меры ответственности, как неустойка (штраф, пени), при неисполнении или несвоевременном исполнении обязательств возможно в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если она определена законом или договором Учитывая, что законом не установлена такая мера ответственности должника, как неустойка, то адвокату следует обратить особое внимание на содержание договора найма жилого помещения. Как правило, договоры найма жилого помещения являются типовыми и в них также отсутствует указанная мера ответственности.   Применение   неустойки   как   меры   ответственности

14/ О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг: постановление Правительства Российской Федерации, 22 сентября 1993 // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. - 1993,- N» 39.- Ст.3620.

140

нанимателя за просрочку платежей за жилье и коммунальные услуги на основании постановления Правительства Российской Федерации от 22

сентября 1993 г. № 935 (утратило силу) или на основании аналогичной нормы Постановления Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1099148 является незаконным.

Учитывая, что постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года № 707 признало утратившим силу постановление Правительства Российской Федерации от 22 сентября 1993 года и не содержит нормы об ответственности граждан за несвоевременную оплату жилья и коммунапьных услуг. В Республике Коми указом Главы Республики Коми было установлено, что размер пени за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг в домах государственного и муниципального жилищного фонда предусматривается в договорах найма жилых помещений (оказания услуг), но не менее действующей учетной ставки банковского процента за каждый день с просроченной суммы. Главам администраций городов и районов республики было предложено временно освобождать отдельные категории граждан от уплаты пеней с просроченных сумм платежей за жилье и коммунальные услуги в случае возникновения задержки выплаты заработной платы. Следует отметить, что работа органов местного самоуправления по ревизии и заключению договоров найма с гражданами в республике только началась.

Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено применение и более жестких мер к гражданам, не оплачивающим жилищно-коммунальные услуги. Статьей 15 указанного Закона установлено, что если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития (по 6 кв. метров на человека). Надо сказать, что данная норма является для жилищного законодательства не новой. Постановление ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»

148 Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких отходов: постановление Правительства Российской Федерации. 26 сентября 1994 // Реформа жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. Вып.2.- М- 1998.

141

уже предусматривало выселение гражданина, если он не внес квартирную плату в течение 3 месяцев со дня истечения срока платежа.

Выселение по данному основанию могло быть произведено и без предоставления другого жилого помещения.

Данная норма была устранена из законодательства в 1961 году. Однако, уже в 1991 году принятые Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик предусматривали возможность расторжения договора найма жилого помещения и выселения без предоставления другого жилого помещения в случае неуплаты без уважительной причины квартирной платы за шесть месяцев подряд.

При рассмотрении вопросов о выселении граждан по различным основания из занимаемых ими жилых помещений необходимо иметь в виду постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 5 февраля 1993 г. № 2-П по делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного выселения из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора.

14 июня 1990 года Козьмодемъянскип городской народный суд Марийской АССР вынес решение, которым обязал исполком Козьмодемьянского городского Совета народных депутатов предоставить С.А. Серебрякову и другим соистцам благоустроенные квартиры в связи с необходимостью их выселения из дома N 48 по ул. Советская, признанного судом грозяирш обвалом. Решение суда в кассагпюиьюм порядке не обжаловалось, однако, исполнено не было.

24 декабря 1990 года С.А. Серебряков самоуправно вселился в одну из квартир дома - новостройки.

13    февраля    1991    года    Горномарипскип    межрайонный    прокурор    вынес постановление    о    выселении    С. А.    Серебрякова    вместе    с    членами    семьи    в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения в квартиру, размер жилой плогиади которой, по мнению С.А.  Серебрякова, не соответствовал минимальным  нормам  предоставления  жилых  помещении.   В  связи   с  этим   С.А. Серебряковым был предъявлен иск о признании выданного ордера недействительным.

14  мая 1991 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Марийской ССР признала требования С.А. Серебрякова обоснованными. 16 мая 1991 года работники Козьмодемьянского городского отдела внутренних дел с нарушением установленного порядка произвели принудительное выселение семьи С.А. Серебрякова. 8 октября 1991 года заместителем начальника следственного отдела Прокуратуры

142

Марийской ССР вынесено постановление об отказе в возбу.ждении уголовного дела в отношении работников милиции за отсутствием состава преступления.

5 сентября 1991 года Козъмодемьянский городской народный суд отменил постановление административной комиссии при исполкоме Козьмодемьяиского городского Совета народных депутатов от 28 января 1991 года о наложении па С.А. Серебрякова штрафа за самоуправное занятие .жилого помещения и дело об административном правонарушении в отношении него прекратил.

11 октября 1991 года Президиум Верховного Суда Марийской ССР, рассмотрев дело по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР, вынес постановление об отмене решения Козьмодемьянского городского народного суда от 14 июня 1990 года и производство по делу прекратил по мотивам не подведомственности спора суду.

Оспариваемое С.А. Серебряковым постановление Президиума Верховного Суда Марийской ССР от 11 октября 1991 года об отмене решения Козьмодемъянского городского народного суда от 14 июня 1990 года и прекрагцении производства по делу принято в соответствии с обыкновением правоприменительной практики, сложившимся, в частности, в результате применения руководящих разъяснений Пленума Верховного Суда СССР. Согласно пункту 1 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" суды разрешают споры о предоставлении жилого помещения лишь в случаях, когда соответствующие исковые требования, предъявленные к наймодателяч, основаны на гражданско - правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой н т.п.). Если же спор не имеет граж'данско - правового характера, то иск о предоставлении жилого помещения не подлежит судебному рассмотрению, так как вопрос о предоставлении жилой плогцади относится к компетенции органов исполнительной власти, которые решают его в рамках осуществления своих функций в области управления жилищным фондом.

Требование С. А. Серебрякова о предоставлении жилого помещения, мотивированное ссылкой на угрозу обвала дома, в котором он проживал, было предъявлено в суде в отсутствие решения исполкома местного Совета народных депутатов о признании дома грозящим обвалом. Данное обстоятельство должно было быть учтено судо.м при рассмотрении вопроса о наличии у С.А. Серебрякова права на предоставление благоустроенного жилого помещения в соответствии со статьями 90, 91 н 93 Жилищного кодекса Российской Федерации, так как признание дома грозящим обвалом относится к компетенции исполнительных органов Советов народных депутатов.

Поскольку именно органы исполнительной власти осуществляют контроль за состоянием   жилых   домов,   находящихся   на   подведомственной   им   территории, решение   исполкома   о   признании   дома   грозящим   обвалом   представляет   собой \                           необходимый элемент юридического состава, порождающего субъективное право на

143

предоставление благоустроенного .жилого помещения. Такое решение исполкомом не принималось, поэтому спор о предоставлении С.А. Серебрякову .жилого помещения не являлся по своему характеру гражданско - правовым и, следовательно, не мог рассматриваться в порядке искового судопроизводства, которое и было прекращено судом надзорной инстанции по протесту заместителя Председателя Верховного Суда Российской Федерации.

Постановление Президиума Верховного Суда Марийской ССР от II октября 1991 года в части прекраще>тя производства по делу о предоставлении С.А. Серебрякову и другим соистцам .жилых помещений принято в соответствии с обыкновением правоприменительной практики, не противоречаи^им Конституции PoccuiiCKoii Федерспши.

Принимая решение о выселении С.А. Серебрякова из самоуправно занятого жилого помещения, Горномарийский межрайонный прокурор руководствовался частью третьей статьи 35, частью второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, статьями 90, 99 Жилищного кодекса Российской Федерации, Постановлением Президиума Верховного Совета СССР от 20 мая 1985 года "О порядке применения части второй статьи 36 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик", в соответствии с которыми лица, самоуправно занявшие жилое помещение в домах государственного и мунигшпалъного жилищного фонда, выселяются в административном порядке с санкции прокурора.

Обыкновение правоприменительной практики выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора не соответствует и статье 34 Конституции Российской Федерации, устанавливающей равенство всех перед законом и судом.149

По мнению Крашенинникова П.В., при защите прав граждан, к которым предъявлены исковые требования о выселении из занимаемого жилого помещения в связи с невнесением платежей за жилье и коммунальные услуги, адвокату в практике работы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

•выселение возможно только в случае, если наниматель виновен в неуплате жилищно-коммунальных услуг. Если же плата за пользование жилым помещением и коммунальными услугами не вносится по уважительным    причинам,    например,    из-за    несвоевременной    выплаты

149 по делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации, 5 февраля 1993 // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 1994.- Ж> 1.

144

заработной платы, что встречается сегодня повсеместно, то федеральные суды, как правило, не удовлетворяют иски о выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений по данному основанию;

•выселение возможно в случае, если плата не вносится за шесть месяцев подряд. Если гражданин не платил пять месяцев, заплатил за шестой и снова не вносит плату, то данное основание для выселения неприменимо;

• выселение производится в судебном порядке по иску наймодателя;

•выселение производится с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития;

•выселение не может быть произведено, если к моменту рассмотрения дела в суде задолженность уже погашена l °

3) Споры, связанные с предоставлением компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

Одновременно с переходом на новую систему оплаты жилья предполагалось осуществлять меры государственной поддержки в пределах социальной нормы площади жилья1 ^ и нормативов потребления коммунальных услуг1"2 с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот в виде предоставления компенсаций (субсидий).

В соответствии с порядком предоставления субсидий, установленным постановлением Правительства Российской Федерации,1"' было утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Данным Положением на органы

150 Жилищные права граждан. - М,- 1997.- С. 125.

iM В Республике Коми Президиумом Верховного Совета Республики Коми от 22 марта 1994 года № 64-7Ь!

была утверждена социальная норма площади жилья для предоставления субсидии по оплате жилья и

коммунальных услуг в размере не более 20 кв. метров общей площади на одного члена семьи (при норме в

Российской Федерации - 18 кв. метров).

1у2  Указом  Главы  Республики Коми от   19  октября   1995  года №  364  «О  нормативах  потребления

коммунальных услуг населением»'52  были утверждены  нормативы  потребления  коммунальных услуг

населением, подлежащие применению при исчислении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

Нормативы потребления коммунальных услуг были разработаны дифференцированно, в зависимости от

уровня благоустройства жилищного фонда.

О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите

населения: постановление Правительства Российской Федерации. 2 августа  1999 // Российская газета. -

1999. - № 158.

145

государственной власти субъектов Российской Федерации возлагалась обязанность по предоставлению гражданам указанных субсидий.

Компенсации предоставляются:

1 Нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;

2)  постоянно проживающим в данном населенном пункте гражданам, арендующим жилье;

3)  владельцам приватизированного жилищного фонда; 4)членам жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

5) постоянно проживающим в данном населенном пункте гражданам, имеющим одно и единственное жилье.

Постановлением Правительства Российской Федерации было ограничено право граждан, сдающих жилые помещения в поднаем, на получение компенсации154. Указом Главы1" в Республике Коми были введены дополнительные ограничения по предоставлению субсидий гражданам: правом на получение субсидии в Республике Коми не пользуются граждане, сдающие жилые помещения в наем, поднаем, в аренду, равно как и имеющие более одного жилого помещения. Кроме того, начисление компенсации приостанавливается, если гражданин не предоставил необходимую документацию для переаттестации, которая проводится один раз в полгода, или не вносит платежи за оплату жилья и коммунальные услуги, или отказался от возмещения необоснованно начисленной субсидии.

Указом Главы Республики Коми предусмотрены дополнительные основания для прекращения начисления субсидии:

1)  добровольный отказ получателя;

2)   неустранение   причин,   приведших   к   приостановлению   выплаты субсидии,

3)   предоставление   заведомо   ложной   информации   для   начисления субсидии.

''4   пункт 5 Положения о   предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг,

утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 авпста 1999 г. № 887.

!5> пункт 6 Положения о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидии) на оплату жилья и

коммунальных услуг в Республике Коми, утвержденного Указом Главы Республики Коми от 30.09.94 г. №

167

146

В соответствии с изменениями, внесенными в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»,156 согласно которым «собственные расходы граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий установленный прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать половину установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда», были внесены изменения и в порядок предоставления субсидий гражданам.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887 утверждено новое положение о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

Предоставление субсидий гражданам поставлено в зависимость от размера прожиточного минимума. При этом установлено, что если доходы на каждого члена семьи меньше размера прожиточного минимума, то собственные расходы граждан на оплату жилья и коммунальных услуг не должны превышать 0,5 установленного законодательством минимального размера оплаты труда.

Изменился порядок исчисления субсидии. Для семей, в которых совокупный доход на одного члена семьи превышает размеры прожиточного минимума, величина субсидии определяется как разница между принятыми на данный период размерами оплаты жилья и коммунальных услуг (исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг) и предельно допустимыми расходами граждан на оплату жилья и коммунальных услугь'. Для семей, в которых совокупный доход на одного члена семьи меньше размеров прожиточного минимума, величина субсидии определяется как максимальное значение компенсации, рассчитанное по двум основания. Первое основание анапогично порядку определения величины субсидии для семей, где совокупный доход на каждого члена семьи больше прожиточного минимума. Второе основание -

156,

'О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики: Федеральный закон, 12 января 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации. -1996.-№3.-Ст. 147.

15 предельные допустимые расходы граждан установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 года N» 707 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг»// Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996.- № 26.- Ст.3139.

147

разница между принятыми на данный год размерами оплаты жилья и коммунальных услуг (также в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг) и 0,5 установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда.

В Республике Коми Указом Главы'""18 утверждены предельно допустимые доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, применяемые при предоставлении компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг.

Таблица № 3.

№ п\п

Средний доход на одного члена семьи

Доля собственных расходов граждан (в процентах от совокупного дохода семьи)

1.

До 70 % размера прожиточного минимума, установленного законодательством Республики Коми

5%

2.

От 70 до 100% размера прожиточного минимума

10%

 

От 100 до 200% размера прожиточного минимума

15%

4.

Свыше двукратного размера прожиточного минимума

20%

Важным условием выплаты компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг является отсутствие задолженности по данным платежам либо наличие обязательства о погашении задолженности в течение года. В случае отказа взять на себя такое обязательство или при нарушении условий принятого обязательства предоставление семье компенсации прекращается.

Вышеназванным Указом была утверждена методика исчисления средств   совокупного   дохода   семьи,   учитываемого   при   предоставлении

148

субсидии гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг. Однако, правоприменительная практика данной методики была признана нарушающей     права     граждан,     предоставленные          Конституцией

Республики Коми.

В Конституционный Суд Республики Коми обратился гражданин Лопушпяк В.П. с жалобой на неконституционность Указа Главы Республики Коми от 21 октября 1996 г. .V' 277 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг в Республике Коми». Основанием к обращению гражданина Лопушняка В.П. послужил отказ Центра жилищных субсидий г. Сыктывкара в выдаче компенсации (субсидии) на оплату .жилья и коммунальных услуг.

Гражданин Лопушняк В .П., являющийся пенсионером, проживает в двухкомнатной приватизированной квартире с дочерью, которая временно выписана из данного жилого помещения б связи с обучением в медицинском институте на дневной форме обучения.

Центр жилищных субсидий г.Сыктывкара при исчислении совокупного дохода семьи гражданина Лопушняка В.П. не включил в состав семьи его дочь на том основании, что она не проживает в данной квартире, в соответствии с Методикой исчисления среднего совокупного дохода семьи, утвержденной Указом Главы Республики Коми от 21 октября 1996 г. Хя 277. В части 1 пункта 1 указанной Методики перечисляется категория лиц, которая учитывается в составе семьи при исчислении совокупного дохода семьи для получения компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг, однако, данная категория лиц ставится в зависимость от факта                совместного   проживания с нанимателем или собственником.

Конституционный Суд Республики Коми установил, что дочь Лопушняка В.П. являясь иждивенцем, выписана из квартиры временно, в связи с обучением, и ее временное отсутствие не освобождает заявителя от конституционной обязанности оказывать дочери материальную помощь, проявлять о ней заботу и заниматься ее воспитанием. Неполучение заявителем компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг сужает его права и возможности по содержанию и воспитанию дочери.

Кроме того, дочь Лопушняка В.П. не может не учитываться в составе семьи для получения жилюцных субсидий, так как это будет противоречить и гражданскому законодательству Российской Федерации, поскольку дочь Лопушняка В.П. как собственник части квартиры имеет равные права с нанимателем по владению и пользованию этим имуществом.

!"SO6 упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг в  Республике  Коми:   Указ Главы Республики Коми, .2 1 октября 1996 // Республика. - 1996,- № 246.

149

На основании вышеизложенного Конституционный Суд Республики Коми признал правоприменительную практику пункта 1 Методики исчисления среднего совокупного дохода семьи не соответствующей Конституиии Республики Коми159.

4)    Споры    о    предоставлении    льгот    на    оплату    жилья    и коммунальных услуг.

Одной из наиболее распространенных форм государственной поддержки граждан является предоставление льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Надо отметить, что данная форма государственной поддержки является не новой, однако, в настоящее время ее применение затруднено в связи с отсутствием финансирования на их предоставление. Казалось бы, орган, предоставивший льготы отдельным категориям граждан, должен одновременно предусмотреть и источники финансирования данных льгот. Однако, это условия далеко не всегда соблюдается. Кроме того, предоставив льготы, федеральные органы власти определяют источником финансирования местные бюджеты, в которых не хватает средств на неотложные нужды и социальную помощь малоимущим гражданам. Отказ в предоставлении льгот, а также споры о порядке их финансирования являются наиболее часто встречающимися делами, по которым граждане обращаются к адвокату.

Законодательством Российской Федерации установлен довольно широкий круг лиц, которые имеют право на льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. Пчелинцева Л.М. предлагает следующую классификацию льгот по оплате жилья и коммунальных услуг:160

а)   Льготы   по   полному   освобождению   от   оплаты   жилья   и коммунальных услуг.

Правом на полное освобождение от оплаты жилья и коммунальных услуг пользуются: Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза, полные кавалеры ордена Славы и совместно проживающие с ними лица. Данная льгота сохраняется за пережившими супругами и родителями лиц данной категории161.

159 Документ опубликован не был.

160 Пчелинцева Л.М. Жилищные льготы. - М- 1996.- С. 19.

161  Там же. С. 19.

150

Полностью освобождаются от оплаты и жилья и коммунальных услуг, если таковые имеются, проживающие в сельской местности участковые сотрудники милиции, а также отдельные категории специалистов.

б) Льготы по пониженному размеру оплаты жилья и коммунальных услуг без каких-либо условий их предоставления.

Пониженный размер оплаты жилья и коммунальных услуг, как правило, в размере до 50 процентов, действующим законодательством используется как наиболее распространенная мера государственной поддержки отдельных категорий граждан. По нашему мнению, только «ленивый» не включил данную норму в законодательные акты, регулирующие вопросы государственной поддержки работников отдельных отраслей социальной сферы. Например, самые социштьно «не защищенные» категории граждан имеют право на 50 процентную скидку в оплате жилья и коммунальных услуг: сотрудники налоговой полиции,1ь2 судьи,161 прокурорские работники.164 Кроме перечисленных категорий, указанным правом обладают научные и педагогические работники, имеющие классные чины, а также проживающим с ним лица и иные категории граждан, общим количеством категорий более 80.

Льготы по пониженному размеру оплаты жилья и коммунальных услуг с дополнительными условиями их предоставления, а) в пределах установленной нормы жилой площади Например,    льгота    по    оплате    жилья    и    коммунальных    услуг предоставляется отдельным категориям ветеранов,!б; но только в пределах социальной нормы и при условии их проживания в домах государственного или  муниципального  жилищных  фондов,   а также  в  приватизированных жилых помещениях. Льгота по оплате коммунапьных услуг предоставляется

16:  Об  утверждении   Положения   о   прохождении   службы   в   органах   налоговой   полиции   Российской

Федерации: Постановление Верховного Совета Российской Федерации, 20 мая 1993 // Ведомости Съезда

народных депутатов и Верховного Совета Российской Федерации. - 1993.- № 29.- Ст. 1110.

163 О дополнительных гарантиях   социальной защиты   судей и работников аппаратов судов Российской

Федерации: Федеральный Закон, 10 января 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации. -

1996.- №3.- Ст. 144.

|6<О Прокуратуре Российской Федерации: Федеральный закон, 17 января 1992 // Собрание законодательства

Российской Федерации.-1995.- № 47.- Ст.4472.

'"О ветеранах: Федеральный закон, 12 января 1995 // Собрание законодательства Российской Федерации.-

1995,-№3.-Ст. 168.

151

лишь  в  пределах  нормативов  потребления  коммунальных услуг,  хотя  и независимо от вида жилищного фонда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела в судебном заседании от 5 августа 1997 года дело по кассационному протесту прокурора Нижегородской области на решение Нижегородского областного суда от 10 июня 1997 года.

Заслушав доклад суды/ Верховного Суда Российской Федерации Жилина Г.А., заключение помощника Генерального прокурора Российской Федерации Гермашевой М.М., поддержавшей протест и полагавшей решение отменить, вынести новое решение с удовлетворением требования, судебная коллегия установила:

Постановлением губернатора Нижегородской области от 22 марта 1995 г. No. 49 "О частичном введении на территории области Закона РФ "О ветеранах" на территории Нижегородской области введена часть льгот и преимуществ для ветеранов, предусмотренных Федеральным законом "О ветеранах".

Постановлением губернатора Нижегородской области от 8 мая 1996 г. No. 136 "О внесении дополнений в Постановление губернатора области от 22 марта 1995 г. No. 49 "О частичном введении на территории области Закона РФ "О ветеранах" перечень вводимых на территории области льгот и преимуществ расширен. В частности, предусмотрено введение для одиноко проживающих ветеранов труда, неработающих пенсионеров 50-проценптой скидки в оплате жилья и коммунальных услуг.

Прокурор области обратился в областной суд с заявлением о признании недействительным названного Постановления от 8 мая 1996 г. No. 136 в части установления льгот по оплате .жилья и коммунальных услуг лишь для одиноко проживающих ветеранов труда и неработающих пенсионеров по мотиву противоречия этого ст. 22 Федерального закона "О ветеранах".

Решением Нижегородского областного суда от 10 июня 1997 г. в удовлетворении заявления прокурору отказано.

В кассационном протесте прокурора указывается на неправильное применение судом норм материального права, ставится вопрос об отмене решения.

Проверив материалы дел, обсудив доводы протеста, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 72, 76 Конституции РФ вопросы социальной заии/ты находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, но принимаемые по ним законы и иные правовые акты субъектов РФ должны соответствовать принимаемым по этим вопросам федеральным законам и не могут им противоречить.

Согласно Перечню вводимых льгот и преимуществ, утвержденных Постановлением губернатора Нижегородской области от 8 мая 1996 г. No. 136, 50-процентная  скидка  в  оплате  .жилья  и  коммунальных услуг  предоставляется  на

152

территории области одиноко проживающим ветеранам труда, неработающим пенсионерам. Согласно же ст. 22 Федерального закона "О ветеранах" указанная льгота предоставляется не только названным в перечне категориям ветеранов, но вообще ветеранам труда при выходе на пенсию.

При таких обстоятельствах доводы заявления прокурора о противоречии постановления губернатора в соответствующей части требованиям федерального закона соответствуют действительности. Этим обстоятельствам в решении суда надлежащей оценки не дано.

С доводами решения о том, что удовлетворение требования прокурора повлечет отмену предоставляемых льгот к указанным категориям ветеранов труда, согласиться нельзя, поскольку признание правового акта недействительным в части не влечет его недействительности в остальной части.

С учетом приведенных обстоятельств решение подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении требования прокурора.166.

б) в зависимости от вида жилищного фонда

Чаще всего федеральным законодательством предусмотрено предоставление льгот по оплате жилья для граждан, проживающих в государственном или муниципальном жилищном фонде, более ранние законы иногда распространяют данную льготу и на общественный жилищный фонд. Льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются, как правило, без ограничения вида жилищного фонда. Госстрой России письмом от 1 июля 1994 года № 01-04-89 «О льготах по оплате жилья и коммунальных услуг»167 разъяснил, что льготы по квартплате, предусмотренные законодательными актами СССР и РСФСР, распространяются на оплату жилья для граждан, проживающих в приватизированном жилье, а льготы по оплате коммунальных услуг предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений в домах государственного, муниципального, общественного жилищного фонда, членам жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также собственникам жилых помещений, имеющим право на льготы.

Законодательством Республики Коми отдельным категориям граждан предусмотрены дополнительные льготы по   оплате жилья и коммунальных

!"  Определение Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 5 августа 1997 г. (дело №

9Г-97-11).

10  Документ опубликован не был.

153

услуг. Указом Главы Республики Коми от 10 апреля  1998 года № 145168 установлено, что.

граждане, имеющие в соответствии с законодательством право пользования дополнительной площадью, оплачивают жилищно-коммунальные услуги в части дополнительной площади по тарифам, утвержденным для нанимателей и собственников, имеющих одно жилье;

одинокие пенсионеры и семьи, состоящие из двух пенсионеров, признанные нуждающимися в соответствии с Законом Республики Коми «О прожиточном минимуме в Республике Коми»,169 оплачивают жилье по тарифам, утвержденным для нанимателей и собственников, имеющих одно жилье, в расчете на общую площадь занимаемого жилья, в пределах социальной нормы с понижающим коэффициентом 1,3.

Кроме того, Указом Главы Республики Коми от 31 марта 1995 года № 157170 от платы за наем жилого помещения, техническое обслуживание и текущий ремонт жилищного фонда освобождаются граждане, проживающие в домах или квартирах (комнатах), признанных в установленном порядке аварийными или непригодными для проживания.

Вопросы порядка финансирования льгот по оплате жилья и коммунальных услуг являлись предметом рассмотрения федеральных судов и Верховного Суда Российской Федерации.

В Республике Коми в 1997-1998 годах в федеральные суды было направлено несколько исковых заявлений от судей и работников аппарата федеральных судов по вопросу оплаты жилищно-коммунальных услуг, в части предоставления льгот.

Федеральным законом «О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской Федерации» (статья 6) установлено, что судьям, работникам аппаратов судов Российской Федерации, которым присвоены классные чины, и проживающим с ними членам их семей предоставляется 50-процентная скидка в оплате жилья и

lt>s Об очередных мерах по совершенствованию системы оплаты жилья и коммунальных услуг, оказываемых

населению, в период реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Республике Коми: Указ Главы

Республики Коми, 10 апреля 1998 // Республика. - 1998.- № 95-96.

159 О прожиточном минимуме в Республике Коми: Закон Республики Коми, 17 марта 1997 // Ведомости

нормативных актов органов государственной власти Республики Коми. - 1997- № 7,- Ст.699.

17(1О совершенствовании ставок оплаты жилья и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые

населению:  Указ Главы Республики Коми. 31   марта   1995 // Ведомости нормативных актов органов

государственной власти Республики Коми. - 1995.- № 12.- Ст.353.

154

коммунальных услуг171. Установив льготу, законодатель не определил источник финансирования. Учитывая, что согласно статье 124 Конституции Российской Федерации финансирование судов осуществляется только из федерального бюджета, можно предположить, что данные льготы также должны финансироваться из федерального бюджета. Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 октября 1996 г. № 1210 установлен порядок финансирования указанных льгот для судей Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и сотрудников аппаратов этих судов1'2. Согласно установленному порядку компенсация льгот по оплате жилья и коммунальных услуг указанным лицам производится по месту работы. Аналогичный порядок установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 марта 1996 г. № 245 для судей Конституционного Суда Российской Федерации.1'"

Казалось бы, несмотря на то, что судьи федеральных судов и работники аппаратов этих судов, необъяснимым образом выпали из поля зрения федеральных государственных органов, к ним должен быть применен тот же порядок компенсации льгот, то есть по месту работы. Однако, федеральные суды республики и Верховный Суд Республики Коми, рассмотрев упомянутые иски к органам местного самоуправления, обязал органы местного самоуправления предоставлять льготы по оплате жилья и коммунальных услуг судьям и работникам аппаратов судов за счет местных бюджетов с последующей компенсацией расходов за счет средств федерального бюджета. Думаю, нет необходимости обращать внимание, что в настоящей финансовой ситуации в стране с момента предоставления льготы за счет средств местного бюджета и до получения компенсации из федерального бюджета могут пройти годы.

L---------------------------------------------------------------

|                           ' ЛО дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской

Федерации: Федеральный закон. 10 января 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации. -

1996.-№3.-Ст.144. '                           ! 'Ч) порядке возмещения расходов, связанных с предоставлением судьям Верховного Суда Российской

Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и работникам аппаратов этих судов 50-i                           процентной   скидки   при   оплате   жилых   помещений,   коммунальных   и   иных   услуг:   постановление

Правительства   Российской  Федерации.   14   октября   1996   \\      Собрание   законодательства   Российской

Федерации. - 1996.- № 43 - Ст 4923

1 ЭО   порядке   возмещения   расходов,   связанных   с   предоставлением   судьям   Конституционного   Суда

Российской Федерации и сотрудникам его аппарата 50-процснтной скидки при оплате жилой площади,

коммунальных  и  иных  услуг:   постановление Правительства  Российской  Федерации.  6  марта   1996  //

Собрание -законодательства Российской Федерации. - 1996.- .М> 12.- Ст. 1126.

155

Решение Верховного Суда Республики Коми, рассмотревшего иски в кассационном порядке, было основано на аналогии с решением Верховного Суда Российской Федерации от 12 февраля 1998 г. ЛЬ ГКПИ 98-1' 4 и определения Верховного Суда Российской Федерации от 15 апреля 1998 г. ЛЬ ГКПИ 98-1.

Указанными решением и определением Верховного Суда Российской Федерации был признан недействительным (незаконным) пункт 7 постановления Правительства Российской Федерации от 12 июля 1996 года ЛЬ 790 «О порядке возмещения расходов, связанных с предоставлением льгот, предусмотренных Федеральным законом «О статусе военнослужащих». Данным пунктом устанавливался порядок возмегцения воинскими частями, предприятиями, учре.псдениями и организациями, в которых военнослужащие проходят военную службу, 50-процентной скидки в оплате установки квартирных телефонов и абонентной платы за пользование телефоном. Подводя    итог    вышеизложенному,    можно    отметить    следующие

категории дел,  связанных  с реформированием  системы  оплаты  жилья  и

коммунальных услуг:

1) споры об установлении тарифов на жилищно-коммунальные услуги;

2)  споры об установлении ответственности за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг;

3)  споры о предоставлении компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг;

4)   споры о    предоставлении льгот в виде полного или частичного освобождения от оплаты жилья и коммунальных услуг.

Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. -№ в.- 1998.

156

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В представленной работе определены основные направления и формы защиты прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищных правоотношений в Российской Федерации, в том числе в ее отдельном субъекте.

Необходимость реформирования жилищных правоотношений была вызвана целым рядом политических, экономических и социальных причин. Основными причинами можно назвать:

изменение федеральной жилищной политики в связи с переходом экономики Российской Федерации на рыночные отношения;

необходимость изменения отношений собственности в жилищной сфере, поскольку доля частного жилищного фонда в России советского периода всегда была очень незначительной;

превращение системы управления жилищно-коммунальной отраслью, заключавшейся в централизованной системе управления и двойном подчинении предприятий, в тормоз развития рыночных отношений в отрасли;

переход на новую систему финансирования жилищно-коммунальной отрасли, начавшийся в конце 80-х годов.

Правовой основой реформирования жилищных правоотношений федерального уровня можно определить принятые в 90-х годах (по времени издания): Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон РСФСР «Об основах федеральной жилищной политики», Конституцию Российской Федерации, принятую всенародным голосованием в 1993 году, постановление Правительства Российской Федерации от 18 июня 1993 г. № 595 «О Государственной целевой программе «Жилище», Гражданский кодекс Российской Федерации, Указ Президента Российской Федерации от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» и иные нормативные правовые акты федеральных органов государственной власти.

Учитывая, что жилищное законодательство отнесено Конституцией Российской Федерации к предметам совместного ведения, к правовой базе

157

реформирования жилищной сферы можно отнести и нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Например, в Республике Коми в области регулирования жилищных правоотношений были приняты следующие нормативные правовые акты (по времени издания): Закон Республики Коми «Об административной ответственности граждан, юридических лиц, а также должностных лиц предприятий, учреждений, организаций за нарушение Правил застройки и содержания городов и других поселений, нормативно-технических требований по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда», Жилищный кодекс Республики Коми, а также указы Главы Республики Коми, возглавляющего исполнительную власть в республике.

Кроме вышеперечисленных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения в период реформирования, к правовой основе реформирования жилищных правоотношений можно отнести и нормативные правые акты органов местного самоуправления, поскольку к вопросам местного значения отнесены вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, в том числе жилищным фондом и объектами жилищно-коммунального хозяйства.

Исходя из основных причин необходимости реформирования жилищной сферы и анализа нормативной правовой базы реформы, можно выделить основные направления реформирования жилищной сферы:

проведение реформы системы управления жилищно-коммунальным хозяйством;

демонополизация отрасли и изменение отношений собственности в жилищной сфере;

реформирование договорных отношений в жилищной сфере, в том числе в жилищно-коммунальном хозяйстве;

реформирование системы финансирования отрасли, в том числе государственное регулирование ценообразования в жилищно-коммунальном хозяйстве;

реформирование системы оплаты жилья и коммунальных услуг с одновременным совершенствованием мер социальной поддержки населения.

Определив основные направления реформирования жилищной сферы, можно установить этапы проведения жилищно-коммунальной реформы:

158

первый этап (1997-1998 годы) - формирование нормативной правовой базы реформирования отрасли;

второй этап (1999-2000 годы) - перевод отрасли на работу в режиме безубыточного функционирования;

третий этап (2001-2003 годы) - переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг.

Однако, данные этапы требуют корректировки в связи с продлением в 1999 году сроков перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг до 2008 года.

Детальное изучение правовых аспектов формирования и реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства необходимо для более полного и всестороннего определения методов, форм и способов защиты прав и законных интересов граждан при реформировании жилищной сферы. Уже сегодня в практике работы адвокатов появилось достаточно большое направление деятельности, связанное с проблемами реформирования жилищной сферы. Если вопросы приватизации жилых помещений, совершения гражданско-правовых сделок с жильем, наследования являются традиционными, то сегодня появляются новые проблемы, связанные с оплатой жилья и коммунальных услуг (учитывая постоянное увеличение тарифов на данные услуги в ходе реформы), предоставлением субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, созданием товариществ собственников жилья и членством в них, формированием рынка коммунальных услуг и защитой прав потребителей на данном рынке, а также иные вопросы. Качественная защита прав и законных интересов граждан при реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства возможна только при всестороннем и глубоком изучении адвокатом правоотношений, возникающих в процессе реформирования жилищной сферы.

Новые направления реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, создание правовых основ реформирования жилищных правоотношений обусловили появление новых субъектов жилищных правоотношений и новых категорий дел, требующих участия адвоката в целях защиты прав и законных интересов граждан.

159

Субъектами жилищных правоотношений являются органы государственной власти, органы местного самоуправления, управляющие организации, организации, оказывающие коммунальные услуги, органы государственного контроля и надзора в жилищной сфере (лицензирующие органы и органы жилищной инспекции), а также граждане. Органы государственной власти и органы местного самоуправления, организации, оказывающие коммунальные услуги, являются традиционными участниками жилищных правоотношений, однако, в ходе реформирования жилищной сферы их права и обязанности существенно изменились. Вместе с тем, в процессе реформирования появились новые субъекты жилищных правоотношений - управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные инспекции, органы лицензирования деятельности в жилищной сфере. Основным направление реформирования системы управления в жилищной сфере является создание управляющих организаций - «служб заказчика», которые одновременно являются и новыми субъектами жилищных правоотношений.

Появление новых субъектов жилищных правоотношений определило и появление новых категорий дел, требующих участия адвоката.

защита прав и законных интересов граждан и организаций при приостановлении, аннулировании лицензии, а также отказе в выдаче лицензирующим органом лицензии на право осуществлять деятельность в жилищной сфере;

защита прав и законных интересов организаций и индивидуштьных предпринимателей, осуществляющих деятельность в жилищной сфере, при натожении на них административных взысканий жилищными инспекциями;

защита прав создаваемых в процессе реформирования жилищной сферы товариществ собственников жилья.

Анализ существующей нормативной правовой базы, обеспечившей реформирование жилищной сферы, позволил определить и новые формы защиты прав и законных интересов граждан при реформировании системы управления жилищной сферой. Одной из форм защиты прав и законных интересов граждан является обжалование решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, ущемляющих права и законные интересы граждан и организаций. С выходом Закона РСФСР «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных

160

конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» адвокату при обжаловании решений органов государственной власти и местного самоуправления следует учитывать установленный порядок вступления в силу нормативных правовых актов органов государственной власти, как Российской Федерации, так и ее субъектов. Кроме того, адвокат вправе заявить требование о неприменении нормативного правового акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, принятого с нарушением требований указанного Закона, то есть неопубликованного или не прошедшего регистрацию в органах юстиции.

Особо следует учитывать компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в области реформирования жилищных правоотношений, поскольку решение, принятое с нарушением предоставленной компетенции, не подлежит применению и также может быть обжаловано адвокатом в судебном порядке.

Новой формой защиты прав и законных интересов граждан и организаций можно назвать защиту прав и законных интересов граждан и организаций конституционными (уставными) судами.

Одним из направлений защиты прав и законных интересов граждан и организаций в процессе реформирования системы управления жилищной сферой можно определить оказание правовой помощи при организации товариществ собственников жилья, при лицензировании деятельности в жилищной сфере, при создании управляющих организаций в жилищной сфере.

Реформирование отношений собственности всегда были одними из самых сложных процессов в обществе, не исключение и реформирование данных отношений в жилищной сфере. Демонополизация жилищно-коммунального хозяйства определена одним из основных направление реформирования жилищной сферы.

Первый     шаг     в          процессе     демонополизации     отрасли     и

реформировании отношений собственности в жилищной сфере определил разграничение    государственной     собственности              на    федеральную

собственность, государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность.

161

Вторым шагом в реформировании отношений собственности было преобразование отношений собственности путем приватизации государственных и муниципальных предприятий, начавшееся с принятием            Закона      Российской      Федерации      «О      приватизации

государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». Объекты государственной и муниципальной собственности были преобразованы путем приватизации, как правило, в предприятия частной формы собственности.

Третьим шагом на пути расширения круга собственников в жилищно-коммунальной сфере можно назвать принятие нового Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым продолжился процесс создания предприятий различных форм собственности и организационно-правовых форм, осуществляющих свою деятельность в жилищной сфере.

Создание товариществ собственников жилья, образованных в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья»1'", рассматривается сегодня как одна из основных форм изменения отношений собственности в жилищной сфере, поскольку товарищества получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, следовательно, определять порядок использования средств, направляемых на эти цели.

Товарищества собственников жилья, как форма управляющей организации,     является     еще     и         новым     субъектом     жилищных

правоотношений.

Исходя из компетенции товариществ собственников жилья, установленной федеральным законом, адвокату необходимо обратить внимание на тот факт, что товарищества собственников жилья так же, как и «службы заказчика», являются управляющей организацией и, следовательно, выступают в судах как ответчики:

по искам граждан - в отношении договоров на ремонт и техническое обслуживание жилых помещений, качества и своевременности предоставления коммунштьных услуг, а также иным спорам;

! SO товариществах собственников жилья: Федеральный закон, 15 июня 1996 // Собрание законодательства Российской Федерации- 1996- №> 25- Ст.2963.

162

по искам организации - в отношении выполнения условий договоров подряда по оказанию коммунальных услуг населению, договоров энергоснабжения и иных договоров, заключаемых товариществами для содержания, ремонта и обслуживания жилищного фонда.

Кроме того, товарищества собственников жилья вправе выступать истцами в спорах о выполнении обязательств подрядными организациями, а в отношении граждан, являющихся собственниками жилых помещений и заключивших договоры на ремонт и техническое обслуживание жилья с товариществом, товарищества могут выступать истцами в спорах о взыскании задолженности по оплате услуг.

Важное значение имеет деятельность адвоката по защите прав и законных интересов граждан при приватизации жилых помещений - одной из форм реформирования отношений собственности в жилищной сфере. За десятилетний период приватизации жилья адвокатурой накоплен достаточно большой опыт в вопросах защиты прав и законных интересов граждан. Однако, вопросы защиты интересов несовершеннолетних, особенно детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также одиноких престарелых граждан и инвалидов, то есть так называемой «группы риска», требуют не только особого внимания адвоката при приватизации жилых помещений, но и дополнительного правового регулирования со стороны государства.

Одним из основных направлений реформы жилищной сферы является реформирование договорных отношений Структура договорных правоотношений в жилищно-коммунальной отрасли является трехзвенной: собственник объектов недвижимости в жилищно-коммунальной сфере -управляющая организация - потребитель жилищно-коммунальных услуг или, например, собственник объектов недвижимости - управляющая организация - подрядные организации, оказывающие жилищно-коммунальные услуги.

Система    договорных    отношений    в    жилищной    сфере    включает следующие основные виды договоров:

•договоры между собственниками жилищного фонда или объектов жилищно-коммунального хозяйства и управляющей организацией (договор о передаче   имущества   в   оперативное   управление,   договор   о   передаче

163

имущества в хозяйственное ведение, договор на управление жилищным фондом);

•договоры между собственниками жилищного фонда или объектов жилищно-коммунального хозяйства и организациями, оказывающими услуги по содержанию и обслуживанию жилищного фонда и коммунальные услуги (договор подряда);

•договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений (договор найма жилого помещения);

•договоры между организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги и организациями, являющимися потребителями данных услуг (договор энергоснабжения);

•договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства (договор субподряда)

Данный перечень видов договоров нельзя считать исчерпывающим, он предусматривает только  основные  виды  договоров,   применяемых          в

жилищной сфере.

Автором даны сравнительные характеристики договоров найма жилого помещения, заключаемого в государственном и муниципальном жилищных фондах, и договора найма жилого помещения, заключаемого в частном жилищном фонде, исходя из которых определены основные направления защиты прав и законных интересов граждан, занимающих жилые помещения по договору найма.

При защите прав граждан-нанимателей жилых помещений следует обратить внимание на соблюдение:

административного порядка предшествующего заключению договора найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов;

прав несовершеннолетних при заключении договора найма, а особенно при расторжении данного договора;

соблюдение письменной формы договора найма жилого помещения как в домах государственного и муниципатьного жилищных фондов, так и в частном жилищном фонде;

164

прав и ооязанностей сторон по договору найма жилого помещения, а также членов семьи нанимателя либо граждан, совместно проживающих с нанимателем.

При этом особое внимание при защите жилищных прав и законных интересов граждан-нанимателей жилых помещений адвокату необходимо обратить на вид жилищного фонда, к которому относится занимаемое жилое помещение, поскольку именно от правового статуса жилого помещения зависят права и обязанности сторон.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства в части системы финансирования отрасли предполагает:

переход на самофинансирование организаций жилищно-коммунального хозяйства путем прекращения бюджетных ассигнований на предоставление им дотаций, а также перекрестного субсидирования потребителей;

увеличение тарифов на коммунальные услуги для населения до экономически обоснованного уровня, определяемого на основе федеральных стандартов, в основном, путем конкурсного отбора организаций, предоставляющих эти услуги.

Основным направлением реформирования жилищных правоотношений по поводу оказания коммунальных услуг является изменение структуры платежей населения. В юридической литературе нет единого мнения по вопросу о правовой природе отношений по обеспечению граждан, проживающих в жилых помещениях, коммунальными услугами (центральное отопление, водоснабжение, газ и др.).

Одни авторы исключают правоотношения по поводу оказания коммунальных услуг из жилищных правоотношений, считая их самостоятельным видом договорных обязательств. Другие полагают, что отношения между жилищно-эксплуатационными организациями и гражданами по оказанию последним коммунальных услуг являются составной частью жилищного правоотношения, что они неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения. Третьи высказывают мнение, что суждения относительно обязанностей нанимателей по оплате электрической, тепловой энергии и газа, как только «акцессорных

165

обязанностей»  (придаточных, дополнительных),  вытекающих  из договора найма жилого помещения, являются ошибочными.

На наш взгляд, при решении данного вопроса нельзя однозначно подходить к понятию «коммунальные услуги», поскольку специфика их предоставления и технологические особенности каждого вида имеют существенные отличия. Действующее гражданское законодательство, в частности статья 548 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяет рассматривать коммунальные отношения, связанные со снабжением через присоединенную сеть газом, водой и другими товарами, как производные от жилищных отношений. Данные отношения являются самостоятельными, и к ним применяются правила, установленные законодательством для договоров купли-продажи, в частности, для договора энергоснабжения. Несмотря на то, что к указанным правоотношениям по поводу оказания коммунальных услуг чаще всего применяется понятие «услуги», на самом деле - это отдельный вид договора купли-продажи.

Изучение и анализ судебных решений по вопросам реформирования жилищных правоотношений по поводу оказания коммунальных услуг позволили определить основные категории дел при рассмотрении споров при реформировании системы оплаты жилья и коммунальных услуг:

•  споры об установлении тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг;

•     споры    об    установлении    мер    ответственности    граждан    за несвоевременную оплату жилья и коммунальных услуг;

•   споры, связанные с предоставлением компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг;

•  споры о предоставлении льгот на оплату жилья и коммунальных услуг.

Представленные автором основные направления реформирования жилищных правоотношений, а также анализ судебных решений по данному вопросу позволят адвокату определить наиболее эффективные способы и направления защиты нарушенных прав и законных интересов граждан при проведении реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Таким образом, рассмотрев основные направления реформирования  жилищных отношений, а также формы и способы защиты прав граждан в  период реформирования, необходимо отметить следующее:

166

права и законные интересы граждан и организаций требуют особо внимания и защиты именно в период реформирования общественных отношений, в том числе и реформирования жилищно-коммунального хозяйства;

достаточно квалифицированную помощь с учетом многообразия и сложности нормативной правовой базы реформирования жилищно-коммунальной отрасли гражданам и организациям в защите их прав и законных интересов может оказать только адвокат, специализирующийся в данной сфере;

защита прав и законных интересов граждан и организаций при реформировании жилищно-коммунальных отношений - это новое и неизученное направление деятельности адвокатуры, которое еще не в полной мере используются в практике работы адвокатов.

167

Библиографический список использованной литературы

Федеральные законы:

!.Конституция Российской Федерации. М., 1994.

2.Федеральный закон «Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая» от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ.

3 Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ.

4 Федеральный закон «Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая» от 26 января 1996 г, № 14-ФЗ.

5.Гражданский процессуальный кодекс РСФСР.

б.Закон СССР «Об адвокатуре в СССР» от 30 ноября 1979 г.

?3акон РСФСР «Об утверждении Положения об адвокатуре РСФСР» от 20 ноября 1980 г.

8.Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик. М., 1984.

9.Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г.

ю.Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря  1990 г. № 443-1.

п.Закон РСФСР «О приватизации государственный и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г. № 1531-1

12.Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

п.Закон Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 г. № 2003-1.

и.Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. .N"2 4218-1.

15.Закон Российской Федерации «О Прокуратуре Российской Федерации» от 17 января 1992 г. № 2202-1.

16. Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места жительства в пределах Российской Федерации» от 25 июня 1993 г. № 5242-1.

168

пЗакон Российской Федерации «О государственной пошлине» от 9 декабря 1991 г. №2005-1.

^.Федеральный закон «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов Палат Федерального Собрания» от 14 июня 1994 г. № 5-ФЗ.

19.Федеральный закон «О ветеранах» от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ.

2о Закон Российской Федерации «О вынужденных переселенцах» от 20 декабря 1995 г. № 202-ФЗ.

21. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 28 августа 1995 г. 154-ФЗ.

22.«О дополнительных гарантиях социальной защиты судей и работников аппаратов судов Российской Федерации» от Юянваря 1996 г. № б-ФЗ.

23.   Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ.

24.  Федеральный закон «Об энергосбережении» от 3 апреля 1996 г. № 28-ФЗ.

25.Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ.

26.     Федеральный   закон   «О   прожиточном   минимуме   в   Российской Федерации» от 24 октября 1997 г. № 134-ФЗ.

27.       Федеральный     закон     «О     лицензировании     отдельных     видов деятельности» от 25 сентября 1998 г. № 158-ФЗ.

28 Постановление Верховного Совета РСФСР «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27 декабря 1991 г. №3020-1.

29.Постановление Верховного Совета Российской Федерации «О введении в действие Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. № 4219-1.

169

зо Постановление Верховного Совета Российской Федерации «Об утверждении Положения о прохождении службы в органах налоговой полиции Российской Федерации» от 20 мая 1993 г. № 4991-1.

Указы Президента Российской Федерации:

1. «О полномочиях Правительства Российской Федерации по осуществлению передачи объектов федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципапьную собственность» от 28 октября 1994 г. № 2027.

2.«О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации» от 28 апреля 1997 г. № 425.

з.«О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище» от 29 марта 1996 г. № 431.

4.«О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов» от 29 марта 1996 г. №432.

5.«О дополнительных мерах по реформированию жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» от 27 мая 1997 г. № 528.

Постановления Правительства Российской Федерации:

1. Постановление Совета Министров РСФСР «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» от 31 июля 1984 г. № 335.

'.Постановление Совета Министров РСФСР «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» от 25 сентября 1985 г. № 415.

з.Постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «О мерах по дальнейшему совершенствованию работы жилищно-коммунального хозяйства в стране» от 8 апреля 1987 г. № 737.

170

4.Постановление Совета Министров СССР «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда» от 2 декабря 1988 г. № 1400.

5 Постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС «Об утверждении Положения о продаже квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт» от 21 апреля 1989 г. 134,

с.Постановление Совета Министров РСФСР «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование» от 29 июня 1989 г. №235.

7«О государственной целевой программе «Жилище» от 18 июня 1993 г. №> 595.

8.«О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг» от 22 сентября 1993 г. № 935.

9.«О дополнительных мерах по повышению ответственности потребителей за своевременное проведение расчетов за топливно-энергетические ресурсы» от 8 апреля 1994 г. № 307.

т.«О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» от 26 сентября 1994 г. № 1086.

п.«Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг и Правил предоставления услуг по вывозу твердых и жидких отходов» от 26 сентября 1994 г. № 1099.

12.«О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность» от 7 марта 1995 г. № 235.

13. «Об утверждении Положения о лицензировании деятельности по эксплуатации инженерных систем городов и населенных пунктов» от 2 ноября 1995 г. № 1073.

1Д.«О мерах по ограничению роста цен (тарифов) на продукцию (услуги) естественных монополий» от 12 февраля 1996 г. № 140.

171

15.«О порядке возмещения расходов, связанных с предоставлением судьям Конституционного Суда Российской Федерации и сотрудникам его аппарата 50-процентной скидки при оплате жилья, коммунальных и иных услуг» от 6 марта 1996 г. №245.

16.«Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг» от 18 июня 1996 г. № 707.

17 «О федеральной (общероссийском) оптовом рынке электрической энергии (мощности)» от 12 июля 1996 г. № 793.

is.«О порядке возмещения расходов, связанных с предоставлением судьям Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и сотрудникам аппаратов этих судов 50-процентной скидки при оплате жилой площади, коммунальных и иных услуг» от 14 октября 1996 г. № 1210.

19.«О программе социальных реформ в Российской Федерации» от 26 февраля 1997 г. № 222.

20.   «О программе демонополизации и развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг на 1998-1999 годы» от 20 декабря 1997 г. № 1613.

21.    «Вопросы   Государственного   комитета   Российской   Федерации   по строительной, архитектурной и жилищной политике» от 22 октября 1998 г. № 1230.

22.«Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по строительной, архитектурной и жилищной политике» от 25 января 1999 г. № 95.

23.«О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» от 2 августа 1999 г. № 887.

Ведомственные нормативные правовые акты:

1.«Примерное Положение о службе заказчика по жилищно-коммунальным услугам в системе местных Советов народных депутатов», утверждено Председателем Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству 24 августа 1993 г.

172

2.Приказ Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству от 9 ноября 1993 г. № 56 «Об утверждении «Методики расчета экономически обоснованных ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства».

з.Решение Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству «Об утверждении Примерного Положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 18 ноября 1993 г. №4.

4.Постановление Министерства труда Российской Федерации «Об утверждении методики исчисления среднего совокупного дохода семьи» от 28 января 1994 г. № 11.

5.Письмо Госкомитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 1 июля 1994 г. № 01-04-89 «О льготах по оплате жилья и коммунапьных услуг».

6.«Положение о применении финансовых санкций Государственной жилищной инспекцией», утверждено приказом Директора Департамента жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29 марта 1995 г. №8.

7.Приказ Министерства строительства Российской Федерации от 9 января 1996 г. № 1 «Об утверждении Положения об унитарном муниципальном предприятии по сбору и обработке коммунальных платежей».

з.Приказ Министерства строительства Российской Федерации от 20 августа 1996 г. № 17-113 «Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве».

9 Приказ Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике «Об утверждении рекомендаций по организации финансового и бухгалтерского учета для товариществ собственников жилья» от 14 июля 1997 г. № 17-45.

173

Постановления Конституционного Суда Российской Федерации:

1.По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной с судебным порядком рассмотрения споров о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела от 5 февраля 1993 г. № 2-П.

2.По делу о проверке конституционности Указа Президента Российской Федерации от 15 августа 1992 г. «Об организации управления электроэнергетическим комплексом Российской Федерации в условиях приватизации» от 10 сентября 1993 г. № 15-П.

з.По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л.Н.Ситаповой от 25 апреля 1995 № 3-П.

4.По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобам граждан Е.Р.Такнова, Е.А.Оглоблина, А.Н.Ващука от 23 июня 1995 г. № 8-П.

5.По делу о проверке конституционности ряда нормативных актов города Москвы и Московской области, Ставропольского края, Воронежской области и города Воронежа, регламентирующих порядок регистрации граждан, пребывающих на постоянное жительство в названные регионы от 4 апреля 1996 г. №9-П.

6.По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска от 3 апреля 1998 г. № 10-П.

7.По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А.Мостипанова от 3 ноября 1998 г. № 25-П.

174

Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации:

iO некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. № 8.

2 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26 декабря 1984 г. № 5 (в редакции постановления Верховного Суда Российской Федерации от 25 октября 1996 г. № 10).

Законы Республики Коми:

1.Конституция Республики Коми, принята Верховным Светом Республики Коми 17 февраля 1994 года.

г.Жилищный кодекс Республики Коми от 10 июня 1997 г. № 30-РЗ.

з.«О Конституционном Суде Республики Коми»

д.«О порядке опубликования и вступления в силу законов Республики Коми и иных нормативных правовых актов органов государственной власти Республики Коми» от 31 октября 1994 г. № 9-РЗ.

5. Закон Республики Коми «Об административной ответственности граждан, юридических лиц, а также должностных лиц предприятий, учреждений и организаций за нарушения Правил застройки и содержания городов и других поселений, нормативно-технических требований по использованию, сохранности и эксплуатации жилищного фонда» от 22 декабря 1994 г. № 12-РЗ.

6.Закон Республики Коми «О прожиточном минимуме в Республике Коми» от 17 марта 1997 г. № 17-РЗ.

7.Закон Республики Коми «Об энергосбережении» от 11 июля 1997 г. № 35-РЗ.

^Постановление Президиума Верховного Совета Республики Коми от 22 марта 1994 г. № 64-7 «Об утверждении социальной нормы площади жилья при предоставлении компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг».

175

^Постановление Государственного Совета Республики Коми от 19 марта 1997 г. № 1-8\29 «Об утверждении социальной нормы площади жилья для получения субсидии на строительство или приобретение жилья и предоставления компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных

услуг».

Постановления Конституционного Суда Республики Коми:

1 .По делу о проверке конституционности правоприменительной практики пункта 1 Методики исчисления среднего совокупного дохода семьи, утвержденной Указом Главы Республики Коми от 21 октября 1996 г. № 277 «Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг в Республике Коми» от 25 ноября 1996 г.

2.По делу о проверке конституционности части 3 подпункта «в» пункта 2 Указа Главы Республики Коми от 20 августа 1996 г. № 228 «Об условиях и размерах снижения платы при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг несоответствующего качества и несоблюдению сроков их оказания» в связи с обращением гражданина Талалова В.М. от 27 апреля 1998 г.

З.По делу о проверке конституционности Указа Главы Республики Коми от 7 декабря 1998 года № 430 «О дифференцированных тарифах на жилищно-коммунальные услуги, оказываемые населению» в связи с жалобой граждан И.С.Остаповаи А.Е.Остаповой от 1 июня 1999 г.

Указы и распоряжения Главы Республики Коми:

1 .Постановление Совета Министров Республики Коми «Об утверждении Положения о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от I марта 1993 г. № 112.

2.«Об утверждении Положения о министерстве архитектуры, строительств коммунального хозяйства и энергетики» от 19 июля 1994 г. № 45.

з «О Министерстве архитектуры, строительства, коммунального хозяйства и энергетики» от 27 июня 1994 г. № 25.

176

4.«0 лицензировании жилищно-коммунальной деятельности в Республике Коми» от 22 августа 1994 г. № 103.

5.«Об обеспечении перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам жилищных субсидий» от 30 сентября 1994 г. № 167.

6.«О государственной жилищной инспекции Республики Коми» от 13 февраля 1995 г. № 62.

7«О совершенствовании ставок оплаты жилья и тарифов на жилищно-коммунальные услуги» от 31 марта 1995 г. Ха 157.

8.«О нормативах потребления коммунальных услуг населением» от 19 октября 1995 г. №364.

9. «О службах заказчика по жилищно-коммунальным услугам» от 14 мая 1996 г. № 133.

ю.«Об условиях и размерах снижения платы при предоставлении населению жилищно-коммунальных услуг несоответствующего качества и несоблюдению сроков их оказания» от 20 августа 1996 г. № 228.

п.«Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг в Республике Коми» от 21 октября 1996 г. № 277.

12. «Об очередных мерах по совершенствованию системы оплаты жилья и коммунальных услуг, оказываемых населению, в период реформирования жилищно-коммунального хозяйства а Республике Коми» от 10 апреля 1998 г. № 145.

13 «О создании товариществ собственников жилья» от 13 июля 1998 г. № 252.

и. «Об упорядочении системы расчетов по оплате жилищно-коммунальных услуг в Республике Коми» от 7 августа 1998 г. № 288.

Нормативные правовые акты министерств и ведомств Республики Коми:

1.Приказ Минархстройэнерго Республики Коми от 22 марта 1995 г. № 3-ОД «Об утверждении Правил содержания городов и других поселений Республики Коми».

177

2.Приказ Минархстройэнерго Республики Коми от 22 марта 1995 г. № 34-ОД «Об утверждении Положения о порядке наложения штрафов за нарушение Правил содержания городов и других поселений».

з.Приказ Минархстройэнерго Республики Коми от 27 июня 1996 г. № 76-ОД «Об утверждении Примерного устава «службы заказчика» по жилищно-коммунальным услугам».

д Приказ Минархстройэнерго Республики Коми от 15 апреля 1998 г. № 66-ОД «Об утверждении Положения о порядке установки, эксплуатации групповых и индивидуальных приборов учета тепловой энергии, холодной и горячей воды, газа и оплаты за предоставленные услуги по показаниям приборов учета».

5.Приказ Минархстройэнерго Республики Коми от 25 августа 1998 г. № 143-ОД «Об утверждении Примерного устава товарищества собственников жилья, Примерного договора на обслуживание жилых домов».

Литература:

{.Конституция Российской Федерации: Комментарий под ред. Топорнина Б.Н., Батурина Ю.М., Орехова Р.Г. - М. - 1994.

2.Гражданское право. - Учебник, - Часть 1. - Под ред. Сергеева А.П. -М.-  1996.

з.Гражданское право. - Учебник. - Часть 2. - Под ред. Сергеева А.П. М.-1997.

4.Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1. - Комментарий под ред.Садикова О.Н. - М. - 1996.

5 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2. Комментарий под ред. Садикова О.Н. М., 1996.

6.Гражданский кодекс Российской Федерации.- Комментарий под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л., Хохлова С.А. -М. - 1996.

7.Гражданское процессуальное законодательство. - Комментарий под ред. М.К.Юкова. - М. - 1991.

8.Гражданское процессуальное законодательство. - Учебник. - Под ред. ШакарянМ.С. - М.-  1996.

178

9.Гражданский процесс. - Учебник. - Под ред. Мусина В.А., Чечиной Н.А., Чечота Д.М. - М. - 1996.

ю.Басин  Е.В.,  Гонгало  Б.М.   и др.   Современная  жилищная  политика России.-М. - 1993.

н Жилищное законодательство России. -М- 1996.

12 Жилищные права граждан. - Под ред Крашенинникова П.В.- М.- 1997.

пКичихин А.Н., Марткович И.Б,, Щербакова Н.А. Жилищные права: пользование и собственность. - М. - 1997.

и.Корнеев СМ., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. -М.- 1996.

15.Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. - М.-1996.

1б.Полич С. Изменение и расторжение договора приватизации жилья: статья // Законность. - 1999. - № 9.

п.Потяркин Д. Договор найма жилого помещения: статья // Российская юстиция. - 1998. - № 2..

18.Пчелинцева Л.М. Жилищные льготы- М.- 1996.

19.Реформа жилищно-коммунального хозяйства России- М,- 1997.

20,Реформа жилищно-коммунального хозяйства. Вып.2. - М.- 1998.

21.Реформа ЖКХ: стратегия развития до 2000 года.- Тез. докл.- М.- 1998.

22.Рощупкин Э Б. Организация государственного контроля за содержанием жилищного фонда, опыт работы жилищных инспекций: статья II Реформа ЖКХ: стратегия развития до 2000 года. - М. - 1997.

2?Седугин П.И. Жилищное право. - М.- 1997.

24.Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере: статья// Государство и право.-1997.- №4.

25.Толстой Ю.К, Жилищное право. -М.- 1996.

2б.Фаршатов И. Жилищно-коммунальная реформа, планы и реальность: статья // Государство и право. - 1997.- № 4.

27.Чернышов Л.Н. Жилищно-коммунальная реформа в России. - М.- 1997.

28.Чернышов Л.Н. Формирование рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. - М.- 1996.

179

29. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений: статья // Российская юстиция. - 1998.- № 7.

зо.Экономические правоотношения в жилищно-коммунальном хозяйстве. -М.- 1997.

180

Приложение JN» 1.

Договор на управление жилищным фондом

Районная Управа как орган власти района города Москвы (далее по тексту - Управа), действующая на основании Закона города Москвы "О районной Управе в городе Москве",

в лице главы Управы_______________________________________________(Ф.И.О.), с

одной стороны,        предприятие__________________________________________,

действующее на основании Устава (далее по тексту - Управляющая организация), в лице

его руководителя___________________________(Ф.И.О.),   с другой стороны, заключили

настоящий договор о нижеследующем.

1. Цели и предмет договора

1.1. Предметом настоящего договора является выполнение Управляющей организацией, наделенной соответствующими полномочиями и имеющей лицензию на право управления, работ по управлению жилищным и нежилым фондом, организации содержания и ремонта объектов внешнего благоустройства.

Управляющей организации передается право управления жилищным и нежилым фондом в интересах Управы в пределах, установленных договором о передаче в управление государственного имущества.

Жилищный и нежилой фонд и объекты внешнего благоустройства, являющиеся государственной собственностью города Москвы, указанные в паспорте имущественного комплекса, учитываются на отдельном балансе Управляющей организации по состоянию

на   "___"____________   199   __   г.   и   учитываются   Москомимуществом   в   Реестре

собственности на территории города Москвы.

Действие настоящего договора распространяется и на имущество, переданное в управление Управляющей организации после заключения этого договора, которое также подлежит учету в Реестре собственности на территории города Москвы и включается в настоящий договор в виде дополнений.

Управляющая организация принимает на себя обязательства по управлению переданным ей на баланс жилищным и нежилым фондом и объектами благоустройства в пределах прав и обязанностей, закрепленных за ней настоящим договором.

Передача движимого имущества (если такое имеет место) осуществляется по перечню с указанием его первоначальной стоимости и износа

Перечень имущественного комплекса с содержанием его технических и экономических характеристик является неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Цель договора - организация содержания и ремонта жилищного н нежилого фонда и объектов внешнего благоустройства в соответствии с нормами действующего законодательства, решение вопросов, связанных с управлением названным имущественным комплексом и его сохранностью

2. Имущественные права Управляющей организации

2.1. Управляющая организация приобретает имущественные и неимущественные права на находящееся в управлении в соответствии с настоящим договором имущество и выступает самостоятельно в качестве ответчика или истца в суде в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.

181

2.2.     Управа    на    условиях,    определяемых    настоящим    договором,    назначает Управляющую    организацию    единственным    уполномоченным     по    управлению    и организации обслуживания соответствующего жилищного и нежилого фонда и объектов внешнего благоустройства, а Управляющая организация, подписывая настоящий договор, признает эти условия.

2.3.   На время действия настоящего договора и в целях выполнения функций по управлению Управляющей организации  предоставляются  во  временное безвозмездное пользование конторские, складские, производственные и прочие служебные помещения

по адресу (адресам):__________________________________________________________,

общей площадью________ кв. м.

Коммунальные     и     эксплуатационные     услуги     оплачиваются      Управляющей организацией на общих основаниях - за счет сметы на ее содержание.

2.4.   Управляющая организация  вправе предоставлять во  временное пользование организациям, нанимаемым на работу по содержанию и ремонту жилищного и нежилого фонда и его инженерного оборудования, переданные ей служебные нежилые помещения при условии использования их этими организациями под хозяйственные цели.

2.5.  Управляющая организация не отвечает по обязательствам Управы и ее органов. Управа,    ее    органы    не    отвечают    по    обязательствам    Управляющей    организации. Управляющая   организация   отвечает   по   своим   обязательствам   своим   собственным имуществом.

3. Права и обязанности сторон

3.3. Управляющая организация обязана:

3.1.1.   Управлять жилищным и  нежилым фондом,   содержать объекты  внешнего благоустройства   за   вознаграждение   и   использовать   их   по   прямому   назначению   с соблюдением    положений    действующих    законодательных     и    нормативных    актов, обеспечивать комфортные условия  проживания  в домах  граждан,   функционирования расположенных в них организаций.

3.1.2. Принять на себя обязательство в том, что ни она, ни один из ее руководителей, представителей или сотрудников никогда не будут предпринимать никаких действий, противоречащих интересам Управы.

3.1.3.  Осуществлять оперативный и бухгалтерский учет результатов хозяйственной и иной   деятельности,    вести   статистическую   и   прочую   отчетность,    отчитываться   о результатах деятельности в порядке и в сроки, установленные для службы заказчика муниципального района.

3.1.4.  Представлять в Управу проекты планов, плановые задания и отчеты в сроки и в объемах, установленных для служб заказчика муниципальных районов. Список и сроки представления данных материалов могут дополняться и изменяться.

3.1.5.  Вести и хранить в установленном порядке балансовый и аналитический учет имущества.

3.1.6.  Производить своевременные отчисления обязательных платежей и налогов в государственный и местный бюджеты. Использовать перечисленные Управой средства строго по целевому назначению, установленному финансовым планом.

3.1.7.  Вести в установленном порядке необходимую документацию на все действия по передаче, ремонту, восстановлению имущества или производству работ и их приему.

3.1.8.  В месячный срок со дня вступления в силу настоящего договора заключить с Москомимуществом  договор   о   передаче   в  управление   государственного   имущества Управляющей организации

182

3.1.9.   Выполнять  условия  договора  о  передаче  в  управление  государственного имущества     Управляющей     организации,     обеспечив     сохранность,      рациональное использование, своевременную реконструкцию, восстановление и ремонт переданного в управление Управляющей организации государственного имущества.

3.1.10.  Осуществлять свою деятельность в соответствии с законами и нормативными актами    Российской   Федерации,   распоряжениями    Мэра   Москвы,    постановлениями Правительства   Москвы,   распоряжениями   Москомимущества,   Управления   городского заказа    и    Управления    жилищно    -    коммунального    хозяйства    и    благоустройства, относящимися   к  деятельности   Управляющей   организации.   В   случае   невозможности выполнения   указанных   распорядительных  актов   письменно   информировать   об   этом Управу.

3.1.11.   Не допускать использования  жилищного  и   нежилого  фонда  и  объектов благоустройства в каких-либо целях,  могущих привести к любому виду ущерба  или противоречащих каким-либо требованиям постановлений и нормативных актов Мэра и Правительства Москвы.

3.1.12.   Выполнять работы, необходимые для достижения названных в разделе 4 настоящего договора основных задач,  в  пределах  выплат,  производимых Управы (п. j.j.2).

3.1.13.     Предоставлять    Управе    полную     информацию     о     взаимоотношениях Управляющей организации с клиентами и третьими лицами, а также о любых интересах, существующих на момент заключения договора или возникающих в течение срока его действия, которые могут рассматриваться как противоречащие интересам Управы

3.1.14.  Содержать систему отчетности, включая записи, журналы,  бухгалтерскую документацию, в соответствии с установленными нормами. Управа и другие назначенные ею лица должны иметь в любое время доступ к данным записям, журналам, бухгалтерской документации,  а также ко  всем  источникам  информации,  связанным  с  имуществом, являющимся предметом настоящего договора.

3.1.15.   Руководствоваться  в  своей деятельности  по  управлению   переданным  ей имущественным   комплексом   положениями   и   нормами,   установленными   для   служб заказчика муниципальных районов.

3.2.  Управляющая организация имеет право:

3.2.1.  Распоряжаться от своего имени, в рамках данных ей полномочий, переданным ей    в   управление   имуществом.    В   случае   превышения   полномочий   Управляющая организация отвечает перед Управой и третьими лицами принадлежащим ей на праве собственности имуществом.

3.2.2.   Прибегать к любым законным  методам,  какие сочтет необходимыми, для обеспечения успешного выполнения задачи управления жилищным и нежилым фондом.

3.2.3.    В   установленном   законодательными   и    нормативными   актами   порядке взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного неоплатой услуг.

3.2.4.    Осуществлять    самостоятельный    набор    обслуживающего    персонала    в соответствии с функциями по управлению жилищным и нежилым фондом и содержанием объектов внешнего благоустройства, определенными настоящим договором.

3.3.  Управа обязана:

3.3.1.   Оказывать   Управляющей   организации   всемерную   поддержку   в   процессе выполнения настоящего договора.

3.3.2.   В соответствии с финансовым планом в пределах утвержденного бюджета перечислять Управляющей организации средства на содержание и ремонт жилищного

183

фонда и объектов внешнего благоустройства и в оплату услуг по управлению по нормам, установленным для служб заказчика муниципальных районов. Финансовый план является неотъемлемой изменяемой частью настоящего договора.

3.3.3.   Предоставить Управляющей  организации  всю  необходимую  нормативную информацию и материалы, список городских организаций и лиц, имеющих отношение к управлению и эксплуатации жилищного фонда, договоры, а также полный инвентарный список   объектов   имущественного   комплекса,   принадлежащего   Управе   и   принятого Управляющей организацией в управление.

3.3.4.  Обеспечивать Управляющую организацию новой документацией по мере ее поступления,   а  также   извещать  ее  обо   всех   изменениях   нормативов   и  технических требований по управлению,  эксплуатации  и  ремонту жилищного  и   нежилого фонда, содержанию объектов внешнего благоустройства.

3.3.5.   Осуществлять   контроль  за  деятельностью   Управляющей   организации   по управлению    жилищным    и    нежилым    фондом,    содержанием    объектов    внешнего б л агоу стр о йства.

3.3.6.  Сохранить за собой следующие функции по управлению жилищным фондом:

-  паспортный учет населения, регистрация (прописка и выписка) граждан;

-   проведение   мероприятий   по   гражданской   обороне   и   содержанию   объектов гражданской обороны;

-   доставка   повесток   из   военкоматов   населению   и   составление   разнообразных списков проживающих по общегородским вопросам.

3.3.7.  Содействовать оформлению в установленном порядке передачи Управляющей организации жилищного  фонда  и  нежилых  помещений,  а также  объектов  внешнего благоустройства для последующего управления и использования по назначению, а также необходимых документов.

3.4. Управа имеет право:

3.4.1.   В пределах своих полномочий с соблюдением прав и законных интересов Управляющей  организации  проверять  ее текущую  производственно  -   хозяйственную деятельность по выполнению настоящего договора и использованию бюджетных средств.

3.4.2.   Применять к Управляющей организации штрафные санкции за нарушение условий договора, исходя из его положений и норм действующего законодательства.

4. Задачи и функции управляющей организации

4.1. Основные задачи:

4.1.1.  Сбор доходов от сдачи жилых помещений в наем и в аренду, арендной платы за    нежилые    помещения    (по    согласованию    с   Москомимуществом),    платежей    за техническое обслуживание дома от арендаторов, владельцев и собственников помещений и  строений,  а также  сбор  платежей за оказываемые  коммунальные  и  прочие услуги, оформление соответствующих договоров с собственниками, арендаторами, нанимателями и владельцами жилых и нежилых помещений.

4.1.2.  Ведение технической документации на строения, инженерные сооружения, объекты    благоустройства,    озеленение,    дороги    и    тротуары,    санитарную    очистку территорий,   переданных  в  управление Управляющей  организации,   в  соответствии  с правилами и нормами технической эксплуатации, а также создание необходимых условий для проживания граждан и функционирования расположенных в нежилых помещениях организаций.

4.1.3.   Обоснование   и   представление   в   префектуру   административного   округа утвержденных главой Управы предложений по финансированию затрат на капитальный

184

ремонт и содержание жилищного фонда, дорог, зелени, объектов благоустройства и на санитарную очистку территории.

4.1.4.    Представление    интересов    собственника    имущества    города   Москвы    в товариществах собственников жилья.

4.1.5.  Обеспечение потребителей коммунальными и прочими услугами.

4.1.6.  Рассмотрение предложений, заявлений и жалоб, поступающих от населения, и принятие соответствующих мер.

4.1.7.     Оформление     приватизационных     документов,     заключение     договоров страхования жилых помещений, находящихся в государственной собственности города Москвы,   исполнение  прав  и  обязанностей  страхователя   по  заключенным  договорам страхования жилых помещений.

4.1.8.   Разработка  и  представление  на утверждение  в  Управу  проекта  сметы  на содержание   и   ремонт   жилищного   фонда   и   объектов    внешнего   благоустройства, включающей детальную информацию о предполагаемых доходах, ожидаемых расходах, а также   сведения   об   основных   мероприятиях,   направленных   на   повышение   качества предоставляемых  Управляющей  организацией услуг  по  управлению  и  обслуживанию жилищного  фонда и объектов  благоустройства,   в сроки,  установленные для  службы заказчика муниципального района.

4.1.9.  Разработка и представление на утверждение в Управу титульных списков на капитальный ремонт объектов и на проведение работ по благоустройству жилищного фонда.

4.1.10.   Принятие   мер   по   взысканию   задолженности   за   невнесение   платы   за жилищные, коммунальные услуги и расторжению договора аренды помещений.

4.1.11.  Разработка порядка и методов эксплуатации и обслуживания жилищного и нежилого фонда, необходимых для поддержания их нормального технического состояния.

4.1.12.  Контроль за содержанием жилищного и нежилого фонда путем проведения представителями Управляющей  организации регулярных проверок качества и объема предоставленных услуг и выполненных работ. Результаты и рекомендации таких проверок оформляются в письменном виде и направляются в Управу и подрядчику.

4.1.13.    Обеспечение   круглосуточного   дежурства   объединенной   диспетчерской службы (ОДС).

4.1.14.     Подготовка    смет    и    технической    документации    по    ремонтным    и эксплуатационным   работам,   на   поставку   коммунальных   услуг   и   по   другим   видам деятельности, предусмотренным настоящим договором и предпринимаемым от имени Управы.

4.1.15.  Работа с жильцами, а также их представителями, домовыми комитетами. Информирование населения о всех видах услуг и документов, предоставляемых им как бесплатно, так и за дополнительную плату, а также о  режиме работы Управляющей организации.

4.1.16.    Ведение   лицевых   счетов   нанимателей   и   карточек   учета   владельцев, собственников,   арендаторов   жилых   и   нежилых   помещений,   заключение   с   ними договоров,    предусмотренных   действующими    нормативными    актами    Правительства Москвы.

4.1.17.   Выявление  жилых   и   нежилых   помещений,   свободных  от  обязательств, своевременное информирование муниципальных органов о наличии таковых.

4.1.18. Обработка бухгалтерской и прочей документации.

4.1.19.  Проведение хозяйственных операций в банке.

4.1.20.   Обеспечение учета договоров  найма,  аренды,  соглашений о совладении, прочих хозяйственных договоров, в т.ч. на поставку коммунальных и прочих услуг.

185

4.1.21.  Хранение документов, подтверждающих право пользования помещением или право собственности (владения).

4.1.22.  Ведение расчетов с нанимателями, арендаторами, собственниками жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги.

4.1.23.   Выдача  проживающим  расчетных   и  иных документов,   которые должны выдаваться   физическим   и   юридическим   лицам   службами   заказчика   муниципальных районов.

4.1.24.  Проведение технических осмотров жилых зданий.

4.1.25.    Обеспечение    составления    перечня    требуемых    работ    по    ремонту    и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств, в т.ч. дефектных ведомостей.

4.1.26.  Планирование и организация работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования, объектов внешнего благоустройства с привлечением подрядчиков на конкурсной основе.

4.1.27.  Организация санитарного содержания зданий и придомовой территории с привлечением подрядчиков на конкурсной основе.

4 1.28. Контроль и оценка содержания домовладения.

4.1.29.  Расчет и внесение соответствующих платежей и  налогов,  в т.ч.  платы за землю.

4.1.30.  Обеспечение поставки пользователям коммунальных и прочих услуг.

4.1.31.  Обеспечение аварийно - диспетчерского обслуживания.

4.1.32.  Организация подготовки домов к сезонной эксплуатации.

4.2. Осуществление функций заказчика на выполнение работ по:

4.2.1.     Планово     -     предупредительному,     непредвиденному     и     выборочному капитальному ремонту жилищного фонда согласно титульному списку.

4.2.2.  Содержанию, техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда и придомовой территории.

4.2.3.  Капитальному и текущему ремонту дорог, находящихся в ведении Управы, внутриквартальных  и  внутридомовых  асфальтовых  покрытий   согласно   прилагаемому перечню.

4.2.4.    Уборке   дорог,   находящихся   в   ведении   Управы,   внутриквартальных   и внутридомовых асфальтовых покрытий согласно прилагаемому перечню.

4.2.5.  Ремонту и содержанию объектов благоустройства и озеленения, находящихся в ведении Управы, согласно прилагаемому перечню.

5. Порядок расчетов

5.1.   Управа   оплачивает   работу   Управляющей   организации   за   выполнение   ею функций   по   управлению   жилищным   и   нежилым   фондом   и   организацию   работ   по содержанию и ремонту объектов внешнего благоустройства в порядке и на условиях, установленных для служб заказчика муниципальных  районов,  с учетом  конкретного перечня   работ,   выполняемых   Управляющей   организацией,   в   пределах   имеющихся бюджетных средств и в соответствии с настоящим договором.

5.2.  В случае, если Управа дает Управляющей организации не согласованные с ней ранее инструкции израсходовать определенную часть средств, поступающих на ее счет, Управляющая организация должна инвестировать данные средства исключительно на основании письменного распоряжения, полученного ею от Управы. При этом Управа полностью   несет   весь   риск,   связанный   с   данными   инвестициями,   а   Управляющая

186

организация    не   принимает   на   сеоя    никаких   ооязательств    и   ответственности   по отношению к ним.

5.3. Услуги Управляющей организации, оказываемые Управе, не предусмотренные настоящим договором, должны выполняться за дополнительную плату, устанавливаемую по взаимной договоренности сторон,

6. Гарантийное обеспечение договора

6.1.   В   качестве   финансового   обеспечения   исполнения   договора   Управляющая организация предоставляет Управе из своих денежных средств гарантийный фонд в сумме

___________________   рублей.   Фонд   предназначается   для   компенсации   возможного

материального   ущерба,   нанесенного   жилищному   фонду   в   результате   действий   или бездействия Управляющей организации или ее сотрудников.

6.2.   Управа   хранит   данные   гарантийные   средства   на   отдельном   приносящем процентный доход счете, отдельно от других своих средств.

6.3.  Управляющая организация в день вступления в силу договора переводит на счет Управы   50%   от   гарантийной   суммы.   После   чего   Управляющая   организация   будет переводить на счет Управы по 10% гарантийного фонда ежемесячно до тех пор, пока его размер не достигнет названной в п. 6.1 договора суммы.

6.4.  Управа не вправе расходовать средства из гарантийного фонда на какие-либо другие  цели,   кроме  возмещения  материального  ущерба,   причиненного  Управляющей организацией  жилищному фонду и объектам  благоустройства,   и  несет материальную ответственность в случае нарушения данного пункта.

6.5. В случае, если в результате какого-либо действия или бездействия Управляющей организации    или    ее    сотрудников    жилищному    фонду    или    объектам    внешнего благоустройства   будет   нанесен    материальный   ущерб,    Управа   может   вычесть   из гарантийного  фонда сумму,  достаточную  для  возмещения этого  ущерба.   Если  же  в гарантийном   фонде   нет   суммы,    достаточной   для    полной    компенсации    данного материального ущерба, то Управляющая организация в согласованные сторонами сроки выплачивает  Управе  разницу  между  суммой  причиненного   материального  ущерба  и суммой, имеющейся в гарантийном фонде, либо устраняет последствия ущерба за свой собственный счет.

6.6.   За  30  дней  до   списания   средств   из   гарантийного   фонда   Управа  обязана направить Управляющей организации уведомление о своем намерении с объяснением причин.   Если   Управляющая   организация   в   течение   30   дней   устранит   последствия материального ущерба, Управа не удерживает средств с гарантийного счета.

6.7.   В   случае  сокращения  размера  (суммы)   гарантийного   фонда  Управляющая организация обязана восстановить размер фонда, определенный в пункте 6.1 договора, в течение 30 (тридцати) дней с момента снятия Управой суммы со счета. Неспособность Управляющей организации восстановить гарантийный фонд до требуемого размера будет рассматриваться как несоблюдение условий договора, после чего Управа может принять меры по прекращению его действия.

6 8 Если списание суммы с гарантийного счета происходит в первый раз, то Управляющей организации вместе с уведомлением Управа направляет сообщение об уменьшении суммы гарантийного обеспечения с требованием его восстановления до оговоренных размеров за счет Управляющей организации, а также предупреждение Управляющей организации о том, что если Управе придется еще дважды в течение периода действия договора прибегать к снятию сумм с гарантийного счета, то это будет расцениваться как основание для прекращения действия договора. В случае вторичного удержания   Управой   средств   из   гарантийного   фонда   Управа   отправляет   в   адрес

187

Управляющей организации уведомление о размере уменьшения суммы с требованием к Управляющей организации восполнить недостающую часть средств гарантийного обеспечения и с предупреждением Управляющей организации о том, что если Управе в период действия договора придется в третий раз снимать сумму с гарантийного счета, то это будет означать прекращение действия договора. Если Управа в период действия договора будет вынуждена в третий раз удержать средства из гарантийного фонда, договор расторгается.

6.9. После прекращения действия договора по инициативе любой из сторон средства, оставшиеся в гарантийном фонде, должны быть возвращены Управляющей организации в течение 30 (тридцати) дней после вычета сумм, подлежащих к оплате.

7. Ответственность сторон

7.1. Управляющая организация за ненадлежащее исполнение условий настоящего договора отвечает в порядке, предусмотренном действующим законодательством и нормативными актами Москвы.

Кроме того:

7.1.1.  При использовании предоставленных согласно п. 2.3 договора помещений не по назначению Управа взыскивает с Управляющей организации штраф в размере  10% базовой ставки арендной платы, действующей на момент обнаружения  нарушений,  а также вправе расторгнуть договор в целом либо уменьшить площадь, предоставленную Управляющей организации.

7.1.2.  При нарушении п. 4.113 договора, а именно отсутствии связи с диспетчерской службой в течение более 30 мин., Управляющая организация уплачивает Управе штраф в сумме десятикратного размера минимальной оплаты труда за каждый случай нарушения.

7.1.3.  При неисполнении п. 4.1.17 договора, т.е. если в течение 2-х месяцев со дня выявления    помещений,    свободных    от    обязательств,    Управе    не    предоставляется соответствующая информация, Управляющая организация уплачивает Управе штраф в сумме пятикратного размера минимальной оплаты труда за каждый день задержки.

7.1.4.   При  нарушении   п.   4.1.8  договора  Управляющая  организация  уплачивает Управе штраф в сумме минимального размера оплаты труда за каждый случай нарушения.

7.1.5.   При нарушении  п.   3.1.14 договора Управляющая  организация уплачивает Управе штраф в сумме десятикратного размера минимальной оплаты труда.

7.1.6. При невыполнении Управляющей организацией п. 8.5.5 договора в течение 10 дней после получения требования Управы Управляющая организация уплачивает Управе штраф   в   сумме   пятикратного   размера   минимальной   оплаты   труда  за   каждый   день задержки.

7.1.7.  При невыполнении Управляющей организацией п. 8.7 договора Управляющая организация перечисляет Управе штраф в сумме десятикратного размера минимальной оплаты труда за каждый день просрочки по вине Управляющей организации.

7.2. Управа за ненадлежащее исполнение условий настоящего договора отвечает в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Кроме того:

7.2.1. При нарушении п. 3.3 3 договора Управа уплачивает Управляющей организации штраф в размере минимальной оплаты труда за каждый день нарушения обязательств. При этом Управа лишается возможности взыскания штрафных санкций с Управляющей организации, если последней допускаются нарушения настоящего договора, связанные с невыполнением Управой ее обязанностей

188

7.2.2. Управа несет ответственность за последствия совершенных действий и принятых решений, осуществляющих вмешательство в текущую хозяйственную деятельность Управляющей организации либо выходящих за пределы ее полномочий, установленных действующим законодательством, уставом Управляющей организации, договором о передаче в управление государственного имущества и настоящим договором.

7.3.  Управляющая организация не несет ответственности за ущерб, причиненный жилищному   фонду   и   объектам   внешнего   благоустройства,   личной  собственности   и здоровью   людей,   в   тех   случаях,   когда   Управляющая   организация   демонстрирует последовательность в выполнении инструкций Управы  Управляющая организация также не  несет  ответственности  в  ситуации  оправданного  хозяйственного  риска  и  форс  -мажора.

7.4.   Управа уменьшает вознаграждение Управляющей организации за услуги по управлению на 5%, если по результатам проверок выполнения заявок:

-   количество неоправданно отложенных заявок на проведение ремонтных работ составляет более 10%. Данный показатель рассчитывается как доля общего количества невыполненных  (без  уважительных   причин)   заявок   на   ремонт  за   месяц  от   общего количества заявок, полученных за тот же период;

-  количество заявок на аварийный ремонт, выполненных более чем за сутки (без уважительных причин), составляет более 5% от общего числа заявок на проведение аварийного ремонта, полученных за данный месяц.

Эти штрафные санкции применяются начиная с четвертого полного месяца после вступления договора в силу.

7.5.  Управляющая организация не несет ответственности и к ней не применяются штрафные     санкции     за     невыполнение     работ,     не     обеспеченных     бюджетным финансированием.

7.6.   Управляющая организация не несет ответственности за порчу имущества и материальный    ущерб,     причиненный    жилищному    фонду    и    объектам    внешнего благоустройства  в   результате   невозможности   начать   или  завершить  работы   по   его ремонту и содержанию из-за отсутствия бюджетного обеспечения.

7.7.  Управляющая организация не несет ответственности перед Управой за все виды ущерба   или   убытков,    не   являющихся   следствием   неправильных   действий   самой Управляющей организации или неправильных действий ее работников.

8. Срок и прекращение действия договора

Договор заключается на 2 (два) года, с "___"________ 199__г по "__"_________

199 _ г.

8.1.  Управа может в любой момент действия настоящего договора или продленного договора,   но   не   раньше   истечения   60   дней   с   момента   письменного   уведомления Управляющей организации расторгнуть настоящий договор в случае систематического нарушения Управляющей организацией своих договорных обязательств, а также в случае угрозы нанесения материального ущерба имуществу. При этом Управляющая организация освобождает   служебные   помещения,   предоставленные   ей   в   соответствии   с   п.   2.3 настоящего   договора,   со   дня   его   расторжения.    Факты   нарушения   Управляющей организацией своих договорных обязательств и факты угрозы причинения материального ущерба имуществу устанавливаются Управой и оформляются письменно.

8.2.  Договор подлежит пересмотру каждые два года.

8.3.   При   изменении  законодательных  и   нормативных   актов  договор   подлежит приведению в соответствие с этими изменениями в месячный срок.

189

8.4.    Прекращение   действия    настоящего   договора    в    связи    с    определенным основанием или по причине неудовлетворительного исполнения его условий является последним средством,  и к нему следует прибегать только в случае систематического неудовлетворительного    исполнения    условий    договора    со    стороны    Управляющей организации. Прекращение договорных отношений не должно иметь место до тех пор, пока с обеих сторон  не будут исчерпаны  все средства по  преодолению  недостатков исполнения   договора.   Такие   средства   должны   включать   (но   не   ограничиваться): проведение     совместных     инспекций     жилищного     фонда     и     объектов     внешнего благоустройства Управой и Управляющей организацией с целью выявления недостатков; составление   планов   мероприятий,   которые   необходимо   осуществить   Управляющей организации   по   устранению   недостатков;   определение   конечных   сроков   устранения недостатков; составление Управой письменного уведомления Управляющей организации с предупреждением о наложении штрафных санкций в случае неспособности последней исправить недостатки.

8.5.   После  получения  Управляющей  организацией  уведомления   о   прекращении действия договора, объясняющего его причины и определяющего срок его вступления в силу, Управляющая организация должна:

8.5.1.  Прекратить работу по договору в назначенный день и в том объеме, который указан в уведомлении.

8.5.2.      Прекратить      расходование      средств      и      исполнение      обязанностей, предусмотренных договором, по отношению к жилищному фонду и объектам внешнего благоустройства, за исключением тех расходов и обязанностей, которые необходимы для продолжения тех видов работ, которые Управа специально санкционирует. Уведомить о прекращении своей деятельности организации, с которыми оформлены договоры.

8.5.3.   Не размещать  более  заказы   на  поставку   материалов   или   оборудования, предоставление услуг, за исключением особых указаний Управы на этот счет.

8.5.4.     С    разрешения    Управы    произвести    расчеты    по    всем    отложенным обязательствам  и всем  претензиям,  возникающим  в  связи  с  прекращением действия договоров,  расходы  по  которым  или  возмещение  которых  полностью  или  частично пришлось бы нести Управе, в соответствии с положениями настоящего договора.

8.5.5.   Передать  Управу  все  отчеты   и  документы,   относящиеся   к  финансово   -хозяйственной деятельности по данному договору.

8.5.6. Возместить Управе все средства, ей причитающиеся, как того требуют условия гарантийного обеспечения.

8.5.7.  Предпринять необходимые меры (в т.ч. те, которые укажет Управа) по защите и сохранности жилищного фонда и объектов внешнего благоустройства, находящихся в управлении Управляющей организации.

8.6.  Управляющая организация обязана незамедлительно приступить к выполнению указанных выше обязанностей,  несмотря ни  на какие задержки по определению  или согласованию объема претензий, в соответствии с настоящим соглашением.

8.7.   После  истечения  срока действия   настоящего  договора  или   в   связи  с  его досрочным  прекращением  Управляющая  организация  обязана  в  десятидневный   срок передать    жилищный    фонд,    объекты    внешнего    благоустройства    и    оборудование, использовавшееся,   приобретенное   или   связанное   с   управлением   и   эксплуатацией имущественного комплекса, органу, указанному Управой.

8.8.  Управа назначает комиссию, к которой переходят полномочия по управлению делами   Управляющей   организации.    Комиссия   составляет   передаточный   баланс   и представляет его в Управу.

190

8.9.    Управляющая    организация    должна    дать    указание    своим    сотрудникам, обслуживающим   жилищный   фонд   и   прочие   объекты,   следовать   инструкциям   этой комиссии.

8.10.  После подписания уведомления о прекращении действия договора передача имущества должна начаться незамедлительно. Управа по  предъявлении Управляющей организации требования о расторжении договора должна предпринять необходимые меры для обеспечения в течение 24 часов сохранности государственного имущества.

8.11.   В   случае,  если   Управляющая   организация   не   исполняет  все   надлежащие процедуры по передаче имущества, она выплачивает Управе ежедневный штраф в размере

___________. Эта сумма является дополнением к обязательству Управляющей

организации возместить все виды ущерба, возникшего в связи с несоблюдением ею, полным или частичным, положений по порядку прекращения действия договора или несоблюдением ею положений настоящего договора.

8.12.  После прекращения действия настоящего договора Управляющая организация должна   передать   в   Управу   или   лицу   (лицам),   назначенному   Управой,   копии   всех статистических, балансовых и технических документов и отчетов по жилищному фонду и объектам  внешнего  благоустройства,  а также все средства,   находившиеся  в  ведении Управляющей организации  и  принадлежащие Управе  или  полученные  Управляющей организацией  в  соответствии  с  условиями   настоящего  договора,   а также  передать  в Управу    все    договоры    на   оказание    услуг,    а   также    имущество,    связанное    или использовавшееся при управлении и эксплуатации жилищного фонда и прочих объектов благоустройства,    за    исключением    любого    личного    имущества,    оплаченного    и находящегося в собственности Управляющей организации.  Управляющая организация должна за свой счет убрать все обозначения, которые могли бы указывать на то, что жилищный  фонд  и  объекты  внешнего  благоустройства  находятся  в  ведении данной Управляющей  организации,   и   возместить  любой   ущерб,   связанный   с   проведением данного действия.

8.13.   Договор   может  быть   расторгнут  также   по   соглашению   сторон   или   по инициативе     Управляющей     организации     при     неисполнении     или     ненадлежащем исполнении Управой обязательств, предусмотренных в нем, но не раньше истечения 60 дней с момента письменного уведомления Управы. При этом Управляющая организация освобождает   служебные   помещения,   предоставленные   ей   в   соответствии   с   п.   2.3 настоящего договора, со дня его расторжения.

9. Особые условия

9.1.  В случае необходимости представления уведомления по вопросам, связанным с реализацией данного договора,  оно должно  быть  исполнено  в  письменной форме  и направлено по адресу (адресам), указанному в настоящем договоре.  Все уведомления должны доставляться курьером под роспись ответственному лицу либо заказной почтой с уведомлением.

Уведомление     Управляющей     организации     следует     направлять     по     адресу:

Уведомление         в         Управу         следует         направлять         по         адресу:

9.2.    Настоящий    договор    определяет    полный    объем    договоренности    между сторонами и подразумевает, что не существует более никаких других договоров или договоренностей, письменных или устных, действующих между сторонами, относительно данного   жилищного   фонда   и   объектов   внешнего   благоустройства,    вопросов   их

191

управления и эксплуатации. Никакие изменения данного договора не будут иметь силы, если они не скреплены подписями сторон по договору.

9.3. Независимость частей договора

9.3.1. В случае, если какая-либо часть или части настоящего договора будут признаны недействительными, незаконными или неприемлемыми к исполнению, это решение не должно отражаться на оценке обоснованности, законности и выполнимости других его частей и положений.

9.4.  Разрешение споров

9.4.1.    Споры,   возникающие   между   Управой   и   Управляющей   организацией   в процессе  реализации   настоящего  договора,   решаются   по   согласованию  сторон.   Для разрешения возникших споров будет привлекаться третья сторона - Административная комиссия при Правительстве Москвы. При недостижении соглашения спор передается на рассмотрение   суда   (арбитражного   суда)   в   порядке,   предусмотренном   действующим законодательством Российской Федерации.

9.4.2.    Все   претензии   по   выполнению   условий   настоящего   договора   должны заявляться сторонами в письменной форме.

9.5.  Прочие условия

9.5.1.    Правоотношения,    возникающие   при   подписании   настоящего   договора, регулируются гражданским законодательством Российской Федерации

9.5.2.  Права и обязанности по данному договору не могут передаваться третьим лицам.

9.5.3.   Условия настоящего договора могут быть пересмотрены по письменному соглашению сторон.

9.5.4.  При изменении законодательства или принятии соответствующих решений участниками договора договор подлежит приведению в соответствие в месячный срок. Внесение     изменений     осуществляется     отдельными     дополнениями,     являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.

10. Юридические адреса и реквизиты сторон

Районная Управа:                                                     Управляющая организация:

192

Приложение № 2

Примерный договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг

г. Москва                                                                     "___"__________199 _ г.

1.    Предприятие    (организация),    в    управлении    которой    находится    строение

(полное наименование)

в лице_____________________________________________________(ФИО должность),

действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Управляющий", с одной стороны,    и       Пользователь    нежилого    помещения    (-ний,    строения)    ___________

(наименование пользователя)

в   лице___________________________________________________(Ф.И.О.   должность),

действующего   на   основании______________________________________,    с   другой

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.  Предмет и цели договора

1.1.  Управляющий обеспечивает предоставление, а Пользователь использование и оплату     коммунальных     и     эксплуатационных     услуг     за     помещение     (строение),

расположенное по адресу________________________._____________                  , общей

площадью_________________________________•

Стоимость коммунальных услуг приведена в приложении 1 к договору, размер долевого участия Пользователя в эксплуатационных расходах по содержанию строения - в приложении 2 к договору.

Названные приложения являются неотъемлемой изменяемой частью настоящего договора.

1.2.  Цель договора - обеспечение надлежащего содержания и ремонта строения, его инженерного оборудования, мест общего пользования и придомовой территории, а также оказание     Пользователю     нежилого     помещения     (строения)     эксплуатационных     и коммунальных услуг.

2. Обязанности сторон

2.1.  Общие обязанности сторон:

2.1.1.  Содержать строение, его инженерное оборудование, придомовую территорию и     элементы     благоустройства     в     соответствии     с     требованиями     действующих эксплуатационных норм.

2.1.2.  Создать необходимые условия для проживания граждан и функционирования размещенных в нежилых помещениях строения организаций.

2.2. Обязанности Пользователя:

2.2.1. Использовать предоставленное нежилое помещение (строение) исключительно под  цели,   оговоренные   в  договоре  аренды,   заключенном   с   Москомимуществом,   от N

193

2.2.2.  Предоставлять в ОДС адреса и телефоны ответственных лиц, обеспечивающих доступ   к  занимаемым   помещениям.   Принимать  участие   в   оплате  общих  для   всего домовладения  расходах  по управлению,  эксплуатации   и текущему  ремонту  строения пропорционально   площади  занимаемого  помещения  (строения),   исходя   из  объема  и перечня выполняемых работ и оказываемых услуг, а также оплачивать коммунальные услуги   в   порядке  и  на условиях,   определенных  действующими  законодательными   и нормативными актами, а также настоящим договором, в сроки, оговоренные сторонами.

2.2.3.   Производить за счет собственных средств  при  наличии соответствующего разрешения    Управляющего   капитальный   ремонт   внутри   принятого   в   пользование помещения     (строения),     связанный     с     улучшением     его     отделки,     установкой дополнительного оборудования и выполняемый сверх объемов работ, предусмотренных проектно - сметной документацией на общий капитальный ремонт строения. Для этого между сторонами заключается соответствующий договор, в котором определяются объем, виды, сроки выполнения дополнительных работ и порядок их оплаты:

-   либо   путем   внесения   в   проектно  -  сметную  документацию  соответствующих изменений    и   увеличения   сметной   стоимости    работ   с   последующей   ее   оплатой Пользователем;

-  либо  путем выполнения работ силами Пользователя и за счет его средств на основании проектно - сметной документации под контролем Управляющего.

При проведении названных работ не должны загромождаться подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре.

2 2 4. Содержать занимаемое помещение (строение) и его оборудование в полной исправности, производить за свой счет под контролем Управляющего текущий ремонт внутри занимаемого нежилого помещения (строения), в том числе профилактическое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования, а также капитальный ремонт этого помещения (строения), связанный с деятельностью Пользователя.

2.2.5.   Извещать  Управляющего  о  количестве  граждан,  работающих  в   нежилом помещении (строении), для расчетов платежей за коммунальные услуги.

2.2.6. Допускать в занимаемое помещение (строение) должностных лиц предприятий и организаций,  имеющих право проведения работ на системах электро-, тепло-, газо-, водоснабжения,    канализации,    для    устранения    аварий,    для    осмотра    инженерного оборудования, конструктивных элементов здания, приборов учета, а также контроля за их эксплуатацией.

2.2.7.  Содержать занимаемое помещение (строение) с соблюдением действующих санитарных и эксплуатационных норм, правил пожарной безопасности и не допускать хранения взрывоопасных веществ и веществ, загрязняющих воздух.

2.2.8.  Незамедлительно сообщать Управляющему об имеющихся повреждениях и неисправностях в инженерных коммуникациях и строительных конструкциях.

2.2.9.    Не   позднее   чем   в    10-дневный   срок   в   письменном   виде   уведомлять Управляющего об изменении банковских реквизитов, юридического адреса либо режима использования   занимаемого    помещения    (строения),    приведшем    к    необходимости перерасчета  количества  или  объемов   предоставляемых  Управляющим   коммунальных услуг, других причинах, требующих внесения изменений в договор.

2.2.10.    Не   реже    1    раза   в   квартал   выверять   с   Управляющим   расчеты    по коммунальным платежам.

2.2.11.   Без   оформленного   в   установленном   порядке   письменного   разрешения Управляющего:

- не производить перенос инженерных сетей;

194

-  не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины   мощностью,    превышающей   технологические   возможности   внутридомовой электрической   сети,   дополнительные  секции   приборов   отопления,   регулирующую   и запорную арматуру;

-  не подключать и не использовать бытовые приборы и оборудование,  включая индивидуальные    приборы    очистки    воды,    не    имеющие    технических    паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно -гигиеническим нормативам;

- не нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг;

-  не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);

-  не допускать выполнения работ или совершения других действий, приводящих к порче помещений или конструкций строения.

2.3. Обязанности Управляющего:

2.3.1.    Выполнять   функции   Управляющего   на   работы   и   услуги,   связанные   с обслуживанием    и    ремонтом,    в    т.ч.    капитальным,    строения,    его    инженерного оборудования и придомовой территории.

2.3.2.  Обеспечивать снабжение Пользователя коммунальными и эксплуатационными услугами, указанными в приложениях к настоящему договору.

2.3.3.  Вести соответствующую техническую документацию налом.

2.3.4.    Принимать   меры   по   обеспечению   бесперебойной   работы   санитарно   -технического и инженерного оборудования помещений строения.

2.3.5.   Не позднее чем за трое суток предупреждать Пользователя о  временном (вынужденном) прекращении предоставления отдельных видов коммунальных услуг.

2.3 6. В  10-дневный срок рассматривать поступившие от Пользователя жалобы и предложения по предмету договора, принимать необходимые меры по их разрешению,

2.3.7.  Выдавать Пользователю нежилого помещения разрешение в соответствии с п. 2.2.11   настоящего  договора   исключительно   на  основе  документально   оформленного решения межведомственной комиссии района.

2.3.8.  Выдавать Пользователю расчетные документы за оказываемые услуги.

2.3.9.   Обеспечивать выполнение возложенных на него по настоящему договору работ по ремонту, техническому обслуживанию и санитарному содержанию строения, его инженерного оборудования и устройств, придомовой территории.

2.3.10.   Производить   капитальный   ремонт   сдаваемого   в   пользование   нежилого помещения (строения), связанный с общим капитальным ремонтом дома, если иное не предусмотрено договором пользования. Указанный ремонт выполняется одновременно с капитальным ремонтом всего строения.

3. Права сторон

3.1. Пользователь имеет право:

3.1.1.  Самостоятельно заключать договоры на аварийное обслуживание занимаемого помещения (строения), поставку услуг электро-, тепло-, водоснабжения, на вывоз мусора.

3.1.2.  Требовать в установленном порядке от Управляющего снижения платежей за эксплуатационные     и     коммунальные     услуги     в     связи     с     некачественным     или несвоевременным   предоставлением   таких   услуг   исходя   из   положений   настоящего договора и действующих нормативных актов.

3.1.3.  В установленном порядке требовать возмещения убытков и морального вреда, понесенных по вине Управляющего.

195

3.2. Управляющий имеет право:

3.2.1.     В    установленном    законом    порядке    требовать    возмещения    убытков, понесенных в результате нарушения Пользователем обязательств по платежам, и иных убытков, причиненных Пользователем из-за невыполнения условий договора.

3.2.2.     В     целях     надлежащего     выполнения     условий     договора     заключать соответствующие договоры с другими юридическими и физическими лицами.

3.2.3.   Организовывать и  проводить  проверку (ревизию)  количества работающих коммунальных систем  в  помещении,  занимаемом  Пользователем,   и  их технического состояния.

3.2.4.   В   случае   изменения  тарифов   на   коммунальные  услуги   в   одностороннем порядке производить перерасчет, письменно известив об этом Пользователя.

3.2.5.  Вызывать представителя Пользователя в любое время суток по телефону в случае аварии инженерных систем в арендуемом помещении.

3.2.6.    Ставить    перед    Москомимуществом    вопрос    о    расторжении    договора пользования в случае нарушения Пользователем условий настоящего договора в части использования    помещения    или    неоплаты    предоставленных    эксплуатационных    и коммунальных услуг более чем за 3 месяца.

4. Ответственность сторон

4.1. Ответственность Пользователя:

4.1.1. При неисполнении Пользователем обязательств, оговоренных в пп. 2.2.1, 2.2.2, 2.2.3,    2.2.4,    2.2.7   договора,    Управляющий    вправе    взыскать   с    него    нанесенный материальный ущерб.

4.1.2.  При нарушении Пользователем п. 2.2.5 договора и выявлении факта иного количества  работающих  и  невнесении  за  них  платы  за  пользование  коммунальными услугами    Управляющий    после    соответствующей    проверки,    составления    акта    и предупреждения Пользователя вправе в судебном порядке взыскать с него понесенные убытки.

4.1.3.  В случае невыполнения Пользователем обязательств, предусмотренных п. 2.2.6 и 2.2.11  договора, последний несет ответственность перед Управляющим и третьими лицами  за  все  последствия,   возникшие  в  результате  каких-либо  аварийных  и   иных ситуаций в нежилом помещении.

4.1.4.     Нарушение     Пользователем     положений     п.     2.2.8     договора     влечет ответственность   по   возмещению   материального   и   морального   ущерба,   явившегося следствием неисполнения условий договора.

4.2. Ответственность Управляющего:

4.2.1. За необеспечение или неполное обеспечение Пользователя коммунальными и эксплуатационными услугами в соответствии с условиями настоящего договора Управляющий несет ответственность, в т.ч. по возмещению ущерба, в порядке и размерах, установленных законами города Москвы, нормативными актами Правительства Москвы, Мэра и настоящим договором.

5. Особые условия

5.1. Затраты, связанные с выполнением Управляющим не оговоренных договором работ, в т.ч. возникших по объективным причинам, связанным с ростом цен, аварийными ситуациями, происшедшими не по вине Управляющего, покрываются Пользователем помещений дополнительно.

196

5.2.  Споры между сторонами разрешаются в установленном законом порядке.

5.3.  В случае регулярного уклонения Пользователя от оплаты коммунальных услуг Управляющий  после  письменного уведомления  вправе  прекратить  отпуск  отдельных видов либо всех коммунальных услуг.

6.  Порядок расчетов

6.1.  Оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится Пользователем ежемесячно на условиях предоплаты до  10 числа текущего месяца по счету - фактуре путем перечисления денежных средств на расчетный счет Управляющего в банке.

6.2.    Очередность    погашения    требований    по    денежным    обязательствам    за предоставленные коммунальные и эксплуатационные услуги осуществляется на основе статьи 3 19 Гражданского кодекса Российской Федерации

6.3.  При изменении в течение года тарифов на коммунальные услуги Управляющий производит соответствующий перерасчет со дня их изменения.

6.4.  В случае неполучения Пользователем счета - фактуры оплата коммунальных и эксплуатационных услуг производится им по расчету предыдущего месяца.

6.5. Управляющий вправе один раз в год требовать доплату или производить возврат средств   за   каждую   предоставленную   услугу,   по   которой   возникла   необходимость перерасчета ее стоимости на основании данных о фактических расходах по итогам года.

6.6.  При невыполнении Пользователем принятых на себя обязательств по оплате коммунальных   и   эксплуатационных   услуг    в   установленный   договором    срок   он выплачивает   Управляющему   неустойку   в   виде   пеней   в   размере   0,5%   от   суммы задолженности за каждый день просрочки.

6.7.   В  случае  невыполнения  Управляющим  принятых  на  себя  обязательств   по договору он несет ответственность в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

7.  Порядок разрешения споров

7.1.  Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему договору, стороны будут стремиться разрешить путем переговоров.

7.2.  В случае, если указанные споры и разногласия не смогут быть решены путем переговоров,     они     подлежат     разрешению      в     соответствии     с     действующим законодательством Российской Федерации.

8. Заключительные положения

8.1.  Действие настоящего договора прекращается по основаниям, предусмотренным Гражданским  кодексом   Российской   Федерации.   В   случае  одностороннего   отказа   от исполнения обязательств заинтересованная сторона обязана письменно уведомить об этом другую сторону не позднее чем в 30-дневный срок.

8.2.   Договор   считается   исполненным   после   выполнения   сторонами   взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Управляющим и Пользователем.

8 3   Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения ими вытекающих из него обязательств

197

8.4.  Настоящий договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр договора.

8.5.   О пролонгации договора Пользователь обязан уведомить Управляющего  не менее чем за 1 месяц до окончания срока действия договора.

8 6    Все   изменения    и   дополнения   по    настоящему   договору   оформляются   в письменном виде и согласовываются сторонами.

9. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон

Управляющий Пользователь

Подписи сторон:

198

Приложение № 3.

Договор энергоснабжения

Г.

»                                г.

_______________, именуем___в дальнейшем "Поставщик", в

лице  ___________________________________________*  действующ___  на  основании

_______________________________________________________,    с   одной   стороны,    и

______________________________________________,      именуем           в      дальнейшем

"Заказчик",  в лице _______________________________,  действующ____  на основании

_____________________________________,   с  другой   стороны,   заключили   настоящий

договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Поставщик передает, а Заказчик принимает электрическую энергию для зданий и сооружений Заказчика с установленной мощностью не более________________________.

1.2.  Поставщик обязуется ежемесячно поставлять_____________________________

____________________________________(количество энергии).

1.3.  Поставщик и Заказчик при отпуске электрической энергии и ее потреблении, а также при взаимных расчетах обязуются руководствоваться  настоящим Договором  и действующим законодательством РФ.

2. Права и обязанности сторон

2.1.  Поставщик в целях техосмотра и контроля за расходованием электроэнергии имеет право доступа в любое время ко всем сетям и электроустановкам Заказчика.

2.2.   Поставщик имеет право  прекратить  поставку электрической энергии  после предупреждения Заказчика в следующих случаях:

- при неоплате предъявляемых платежных документов в установленные сроки;

- при присоединении токоприемников помимо счетчиков;

-    при   недопуске   работника   Поставщика   к   электроустановкам   Заказчика   для проведения осмотра;

-   в   случае   проведения   ремонтных   работ,   связанных   с   нарушением   системы энергоснабжения.

2.3.     При     проведении     ремонтных     работ     распределительного     устройства, выполняемых сторонними организациями. Поставщик имеет право предъявить Заказчику счет за выполненную работу.

2.4.  Заказчик обязан сообщать в течение 10 дней Поставщику об изменении своих банковских реквизитов и других наименований, влияющих на надлежащее исполнение данного договора.

3.  Цена и порядок расчетов

3.1.   Расчет   за   потребленную   электрическую   энергию   производится   согласно

прейскуранту No._____, являющемуся приложением и неотъемлемой частью настоящего

договора, по тарифу соответствующих групп потребителей по показанию счетчиков.

199

3.2.  Тарифные ставки на электрическую энергию могут изменяться в соответствии с

решениями_______________________. Изменение тарифов в период действия договора

не требует его переоформления.

3.3.  Оплата за потребленную электроэнергию и по п. 2.3 производится Заказчиком ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, на основании счетов-фактур, предъявляемых Поставщиком

3.4.    Счет-фактуру   за    потребленную    электроэнергию    Поставщик    предъявляет Заказчику ежемесячно не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным месяцем.

3.5.  За нарушение сроков оплаты за потребленную электрическую энергию Заказчик оплачивает     Поставщику     за     каждый     день     просрочки     неустойку     в     размере __________________________от неоплаченной суммы.

4. Дополнительные условия

4.1.  Стороны несут ответственность друг перед другом в случае неисполнения или ненадлежащего  исполнения   своих  обязательств   по   настоящему договору   в   порядке, установленном действующим законодательством.

4.2.  Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

5.  Срок действия договора

5.1.  Настоящий договор заключен на срок до "___"____________г., вступает в силу

со дня подписания и ежегодно считается продленным на следующий год, если за месяц до окончания срока не последует заявление одной  из  сторон  об отказе  от  настоящего договора.

5.2.   Настоящий   договор   составлен   в   2-х   экземплярах,   имеющих   одинаковую юридическую силу.

6. Адреса и платежные реквизиты сторон

Поставщик:_________________________________________________

Заказчик.

Подписи сторон

200

Приложение № 4

Типовой договор социального найма жилого помещения

г. Москва                                                                     "       "                      199

Дирекция единого заказчика, действующая на основании________________

___                               _______         ,   в   лице

(Ф.И.О..занимаемая должность) ___________________________именуемая в дальнейшем "Наймодатель",

с одной стороны, и гражданин

(Ф.И.О.,           адрес           места           жительства.

паспортные данные)

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, на основании ордера N ___________________заключили настоящий договор о следующем:

1 Предмет договора

1.1 .На сновании _________________

(постановление                      Правительства                      Москвы,

________________________________________________________________     выписка

из   решения   органа   исполнительной   власти   "___"_____   199_   г.   N   __________)

Наймодатель сдает, а Наниматель и члены его семьи принимают в бессрочное возмездное пользование квартиру (квартиры) комнату (комнаты) - далее жилое помещение (жилые помещения), относящееся (относящиеся) к государственной и (или) муниципальной собственности, расположенное (расположенные) по адресу:

город

административный округ (муниципальный округ)__________________

дом N_________квартира(ы) N____, состоящей из

по улице__________________________

паспорт   в   БТИ   N   ______________________________________________   для

использования в целях проживания:

1._____________________________________________________________;

(нанимателя)

2.______________________________________________________________

(членов семьи нанимателя)

3._____________________________________________________________;

(поднанимателей)

1.2.     Техническое    состояние    жилого     помещения,     его     местонахождение, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристики жилого помещения

201

изложены    в    техническом    Паспорте    на    жилое    помещение,    который    является неотъемлемым приложением договора.

2.0бязанности сторон

2.1.  Наймодатель обязан:

2.1.1.  В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Нанимателю (приложение).

2.1.2.   Обеспечить  в   месячный  срок  свободный  доступ   Нанимателю   в  жилое помещение.

2.1.3.  Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3   месяца о   предстоящем  ремонте  и  при  необходимости  предоставить  иное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.

2.1.4.   В   случае  аварий  немедленно   принимать  все  необходимые  меры   к  их устранению.

2.1.5.  Содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и  придомовую территорию  дома,   в  состав  которого   входит  жилое помещение, и обеспечивать Нанимателя необходимыми жилищно - коммунальными и прочими услугами.

2.2. Наниматель и члены его семьи обязаны:

2.2.1.   Использовать   жилое   помещение   по   назначению,   указанному   в   п.   1.1 настоящего договора, для проживания.

2.2.2.  Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии собственными силами или путем заключения договоров с организациями, осуществляющими ремонт и эксплуатацию жилого дома.

2.2.3.   Не  производить  перепланировок   и   переоборудования   без  письменного разрешения Наймодателя и межведомственной комиссии.

2.2.4.    Своевременно    производить   за   свой   счет   текущий   ремонт   жилого помещения.

Обеспечивать Наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5.  В случае освобождения помещения оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его   за   свой   счет,   а   также   оплатить   задолженность   по   всем   дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Наниматель обязан сдать жилое помещение.

2.2.6.  При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично с соблюдением требований   (п/п.   2.2.1    -   2.2.5)   по   договору   поднайма   согласовать   договор   с Наймодателем.

2.2.7.   В установленные настоящим договором сроки  вносить плату за жилое помещение, коммунальные услуги на расчетный счет Наймодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

2.2.8.  При освобождении жилого помещения передать его Наймодателю в течение месяца   с   улучшениями,   составляющими   принадлежность   жилого   помещения   и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.

Произведенные Нанимателем и членами его семьи с письменного согласия Наймодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем    по    их   сметной   стоимости    в    ценах,    действующих    на    момент

202

производства раоот, если иное не оыло предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

3.  Расчеты по договору

3.1.  За указанное в п. 1 договора жилое помещение Наниматель вносит плату за пользование жилым помещением, услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, его инженерных сетей, придомовой территории, коммунальные и прочие услуги в установленном порядке на расчетный счет Наймодателя ежемесячно не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца (р/с__________).

3.2.  Разница по перерасчету доплачивается Нанимателем при очередном взносе платежей. Перерасчет производится исходя из требований действующих нормативных актов.

4. Ответственность сторон

4.1.    За   непредоставление   в   месячный   срок   по   вине   Наймодателя   жилого помещения   он   уплачивает   Нанимателю   0,5%   суммы   годовой   платы   за   жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечения месяца.

4.2.  При неуплате Нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочих платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3.  Начисление пеней, установленных настоящим договором,  не освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

4.4.   При нарушении Правил  пользования жилым  помещением  и   придомовой территорией в соответствии с действующим законодательством Наниматель обязан возместить  Наймодателю   возникшие   при  этом  убытки   в   установленном   законом порядке.

4.5.  Ликвидация последствий аварий, происшедших по вине Нанимателя и членов его    семьи,    производится    силами    Наймодателя    с    последующей    компенсацией Нанимателем.

4.6.    Споры,    возникающие    при    исполнении   договора,    рассматриваются    в соответствии с действующим законодательством.

5.Порядок расторжения договора

5.1   Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

5.2.    Договор    найма    подлежит   досрочному    расторжению    по    требованию Наймодателя. а Наниматель и члены его семьи - выселению в следующих случаях:

5.2.1.   При   использовании   жилого   помещения   (в   целом   или   части   его)   в нарушение п. 1.1 настоящего договора найма.

5.2.2.    Если   Наниматель   и   члены   его   семьи   умышленно   портят   или   по неосторожности  разрушают жилое  помещение,  а также систематически  нарушают права и интересы соседей.

5.2.3.   Если Наниматель не внес  платежи, указанные в пунктах 2.2.7,  2.2.8,  в течение шести месяцев.

5.2.4.    Если    Наниматель    и    члены    его    семьи    систематически    нарушают обязательства по договору.

5.3. Договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон:

203

5.3.1.   Если   жилое   помещение   окажется   в   силу   обстоятельств   в   состоянии, непригодном   для   использования   по   назначению,   аварийном   состоянии,   а  также подлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с Нанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателя и членов его семьи расторгнуть настоящий договор.

5.3.2.  Возобновление расторгнутого договора не производится.

б.Особые условия

Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на Наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

7. Прочие условия

7.1.  Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами

7.2.  Разногласия, возникающие в процессе заключения и исполнения договора, рассматриваются в судебном порядке.

7.3.    По    вопросам,    не    предусмотренным    настоящим    договором,    стороны руководствуются законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

7.4.  Настоящий Договор составлен в 3-х экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя, один - у Наймодателя и членов его семьи.

Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8. Юридические адреса

От лица Наймодателя: От лица Нанимателя:

204

Приложение JY» 5

Примерный договор коммерческого найма жилого помещения

г.Москва                                                                        "___"___________199__г.

Дирекция      единого      заказчика,      действующая      на      основании      __________

в лице_____________________________________________(Ф.И.О., занимая должность),

именуемая         в         дальнейшем         "Наймодатель",         с         одной         стороны,         и

гражданин                   ____________________________________________^_______

(Ф.И.О.,   адрес   места   жительства,    паспортные   данные)   именуемый    в   дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

1.Предмет договора

1.1.На                                                                                                        основании ____________________________________________(постановление               Правительства

Москвы,   выписка  из  решения  органа  исполнительной  власти   "__"______   199_ г.   N

__________) Наймодатель сдает, а Наниматель принимает в срочное возмездное владение

и пользование дом, квартиру (квартиры) - далее жилое помещение (жилые помещения), относящееся (относящиеся) к государственной и (или) муниципальной собственности, расположенное (расположенные) по адресу:

город________________________________________________________

административный округ (муниципальный район)___________________

дом N_________квартира(ы) N____, состоящей из

по улице____________________________________

паспорт    в    БТИ    N    ______________________________________________    для

использования в целях проживания:

1._____________________________________________________________;

(нанимателя)

2

(поднанимателя)

-I

j,_______________________________________,

(граждан, проживающих постоянно).

1.2.      Техническое     состояние     жилого     помещения,     его     местонахождение, инвентаризационная  стоимость,  степень  износа  и характеристики  жилого  помещения изложены    в    техническом    Паспорте    на    жилое    помещение,     который    является неотъемлемым приложением договора.

1.3.  Срок найма жилого помещения устанавливается: на____________________лет,

с "___"________199 _ г. по "___"_______' 199 _ г.

2.Обязанности сторон

2.1. Наймодатель обязан:

2.1.1. В месячный срок после подписания договора предоставить указанное в п. 1.1 жилое помещение Нанимателю (приложение).

205

2.1.2.   Обеспечить   в   месячный   срок   свободный   доступ   Нанимателю   в   жилое помещение.

2.1.3.  Производить капитальный ремонт жилого дома и уведомлять Нанимателя за 3 месяца   о   предстоящем   ремонте   и   при   необходимости   предоставить   иное   жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам.

2.1.4.    В   случае   аварий   немедленно   принимать   все   необходимые   меры   к   их устранению.

2.1.5.   Содержать в надлежащем  порядке места общего  пользования,  инженерное оборудование   и   придомовую   территорию   дома,   в   состав   которого   входит   жилое помещение, и обеспечивать Нанимателя необходимыми жилищно - коммунальными и прочими услугами.

2.2. Наниматель обязан:

2.2.1.  Использовать жилое помещение по назначению, указанному в п   1 настоящего договора, для проживания.

2.2.2.  Содержать помещение в технически исправном и надлежащем санитарном состоянии.

2.2.3.    Не   производить   перепланировок   и   переоборудования   без   письменного разрешения Наимодателя и межведомственной комиссии административного округа.

2.2.4.  Своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения. Обеспечивать    Наймодателю     и    организациям,     осуществляющим     ремонт     и

эксплуатацию жилого дома, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

2.2.5.  В случае освобождения Нанимателем помещения до истечения срока найма или в связи с окончанием срока договора он обязан оплатить Наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности ремонта помещений или произвести его   за    свой   счет,    а   также    оплатить   задолженность    по    всем    дополнительным обязательствам, о которых он был извещен заранее. Наниматель обязан сдать жилое помещение.

2.2.6.  При сдаче жилого помещения как в целом, так и частично с соблюдением требований (п/п. 2.2.1 - 2.2.5) по договору поднайма согласовать договор с Наймодателем.

2.2.7.   В   установленные   настоящим   договором   сроки   вносить   плату   за   жилое помещение.

2.2.8.  Своевременно вносить платежи по оплате коммунальных услуг на расчетный счет Наимодателя, а также принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

2.2.9.   По  истечении  срока договора,   а также  при досрочном  его  прекращении передать     Наймодателю    в    течение    месяца    жилое     помещение    с    улучшениями, составляющими  принадлежность жилого  помещения  и   неотделимыми   без  вреда для конструкций жилого помещения, если эти изменения произведены в нарушение п. 2.2.3.

Произведенные Нанимателем с письменного согласия Наимодателя улучшения за собственные средства Нанимателя подлежат возмещению Наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

3. Размер платы за жилое помещение и расчеты по договору

3.1.   За  указанное  в   п.   1   договора  жилое  помещение  Наниматель   выплачивает

Наймодателю плату за пользование жилым помещением ежемесячно в размере_______

тысяч_______рублей с оплатой не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца,

которая поступает на расчетный счет Наимодателя (р/с__________________).

206

3.2.  Наниматель оплачивает услуги по содержанию, эксплуатации и ремонту дома, его   инженерных  сетей,   придомовой  территории,   коммунальные   и   прочие  услуги   в установленном порядке по платежному поручению не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, оплата поступает на расчетный счет Наймодателя.

3.3.   Разница по  перерасчету доплачивается Нанимателем  при  очередном  взносе платежей. Перерасчет производится исходя из требований действующих нормативных актов.

4. Ответственность сторон

4.1.  За непредоставление в месячный срок по вине Наймодателя жилого помещения он уплачивает Нанимателю 0,5% суммы годовой платы за жилое помещение за каждый день просрочки, начисляемой с первого дня следующего после истечения месяца.

4.2.  При неуплате Нанимателем платы за жилое помещение, коммунальных и прочих платежей   в   установленные   договором   сроки   начисляются   пени   в   размере   1%   с просроченной суммы за каждый день просрочки.

4.3.   Начисление   пеней,   установленных   настоящим  договором,   не   освобождает стороны от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

4.4.   При   нарушении   Правил   пользования   жилым   помещением   и   придомовой территорией   в   соответствии   с   действующим   законодательством   Наниматель   обязан возместить Наймодателю возникшие при этом убытки в установленном законом порядке.

4.5.    Ликвидация    последствий    аварий,    происшедших    по    вине    Нанимателя, производится силами Наймодателя с последующей компенсацией Нанимателем.

4.6.     Споры,     возникающие    при    исполнении    договора,     рассматриваются     в соответствии с действующим законодательством.

5. Порядок расторжения договора

5.1.  Расторжение договора допускается по соглашению сторон.

5.2.     Договор    найма    подлежит    досрочному    расторжению    по    требованию Наймодателя, а Наниматель и граждане, за действия которых отвечает Наниматель, -выселению в следующих случаях:

5.2.1. При использовании жилого помещения (в целом или части его) в нарушение п. 1.1 настоящего договора найма.

5.2.2.  Если Наниматель и граждане, за действия которых он отвечает, умышленно портят или по неосторожности разрушают жилое помещение, а также систематически нарушают права и интересы соседей.

5.2.3.  Если Наниматель не внес платежи, указанные в пунктах 2.2.7, 2.2.8, в течение шести месяцев.

5.2.4 Если Наниматель систематически нарушает обязательства по договору.

5.3.  Договор найма может быть расторгнут по требованию любой из сторон:

5.3.1.    Если   жилое   помещение   окажется   в   силу   обстоятельств   в   состоянии, непригодном для использования по назначению, аварийном состоянии, а также подлежит сносу, Наймодатель обязан в течение 3-х месяцев заключить с Нанимателем договор найма на иное жилое помещение либо по желанию Нанимателя расторгнуть настоящий договор

5.3.2.  Возобновление расторгнутого договора не производится.

5.4.  Наниматель, выполняющий принятые на себя по договору найма обязательства, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

i                                                                                                                                                                                                                         207

I

6. Особые условия

I                                 6.1.Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в наем, лежит на

i                        Наймодателе в соответствии с действующим законодательством.

i

|                          7. Прочие условия

|                                 7.1. Все изменения, дополнения к настоящему договору действительны, если они

',                        изложены в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

[                                 7.2.   Разногласия,   возникающие  в  процессе заключения  и   исполнения  договора,

>                        рассматриваются в судебном порядке.

;                                 7.3.    По    вопросам,    не    предусмотренным    настоящим    договором,     стороны

S                        руководствуются законодательством Российской Федерации и г. Москвы.

7.4. Договор вступает в законную силу с момента его регистрации.

7.5.  Настоящий Договор составлен в 4-х экземплярах, из которых один хранится у Нанимателя,    один    -    у    Наймодателя,    один    экземпляр    хранится    в    учреждении, осуществляющем регистрацию в г. Москве

Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8. Юридические адреса сторон

Обратно.