Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования «Саратовская государственная академия права»

Бугров Денис Сергеевич

Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества

12.00.06 - природоресурсное право; аграрное право; экологическое право

Диссертация

на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель

доктор юридических наук,

профессор

Панкратов Иван Ферисанович

Саратов - 2004

СОДЕРЖАНИЕ

Введение........................................................................................................................С. 3

Глава I.  Понятие и общая характеристика правового режима земельных участков

§1. Понятие земельного участка как объекта гражданского  и земельного

права........................................................................................................................................С. 16

§2. Общая характеристика правового режима земельных участков..............С. 26

§3. Историко-правовой анализ развития правового режима земельных участков

как недвижимого имущества в России........................................................................С. 35

Глава П. Содержание правового режима земельных участков

§1. Категории земель и правовой режим земельных участков.........................С. 53

§2.   Соотношение  правового  режима  земельного  участка  и   недвижимого

имущества на нем...............................................................................................................С. 82

§3. Права и обязанности субъектов земельных и гражданских правоотношений по приобретению и использованию земельных участков................................С. 112

Глава III. Охрана правового режима земельных участков

§1. Общая характеристика охраны правового режима земельных участков........

.................................................................................................................................................С. 130

§2. Защита прав собственников и иных правообладателей земельных участков.

Разрешение земельных споров..................................................................................С. 134

§3. Контроль за использованием и охраной земельных участков................С. 142

§4. Гражданско-правовая и земельно-правовая ответственность за нарушение

правового режима земельных участков..................................................................С. 147

Заключение..................................................................................................................С. 162

Библиография............................................................................................................С. 167

Введение

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена новым качественным состоянием правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации в целом, и в том числе касающихся правового режима земельных участков.

Принято и действует новейшее законодательство в данной сфере общественных отношений. Прежде всего - это новый Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г.1 В связи с принятием ЗК РФ введена в действие глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации2 «Право собственности и другие вещные права на землю». Приняты федеральные законы «О землеустройстве», «О разграничении государственной собственности на землю», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «Об охране окружающей среды», а также ряд других нормативно-правовых актов, в которых закреплены нормы о рациональном использовании и охране земель. В названных нормативно-правовых актах, наряду с понятием состава земель и их категорий, определяется правовой режим земельных участков. Таким образом, пожалуй, впервые создана серьезная правовая база регулирования земельных отношений в условиях формирования рыночных отношений в нашей стране.

В этой связи необходимы новые подходы к их анализу и исследованию.

Актуальность темы подтверждается также и тем, что многие из правовых проблем, связанных именно с правовым режимом земельных участков, затрагивались частично и не были исследованы на достаточном уровне. Анализировались некоторые стороны, аспекты правового режима земель отдельных категорий. Настоящая диссертация является первым комплексным исследованием земельно-правовых и гражданско-правовых проблем, раскрывающих правовой режим земельных участков как недвижимого имущества.

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена также

1 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27. 4.1. Ст. 2700. 2СЗРФ. 1996. №5. Ст. 410; 2003. №13. Ст. 1179.

социально-экономическими тенденциями развития современного российского общества. Присутствует некоторая нерешенность, а подчас существенное расхождение правовых норм земельного и гражданского законодательства, регулирующих отношения, касающиеся земельных участков. Имеется определенная несогласованность прав субъектов земельных правоотношений на земельные участки с правами на объекты недвижимости, расположенные на них.

В юридической литературе пока еще не подверглись должному рассмотрению проблемы правового режима земельных участков, особенности правосубъектности собственников участков земли, содержание права собственности, его возникновение, изменение, прекращение.

Институт права собственности на земельные участки (как недвижимое имущество) неизбежно затрагивает проблемы прав и обязанностей их собственников, а также ограничения этих прав. Поэтому в данном исследовании ставятся и решаются проблемы, направленные, с одной стороны, на наиболее полную защиту и гарантии прав и интересов собственника, а с другой - на обеспечение не только частных, но и публичных интересов.

Формирование законодательства, гарантирующего поддержание баланса прав, обеспечивающих защиту публичных и частных интересов, требует четкого выделения в законодательстве понятия публичного интереса и защищаемых им принципов. Это необходимо в связи с тем, что в законодательстве, например, при изъятии земельных участков, устанавливается принцип защиты лишь государственных и муниципальных надобностей, а это не охватывает интересы всех сторон, участвующих в данных правоотношениях.

Исследование теоретических проблем и законодательных решений в области использования и охраны земельных участков требует согласованности и увязки с принципами и нормами конституционного права. Это важно, поскольку право граждан и юридических лиц иметь в собственности земельные  участки  стало  одним   из   основ  конституционного   строя  РФ,

признающего и защищающего равным образом все формы собственности и иные права на землю.

Важно исследовать роль и нормы гражданского права, урегулировавшего отношения вещного права, оборот земельных участков, права и обязанности собственников и иных правообладателей.

Исследование в диссертации проблем правового режима земельных участков как недвижимого имущества становится особенно актуальным в настоящее время, поскольку принятие Земельного кодекса РФ 2001 г. и ряда других нормативных актов не разрешило некоторых проблем комплексного регулирования режима земельного участка и недвижимого имущества на нем. В работе предлагаются пути решения данных проблем.

Согласованность между земельным и гражданским законодательством в регулировании отношений, возникающих по поводу земельных участков, необходима, о чем свидетельствуют многочисленные дискуссии и публикации в юридической литературе1.

Однако еще немало проблем нуждаются в урегулировании. Существуют определенные расхождения между нормами ГК РФ и нормами ЗК РФ, которые не всегда согласованно регулируют рассматриваемую группу отношений.

Правомочия, права и обязанности собственников земельных участков в этих актах не всегда совпадают по содержанию, что затрудняет их применение. В ЗК РФ права и обязанности собственников и иных титульных обладателей земельных участков разграничены недостаточно четко. Существуют также определенные проблемы, касающиеся ответственности за земельные правонарушения. Все это требует продолжения работы по совершенствованию земельного и гражданского законодательства в данной области.

1 См.: Романов В.И. Новый Земельный кодекс РФ разрушает согласованность с Гражданским кодексом в регулировании земельных отношений // Научные труды РАЮН в 2-х томах. Выпуск 2. М.: Изд. РАЮН, 2002. Т. 2. С. 565-571; Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. № 1. С. 32-39; Жариков Ю.Г. Разграничение действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. 1996. № 2. С. 44-45; Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства // Государство и право. 2001. № 4. С. 31-34.

С исчезновением из Земельного кодекса РФ упоминания земельных долей и появлением обязанности собственников долей переоформить их в собственность либо аренду с выделением земельного участка в натуре неопределенным стало решение вопроса о недвижимости на земельном участке, находящемся на праве собственности, а также пожизненного наследуемого владения и даже аренды в случаях реализации права на оборот земельных участков в соответствии со ст. 129 ГК РФ. После принятия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1 остался недостаточно урегулированным порядок перевода в собственность земельных участков, находящихся на праве постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения.

В диссертации автор проанализировал нормативную базу и юридическую литературу по рассматриваемым вопросам. В работе анализируются подходы и позиции специалистов в области земельного и гражданского права по наиболее спорным вопросам института права частной собственности на землю. По целому ряду рассматриваемых проблем вносятся обоснованные предложения.

Решение исследуемых проблем требует проведения серьезного анализа законодательства, действующего в данной сфере отношений.

Исходя из этих позиций, выбор темы диссертационного исследования обусловлен также потребностью проведения анализа научно-практических проблем в рассматриваемой области. Требуется согласование позиций и содержания норм земельного, гражданского и конституционного права, выраженного в законодательных актах этих отраслей права, а также более детальное урегулирование механизма применения этих норм. Степень научной разработанности темы

Проблемы правового режима земельных участков как недвижимого имущества до сих пор не стали предметом детального монографического исследования в правовой науке, хотя с принятием ЗК РФ 2001 г. и введением в действие   главы   17   ГК   РФ   возник   целый   ряд   проблем,   связанных   с

1 СЗ РФ. 2002. 30. Ст. 3018; 2003. 28. Ст. 2882.

необходимостью согласования подходов к регулированию этих отношений в земельном и гражданском законодательстве.

В советский период эти проблемы не решались, поскольку не было права частной собственности на землю и ее гражданско-правового оборота.

В 90-х годах XX в. и в начале 2000-х гг. проблемы регулирования земельных отношений изучались очень медленно и часто непоследовательно: в определенной степени это было связано с неустойчивостью в правовом регулировании рассматриваемых отношений. Не было также специальных монографических работ в этой области, хотя отдельные проблемы в юридической литературе затрагивались. Это означает, что существует целесообразность и необходимость комплексного исследования вопросов, касающихся правового режима земельных участков.

Объектом исследования явлз обусловливающие правовой режим зе имущества.

Предметом    исследования    явл*

регулирования   правового   режима

имущества   в   земельном   и   граждан нормативно-правовых актов, направлен

использование  земельных участков;  правоотношения  по  поводу  объектов недвижимости на земельных участках. Цель и задачи исследования

Целями данного исследования явл> анализ норм, регулирующих основопо. режима земельных участков как теоретических положений, лежащих в oi проблем реализации законодательства ш

Для    реализации    названных    це. теоретические и практические задачи:

ются      общественные      отношения, дельных участков  как  недвижимого

ются система норм, касающаяся ельных участков как недвижимого жом праве; практика применения ых на   рациональное и эффективное

ются систематизация и комплексный агающие составные части правового едвижимого имущества, а также нове действующего законодательства, практике.

ей    были    поставлены    следующие

- исследование и раскрытие понятия земельного участка как объекта

земельного   и   гражданского   права,   а земельного участка;

- краткий историко-правовой анал правового режима земельных участков в ]

исследование отдельных неточностей и несогласованностеи, касающихся правового режима земельных участков (как недвижимого имущества) в современном российском законодательстве;

- научный анализ концепции единства судьбы земельного участка и

объектов  недвижимости,   находящихся

также   понятия   правового   режима

13 становления и развития института 1стории Российского государства;

на  нем,   с   позиции  земельного  и

гражданского законодательства;

-  исследование и раскрытие содержания права собственности и иных вещных прав на земельные участки;

-  анализ оснований и условий перехода прав на земельные участки от одних правообладателей к другим;

-    научный   анализ   механизмов   передачи   права   собственности   на земельные   участки,   находящиеся   в   государственной   или   муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости;

-  изучение проблем охраны и защиты правового режима земельных участков, а также особенностей юридической ответственности за нарушения в данной сфере.

Научная новизна диссертации и ее значимость заключаются в том, что в ней с позиций общей теории права и правоприменительной практики исследуются право собственности и иные вещные права на земельные участки (как объекты недвижимости) в условиях рынка земли и земельной реформы в РФ. Раскрывается правовой режим земельных участков как природного объекта, ресурса. Проведен комплексный анализ норм земельного и гражданского права по проблемам взаимосвязи земельных участков и недвижимого имущества на них.

До сих пор данные проблемы, как известно, исследовались фрагментарно. Настоящая   диссертация   восполняет   этот   пробел.   На   основе   новейшего

законодательства (нового ЗК РФ, введенной в действие главы 17 ГК РФ и иных нормативно-правовых актов) анализируются вещные и иные права на земельные участки, основания и порядок перехода их от одних лиц к другим, меры охраны и защиты правового режима земельных участков. Данная диссертация является первым комплексным исследованием земельно-правовых и гражданско-правовых проблем, раскрывающих правовой режим земельных участков.

Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы познания: анализ, синтез, диалектико-материалистический, исторический, формально-логический. Использовались также частно-научные методы: коллизионный, сравнительный, статистический, метод системно-структурного анализа. Использование этих методов позволило раскрыть тему диссертации в процессе эволюции земельного и гражданского законодательства, исследовать связи этих отраслей законодательства, выявить правовые проблемы и высказать ряд предложений, направленных на совершенствование законодательства в исследуемой области.

Теоретические основы рассматриваемого института заложены в трудах российских цивилистов: Алексеева С.С., Баринова Н.А., Безбаха В.В., Брагинского М.И., Брауде И.Д., Бенедиктова А.В., Витрянского В.В., Иоффе О.С., Копылова А.В., Мозолина Л.А., Путинского О.Н., Пучинского В.К., Рамзаева П.В., Рыбакова В.А., Садикова О.Н., Серебровского В.И., Суханова Е.А., Тархова В.А., Толстого Ю.К., Флейшиц Е.А., Цыбуленко З.И., Щенниковой Л.В. и др. Работы названных авторов были изучены диссертантом, их положения проанализированы в диссертации.

В работе также использованы теоретические положения о формировании и переходе прав на землю и другую недвижимость, содержащиеся в работах представителей науки земельного права: Боголюбова С.А., Волковой Т.В., Галиновской Е.А., Голиченкова А.К., Дубовик О.Л., Жарикова Ю.Г., Зинчен ко Н.И., Иконицкой И.А., Козырь О.М., Крассова О.И., Кузнецова А.В., Пандакова К.Г., Панкратова И.Ф., Разгельдеева Н.Т.,

10

Сыродоева Н.А., Тимофеева Л.А., Улюкаева В.Х., Черноморца А.Е., Чмыхало Е.Ю., Чубукова Г.В. и др.

Научно-практическая значимость диссертационного исследования

состоит в том, что в нем содержатся анализ, выводы и положения, характеризующие современное состояние правового режима земельных участков как объектов недвижимости. На основе проведенного анализа действующего законодательства, в связи с поставленными целями и задачами сформулированы теоретические выводы и практические предложения, направленные на совершенствование земельного и гражданского законодательства в исследуемой области.

Положения, сформулированные в диссертационном исследовании, учитывающие специфику рассматриваемых отношений, могут быть использованы в правотворческой и правоприменительной деятельности.

Основные теоретические положения и выводы, выносимые на защиту:

1. Правовой режим земельных участков необходимо определять и раскрывать в соответствии с установленными земельным законодательством категориями земель. Правовой режим земельных участков раскрывается как самостоятельный комплексный институт права, как совокупность правовых норм в области использования и охраны земель. Одним из важнейших признаков (критериев) правового режима земельных участков является их основное целевое назначение, предусмотренное в соответствии с особенностями категорий земель.

Многочисленные случаи незаконного перевода земель из одной категории в другую, ведущие к снижению эффективного использования земель и другим негативным явлениям, требуют, на наш взгляд, установления более жесткого режима перевода земель из одной категории в другие. Целесообразно принять федеральный закон, регулирующий порядок перевода земель из одной категории в другую. В нем следовало бы установить, во-первых, более четкие требования к категориям земель; во-вторых, запретить перевод особо ценных земель   в   менее   ценные;   в-третьих,   для   остальных   земель   установить

11

соответствующий их значению режим охраны при переводе в менее ценные категории земель.

2.  В п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип разграничения действия норм гражданского  законодательства  и  норм  земельного  законодательства  при регулировании земельных отношений. В п. 1 ст. 27 ЗК РФ предусматривается, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Однако Гражданский кодекс РФ (п. 3 ст. 129) и Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» (ст. 13) решение вопроса об обороте    земельных    участков    относят    исключительно    к    земельному законодательству. Целесообразно привести в соответствие п. 3 ст. 129 ГК РФ и ст.   13  ФЗ  «О  введении в  действие части второй Гражданского  кодекса Российской Федерации» со статьями 1 и 27 ЗК РФ.

3.  Земельный участок и недвижимое имущество, расположенное на нем, необходимо рассматривать как единый имущественный комплекс. Прочно связанные   с   земельным   участком   объекты   недвижимости    составляют совместно   с   земельным   участком   единый   объект   права,   общественные отношения  по  поводу  которого регулируются  гражданским  и земельным законодательством. Поэтому является целесообразной корректировка ст. 553 ГК РФ. В ней указано, что допускается продажа земельного участка без принадлежащего продавцу здания, строения или другой недвижимости. В ст. 35   ЗК  РФ  указано,  что  запрещено   отчуждение  земельного  участка  без находящихся  на нем  зданий,  строений,  сооружений  в  случае,  если  они принадлежат одному лицу. Таким образом, ст. 553 ГК РФ следовало бы изложить в  следующей редакции:  «При продаже  земельного участка,  на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, покупателю передается в собственность земельный участок совместно с объектами недвижимости, расположенными на нем».

4.   Целесообразно внести в гражданское и земельное законодательство положение  о  признании  земельного  участка  главной  вещью,  а  объектов

12

недвижимости, расположенных на нем, - принадлежностью. Причем важно оговорить положение о следовании принадлежности судьбе главной вещи.

5.  Нуждается в корректировке ст. 15 ЗК РФ. Согласно п.  1 указанной статьи:     «Собственностью     граждан     и     юридических     лиц     (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ».   Хотя  формулировка  и  отражает  суть  отношений  собственности,  с теоретической точки зрения она не совсем точна.

Собственность (в т.ч. и частная) представляет собой экономическое отношение, складывающееся по поводу определенного блага. То есть собственность - это не сам земельный участок, а совокупность отношений, урегулированных нормами гражданского и земельного права, складывающихся по поводу этого участка. На недопустимость смешивания понятий «имущество» и «собственность» неоднократно указывалось в юридической литературе.

В связи с этим в уточнении нуждается п. 1 ст. 15 ЗК РФ. Указанную норму следовало бы сформулировать следующим образом: «В собственности граждан и юридических лиц (частной собственности) находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации».

6.   Земельный кодекс РФ (п.  5  ст.  22) предусматривает возможность арендатора распоряжаться земельным участком без согласия собственника земли и лишь при условии его уведомления. Гражданский кодекс РФ (п. 2 ст. 615)    наоборот,    в    качестве    общего    правила    устанавливает    наличие обязательного согласия арендодателя на распоряжение арендатора земельным участком. Из вышеизложенного следует, что п. 5 ст. 22 ЗК РФ должен быть приведен в соответствие с п.  2  ст.  615  ГК РФ.  Фразу «...  без  согласия собственника земельного участка при условии его уведомления...» следовало бы заменить на фразу « ... с согласия собственника земельного участка ...».

Сохранение положения,  содержащегося в п.  5  ст.  22 ЗК РФ, может

13

нарушить права собственника земельного участка.

7.  В ст. 82 ЗК РФ устанавливается, что унитарные предприятия могут быть собственниками участков  земель сельскохозяйственного назначения. Но в ГК РФ (пункты 1 и 2 ст. 113) говорится, что унитарным предприятием признается коммерческая    организация,    не    наделенная    правом    собственности    на закрепленное за ней собственником имущество. В ст. 10 Федерального закона «Об     обороте     земель    сельскохозяйственного     назначения»     унитарные предприятия    не    названы    в    числе    собственников    участков    земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, следовало бы исключить унитарные предприятия из перечня организаций (ст. 82 ЗК РФ), имеющих право на получение земель сельскохозяйственного назначения в собственность.

8.   В   составе  земель  сельскохозяйственного  назначения  имеются  так называемые неудобья - это овраги, балки, гари и прочие участки, которые по своему состоянию в данный момент не могут быть использованы в качестве продуктивных земель. В новом ЗК РФ, в отличие от прежнего, они специально не   упоминаются.   Поэтому   в   ЗК   РФ   целесообразно   включить   статью, определяющую    правовой    режим    неудобий,    что    позволит    избежать злоупотреблений при выделении земельных участков для застройки и других надобностей,     а    также    установить,    что    данные    участки    подлежат окультуриванию и последующему переводу в сельскохозяйственные угодья, возложить эту обязанность на собственника неудобий.

9.      В  соответствии  со  ст.   57  ЗК  РФ  государство  и  муниципальные образования обязаны возмещать ущерб, причиняемый изъятием земельных участков для государственных или муниципальных надобностей. Эти случаи определяются как правомерно причиняемый ущерб.    Однако ущерб может причиняться   не   только   правомерным   изъятием,   но   и   неправомерными государственными актами либо действиями должностных лиц государства и органов местного самоуправления. И в этих случаях государство и его органы выступают субъектами земельных правонарушений, на  что прямо указано   в статьях 16 и 1069-1071 ГК РФ. Поэтому упоминаемые в качестве субъектов

14

гражданско-правовых отношений Российская Федерация, субъекты РФ и органы местного самоуправления должны нести ответственность за причинение вреда собственникам, пользователям и арендаторам земельных участков. Возмещение в этом случае (например, в случае издания неправомерного нормативного акта) должно осуществляться по гражданскому праву за счет казны. Если ущерб был нанесен действиями должностных лиц, то возмещение должно производиться за их счет. Поскольку область регулирования отношений по возмещению имущественного вреда в деталях определяется приведенными нормами ГК РФ, то в п. 1 ст. 76 ЗК РФ можно внести положение о том, что участники земельных правоотношений, причинившие вред в результате нарушения земельного законодательства, обязаны возместить его в полном объеме, в соответствии с гражданским законодательством.

10. ГК РФ и ЗК РФ содержат различные перечни оснований прекращения права собственности на земельные участки. В гл. 17 ГК РФ называются два основания, которых нет в ЗК РФ: изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением (ст. 284 ГК РФ) и изъятие земельного участка, используемого с нарушениями законодательства (ст. 285 ГК РФ). Данные положения в настоящее время не применяются по причине того, что в земельном законодательстве отсутствуют нормы, уполномочивающие соответствующие органы государственной власти или местного самоуправления принимать решения об изъятии земельных участков, а также нормы, определяющие порядок предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях, как того требует ст. 286 ГК РФ. Диссертант считает, что данные нормы по своей природе не являются гражданско-правовыми и должны содержаться в земельном законодательстве. Иные основания прекращения права собственности, предусмотренные ГК РФ: обращение взыскания на имущество по обязательствам должника, отчуждение имущества,   которое   не   может  принадлежать   данному  лицу,   безусловно,

15

применимы к земельному участку и являются предметом гражданско-правового регулирования.

Структура диссертации

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка, включая перечень использованных нормативных источников и научных трудов.

Апробация результатов исследования

Диссертация выполнена на кафедре земельного, сельскохозяйственно-кооперативного и трудового права ГОУ ВПО «Саратовская государственная академия права», проведено ее обсуждение и рецензирование. Основные положения и выводы диссертации отражены автором в публикациях, а также обсуждались на семинарах и конференциях.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Бугров Д.С. О совершенствовании законодательства об ответственности за земельные правонарушения // Юридический мир. - 2003. № 8. - С. 62-67 (1 п.л.).

2.  Бугров Д.С. К вопросу о законодательном регулировании имущественных земельных отношений // Право: теория и практика.   - 2003. № 8. - С. 48-50 (0,34 п.л.).

3.  Бугров Д.С. Публичный и частный интерес в праве собственности на земельные участки // Объединенный научный журнал. - 2003. № 20. - С. 9-10 (0,25 п.л.).

4.  Бугров Д.С. Земельный кодекс РФ о целевом назначении и разрешенном использовании     земельного     участка     //     Научные     труды     Института послевузовского профессионального образования СГА. - М.: Изд. ИППО СГА, 2003. № 8. - С. 62-71 (0,5 п.л.).

16

Глава I. Понятие и общая характеристика правового режима земельного участка

§1. Понятие земельного участка как объекта гражданского и земельного права

В словаре Ф.А. Брокгауза и И.А. Ефрона разъясняется понятие (термин) земля как гео (планета), терра (территория) и агро (возделывание, обработка земли)'.

Понятие «гео» - означает относящийся к земле, к ее изучению (в том числе - в планетарном масштабе). Отсюда вытекают понятия - география, геодезия, картография, геополитика, геометрия, геофизика и т.п.

Как «терра» - земля делится на определенные территории, различные категории земель, земельные участки и их части. Определяются их границы, контуры земельных участков, закрепленные в кадастровых документах и земельном мониторинге. В Земельном кодексе РФ понятия территорий (размеров) земельных участков, их частей и долей содержатся, по существу, более чем в половине статей.

Как «агро» - земля является объектом ее обработки, возделывания, осуществления производства продукции земледелия и животноводства, т. е. аграрного (сельскохозяйственного) производства. Отсюда существуют и широко используются на практике термины: агрономия, агротехника, агромелиорация, аграрная политика, агропромышленный комплекс, агросервис, агробизнес и т.п.

Огромное экономическое, политическое и социальное значение земли в жизни общества обусловлено тем, что она являлась в течение многих веков первоначальным источником всякого богатства. В истории человеческого общества земельные отношения всегда играли большую роль и занимали значимое место в системе общественных отношений, земля была одним из

1 См.: Энциклопедический словарь / Под ред. К.К. Арсеньева и Ф.Ф. Петрушевского. СПб.: Типо-литогр. Ефрона, 1894. Т. 1. С. 352; Т. 14. С. 212; Т. 23. С. 448 - 467; Т. 64. С. 820 - 821.

2 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27. 4.1. Ст. 2700.

17

объектов ожесточенной борьбы1.

Земля отнюдь не утратила своей огромной экономической роли и поныне. Более того, значение земельных отношений постоянно возрастает. Они охватывают огромную сферу общественных отношений по поводу использования и охраны земли и связанных с нею объектов природного и искусственного происхождения. Земля - основа жизни и деятельности любого человеческого общества. Она представляет собой главный объект хозяйственной деятельности человека. Почва (плодородный слой земли) является основой для ведения сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. В недрах земли содержатся запасы полезных ископаемых, необходимые для экономического развития. Водные ресурсы, являющиеся важнейшим условием существования людей, животного и растительного мира, также находятся на земле. Земля является местом обитания животного мира -возобновляемого природного ресурса. Земля - один из важнейших компонентов окружающей среды.

Традиционно принято рассматривать землю в качестве природного объекта и природного ресурса. Природный объект - это относительно условная правовая категория, использование которой дает возможность с позиций права индивидуализировать определенную часть природной среды (в данном случае землю) с тем, чтобы признать ее в качестве предмета правового регулирования, объекта правовой охраны. Поэтому одним из объектов природы право признает землю. Правовое понятие «природный объект» отличается от понятия «природный ресурс». Природный ресурс представляет собой определенную совокупность запасов природных веществ, природной энергии, территориальной сферы, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых2. Характерными чертами земли как природного ресурса являются ее производительная способность, то есть плодородие почв, наличие свободных земель,  которые могут быть использованы для размещения каких - либо

1 См.: Аксененок Г.А. Земельные правоотношения в СССР. М.: Госюриздат, 1958. С. 8.

2 См.: Крассов О.И. Земельное право современной России. М.: Дело, 2003. СП.

18 производственных или иных объектов, для застройки и т.п.

Земля существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда. Земля - территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли нашло свое отражение в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля относится к числу неуничтожимых природных ресурсов (объектов). Можно, например, уничтожить плодородный почвенный слой, однако землю как пространственный территориальный базис, как правило, уничтожить нельзя, хотя, конечно, современные технические возможности, которыми обладает человек, позволяют, к сожалению, создать условия, непригодные для проживания и деятельности людей вследствие деградации земли и окружающей среды. В связи с этим земля, являющаяся местом существования человеческого общества в обозримом будущем, обладает признаком незаменимости.

В отличие от растительного и животного мира, объекты которого относятся к числу возобновляемых ресурсов природы, земля не обладает таким свойством. Однако естественное плодородие, характерное для земли, может быть восстановлено при применении специальных методов. При правильной, научно-обоснованной обработке почвы обладают уникальным свойством увеличивать свою продуктивную способность. Земля выполняет важные экологические функции, являясь первичным элементом в системе сложных взаимосвязей объектов природы в экологической системе.

Очень важным обстоятельством является также и то, что земля ограничена в пространстве. Человеческое общество существует на определенной территории, как правило, ограниченной границами соответствующего государства. Любой человек владеет земельным участком, площадь которого, независимо от размеров, всегда ограничена.

19

Земля как объект общественных отношений, даже в тех случаях, когда к ней прикладывается человеческий труд, вкладываются денежные средства, продолжает оставаться объектом природы. В этом и состоит одна из основных особенностей земли, выступающей в качестве объекта общественных отношений и, соответственно, самих земельных отношений. Таковы наиболее важные признаки земли как природного объекта и природного ресурса.

Земля выполняет две важнейшие функции: средства производства в сельском и лесном хозяйстве и пространственно - операционного базиса.

В качестве пространственно - операционного базиса земля используется как место размещения зданий, строений и сооружений, т. е. искусственно созданных человеком объектов. Когда земля выступает как средство производства, она практически всегда одновременно является также и операционным базисом для размещения объектов, которые в силу своих естественных природных свойств связаны с землей: многолетних насаждений, лесов. Данное обстоятельство отражается в праве путем деления всех земель на соответствующие категории в зависимости от их основного целевого назначения.

За последние годы принят ряд нормативно-правовых актов, в которых прослеживается последовательная тенденция регулирования земельных отношений, природоресурсных отношений и отношений по поводу зданий и сооружений как тесно связанных между собой отношений, возникающих по поводу недвижимости. Такой подход обозначился в законодательстве о приватизации (принцип единовременной приватизации зданий, сооружений и земельного участка), в градостроительном законодательстве, регулирующем вопросы правового режима объектов недвижимости и земельных участков, на которых они находятся. Аналогичная тенденция видна и в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, о государственном земельном кадастре, в состав которого включаются также сведения о недвижимом имуществе на земельном участке и т.д.

Правовой режим земельных участков определяет условия возведения зданий  и  сооружений  на них и  их эксплуатации.  В  некоторых  случаях

20

проявляется обратная взаимосвязь. Режим использования объектов недвижимости, прочно связанных с землей, в свою очередь, обусловливает правовой режим земельных участков, установление ограничений на их использование. Происходит законодательное обособление режима недвижимого имущества как единого целого, главным элементом которого, естественно, является земля.

Тенденции развития законодательства о недвижимости позволяют сделать вывод о формировании общих подходов в определении правового режима всех элементов понятия «недвижимость». Главную роль в этом процессе играет земля как основа недвижимого имущества. Указанные обстоятельства являются объективной предпосылкой расширения сферы действия земельного права как права недвижимости, включения в состав предмета правового регулирования этой отрасли вопросов, связанных не только с иными природными ресурсами, но и с объектами, созданными человеком, - зданиями и сооружениями. В связи с этим примечательно высказывание С.Н. Братуся о том, что в основе системы права лежит дифференциация регулируемых им общественных отношений на различные качественно определенные виды. Система права не конструируется, а познается, она объективно существует, ибо выражает и закрепляет сложившиеся различные, хотя, разумеется, и тесно связанные между собой виды общественных отношений1.

Фактически уже сейчас земельное право охватывает широкий комплекс отношений по поводу недвижимости. Право недвижимости активно формируется как единая самостоятельная отрасль российского права. Возможно, сохранится его нынешнее название - земельное право, но предмет регулирования, естественно, будет более широким. Такой итог является логическим результатом законодательного разграничения сфер гражданского и земельного права.

Если речь идет об имущественных правах на землю, то объектом таких прав выступает конкретный земельный участок или его часть. Определение земельного участка как объекта земельных отношений приведено в ст. 6 ЗК

1 См.: Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М.: Юрид. лит. 1963. С. 149.

21

РФ: это часть поверхности земли (в том числе поверхностный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке.

В то же время гражданское право определяет землю как недвижимость, объект права собственности и иных имущественных прав. Недвижимость и её составные элементы являются формой выражения в праве юридически значимых признаков земли и связанных с нею природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое регулирование земельных отношений и отношений по поводу различных объектов. В гражданском законодательстве закрепляются общие положения правового режима элементов понятия «недвижимость», которые детализируются и развиваются в земельном, горном, лесном, водном законодательстве и законодательстве о градостроительстве.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ , недвижимым имуществом, недвижимостью, недвижимыми вещами признаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Из этого определения следует, что земельный участок является основой понятия «недвижимость», «недвижимое имущество». Земля - это первичный и главный элемент недвижимости (недвижимого имущества), значение и особенности которого в значительной мере определяет содержание данного понятия. Что касается всех остальных видов имущества, то они становятся недвижимостью только в силу прочной связи с землей. В силу вышеизложенного, мы считаем необходимым уточнить понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество». Некоторые современные российские правоведы, например, С.А. Боголюбов, О.И. Крассов, И.Ф. Пакратов4 - считают эти понятия синонимичными (по отношению к земельным    участкам).    Несколько    иной    точки    зрения    придерживается

1 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302; 1996. № 5. Ст. 410; 2001. № 49. Ст. 4552.

2 См.: Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: ООО «ТК Велби», 2002. С. 32.

3 См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М.: Юрист, 2000. С. 32.

4 См.: Панкратов И.Ф. Право государственной и муниципальной собственности на землю в России // Право и экономика. 1997. № 23. С. 24.

22

Г.В. Чубуков1. Он полагает, что недвижимые вещи состоят из недвижимого имущества и недвижимости, причем недвижимым имуществом необходимо считать предметы, созданные человеком, а недвижимость - предметы, не имеющие имущественной сущности, сформировавшиеся в ходе естественного развития (в данном случае - земля).

По нашему мнению, данная точка зрения основана, видимо, на формальном подходе и применительно к данной проблеме является не совсем правильной.

Как уже отмечалось, в современным российским законодательстве земельный участок характеризуется как недвижимость (недвижимое имущество) в ГК РФ, ЗК РФ и ряде других нормативно-правовых актов. Между данными понятиями нет серьезных разночтений, фактически это одно и то же понятие по своей сущности, тому смыслу, который в него вкладывается (в рассматриваемом случае это вполне применимо к земельным участкам).

Данную проблему возможно окончательно разрешить при дальнейшем совершенствовании земельного и гражданского законодательства.

Понятие земельного участка в законодательстве прямо не дано, не сформулировано. Но, исходя из ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г.2 и других законодательных актов, это возможно сделать. Таким образом, земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого очерчены и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В ЗК РФ во многих статьях (ст. 81, 85, 88, 89, 90, 91, 93, 95 и др.) содержатся определения отдельных разновидностей земельных участков с учетом их целевого назначения в составе той или иной категории земель.

1 См.: Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. № 3. С. 52-53.

2 СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

23

Каждая из этих категорий обладает определенными характерными чертами, свойственными именно ей. Земельные участки практически и законодательно выделяются во всех категориях земель. Это является вполне обоснованным и необходимым. Земельные участки выделяются на землях сельскохозяйственного назначения, на землях поселений, на землях промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, на землях для обеспечения космической деятельности, на землях обороны, безопасности и землях иного специального назначения, на землях особо охраняемых территорий и объектов, а также на землях лесного фонда, водного фонда и землях запаса. Каждая из вышеперечисленных категорий земель накладывает свой отпечаток на земельные участки в ее составе. Правовой режим категорий определяет и правовой режим земельных участков в их составе. Так, например, земельные участки в составе земель водного и лесного фондов имеют существенные особенности, предопределяемые характерными чертами вод и лесов как природных объектов земельного и водного законодательства и права. И это очень важно для раскрытия их правового режима.

В частности, земельные участки на землях водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей, а также для водохозяйственных,              сельскохозяйственных,              природоохранных,

промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований (ст. 102 ЗК РФ).

В ст. 7 Водного кодекса Российской Федерации1 дается определение единого водного объекта. В него включены поверхностные воды и земли, покрытые ими и сопряженные с ними (дно, берега водного объекта), рассматриваемые как единый водный объект. Кроме того, подземные воды и подземные горные породы, вмещающие их, также составляют единый водный

1 СЗ РФ. 1995. 47. Ст. 4471; 2003. 27. Ч. 1. Ст. 2700.

24

объект. Это не означает, что названные земельные участки в данных случаях (как самостоятельные земельные участки) как бы нивелируются, поглощаются водным объектом. Такие участки одновременно остаются земельными участками, закрепленными и в ЗК РФ.

В соответствии со ст. 101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления - вырубки, гари, редины, прогалины и др.), а также предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.). В ст. 9 Лесного кодекса Российской Федерации1 дается определение правового режима участков, расположенных на землях лесного фонда, причем указывается, что к правовому режиму данных участков применяются положения гражданского законодательства об объектах гражданских прав, а также положения земельного законодательства, касающиеся земельных участков, если иное не установлено ЛК РФ. Здесь также присутствует совместное регулирование режима земельных участков.

Таким образом, в ст. 7 Водного кодекса РФ дается определение единого водного объекта. Лесной кодекс РФ (ст. 9) определяет земельные участки, покрытые лесной растительностью или предназначенные для ее восстановления, как участки лесного фонда.

Неотъемлемой частью указанных участков является земля (земельный участок, на котором расположена лесная растительность или водный объект). Данные участки являются едиными комплексными участками, поэтому целесообразно определить их как земельно-водные и земельно-лесные участки, внести данные изменения в лесное и водное законодательство.

Основным критерием отнесения земельных участков к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения является создание разного рода объектов недвижимости и их эксплуатация. Объединение указанных земель в рамках   одной   категории   обусловлено   тем,   что   они   используются   для

1 СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610; 2002. № 52. Ч. 1. Ст. 5132.

25

специальных нужд и не связаны с ведением сельского хозяйства. Другим критерием, с помощью которого выделяются эти земли, является нахождение их за пределами поселений.

Землям особо охраняемых природных территорий присущи общие и специфические признаки. Общими признаками обладает любой земельный участок: он является неотъемлемой частью природы; играет определенную экономическую и экологическую роль в обществе, которая закреплена в его правовом режиме нормами законодательства; обладает территориальной неперемещаемостью; обозначен в порядке землеустройства на местности.

Специфические черты присущи отдельным видам земельных участков в составе земель особо охраняемых территорий, что обусловливает их дифференцированный правовой режим, определяемый в общем виде в ст. 94 ЗК РФ, более подробно - в соответствующих нормативных актах, посвященных видам особо охраняемых территорий, а применительно к конкретной территории - в постановлении органа исполнительной власти об объявлении данной территории особо охраняемой.

Более подробная характеристика земельных участков, входящих в состав особо охраняемых природных территорий, дается также в некоторых работах современных российских правоведов1.

Земли запаса - особая самостоятельная категория (ст. 103 ЗК РФ). Они являются резервом для «пополнения» других категорий земель. В настоящее время их общая площадь составляет около ста миллионов гектаров2. В отличие от земель других категорий - это земли, основное целевое назначение которых еще не определено и которые не предоставлены гражданам и юридическим лицам, за исключением фонда перераспределения земель. Земли запаса находятся в государственной или муниципальной собственности. Целенаправленное и долговременное использование земельных участков из состава земель запаса возможно лишь после перевода их в другую категорию (их   правовой   режим   становится   соответствующим   новому       целевому

1 См.: Земельный участок: вопросы и ответы / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юстицинформ, 2003. С. 315 -366.

2 Там же. С. 335.

26 назначению).

Из всего вышеизложенного можно сделать вывод: каждая категория земель накладывает свой отпечаток на земельные участки, входящие в эту категорию. Из правового режима категорий исходит и правовой режим земельных участков.

В заключение следует отметить, что при принятии нормативно-правовых актов, касающихся той или иной категории земель, желательно было бы расширить правовые характеристики земельных участков, например, более четко охарактеризовать их целевое назначение; закрепить порядок использования, который бы исключал деградацию почв, ухудшение качества земельных участков; законодательно обосновать правила деления участков (в частности, указать критерий отнесения участков к делимым и неделимым).

§2. Общая характеристика правового режима земельных участков

В Большой Советской Энциклопедии дается следующее определение режима: «режим (франц. regime, от лат. regimen - управление): 1) государственный строй, метод правления; 2) точно установленный распорядок жизни, работы, отдыха, питания, сна; 3) совокупность правил, мероприятий, норм для достижения той или иной цели».1 Понятие режима характерно для многих общественных отношений, например, режим питания, постельный режим, пограничный режим, тюремный режим и т.д.

В Словаре русского языка, составленном СИ. Ожеговым, режим определяется как совокупность фактических, природных, физических и технологических признаков, характерных для конкретного вида явлений2.

Необходимо отметить, что понятие правового режима содержится в Юридической Энциклопедии России. Правовой режим (law, juridical, legal regime of) - нормативно установленные правила относительно определенного

1 Иванцов С.Г. Режим // БСЭ. 3-е изд. М.: Советская энциклопедия, 1975. С. 577.

2 См.: Словарь русского языка / Сост. СИ. Ожегов. Под ред. СП. Обнорского. М.: Государственное издательство иностранных и национальных словарей, 1952. С. 620.

27

предмета отношений или ситуации, которые должны соблюдаться участниками отношений по поводу этого предмета (объекта или определенной ситуации). В отличие от правового статуса, который касается правовой характеристики субъекта отношений, правовой режим дает определение юридической природы предмета отношений и содержит требования и принципы поведения субъектов в определенной ситуации1.

Из вышеизложенного следует, что правовой режим - это совокупность правовых норм, регулирующих данную группу отношений в той или иной отрасли права. Таким образом, правовой режим можно рассматривать как самостоятельный комплексный институт отрасли права.

Необходимо проанализировать понятие правового режима земельного участка с позиций теории гражданского и земельного права. Впервые вопрос о земельном режиме затронул И.И. Евтихиев. Он отмечал, что при общем правовом основании - государственной собственности на землю - существуют разные, не совпадающие по объему земельные режимы для отдельных разрядов земель. Под земельным режимом понимается статус прав и обязанностей органов земельного управления в отношении данного разряда земель, то есть выполнение органами земельного управления основных функций: административной, юрисдикционной и нормативной . Таким образом, по его мнению, земельный режим (т.е. правовой режим земельных участков) сводился к полномочиям органов управления.

Аналогичного мнения придерживался А.В. Венедиктов. Рассматривая вопрос о различиях правового режима отдельных видов государственного имущества (земли, основных и оборотных средств), он считал, что все различия в характере и назначении этих объектов отражаются лишь на объеме прав и обязанностей отдельных государственных органов, ими ведающих, т.е. на правовом режиме соответствующих видов государственных имуществ3.

В юридической литературе определение правового режима государственного земельного фонда было предложено И.И. Красновым. Он

1 См.: Юридическая энциклопедия / Под общей ред. Б. Н. Топорнина. М: Юристь, 2001. С. 812.

2 См.: Евтихиев И.И. Регулирование земельных отношений в городах. Горки: Заря, 1929. С. 1.

3 См.: Венедиктов А.А. Государственная социалистическая собственность. М.: Юрид. лит., 1948. С. 352.

28

отмечал, что под правовым режимом государственного земельного фонда следует понимать установленный нормами советского права порядок должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, права землепользования и правовой охраны, направленный на обеспечение ее рационального использования как всеобщего условия труда и основного (главного) средства производства1.

Б.В. Ерофеев отмечал, что, с юридической точки, зрения правовой режим участков земли в городах представляет собой совокупность требований, выраженных в правовых нормах, устанавливающих целевое назначение земель городов и их отдельных видов, порядок управления и пользования ими в условиях научно-технического прогресса. Правовой режим участков земли в городах определяет также деятельность городских Советов депутатов трудящихся в области регулирования земельных отношений, прав и обязанностей всех землепользователей в городах, а также других участников земельных отношений, возникающих по поводу эксплуатации земель городов как в целом, так и отдельных их видов для наиболее рационального использования и повышения эффективности средств, направленных на градостроительство.2

Г.А. Аксененок полагал, что определить правовой режим любой категории земель - это значит, во-первых, дать понятие этих земель как объекта данного земельного отношения, во-вторых, определить круг землепользователей этих земель, установить их права и обязанности, в-третьих, выявить порядок государственного управления этими землями и, наконец, в-четвертых, указать на те формы и меры ответственности, которые определены законом для пользователей.3

По мнению И.А. Иконицкой, правовой режим земельных участков представляет собой установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как к объекту права собственности и иных

1 См.: Краснов И.И. Теоретические основы правового режима земель специального назначения: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1966. С. 8.

2 См.: Ерофеев Б.В. Правовой режим земель городов. М.: Юрид. лит. 1976. С. 41.

3 См.: Аксененок Г.А. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения // Сельское хозяйство и право в СССР. М.: Юрид. лит. 1977. С. 55.

29

прав на земельные участки, объекту государственного управления земельными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции - основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории1.

Вместе с тем высказываются и иные точки зрения. Так, по мнению С. А. Боголюбова, правовой режим земельных участков определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроительным, лесным, водным, природоохранным, законодательством о недрах и иным законодательством2.

Анализ понятия «правовой режим земельного участка» имеет принципиальное значение для уяснения тех правовых рычагов, с помощью которых земельное законодательство регулирует широкий круг земельных отношений. Использование данной правовой категории позволяет выявить сущность всего земельного права, поскольку именно понятие «правовой режим» отражает особый характер правового регулирования, использования и охраны земельных ресурсов.

Содержание данного понятия имеет огромное научное и практическое значение. Суть правового режима конкретного земельного участка чрезвычайно важна для его собственника, владельца, пользователя и арендатора. Лицо, использующее земельный участок, по вполне понятным причинам должно знать, какими правами на участок оно обладает, какие обязанности на него возлагаются.

В наше время употребление этого термина стало привычным и обыденным. Однако вопрос о том, каково его значение и содержание, пока еще остается недостаточно выясненным. С одной стороны, вопрос о сущности правового режима земельных участков подвергался исследованию некоторыми специалистами в области гражданского и земельного права (И.И. Евтихиев,

1 См.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002. С. 181.

2 См.: Боголюбов С.А. Основные начала земельного законодательства // Земля и право. Пособие для российских землевладельцев / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Норма, 1997. С. 34 - 35.

30

А.В. Венедиктов, Н.И. Краснов, Б.В. Ерофеев, Г.А. Аксененок, И.А. Иконицкая, С.А. Боголюбов и др.). Тем не менее, на наш взгляд, он анализировался недостаточно, часто совместно с понятиями «правовой режим земель» и «правовой режим категории земель». Исходя из этого, далее анализируется понятие «правовой режим земельного участка».

Как уже отмечалось выше, анализ понятия «правовой режим земельного участка» имеет особое практическое значение. Использование этого понятия применительно к конкретному земельному участку означает прежде всего определение содержания прав и обязанностей лица, которое использует участок на законных основаниях. Содержание понятия «правовой режим земельного участка» отлично от содержаний понятий «правовой режим земель» и «правовой режим категории земель».

Необходимо подчеркнуть, что в содержание понятия «правовой режим земельного участка» включаются права и обязанности его собственника, владельца, пользователя или арендатора. Кроме этого, важнейшую роль играют основное целевое назначение, соблюдение различных требований и нормативов, охрана и защита правового режима земельных участков, а также юридическая ответственность за нарушение режима. Определить правовой режим конкретного земельного участка в такой ситуации можно только на основе учета комплекса различных факторов. Важное значение имеет то, каким образом определяются права и обязанности лиц, использующих земельные участки, под влиянием каких правовых условий они формируются и с помощью каких правовых способов.

Основным фактором, определяющим правовой режим земельного участка, является целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок. Именно целевое назначение категории земель определяет возможность использования земли на соответствующем титуле: на титуле права собственности или на титулах производных от права собственности.

Управление в сфере использования и охраны земель оказывает влияние на определение правового режима земельного участка лишь при осуществлении отдельных управленческих функций. Так, на содержание прав и обязанностей

31

лица, использующего земельный участок, безусловно, может повлиять реализация функции изъятия земель для государственных и общественных нужд.

Результаты проведения землеустроительных работ оказывают воздействие на комплекс прав и обязанностей собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, например, при изменении границ земельных участков; изъятии земельных участков; определении границ ограниченных в использовании частей объектов землеустройства; перераспределении используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для сельскохозяйственного производства; выявление нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям; проведении мероприятий по восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушенных земель, а также защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий (ст. 3 Федерального закона от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ «О землеустройстве»)1.

Некоторые меры, осуществляемые в порядке территориального планирования использования земель (следует заметить, что правовое регулирование территориального планирования начинает только развиваться, в основном оно касается лишь градостроительного планирования), также могут иметь соответствующее значение для определения прав и обязанностей лиц, использующих земельные участки, например, при изменении черты поселений и включения в состав земель этой категории какого-либо земельного участка. Правовой режим участка земли может измениться в результате резервирования земель. Так, согласно п.  7 ст. 90 ЗК РФ в целях создания условий для

1 СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.

32

строительства и реконструкции объектов автомобильного, водного, железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта осуществляется резервирование земель. Порядок резервирования земель для указанных целей устанавливается федеральными законами. Пункт 5 статьи 95 ЗК РФ предусматривает, что в целях создания новых и расширения существующих земель особо охраняемых природных территорий органы государственной власти субъектов Федерации вправе принимать решения о резервировании земель, которые предлагается объявить землями особо охраняемых территорий, с последующим изъятием таких земель, в том числе путем выкупа, и об ограничении на них хозяйственной деятельности. В пригородных зонах выделяются территории сельскохозяйственного производства, зоны отдыха населения, резервные земли для развития города (п. 2 Ст. 86 ЗК РФ).

По общему правилу не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Правовой режим земельных участков на землях поселений прямо зависит от результатов зонирования территорий и содержания градостроительных регламентов, закрепляющих виды разрешенного использования земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости.

В ЗК РФ разрешенное использование выступает в качестве критерия для признания земельного участка делимым (ст. 6). Разрешенное использование определяется при предоставлении земельного участка для строительства с его формированием без предварительного согласования (п. 4 ст. 40 ЗК РФ). Разрешенное использование - это правовая основа для возведения лицом, использующим земельный участок, жилых, производственных и тому подобных зданий и сооружений, а также для проведения оросительных, осушительных и других работ (п. 2 и 3 ст. 40 ЗК РФ). В то же время собственник земельного участка обязан использовать землю в соответствии как с целевым назначением, так и с разрешенным использованием (п. 1 ст. 42 ЗК

33

РФ). Статья 29 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»1 предусматривает, что при совершении сделок с садовыми, огородными, дачными земельными участками изменение их целевого назначения и разрешенного использования не допускается. Согласно Федеральному закону от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» в Едином государственном реестре земель содержится, в частности, следующие основные сведения о земельных участках: кадастровые номера, местоположение (адрес), площадь, категория земель и разрешенное использование земельных участков (ст. 14).

Разрешенное использование представляет собой результат отнесения участка к соответствующей категории земель и его территориального зонирования. Разрешенное использование земельного участка особенно важно для лица, использующего земельный участок. Следует подчеркнуть, что когда на основании зонирования определены виды разрешенного использования, лицо, использующее земельный участок, вправе выбирать любой вид разрешенного использования без каких-либо дополнительных разрешений и согласований.

Содержание понятия «разрешенное использование», по нашему мнению, в законодательстве недостаточно раскрыто. Если попытаться определить его содержание, основываясь на анализе положений действующего законодательства, можно придти к выводу о том, что суть этого понятия связанна с территориальным зонированием. Попытаемся определить этот термин путем логического толкования. В этом случае вполне возможно придти к выводу, что суть разрешенного использования участка земли составляют права лица по использованию земельного участка, т.е. разрешенное использование — это конкретное целевое использование земельного участка, предусмотренное законодательством и не связанное с территориальным зонированием.

'СЗРФ. 1998. 16. Ст. 1801; 2002. 12. Ст. 1093. 2 СЗ РФ. 2000. 2. Ст. 149.

34

Термин «разрешенное использование» употребляется в Земельном кодексе РФ без учета высказанных соображений практически в отношении всех категорий земель, в том числе и тех, на которых территориальное зонирование не производится, что по вполне понятным причинам не может не привести к затруднениям на практике. Наряду с указанными выше факторами ЗК РФ предусматривает, что правовой режим земельного участка, расположенного на земле определенной категории, устанавливается (согласно статье 3 ЗК РФ) в соответствии с требованиями специальных федеральных законов о природных ресурсах, об охране окружающей среды и т. д.

На правовой режим земельного участка оказывает влияние наличие ограничений прав на землю и публичные сервитуты, правовая природа которых приближается к ограничениям. Кроме того, нужно учитывать то обстоятельство, что возможно установление частных сервитутов, наличие которых также влияет на правовой режим участка.

Резюмируя вышеизложенное, можно придти к выводу о том, что правовой режим земельного участка представляет собой определение в законодательстве содержания прав и обязанностей его собственника и иных правообладателей, оборотоспособности земельного участка, управления использованием, а также мер его охраны посредством установления основного целевого назначения участка, зонирования земель, разрешенного использования, ограничения прав на земельный участок, публичных и частных сервитутов.

Таким образом, можно назвать составные части правового режима земельных участков. К ним относятся:

1)   принадлежность   земельного   участка   тому   или   иному   участнику земельных и гражданских правоотношений на определенном титуле права;

2)    целевое   назначение   земельного   участка   в   зависимости   от   его принадлежности к той или иной категории земель;

3) возможность перевода земельного участка из одной категории земель в другую;

4)   соблюдение   требований   рационального   использования   земельного участка;

35

5)   совокупность   прав   и   обязанностей   правообладателей   земельного участка;

6) наличие или отсутствие ограничений на оборот земельного участка;

7) охрана и защита правового режима земельного участка;

8) ответственность за нарушение правового режима земельного участка; Это лишь общая, очень краткая характеристика. Подробнее сущность

правового режима земельных участков будет рассмотрена в последующих главах настоящего диссертационного исследования.

§3.     Историко-правовой     анализ    развития     правового     режима земельных участков как недвижимого имущества в России

Любое историческое событие является следствием цепи прежних, и оно же будет следствием событий будущих. Поэтому имеет смысл сделать краткий исторический обзор существовавших форм собственности на земельные участки, ибо наше государство, совершив возврат к многообразию форм собственности на земельные участки, могло бы опереться на исторический опыт и тем самым избежать многих затруднений, которые возникли в настоящий период развития земельной реформы в России.

До IX века на территории России земельные участки находились в собственности родовых или соседских общин. Письменные источники свидетельствуют, что с этого времени начинает складываться феодальная земельная собственность - экономическая основа господства класса феодалов1. Первичной формой экономической реализации феодальной земельной собственности явилось «полюдье», представлявшее собой институт прямого внеэкономического принуждения населения, где в обнаженной форме выступали отношения господства и подчинения, равно как и начальная фаза превращения земли в феодальную собственность.

В большинстве случаев на раннем этапе развития Русского государства предшественниками частной собственности на землю были княжеские земли,

См.: Титов Ю.П. Хрестоматия по истории государства и права России. М.: Мысль, 1997. С. 19.

36

земли, пожалованные в личное, затем в наследуемое владение за воинскую службу, за участие в княжеских дружинах. Крестьянам земли предоставлялись в общинное пользование. Помимо этого изначально имел место захват пустующих земель.

В.О. Ключевский считал, что к XII веку уже существовала частная собственность на участки земли. Такими собственниками являлись князья и члены их семейства, княжие мужи (бояре), церковные учреждения, монастыри и епископские кафедры1.

Во времена феодальной раздробленности (XIII-XIV века) в России сложились две формы земельной собственности:

1. Вотчина (европейский аналог - аллод). Земельный участок находится в полной   безусловной   собственности   владельца.   Источник   возникновения: заимка, сохранившаяся с древнейших времен; пожалование от князя; купля и мена; давность владения (не менее 15 лет). Основной субъект - боярин, князь.

2.   Поместье  (европейский  аналог - бенефиции).   Земельный участок передается вышестоящим по иерархической лестнице феодалом в условное владение нижестоящему за службу без права отчуждения. Имущественные права ограничены. Основной субъект - помещик, дворянин.

Особый случай - служилая вотчина: земля, переданная князем за особые заслуги своему служилому вассалу в наследуемое владение.

К концу XV в. поместная система была уже ведущей формой землевладения, а дворяне - помещики считались самостоятельным слоем русского общества.

Собственником земли являлось государство в лице великого князя, а затем царя. Помещик получал поместье пожизненно, пока мог нести военную службу, оно передавалось по наследству, если сын ко времени смерти отца достигал 15 лет и мог служить государству. Располагая собственностью на поместную землю, государство неукоснительно взыскивало за нее подать. Помещик, в свою очередь, имел право на оброк со стороны крестьян.

Следующий   этап   развития   земельных   отношений   был   обусловлен

См.: Ключевский В.О. Собр. соч.: в 18 т. М.: Академкнига, 1956. Т. 1. С. 275.

37

политикой Петра I. Именно он окончательно уничтожил различия между поместьем и вотчиной (частично шаги к такому уничтожению предпринимали его предшественники на российском престоле). В дальнейшем права на земельные владения то расширялись, то вновь ограничивались. Так, Указом «О единонаследии» (1714 г.) был существенно ограничен оборот земельных участков, принадлежавших дворянам. Запрещался заклад земли, а также существенно ограничивалось право отчуждать землю через продажу, кроме как по «нужде», т.е. при чрезвычайных обстоятельствах. Право наследования земли принадлежало сыновьям, при отсутствии завещания землю наследовал старший сын (по принципу майората)1.

В дальнейшем, вплоть до начала XIX в., можно отметить лишь два события, имевшие значение для рассматриваемого нами вопроса. Это решение императора Петра III о секуляризации церковно-монастырских земельных владений, т.е. о передаче их в распоряжение государства, и подписание Екатериной II в 1775 г. «Грамоты на права, вольности и преимущества благородного российского дворянства». В ней утверждалось право неограниченной собственности правящего класса на свои имения и земельные владения с их недрами. Таким образом, в Российской империи существовали две формы собственности на земельные участки: государственная и дворянская.

Первые попытки проведения земельных реформ в России связаны с правлением императоров Александра I и Николая I. Всем свободным подданным было предоставлено право покупать незаселенные земельные участки вне городов (т.е. сельскохозяйственные угодья без крестьян) в частную собственность. В 1803 г. по Указу «О вольных хлебопашцах»3 помещики получали право отпускать на волю крестьян целыми семьями, наделив их землей. Необходимо, однако, отметить, что помещики не были настроены исполнять этот Указ. Всего по нему освободилось менее 0,5% крепостных4.

В   1825-1855   гг.   были  проведены  определенные  реформы:   отменено

1 См.: Полное собрание законов Российской империи. Собр. первое. СПб., 1830. Т.П. № 602.

2  Там же. Т.19.№1021.

3 Там же. Т.27. №2018.

4 См.: Сыродоев НА. История земельного права // Правоведение. 1999. № 4. С. 43.

38

крепостное право в Молдавии и Валахии, проведена реформа управления государственными крестьянами и т.д. Но отношения собственности на земельные участки не были затронуты.

Важным этапом в развитии отношений собственности на земельные участки стала земельная реформа 1861 г.1 В ходе реформы рассматривалась возможность освобождения крестьян с передачей им земель в собственность за плату, в собственность без выкупной платы и освобождения их от крепостной зависимости с предоставлением земли в пользование с возможностью последующего выкупа. Реформа пошла по последнему варианту. В результате крестьяне не получили в собственность земельные участки, которые они обрабатывали на условиях барщины. Помещики сохранили право собственности на все принадлежавшие им земли. Крестьяне получили свободу, но остались в экономической зависимости от помещиков, оплачивая передаваемые им в постоянное пользование подушные земельные наделы.

В целом реформа 1861 г. не создала слоя собственников, поскольку земля передавалась крестьянской общине, а не лично крестьянину. Общинная собственность не могла отчуждаться (земля не подлежала купле-продаже), т.е. была исключена из рыночного оборота. Крестьянин должен был выкупать земельный надел, собственником которого он не был, у помещика.

Существовавшее положение стало существенно меняться после 1905 г. В это время не только расширились права крестьян на землю (отмена выкупных платежей Указом от 3 ноября 1905 г. способствовала этому в особенности), но и был сделан шаг в направлении реализации личного права собственности на земельные участки. Реформа, названная столыпинской, если рассматривать ее с этой точки зрения, была направлена на переход от права общей собственности на землю среди крестьян (общинное землевладение) к праву частной собственности главы хозяйства3.

Основные мероприятия столыпинской реформы сводились к следующему:

1.  Община переставала считаться законной  формой  землевладения и

1 См.: Полное собрание законов Российской империи. Собр. третье. СПб., 1912. Т.9. № 1731.

2 Там же. Т. 10. №2753.

3 См.: Земельное право. Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Прогресс, 2003. С. 21.

39

землепользования. Выход отдельных крестьянских семей из общины не требовал чьего-либо разрешения, поощрялся и стимулировался. Крестьяне могли выходить из общины на хутора (когда семья вообще переселялась из деревни на отдельный участок вместе с усадьбой) или на отруба (когда семья оставалась жить в деревне, но получала отдельный участок земли в полную и безусловную собственность). Все землемерные и землеустроительные работы, связанные с выходом из общины, государство брало на себя.

2.  И крестьянская, и помещичья, и государственная земля могла отныне свободно отчуждаться, покупаться и продаваться, т.е. находиться в свободном рыночном обороте со свободными ценами.

3.  Для реализации основной цели реформы был выделен специальный земельный   фонд,   который   передавался   Крестьянскому   банку.   Банк   мог продавать  эту землю  крестьянам  на льготных условиях,  одновременно  и кредитуя их.

4.     Учитывая    сложности    внутриобщинных    отношений,    с    целью преодоления  конфликтов  между  крестьянами  правительство  организовало массовое переселение крестьян на окраины Российской империи.

5.  Во избежание резкого конфликтного размежевания крестьян в пределах одного  уезда запрещалось  сосредоточивать  в  одних руках  свыше  шести наделов по норме 1861 года, т.е. не более 18 десятин.1

Столыпинская реформа была рассчитана на 20 лет и не предусматривала ликвидации помещичьего землевладения. Существовала лишь теоретическая возможность постепенной мобилизации помещичьей земли в руках сельской буржуазии сугубо рыночным путем. С другой стороны, существовала надежда, что сами помещичьи имения будут постепенно эволюционировать в сторону рыночных форм хозяйствования. Несмотря на значительные усилия со стороны правительства и силовых ведомств, община в России сохранила свои позиции.

К 1915 г. было создано 1 млн. 265 тыс. хуторов и отрубов (фермерских хозяйств). Это составило 10,2% от общего числа крестьянских дворов, а по 40

1 См.: Полное собрание законов Российской империи. Собр. третье. СПб., 1912. Т. 12. № 2047.

40

губерниям европейской части России этот показатель равнялся 22,1%.' Это много, если исходить из того, что мелкая частная собственность на земельные участки до реформы была мизерной, но в то же время это мало по масштабам России. Реформа не успела создать развитого слоя мелких частных собственников в России до революции 1917 г.

Таким образом, к октябрю 1917 г. те или иные земельные участки могли располагаться на следующих категориях земель: государственные земли, церковные и монастырские земли, майоратные земли, частновладельческие земли, посессионные земли, общественные земли2.

В 1917 г. Российская империя перестала существовать. В 1922 г. образовалось новое государство - Союз Советских Социалистических республик, которое просуществовало до 1991 г.

Важнейшими законодательными актами, решавшими вопрос земельной собственности, являлись: Декрет о земле (1917 г.);3 Декрет о социализации земли (1918 г.);4 Положение о социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию (1918 г.);5 Земельный кодекс РСФСР (1922 г.);6 Общие начала землепользования и землеустройства в СССР

7                                                                                                                                                                                          ft

(1928 г.); Примерный Устав сельскохозяйственной артели (1935 г.); Основы земельного законодательства СССР и союзных республик (1968 г.);9 Земельный кодекс РСФСР (1970 г.).10

В основе всех земельных отношений, возникавших в СССР, лежало право собственности Советского государства на землю. Только государство как собственник земли и других ресурсов путем издания земельных законов регулировало эти отношения. Отметим, что это право позволило государству путем мобилизации ресурсов провести в кратчайший исторический период

1 См.: Коловангин П.М. Собственность на землю в России. История и современность. СПб: Знание, 2003. С. 250.

2 См.: Синайский В.И. Русское гражданское право. Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 267.

3 Собрание узаконений РСФСР. 1917. № 1. Ст. 3.

4 СУ РСФСР. 1918. № 25. Ст. 346.

5 СУ РСФСР. 1919. № 4. Ст. 43.

6 СУ РСФСР. 1922. № 68. Ст. 901.

7 Сообрание законодательства СССР. 1928. № 69. Ст. 642.

8 Сообрание законодательства СССР. 1935. № 11. Ст. 82.

9 Ведомости Верховного Совета СССР. 1968. № 51. Ст. 485.

10 Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1970. № 28. Ст. 581.

4i                      : -'-•  ' " " • \y*\

масштабную индустриализацию экономики.

Субъектами земельных отношений выступало государство и различные землепользователи. Среди землепользователей субъектами права владения землей были государственные, кооперативные, общественные предприятия, организации, учреждения (совхозы, колхозы, подсобные хозяйства юридических и физических лиц и т.д.), а также все граждане.

Характерным для участников правоотношений являлось наличие у них прав и обязанностей, составляющих содержание того или иного вида правоотношения. Конкретные права и обязанности субъектов права землепользования (как участников земельных отношений) определялись соответствующими земельными законами.

Вместе с тем в советском земельном законодательстве были выделены общие для всех земельных отношений принципы, выражающие особенности правового регулирования земельных отношений в условиях национализации земли. Эти принципы являлись по существу и принципами советского земельного права. К ним относились:

1.   Исключительность права государственной собственности на землю. Земля в СССР предоставлялась тому или иному лицу во владение только на праве пользования, но не в собственность. Отчуждение земли у государства запрещалось. Отсюда и все земельные отношения, которые возникали между субъектами    права    землепользования,    имели    своим    содержанием    не осуществление правомочий собственника на землю, а осуществление только правомочий по владению и пользованию землей, хозяйственному ведению.

2.        Целевое       использование       земли.       Земли       предоставлялись землепользователю только для  определенного целевого  ее использования. Поэтому землепользователи, вступая в те или иные земельные отношения, не вправе    были    выходить    за    пределы    целевого    использования    земли. Использование земли не в тех целях, для которых она была предоставлена, являлось нарушением земельного законодательства.

3.   Исключение земли из гражданского оборота. Землепользователи не вправе были вступать в отношения, связанные с куплей-продажей земли,

42

передачей ее в наследство, дарение и т.д. Такие действия были запрещены законом. Земля выделялась гражданам в бессрочное (срочное) безвозмездное использование.

С другой стороны, исключительность права государственной собственности на землю означала, что на территории СССР не могло быть ни одного участка земли, который бы не принадлежал на праве собственности государству. Вся земля в пределах территориальных границ СССР имела государственную форму собственности.

В последние годы существования СССР экономическая и социальная обстановка требовала незамедлительного проведения социальных и экономических преобразований, и они постепенно стали проводится.

С принятием Закона СССР «О государственном предприятии» от 30 июня 1987 г.1 были расширены хозяйственная самостоятельность и права государственных предприятий. В 1988 г. с принятием Закона СССР «О кооперации в СССР» кооперативам была предоставлена большая самостоятельность на основе принципа «разрешается все, что прямо не запрещено законом». Наконец, в апреле 1990 г. Верховным Советом СССР были приняты «Основы законодательства о земле»3, которые, хотя прямо и не ввели право частной собственности на землю, но расширили формы пользования землей, введя пожизненное наследуемое владение землей, аренду земли, положившие начало новой земельной реформы. В последующие годы, вплоть до перестройки, развитие земельного законодательства пошло по пути регулирования таких направлений, как: а) о порядке предоставления земель; б) об установлении системы правовых актов удостоверяющих права на земельные участки; в) о возмещении убытков, причиненных землепользователям; г) о возмещении потерь сельскохозяйственного производства; д) о порядке осуществления государственного контроля за использованием всех земель; е) об установлении порядка использования земель для различных видов пользования;      ж)      об      ответственности      за      нарушение      земельного

1 Ведомости Верховного Совета СССР. 1987. № 180. Ст. 240.

2 ВВС СССР. 1988. № 22. Ст. 335.

3 ВВС СССР. 1990. № 42. Ст. 412.

43

законодательства1.

В ходе начавшейся в СССР перестройки, в 1989 году Второй Съезд народных депутатов СССР предпринял попытку провести серьезные земельные преобразования путем принятия Закона о земле вместо существовавших Основ законодательства о земле. В конце концов не Съезд, а Верховный Совет СССР 12 декабря 1990 года принял «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле».2 В ходе подготовки проекта велась ожесточенная борьба депутатских групп за сохранение монополии государственной собственности и признании частной собственности на землю. Однако предложения о праве частной собственности на землю не были приняты, а вместо них родился новый титул - «пожизненное наследуемое владение» и оставлено господствующей формой по-прежнему «пользование». Основы установили платность землепользования и аренду земельных участков. Направленность и последовательность регулирования земельных отношений можно проследить в целом ряде сборников нормативных актов3.

Таким образом, кризис земельных отношений, который сложился в условиях господства административно-командной системы перед распадом СССР, излишняя централизация в решении земельных проблем привели к разрушению земельного строя.4 Резко снижался уровень сельскохозяйственного производства, и это заставило срочно искать выход в перестройке земельных отношений, что и нашло отражение в последних земельных актах СССР.

С распадом СССР и изменением социальной, экономической и правовой системы возникла необходимость разработки новых законодательных актов, регламентирующих закрепление прав собственника на земельные участки, порядок регистрации прав на земельные участки (как недвижимое имущество)

1 См.: Гусев Р.К. Земельное право Российской Федерации. М.: БЕК. 2000. С. 35-39.

2 Ведомости Съезда народных депутатов и ВС СССР. 1990. № 10. Ст. 129.

3 См.: Земельно-аграрная реформа в России. Законодательство / Под ред. проф. Н.А. Сыродоева. М.: Юрид. лит., 1994; Земельное право Российской Федерации. Законодательство, ведомственные нормативные акты, судебная практика / Под редакцией Н.Н. Осокина. М.: Изд. "Де-Юре", 1995 и др.

4 См.: Панкратов И.Ф. Новый Гражданский кодекс РФ и земельное законодательство // Законодательство и экономика. 1996. № 5-6. С. 44-45.

44

и оборота земель, систему защиты прав и интересов собственника, обеспечение выполнения им своих обязанностей.

В последнее время делается попытка выделить из круга «недвижимого имущества» и «недвижимости», используемой в ст. 129, 130 ГК РФ особую категорию «земельной недвижимости». Критерием такого выделения считают «нерукотворность» объекта - земельного участка, а следовательно, как совокупность природных объектов она и не должна восприниматься как синоним недвижимого имущества. Нам кажется, такая позиция является не совсем верной и не имеет практического смысла, тем более, что ее авторы подкрепляют свою позицию такими характеристиками, как «достояние народа».1

Осуществление земельной реформы можно разделить на три этапа. Первый - когда она развивалась на основе ранее действовавшей Конституции РСФСР 1978 г.2; второй этап - когда была принята Конституция РФ 1993 г.3; третий этап, начавшийся с принятием Земельного кодекса РФ 2001г.4 При этом цели и задачи земельной реформы были сформулированы в первых же актах земельной реформы. Она коренным образом меняла земельный строй, который существовал до начала 90-х годов в Союзе ССР и России и основывался на исключительной собственности государства на землю, возникшей в результате национализации земли в 1917 г.

На первом этапе реформа земельных отношений осуществлялась как на базе общих законов, так и на основе специальных земельно-правовых актов о разгосударствлении (приватизации), собственности, обороте земельных участков, формах предпринимательской деятельности и др.

В этот период принимались законодательные акты, направленные на: децентрализацию (разгосударствление) земель, децентрализацию права собственности на земельные участки, развитие оборота земельных участков и

1 См.: Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. 2002. № 3. С. 52-53.

2 Ведомости Верховного Совета РФ. 1978. № 29. Ст. 407.

3 Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 30. Ст. 3051.

4 СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27. Ч. 1. Ст. 2700.

45

их приватизацию.1

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О земельной реформе»3. В них было закреплено право частной собственности на землю, причем индивидуальной, коллективной долевой и коллективной совместной. У колхозов и совхозов изымалась часть земли для создания в каждом районе фонда земли для наделения фермерских хозяйств. Был определен порядок выдела земельной доли и имущественного пая колхозников и работников совхозов.

Это было сделано на основе ст. 12 Конституции РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения и было предусмотрено право частной собственности граждан на землю4. Но это право было очень ограниченным, неполным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т. д.) в течение десяти лет, то есть был установлен мораторий на распоряжение землей.

Создание крестьянских (фермерских) хозяйств осуществлялось путем выделения колхозников и работников совхозов со своей земельной долей и имущественным паем.

В 1990 - 1991 гг. велась разработка нового Земельного кодекса. 25 апреля 1991 г. он был принят.5

Кодекс не мог выйти за рамки Конституции РСФСР, в которой был установлен десятилетний мораторий на продажу (передачу) земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства.

Серьезным нововведением ЗК РСФСР 1991 г. явилось установление судебного разрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только в административном порядке (до этого суды рассматривали лишь один спор - о пользовании земельным участком его собственниками в городе).

1 См.: Концепция развития российского законодательства // Журнал Российского права. 1998. № 3 С. 96.

2 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст.324

3 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. №26. Ст.327.

4 Ведомости Верховного Совета РФ. 1978. № 29. Ст. 407; ВСНД РФ и ВС РФ. 1991. № 29. Ст. 395; 1992. № 52. Ст. 3051.

5 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768.

46

Президент Российской Федерации решил регулировать ход реформы своими Указами. 27 декабря 1991 г. Президент Российской Федерации принял Указ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы».1 Указ установил продажу (передачу в собственность) колхозниками и работниками совхозов своих земельных долей:

— при выходе на пенсию (по старости или инвалидности);

— при переселении в другую местность;

— при передаче в собственность по наследованию;

—   при внесении вырученных средств в местную перерабатывающую промышленность.

Колхозники, работники совхозов получили право продавать свои участки другим работникам совхозов или колхозникам либо лицам, вступающим в члены колхоза или поступающим на работу в совхоз.

Таким образом, права указанных граждан на продажу земельных участков были расширены по сравнению с Конституцией РСФСР и ЗК РСФСР.

Из названных положений Указа исходило и постановление Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»,2 в котором предписывалось колхозам и совхозам перерегистрироваться в новые формы хозяйствования (АО, товарищества, кооперативы и др.). Это противоречило Конституции РСФСР и ЗК РСФСР, но Конституционный Суд не отреагировал на это. Реформа продолжилась.

В тот период Верховный Совет Российской Федерации принял ряд законодательных актов, направленных на дальнейшее расширение права частной собственности на землю, например, Закон РСФСР от 11.10.1991 «О плате за землю»3 и Закон РФ от 29.05.1992 «О залоге»4.

Кроме этого, в Конституцию РСФСР (ст. 12) были внесены дополнения и изменения, которыми разрешалась свободная купля-продажа земельных участ­ков гражданами в четырех случаях - для ведения:

— личного подсобного хозяйства;

1 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 1. Ст. 53. 2СЗРФ. 1992. № 1-2. Ст. 9.

3 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1991. № 44. Ст. 1424.

4 Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.

47

- садоводства;

- дачного строительства;

- индивидуального жилищного строительства.

Конституция РСФСР и законодательные акты рассматриваемого периода не позволяли регулировать земельные отношения с учетом требований земельной реформы. Поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать их в указном порядке.

Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»1 было установлено, что земля - имущество, недвижимость; все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом с учетом земельного и экологического законодательства. Земельное законодательство в указанной части должно соответствовать ГК РФ.

На всенародном референдуме 12 декабря 1993 г. была принята Конституция РФ, которая провозгласила (ст. 9), что в России закреплены частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на землю. Статья 36 Конституции утвердила право граждан - собственников земельных участков самостоятельно или вместе с другими владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им земельными участками по своему усмотрению, не причиняя при этом вреда другим лицам, а также соблюдая требования экологического законодательства.

В п. 2 ст. 8 Конституции РФ, а также в ст. 212 ГК РФ содержатся положения о признании и о равной защите всех форм собственности.

24 декабря 1993 г. Президент Российской Федерации принял Указ № 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации»2.

Он отменил часть статей ЗК РСФСР 1991 г., ряд статей Закона РСФСР «О крестьянском   (фермерском)   хозяйстве»3,   Закон   РСФСР    «О   земельной

1 Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.

2 САПП РФ 1993. № 52. Ст. 5085.

3 Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 26. Ст. 324; 1991. № 1. Ст. 5.

48

реформе».1 Здесь необходимо отметить, что следовало бы принять соответствующий закон, но для Президента на тот момент это был единственный способ продвижения земельной реформы.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.06.94 г. № 1535 «Об основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года»2 продолжалась приватизация земель. В основных положениях содержались нормы, специально посвященные приватизации этих земель, их купле-продаже при приватизации предприятий. В сферу сделок с землей включались органы Госкомимущества.

Важное значение имел Указ Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г.3 Он еще более расширил земельную реформу. Предусматривались важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки (доли) и на свободное распоряжение ими в самых различных формах для развития сельскохозяйственного производства, свободного выхода из колхозов и совхозов для организаций фермерских хозяйств; не ограничивались размеры приусадебных участков; специалистам сельского хозяйства предоставлялось право на получение земли; предусматривалось право местных органов власти выкупать у крестьян земельные доли для перепродажи их другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство, и т. д.

Третий этап земельной реформы ознаменовался принятием ключевого правового акта в сфере земельных отношений - Земельного Кодекса РФ от 25 октября 2001 г.,4 а также Федерального Закона от 16 апреля 2001 г., которым была введена в действие глава 17 ГК РФ5, регулирующая отношения собственности и другие вещные права на землю. 24 июля 2002 года был принят      Федеральный      закон      №      101-ФЗ      «Об      обороте      земель

1 ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327; 1991. № 1. Ст. 4; ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 34. Ст. 1966; 1992. № 50. Ст. 2962; 1993. № 21. Ст. 748.

2 СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478.

3 СЗ РФ 1996. П. Ст. 1026; 2003. 9. Ст. 851.

4 СЗ РФ. 2001. 44. Ст. 4147.

5 СЗ РФ. 2001. 17. Ст. 1644.

49

сельскохозяйственного назначения».1 Необходимо также упомянуть Федеральный Закон от 11 июня 2003 года №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».2

Названные законы, развивая и утверждая правовой режим частной собственности на земельные участки, направлены на создание в РФ полной, согласованной и систематизированной системы гражданского и земельного законодательства. Их принятие имело целью оказать поддержку развитию земельной реформы, укреплению института частной собственности на землю, обеспечение земельного правопорядка в стране.

В основополагающем нормативном акте - Земельном кодексе РФ усовершенствован переход существующих форм землевладения граждан и юридических лиц от постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, прежде всего к частной собственности. Практически же земельные правоотношения перестраивались, освобождаясь от государственной монополии на землю и пользования как основного земельного института советского периода, от такой промежуточной и очень близкой к пользованию формы, как пожизненное наследуемое владение, также сохранявшего права собственности на землю за государственными и муниципальными органами.

Недостаточно, на наш взгляд, решена в ЗК РФ проблема единства земельного участка и объектов недвижимости на нем. Следовало бы закрепить положение о том, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, следует его судьбе. Эта проблема упомянута в Программе социально-экономического развития РФ на 2002-2004 годы, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10 июля 2001г. и Программе социально-экономического развития на 2003-2005 годы, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 15 августа 2003 г.3

Важным этапом в развитии земельных отношений явилось введение в действие главы 17 ГК РФ. С вводом ее в действие закреплялась легитимность

1 СЗ РФ. 2002. 30. Ст. 3018.

2 СЗ РФ. 2003. 101. Ст. 3201.

3 СЗ РФ 2001. 31. 3295, СЗ РФ. 2002. 23. Ст.2187; 2003. 34. Ст. 3396.

50

оборота земельных участков, использование гражданско-правового инструментария и прежде всего самого ГК РФ в защите прав субъектов земельных отношений при совершении сделок.

Нормы главы 17 ГК РФ являются фундаментальной базой всех гражданско-правовых сделок с земельными участками. В этой главе ГК РФ сосредоточены нормы устанавливающих гарантии права собственности на земельные участки, способы защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц, в т.ч. от незаконного вмешательства государственных органов и органов местного самоуправления, ограничения земельных прав.

Двадцать семь весьма разнообразных по содержанию статей этой главы устанавливают:

- общие положения о праве собственности на землю;

-    определяют   положение   земельного   участка   как   объекта   права собственности, а также сами права собственника земельного участка;

закрепляют права сервитута, выкупа земельных участков для государственных и муниципальных надобностей и права собственника при возникновении таких ситуаций;

регулируют отношения по изъятию земельных участков, не используемых по назначению, либо в нарушение земельного законодательства, ненадлежаще используемых.

Формирование земельного законодательства не завершилось с принятием нового Земельного кодекса РФ. Вне регулирования долгое время оставалась значительная часть земельных отношений. Такой проблемой являлись отношения оборота сельскохозяйственных земель. Решение этого вопроса бесконечно откладывалось и, наконец, 24 июля 2002 г. был принят ФЗ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Законом урегулирована широкая сфера земельных отношений, касающихся оборота земельных участков и земельных долей около 11,9 млн. сельских жителей, в чьем распоряжении имелось около 67 % сельскохозяйственных   земель.   Целью   закона   является   реформирование

1 СЗ РФ. 2002. 30. Ст. 3018; 2003. 28. Ст. 2882.

51

отношений в данной области, поскольку практически отсутствовал законодательный механизм выдела участков и земельных долей, документального оформления сделок.

В законе установлены принципы регулирования оборота земельных участков и земельных долей земель сельскохозяйственного назначения. Установлено преимущественное право исполнительных органов государства и местных органов власти на приобретение земельных участков и земельных долей. Предусмотрены также порядок предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения из государственных и муниципальных земель, порядок их приватизации, обязанности держателей участков сельскохозяйственных земель, порядок их вовлечения в сельскохозяйственный оборот и рационального использования.

Закон установил также особенности регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения в сделках купли-продажи, залога, передачи в аренду, наследования, а также сделок с земельными долями.

Подводя итог, можно отметить, что Российское государство не отрицало значения права частной собственности на землю практически никогда (за исключением периода Советской власти). Но, благодаря уникальности для мировой истории всего политического строя предыдущего времени, право на землю было облечено в одну единственную форму - право государственной собственности на землю. В правовом смысле оно представляло уникальную до сих пор возможность развития. Однако не в том, что касается именно права собственности и его реализации, а в вопросах управления государственным земельным фондом из единого государственного центра.

С начала реформ прошло около десятилетия, однако, говоря об этом периоде, нельзя не отметить, что в отношении прав собственности на земельные участки произошли весьма значительные перемены.

Новый Земельный кодекс Российской Федерации, принятый в 2001 году, нацелен на расширение прав частной собственности на земельные участки. При этом видно стремление законодателя существенно расширить и закрепить в земельном  праве господство  следующих  форм  владения землей:  права

52

собственности (в ее многообразных формах) и права аренды земельных участков. Таким образом, среди прав на землю и другие природные ресурсы господствующими становятся два основные правовые института, определяющие принадлежность или присвоенность имущества (в данном случае природных объектов): право собственности и право аренды. Хотя применяются также пользование и пожизненное наследуемое владение.

Как показал ряд прошедших дискуссий по вопросам развития права собственности на земельные участки, многое еще не удалось сделать.1 Не преодолены расхождения между Конституцией РФ, нормами ГК РФ и нормами ЗК РФ, которые по-разному регулируют эту группу отношений. И прежде всего в адекватности правомочий собственников земельных участков (а также земельных долей) в этих законодательных актах. Правомочия, права и обязанности собственников земельных участков в этих актах часто не совпадают по содержанию, что затрудняет их применение.

В законодательстве недостаточно четко определены права и обязанности участников земельных правоотношений, недостаточно четко разграничены формы и виды ответственности за нарушения правового режима земельных участков.

Все это требует продолжения работы по совершенствованию гражданского и земельного законодательства в рассматриваемой сфере и является одной из задач настоящего диссертационного исследования.

1 См.: Клюкин Б., Завьялов А., Карамышева О., Бабанов А. Обсуждаем проект закона // Право и жизнь. 2001. № 39. С. 5-133; Проблемы применения нового Земельного кодекса России // Сборник тезисов научно-практической конференции. Институт Законодательства и Сравнительного Правоведения при Правительстве РФ. М.: Изд. МУПК, 2002.; Носков Е.А. Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании аренды земельных участков // Материалы научно-практической конференции «Роль договора в регулировании общественных отношений». Саранск, 2000. С. 54-61; Материалы выездного заседания Комитета по собственности Государственной Думы Российской Федерации 23-24 марта 2004 г. Саратов: СГАП,2004. С. 3-215.

53

Глава П. Содержание правового режима земельных участков

§ 1. Категории земель и правовой режим земельных участков

Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ в ст. 7 устанавливает, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий, которые используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земельных участков определяется, исходя из принадлежности земель к той или иной категории и разрешенного использования, в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Распределение земель по категориям в Российской Федерации видно из следующих данных.

Распределение земельного фонда РФ по категориям земель (на 1 января 2002 г.)J

 

Категория земель

% в общем

 

 

земельном

 

 

фонде

1.

Земли лесного фонда

61,2

2.

Земли сельскохозяйственного назначения

26,6

3.

Земли запаса

6,9

4.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

1,9

5.

Земли водного фонда

1,2

6.

Земли поселений

1,2

7.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,

1,0

 

радиовещания,   телевидения,   информатики,   космического

 

 

обеспечения, оборонного и иного назначения.

 

По содержанию указанная классификация сохраняется с советских времен до настоящего времени, хотя и претерпела ряд изменений. Многочисленные

1 О состоянии использования земель Российской Федерации в 2003 году: Гос. (нац.) докл. / Редкол.: СИ. Сай и др. // Данные Федеральной службы земельного кадастра России, www.goscomzem.ru. С. 59.

54

случаи необоснованного и незаконного перевода земель из одной категории в другую, ведущие к снижению эффективного использования земель и другим негативным явлениям, требуют установления более жесткого режима перевода земель в другие категории.

По нашему мнению, необходимо разработать и принять соответствующий нормативно-правовой акт (например, федеральный закон), регулирующий порядок перевода земель из одной категории в другую. В нем следует четко определить порядок перевода для каждой категории земель, а также установить более четкие требования к категориям земель. Думается, что необходимо вообще запретить перевод особо ценных земель в менее ценные, а для остальных земель устанавливать соответствующий их значению режим использования и охраны при переводе в менее ценные категории.

Существенным новшеством, определяющим правовой режим земельных участков, явилось введение понятия «разрешенное использование». Это предоставило участникам земельно-правовых отношений определенную свободу хозяйственной деятельности. В ст. 73 ЗК РФ указано: «Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования».

Как уже отмечалось в первой главе диссертации, в советский период истории России существовала одна форма собственности на земельные участки - государственная. В этих условиях основным критерием деления земельных участков на категории являлось основное целевое назначение и исключительно социалистический характер земельных отношений. Данное положение было закреплено в гражданском и земельном законодательстве РСФСР. В ходе перестройки (1985-1991 гг.) названные отношения усложнились. На использование земель стало влиять не только их целевое назначение, но и форма собственности; платность или бесплатность предоставления земельного участка; распространение на него ограничений в обороте, пользовании, приватизации; способы охраны и поддержания правового режима их использования. Здесь необходимо отметить, что проект

55

Федерального закона «О порядке перевода земель из одной категории в другую» устанавливает, что «целевое назначение земель - совокупность установленных федеральными законами требований к использованию земель».1

Важнейшим фактором, влияющим на режим земельного участка, является его целевое предназначение, определяющее использование земельного участка для тех или иных форм производственно-хозяйственной деятельности. Функционально земельные участки могут выступать в качестве операционного (пространственного) базиса или производительной силы в сельскохозяйственном или лесохозяйственном производстве.

Традиционно в российском законодательстве регулирование земельных отношений зависело от того, к какой категории принадлежат те или иные земельные участки. Как уже отмечалось выше, в советский период была установлена классификация земельных участков по основному целевому назначению, регулирование отношений производилось с учетом особенностей использования земельных участков и их природных качеств. Был установлен приоритетный режим земель сельскохозяйственного назначения.

Второй важной категорией земель в советский период были земли городов и поселков городского типа. Однако режим городских земель не был столь же развитым, как режим сельскохозяйственных земель. В целом же следует отметить, что правовой режим земель в СССР был направлен на обеспечение рационального использования и охраны земель.2

Как отмечала И.А. Иконицкая, «Правовой режим земель, используемых в качестве операционного базиса, существенно отличается от правового режима земель, используемых в качестве средства производства. В нем меньше норм о пользовании землей. Но земли, используемые в качестве операционного базиса, разнородны и не образуют единой категории. В рамках выполнения общей функции они могут иметь конкретные целевые назначения, обусловливающие

1 См.: Экологическое право. 2002. № 2. С. 34.

2 См.: Правовой режим земель в СССР / Отв. ред. Г.А. Аксененок. М: Наука, 1984. С. 4.

56

различия в их правовом режиме и деление их на разные категории».1 Специфика использования каждого земельного участка зависела от категории и вида земель. В советский период основу деления земель на категории составляло, при государственной монополии на землю, ее деление на земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения2.

Понятие «правового режима земельных участков» существует со времен советской власти, но в тот период в законодательстве это понятие не было раскрыто достаточно четко, как, впрочем, и в современном российском законодательстве. Однако в научной и учебной литературе по земельному праву это понятие довольно часто используется.

В советский период под правовым режимом имелось в виду воздействие государства на земельные правоотношения, направленное на рациональное использование и охрану земель в соответствии с их предназначением.3 При этом в условиях государственной монополии на землю не было необходимости вводить дифференциацию режима земель по собственникам (т.к. собственником земли было государство), которая стала проявляться после перестройки.

И.А. Иконицкая справедливо указывала: «До выработки проекта нового ЗК РФ термин "правовой режим земли" был теоретическим понятием, обобщающим правовую характеристику земли как объекта земельных отношений и содержащим указание на круг важнейших правовых отношений, складывающихся по поводу земли».4 Другие авторы приходили к выводу, что «правовой режим земель» - это установленный законом порядок их использования.5 Признавая такое определение недостаточно полным, Р.К. Гусев полагает, что произошедшие в земельном праве изменения требуют сейчас учесть   положение ЗК РФ о наличии не только основного   фактора -

1 Иконицкая И.А. Земельное право РФ. М.: Юрист, 2002. С. 182.

2 См.: Общая теория советского земельного права / Под. ред. Н.А. Сыродоева. М.: Наука, 1983. С. 101.

3 См.: Правовой режим земель в СССР / Отв. ред. Г. А. Аксененок. М.: Наука, 1984. С. 6.

4 Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: Изд. Института госуд. и права РАН. 1999. С. 67.

5 См.: Ерофеев Б.В. Земельное право. М.: Новый юрист. 1998. С. 152.

57

целевого назначения, но и вспомогательных функций земель в каждой категории. Следует принять во внимание особенности преобладающей формы собственности в каждой категории земель, особенности управления отдельными категориями земель и роли органов, осуществляющих это управление.1

Основной составляющей и главным элементом правового режима земель в дореформенный период было пользование земельными участками, являющимися государственной собственностью2.

Правовым режимом земли признавался установленный нормами права порядок возможного и должного поведения по отношению к земле как объекту права исключительной собственности государства, государственного управления земельным фондом, права землепользования и правовой охраны, направленный на рациональное использование.3

В п. 8 статьи 1 ЗК РФ 2001г. раскрывается понятие правового режима. Там записано, что деление земель производится по целевому назначению на категории, согласно которому «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства».

В ЗК РФ правовой режим земель определяется совокупностью закрепленных в нем правил использования земельных участков с учетом отнесения их к той или иной категории земель в соответствии со ст. 8 ЗК РФ. Режим этот распространяется на отношения, в которых устанавливаются и закрепляются права собственности на земельные участки; права аренды земли; права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков по их использованию, гражданско-правовому обороту земельных участков; порядок защиты прав субъектов земельных отношений;      порядок     рассмотрения     земельных     споров,      проведения

1  См.: Гусев Р.К. Сущность и значение правового режима земель в современных условиях // Материалы научно-практической конференции 17-18 апреля 2002 "Проблемы применения нового Земельного кодекса России". М.: ИЗИСП при Правительстве РФ. 2002. С. 39-44.

2 См.: Общая теория советского земельного права / Под. ред. Н.А. Сыродоева. М.: Наука, 1983. С. 346.

3 Там же. С. 348.

58

мониторинга, землеустройства, государственного контроля за соблюдением земельного законодательства.

Анализируя земельное законодательство, новый ЗК РФ и «Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения», уместно привести точку зрения И.А. Иконицкой, что «правовой режим земель - это установленное нормами права возможное и должное поведение по отношению к земле как к объекту права собственности и иных прав на земельные участки, объекту госу­дарственного управления земельными ресурсами и объекту правовой охраны земли как природного ресурса, выполняющего определенные Конституцией РФ важнейшие социально-экономические функции - основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории».1

Как отмечено в первой главе диссертации, правовой режим земель - это совокупность правовых норм, определяющих сущность и состав элементов этого понятия: права собственности на землю, прав на землю лиц -несобственников земельных участков, управления в сфере использования и охраны земель посредством установления основного целевого назначения и разрешенного использования в соответствии с зонированием земель, ограничения прав на земельный участок и установления сервитутов. Кроме того, автор считает, что данное понятие включает в себя также меры ответственности за земельные правонарушения.

Признание многообразия форм собственности внесло существенные изменения в регулирование земельных отношений. Потребовалось прежде всего определить понятие и дать перечень объектов регулирования. Не выделяя определения и не давая перечней объектов регулирования, ЗК РСФСР 1991 г. использовал в тексте три основных объекта: земля, земельный участок и земельная доля (земельный пай). В ЗК РФ 2001 г. сформулирована ст. 6, посвященная объектам земельных отношений, дано правовое определение земельного   участка.   В   качестве   объектов   земельных   отношений   в   ней

1 Иконицкая И.А. Земельное право РФ. - М: Юристъ, 2002. - С. 181.

2 ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768; СЗ РФ 2001. № 44. Ст. 4148.

59

указывается   на   такие   объекты,   как   земля,   земельный   участок   и   часть земельного участка.

Земельный участок, согласно п. 2 ст. 6 ЗК РФ, является объектом земельных отношений. И с этой точки зрения он выступает как часть поверхности земли (включая почвенный слой), границы которой определены и удостоверены в установленном законом порядке. В ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре»1 в понятие земельного участка также включено все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

В понятие, данное в указанной статье, включаются здания, сооружения, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры, зеленые насаждения и т.п.

В соответствии с упомянутым законом собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц.

Составной частью земельного участка как недвижимого имущества в соответствии с гражданским законодательством являются расположенные на земельном участке здания, строения и сооружения, принадлежащие собственнику участка, а также следующие природные объекты:

-   почвенный слой ( п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ);

-   замкнутые водоемы и непроточные    водные объекты, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами (ст. 40 Водного кодекса РФ, п. 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ);

-  древесно-кустарниковую растительность (ст. 20 Лесного кодекса РФ, а так же п. 2 ст. 261 ГК РФ);

1 СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.

60

- общераспространенные полезные ископаемые, используемые для собственных нужд, пресные подземные воды, не числящиеся на государственном балансе, колодцы и скважины до первого водоносного слоя (ст. 19 ФЗ от 21.02.92 г. № 2395 «О недрах»,1 а также п. 1 ст. 40 ЗК РФ. )

Что касается перечисленных природных объектов, то, как отмечает И. Ф. Панкратов, ст. 260 ГК РФ предусматривает возможность права собственности собственника на находящиеся на его земельном участке замкнутые водоемы, леса и другую лесную растительность2.

Как объект земельных отношений земельный участок может выступать объектом права собственности только в качестве индивидуально определенного земельного участка, имеющего признаки, выделяющие его из других объектов гражданского оборота своими физическими и правовыми параметрами, включая и уникальный кадастровый номер.

С этих позиций земля «как таковая» объектом права собственности быть не может. В этом смысле она и определяется как природный объект и природный ресурс (п. 1 ст. 6 ЗК РФ) и выступает объектом лишь в отношениях по охране и контролю (п. 1 ст. 43 ФЗ от 10 января 2002 г. «Об охране окружающей среды»3).

Право частной собственности на землю обычно определяется законодательством как отношение между людьми по поводу конкретного имущества, присвоения его конкретным лицом, использующим его в своих интересах, при котором другие лица не должны ему в этом препятствовать, а также отношение лица к присвоенному имуществу, как к собственному.

Эти позиции в разной мере отражаются в российском законодательстве применительно к земельным участкам как объектам собственности.

В общей форме положение о том, что земля в РФ может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности,

1 ВСНД РФ и ВС РФ 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ 2003. № 23. Ст. 2174.

2 См.: Панкратов И.Ф. Гражданский кодекс Российской Федерации и земельное законодательство // Труды Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М.: Изд. ИЗИСП, 1995. № 59. С. 137.

3 СЗ РФ. 2002. № 2. Ст. 33.

61

закреплено в статье 9 Конституции РФ.

Легальное определение частной собственности на землю дается и в ст. 15 Земельного кодекса РФ. Согласно п. 1 указанной статьи «собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ». Хотя формулировка и отражает суть отношений собственности, с теоретической точки зрения она не совсем точна.

Как было отмечено выше, собственность (в том числе и частная) представляет собой экономическое отношение, складывающееся по поводу какого-либо блага. То есть собственность - это не земельный участок, а отношение к этому участку и по поводу него. На недопустимость смешения понятий «имущество» и «собственность» неоднократно указывалось в юридической литературе.1

В связи с этим в уточнении нуждается п. 1 ст. 15 ЗК РФ. Точнее было бы определить: «В собственности граждан и юридических лиц (частной собственности) находятся земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством РФ».

Право частной собственности на землю в правовой науке рассматривается в объективном и в субъективном смысле.

В объективном смысле это право представляет собой правовой институт. Он содержит нормы, закрепленные в п. 1 ст. 36 Конституции РФ, в соответствии с которым граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности. Порядок и условия пользования, согласно п. 3 этой статьи, определяются федеральным законодательством.

Особенностью права собственности на землю в России является то, что виды прав на землю определены в законодательстве «по субъекту». Конституцией РФ (ст. 9) установлено, что   земля может находиться в частной,

См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М: Юристь, 1999. С. 229.

62

государственной, муниципальной и иных формах собственности. Таким образом, в первых трех формах определен круг субъектов, обладающих правом собственности на имущество, а также установлено, что в зависимости от субъекта, обладающего правами на землю, устанавливается объем прав и обязанностей, составляющих содержание той или иной формы собственности на землю.

Признавая комплексный характер норм земельного права, правоведы, однако, расходятся в том, какими нормами должен регулироваться институт права собственности на земельные участки, - гражданскими или земельными. В середине 90-х годов это породило бурную дискуссию. В настоящее время эти споры утратили свое значение, поскольку данный вопрос получил уточнение в ЗК РФ 2001 г. В п. 3 ст. 3 ЗК РФ прямо указывается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. А гражданское законодательство является прерогативой федерального законодателя. И такое положение, по нашему мнению, справедливо с точки зрения распределения функций между отраслями законодательства. Об этом говорят проведенные дискуссии1 и высказывания целого ряда авторов.2

Гражданское законодательство и, прежде всего, ГК РФ также исходят из концепции объективного и субъективного права частной собственности. Связь между объективным и субъективным правом частной собственности (в том

1  На протяжении последних лет шло активное обсуждение - парламентские слушания, "круглые столы", дискуссии в Московском государственном университете, Институте государства и права РАН, Институте законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, Московской юридической академии, Саратовской   государственной   академии   права   по   ключевым   проблемам   гражданского   и   земельного законодательства.

2  См.: Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. 2001. №1. С. 32-39; Жариков Ю.Г. Разграничение   действия   земельного   и   гражданского   законодательства   при   регулировании   земельных отношений // Государство и право.  1996. № 2. С. 44-45; Сыродоев Н.А. О соотношении земельного и гражданского законодательства// Государство и право. 2001. № 4. С. 31-34.

63

числе на земельный участок) выражается в том, что субъективным правом является предусмотренная в законе мера возможного (дозволенного) поведения лица в отличие от реально существующих юридических норм.1

Субъективное право частной собственности на земельный участок представляет собой широкое по содержанию вещное право, дающее обладателю возможность господства над земельным участком по своему усмотрению. А в содержание указанного права входят правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом (ст. 209 ГК РФ), составляющие суть положений гражданско-правовых норм в этой области.

При этом в отношениях собственности всегда переплетаются две их стороны: «благо» обладания имуществом и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска.2 ГК РФ специально подчёркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК) и риска случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом (ст. 211 ГК).

Как уже отмечалось, объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило индивидуализации объекта гражданских отношений является общим для гражданского законодательства. Поэтому право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками, что позволяет легко отграничить их от других подобных вещей и установить над ними господство собственника.

Отграничение это осуществляется и через территориальные границы земельного участка, зафиксированные в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 ЗК РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с Федеральным законом

1 См.: Гражданское право России / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юрист, 2001. С. 271.

2 См.: Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристь, 1999. С. 314.

64

«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».1

Как и все объекты гражданского оборота, земельный участок должен обладать либо специфическими родовыми или же индивидуальными признаками. Эти индивидуальные признаки (в виде документальных сведений) заносятся в результате кадастрового учета в характеристику земельного участка, определяя его индивидуализацию. Индивидуализация земельного участка выделяет его по площади, местоположению и границам, зафиксированным государственными земельными органами (п. 1 ст. 261 ГК). Практически, выявление и фиксация этих индивидуальных признаков осуществляются в процессе формирования земельного участка и закрепляются в решениях компетентных органов. Все существенные характеристики земельного участка вносятся в Единый государственный реестр земель. С их учетом земельному участку присваивается индивидуальный кадастровый номер.

При этих условиях земельный участок должен быть зарегистрирован (п. 1 ст. 17 ФЗ РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») как объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) и может выступать объектом гражданского оборота, в том числе и в качестве имущества, находящегося в частной собственности.

Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества, то есть его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины (например, в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы -наводнения, землетрясения и т.п.). По сути, этот риск также составляет часть указанной выше обязанности собственника по надлежащему содержанию своего имущества. Риск случайной гибели переходит к собственнику имущества в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ).

: СЗ РФ. 1997. 30. Ст. 3594; 2003. 24. Ст. 2244.

65

В соответствии с гражданским законодательством, по общему правилу, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Количество и стоимость недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением ограничений, установленных в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов частных лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Особенностью земельных отношений являются ограничения, установленные земельным законодательством на размеры земельных участков, которые определяются при предоставлении земельных участков гражданам для различных нужд. Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 4) установлены ограничения для нахождения в одних руках земель этой категории в пределах отдельных административных образований.

Земельный кодекс РФ 2001 г. подтвердил ряд ограничений в отношении земельных участков, использование которых было ограничено целевым назначением (например, для дачного участка), и другими условиями, закрепленными в договорах о передаче участков. Это касается размеров дачного, личного подсобного, садово-огородного, крестьянского (фермерского) хозяйства, предельные размеры владения которыми теперь четко нормируются. Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников - граждан и юридических лиц.1 Как справедливо отмечает И.Ф. Панкратов, при определении отношения Гражданского кодекса РФ к пониманию имущества необходимо учитывать, что ГК РФ, формируя

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юринформцентр. 1995. С. 258.

66

основания   возникновения   прав   на   имущество,   а   также   основания   их прекращения, имеет в виду, что они распространяются и на землю.1

Особенности приобретения и прекращения права собственности на землю зависят от того, находится ли земля в собственности гражданина, юридического лица, государственного или муниципального территориального образования. Данные особенности могут устанавливаться лишь законом. Например, земельный участок крестьянского хозяйства именно в соответствии с законодательством является неделимым имуществом, поскольку Федеральный закон от 11 июня 2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» установил, что земельный участок является единым целым. На то же обстоятельство указывает и ч. 2. ст. 258 ГК РФ, установившая, что земельный участок при выходе одного из членов хозяйства разделу не подлежит. Вышедший из хозяйства имеет лишь право на получение денежной компенсации.

Как следует из п. 1 ст. 40 ЗК РФ, законодатель устанавливает, что осуществляя права по использованию земельного участка, собственники (при возведении         построек,     а         также     в     связи     с     мелиоративными,

культуртехническими и другими работами) должны руководствоваться как целевым назначением земельного участка, так и его разрешенным использованием. При этом Земельный кодекс РФ включает «разрешенное использование» в перечень обязанностей и для всех несобственников земельных участков, требуя обязательного соблюдения разрешенного их использования, причем в отношении земельных участков требования разрешенного использования предусматриваются для каждой территориальной зоны.

Этот новый элемент правового режима (упоминаемый сейчас в ст. 1, 7, 30, 31,   37,   40,   42,   85   ЗК   РФ),   ранее   не   фигурировавший   в   российском

1 См.: Панкратов И.Ф. Гражданский кодекс Российской Федерации и земельное законодательство // Труды Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. М: Изд. ИЗИСП. 1995. № 59. С. 123-124.

67

законодательстве применительно к земельным участкам, устанавливает, что помимо деления на категории, правовой режим земельных участков определяется исходя из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (п. 8 ст. 1 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ частным случаем разрешенного использования земельного участка из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, без предварительного согласования места размещения объекта, является предоставление земельного участка для строительства.

При этом п. 2 ст. 31 ЗК РФ устанавливает: «Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления». Например, сведения об обременениях и ограничениях в разрешенном использовании земельного участка (в соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ) продавец обязан предоставить покупателю при совершении сделки купли-продажи земельного участка, и в случае нарушения этого положения покупатель может требовать расторжения договора или снижения цены сделки.

Подводя итог характеристике целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, необходимо подчеркнуть, что они в основном определяются с учетом приоритета земель сельскохозяйственного назначения за чертой поселений, а в пределах поселений - на основе зонирования земель, градостроительной и землеустроительной документации и может содержать требования:

а) к способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые  ведут  к  деградации  земель  и  снижению  плодородия  почв  или

68

ухудшению окружающей природной среды;

б) соблюдению градостроительных норм и правил;

в)      к     размещению     градостроительных     объектов     в     пределах соответствующей зоны или земельного участка;

г) к видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опасностью;

д) к предельно допустимым нормам воздействия на окружающую среду;

е)   иные требования, установленные федеральными законами, законами и иными нормативно-правовыми актами субъектов РФ, нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Перечень требований, предусмотренных разрешенным использованием, неопределенный, не имеет в законодательстве ни закрытого, ни открытого перечня и устанавливается по усмотрению органов исполнительной власти на местах независимо от прав на данный земельный участок.

Само разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. При предоставлении конкретных земельных участков оно указывается в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Однако самовольное изменение режима разрешенного использования земельных участков не допускается.

Существенным является уточнение, содержащееся в новом ЗК РФ, который установил, что целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и отражаются в землеустроительной и градостроительной докумен­тации.

В соответствии с этим (ст. 8 ЗК РФ) отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, в том числе земель особо охраняемых территорий федерального значения, земель лесного фонда в лесах первой группы, - Правительством РФ или уполномоченным федеральным органом;

69

2)   земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда в лесах второй и третьей группы, водного фонда - органами исполнительной власти субъектов Федерации;

3)  земель лесного фонда в лесах первой группы в многолесной зоне для развития поселений и при отводе земельных участков, независимо от площади, под линейные сооружения, согласно проектной документации и установленным нормативам - органами исполнительной власти субъектов РФ;

4)     муниципальных    земель     поселений,     за     исключением     земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

5)  муниципальных земель сельскохозяйственного назначения -   органами исполнительной власти субъектов Федерации;

6)   земель   особо   охраняемых  территорий  регионального   и   местного значения   -   законодательными   (представительными)   органами   субъектов Федерации.

Порядок же перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В теории земельного права классификация земель по категориям рассматривается как одна из важных функций государства по управлению земельным фондом страны1.

Вместе с тем существенные изменения произошли в самом понимании отнесения земель к той или иной категории. И эти изменения весьма обширны.

В советские времена, а затем и во время действия Земельного кодекса РСФСР 1991 г., к землям сельскохозяйственного назначения относились все земли, используемые в сельском хозяйстве и предназначенные для сельскохозяйственного использования, где бы они ни находились. Таковыми могли быть сельскохозяйственные участки за пределами поселений, в составе лесных   земель, земли приусадебного пользования, земли в городах и других

1 См.: Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект. 2002. С. 35-36; Земельное право / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Былина. 2002. С. 56; Чубуков Г.В. Земельное право России. М.: Экзамен, 2003. Стр. 28. и др.

70

населенных   пунктах.   Их   основным   критерием   было   использование   для сельскохозяйственных целей.

Новый ЗК РФ (в ст. 77) закрепляет понятие земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает критерий, по которому определяется отнесение земель к данной категории. В данной статье сказано: «землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей». Таким образом, из состава сельскохозяйственных земель выбывают сельскохозяйственные земли поселений. На наш взгляд, такая формулировка статьи не совсем удачна, особенно фраза «предназначенные для этих целей». Ведь участки, используемые в сельскохозяйственных целях, имеются в пределах городской черты, черты поселков и сельских поселений (согласно ст. 85 ЗК). Кроме этого, они имеются также в составе других категорий земель, упомянутых в ЗК РФ, например, в составе земель, предоставленных для нужд обороны и безопасности, с учетом специально оговоренных правил и др.

По мнению диссертанта, прежде чем принимать закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовало бы принять закон «О переводе земель из одной категории в другую». В данном законе, помимо прочего, следовало бы прописать четкий порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие категории и наоборот. Необходимо разработать и законодательно закрепить более совершенный механизм контроля за данными операциями, чтобы не допустить недобросовестного перевода ценных категорий земель в менее ценные. Рассматриваемая категория земель является наиболее ценной, так как данные земли служат не только пространственным базисом для размещения тех или иных объектов, но и являются средством производства, используют главное качество земли - плодородие. Отсутствие упомянутого закона позволяет органам исполнительной власти субъектов РФ принимать решения о переводе земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, в другие категории (ст. 8 ЗК РФ). По мнению автора, следует

71

даже запретить данную операцию на некоторое время, так как на современном этапе развития правовой системы России весьма вероятны злоупотребления данной возможностью, тем более, что уровень коррупции среди чиновников весьма высок.

Целесообразно законодательно закрепить в ЗК РФ положение о том, что любой перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможен только после получения соответствующих разрешений. Данные разрешения должны выдаваться территориальными подразделениями Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, а также соответствующими органами охраны окружающей среды, находящимися на территории субъектов РФ. Данное положение можно также распространить и на другие категории земель.

Состав земель сельскохозяйственного назначения неоднороден. Лучшие, наиболее ценные из них - это сельскохозяйственные угодья, на которых собственно и произрастает продукция аграрного производства. Поэтому законодательством предусмотрен специальный порядок их предоставления и изъятия, установлен особый режим использования (ст. 79 ЗК РФ). Остальные сельскохозяйственные земли имеют вспомогательный по отношению к угодьям характер, на них находятся здания и сооружения - фермы, склады, гаражи и другие необходимые в аграрном производстве постройки, подъездные пути к ним и т.п.

Замкнутые водоемы: пруды, озера, водохранилища, находящиеся на таких землях, - включаются в состав земель водного фонда. В соответствии с водным законодательством, обособленные водные объекты относятся к недвижимому имуществу и являются составной частью земельного участка (ст. 11 Водного кодекса РФ).

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на землях сельскохозяйственного назначения, предназначена для обеспечения защиты земель от неблагоприятного воздействия с учетом почвозащитных, водорегулирующих  и   иных   свойств  лесной  растительности;   рубки  такой

72

растительности должны обеспечивать улучшение ее состояния и выполнение ею своих функций (ст. 134 Лесного кодекса РФ).

Следует отличать древесно-кустарниковую растительность на сельскохозяйственных землях от лесонасаждений, расположенных на землях иного назначения. Первая в правовом смысле к лесам не относится, и право собственности на нее переходит вместе с правом на земельный участок. Среди земель сельскохозяйственного назначения имеются также так называемые неудобья - это овраги, балки, гари и прочие участки, которые по своему состоянию в данный момент не могут быть использованы в качестве продуктивных земель. В новом ЗК РФ, в отличие от прежнего, они специально не упоминаются. По мнению диссертанта, в ЗК РФ необходимо включить статью, определяющую правовой режим неудобий, что позволит избежать злоупотреблений при выделении земель для застройки и других надобностей. Следует указать, что данные участки подлежат окультуриванию и последующему переводу в сельскохозяйственные угодья, возложить эту обязанность на собственника неудобий.

ЗК РФ (ст. 78), определяя перечень субъектов пользования землями сельскохозяйственного назначения, существенно ограничивает их перечень, установленный в ст. 5 данного кодекса. С нашей точки зрения, в кодексе не совсем корректно определяется субъектный состав сторон, участвующих в земельных отношениях. Прежде всего, в ст. 5 определяется не субъектный состав земельных правоотношений, а состав участников земельных отношений, что, по нашему мнению, не одно и то же. Состав участников может включать органы и должностных лиц (таких, как земельные и иные специализированные органы государственной власти, органы местного самоуправления, землеустроительные организации и служба земельного контроля, органы власти, выносящие решения о предоставлении земельных участков, организации, осуществляющие земельные торги), которые не являются сторонами в земельных отношениях и не относятся к категории субъектов земельных отношений.

Таким образом, ст. 5 ЗК РФ выделяет участников земельных отношений.

73

По мнению диссертанта, носителей земельных прав и обязанностей (обладателей земельных правомочий) следовало бы определить как субъектов земельных отношений, а не как участников.

Именно так говорится в ст. 78 ЗК РФ при определении пользователей земель сельскохозяйственного назначения, где перечисляются граждане, юридические лица и др.

Среди названных субъектов: крестьянские (фермерские) хозяйства; личные подсобные хозяйства; граждане, занимающиеся огородничеством, животноводством и садоводством; различные коммерческие и некоммерческие объединения; товарищества; кооперативы; унитарные предприятия; религиозные организации; казачьи общества; различные научные и учебные заведения; учреждения и предприятия сельскохозяйственного профиля, в том числе общины коренных малочисленных народов, использующих землю для традиционного природопользования и хозяйствования. В последнем случае сельскохозяйственными землями признаются только оленьи пастбища.

Новый ЗК РФ (ст. 85) включает в земли сельскохозяйственного назначения земельные участки для личного подсобного хозяйства, которые в соответствии с действующим законодательством входят в состав земель населенных пунктов. Включение указанных земельных участков в состав земель сельскохозяйственного назначения юридически нивелирует различие между указанными видами земель сельскохозяйственного назначения и земельными участками, предоставляемыми для садоводства, о чем будет сказано далее, при рассмотрении правового режима указанных видов земель.

Важными признаками названных земель, в соответствии со ст. 79 ЗК РФ, являются приоритет их использования и особая охрана, которой они подлежат. Такое их положение предполагает предоставление для строительства и иных нужд прежде всего земель несельскохозяйственного назначения. Особой охране подлежат земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых превышает средний районный уровень. Их изъятие производится в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением нужд обороны и безопасности государства,

74

разработкой полезных ископаемых, сохранением исторического и культурного наследия, а также в случаях, когда невозможно найти иные варианты возможного размещения таких объектов.

Аналогичную роль в отношении земель поселений играет территориальное зонирование, разделяющее территории поселений на территориальные зоны различной градостроительной стоимости. При этом, в соответствии со ст. 85 ЗК РФ, для участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Он и определяет основу правового режима земельного участка и всех объектов недвижимости, которые находятся на его поверхности. Этот режим устанавливается и распространяется на всех субъектов земельных отношений независимо от формы собственности и иных прав на эти участки и находящиеся на них объекты. Собственники и иные пользователи такими земельными участками могут свободно использовать свои земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом для данной зоны и видом разрешенного использования.

При этом земельные участки и объекты недвижимости на них, которые не соответствуют такому градостроительному регламенту, не входят в перечень видов разрешенного пользования для данной территории и могут использоваться, если они не представляют опасности для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. Решения о запрете деятельности на таких участках, установление сроков для приведения их в соответствие с градостроительными регламентами принимаются органами местного самоуправления.

В связи с этим определяются права собственников и владельцев таких участков. Они могут расширять существующие объекты недвижимости, строить новые объекты недвижимости, вести их реконструкцию только в соответствии с нормами, установленными градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны.

Что касается земельных участков промышленного и иного несельскохозяйственного  назначения,  то  они также  имеют     определенное

75

целевое предназначение. Однако, они в целом не составляют единой однородной группы. Каждый вид земель, предоставленных для промышленных, транспортных целей, нужд обороны, связи и др., имеет свои нормативные источники, которые устанавливают режим их использования.

С начала реформ в рассматриваемой области прошло около десятилетия, однако, говоря об этом периоде, нельзя не отметить, что в отношении прав собственности произошли значительные перемены.

Бесспорным и ощутимым результатом современных земельных преобразований является закрепление частной (помимо государственной и муниципальной) собственности на земли. Гражданское и земельное законодательства базируются на этих формах собственности.

Здесь уместно привести следующие статистические данные.

Распределение земель Российской Федерации по формам собственности (на 1 января 2002 г.)1

 

Наименование    субъекта    права

 

 

 

собственности

Земельный

% в общем

 

 

фонд

земельном

 

 

(млн га)

фонде

1.

Государственная и муниципальная

1574,7

92,1

 

собственность

 

 

2.

Собственность граждан

123,1

7,2

3.

Собственность юридических лиц

12,1

0,7

С этими изменениями российское общество оказалось перед необходимостью пересмотра содержания правовых институтов, отношений и даже мировоззрений.

Правоотношения по использованию земли - крупная и сложная проблема. Она определяется совокупностью отношений между субъектами гражданского и земельного права по поводу использования земли как ограниченного природного ресурса, включая в себя отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

1 О состоянии использования земель Российской Федерации в 2002 году: Гос. (нац.) докл. / Редкол.: СИ. Сай и др. // Данные Федеральной службы земельного кадастра России, www.goscomzem.ru. С. 51.

76

Принятые законы и многочисленные подзаконные акты призваны служить как правовой базой, так и руководством при принятии решений на местах во всех регионах России.

Само право собственности на землю гарантировано Конституцией РФ и защищается способами, установленными законодательством. Защиту нарушенного права собственности на землю осуществляет установленный законодательством суд или арбитражный суд. Защита права собственности на землю третейским судом земельным законодательством не предусмотрена.

В Конституции РФ, Гражданском и Земельном кодексах РФ субъектами права частной собственности на землю названы граждане и юридические лица. Субъектами права государственной собственности на землю - Российская Федерация и субъекты Российской Федерации. Субъектами муниципальной формы собственности - муниципальные образования. Для категории иных форм собственности, как мы видим, субъект вообще не определен. И говорить о форме этой собственности невозможно, не зная субъекта этой собственности. В такой ситуации оказалась четвертая форма, закрепленная в статье 9 Конституции РФ «иные формы собственности», о характере которой пока ничего не сказано.

В сфере отношений земельной собственности провозглашается, что публичные образования участвуют на равных началах с частными лицами. Однако во многих случаях это не так. Об этом свидетельствует и статья 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которая явно предоставляет приоритет органам государственной власти субъектов РФ и муниципальной власти при совершении сделок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Эти различия, подчас обоснованные, а подчас и не очень, имеются, поскольку государство и муниципалитеты являются публично-правовыми образованиями, что расширяет содержание права органов государственной и муниципальной власти на землю. Анализ действующего законодательства позволяет выявить следующие различия в содержании частной и публичной форм собственности на землю.

77

Неравенство это проистекает потому, что государство и муниципалитеты выступают собственниками земельных участков. Кроме того, они являются субъектами правотворчества и сами занимаются подчас несанкционированным нормотворчеством. То есть нормотворчество субъектов РФ и особенно муниципальных образований нередко противоречит федеральному законодательству, чего не должно быть согласно Конституции РФ, ГК РФ и ЗК РФ. Поэтому единственный путь решения данной проблемы - установить более жесткий контроль за нормотворчеством субъектов РФ и муниципальных образований, не допускать вступления в силу нормативных актов, нарушающих согласованное регулирование отношений по поводу земельных участков как недвижимого имущества. Эти вопросы находятся в ведении органов государственной власти общей компетенции, специально уполномоченных органов, например, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости РФ, его территориальных подразделений, а также органов прокуратуры и судов.

В собственности государства и муниципальных образований, в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, могут находиться любые земельные участки, в том числе и ограниченные в обороте или изъятые из оборота, что не распространяется на право частной собственности. Не ограничиваются для государства и муниципальных образований размеры земельных участков, находящихся в собственности. Право частной собственности на земельный участок не распространяется на его недра и на произрастающие на участке леса, которые находятся в государственной собственности. Органы государственной власти и местного самоуправления наделяются правом устанавливать и изменять категорию и правовой режим использования земельных участков, в том числе находящихся в частной собственности. Закон закрепляет особые основания возникновения и прекращения права собственности на землю, свойственные только частным лицам или соответственно государству и муниципальным образованиям.

Так, граждане и юридические лица могут приобрести право собственности на земельный участок посредством его приватизации. В то же время только

78

органы государственной власти и местного самоуправления могут изъять у частных лиц земельный участок для государственных и муниципальных нужд, а также произвести его реквизицию (ст. 242 ГК) и конфискацию (ст. 243 ГК).

В нашей стране длительное время ведется законопроектная работа в рассматриваемой области, ведется научная разработка проблем земельной собственности как специалистами в области земельного права, так и гражданского права. Однако таких работ еще немного.

Среди изданных в последнее время работ, посвященных исследованию института права частной собственности на землю, по мнению диссертанта, важное место занимают монографии О.И. Крассова.1 Следует также отметить монографию В.А. Тархова и В.А. Рыбакова.2

В указанных работах дается подробный анализ рассматриваемого института. В то же время за последние несколько лет, прошедших со дня издания указанных монографий, действующее законодательство по данному вопросу было значительно обновлено, что требует переосмысления многих изложенных авторами положений.

Значительный вклад в исследование проблем права частной собственности на землю внесла И. А. Иконицкая3, которая в своих работах исследовала сущность и историю развития данного института.

В целом, в современной юридической науке проблемы права частной собственности на землю в пореформенный период в РФ исследованы, на наш взгляд, пока недостаточно. Наряду с разработкой общих проблем указанного института, вышел ряд работ по ключевым проблемам ограничения права собственности на землю, которые исследованы в монографии В.П. Камышанского4, а вопросы оборота земельных участков - в работах Н.А.

1  См.: Крассов О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, рента, приватизация, судебная защита. М.: Феникс, 1995; Крассов О.И. Право частной собственности на землю. М: ИНФРА-М, 2000.

2  См.: Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности. М.: Юрист, 2002.

3  См.: Иконицкая И.А. Право собственности на землю в РФ. М.: Юристь, 1993; Иконицкая И.А. Право предпринимателя на землю // Закон. 1999. № 6. С. 34-39; Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: Изд. Института госуд. и права РАН. 1999; Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юристь, 2002.

4 См.: Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: Норма, 2000. С. 204-233.

79

Сыродоева.1 Возрождение многообразия форм собственности на землю ставит вопрос об их соотношении и понимании места и положения частной собственности среди этих форм.

Развитие законодательства в данной области осуществляется в основном путем принятия нормативных актов гражданского и земельного законодательства. Это нашло отражение в ГК РФ, ЗК РФ, федеральных законах, кодексах, законах субъектов РФ, подзаконных актах.

В значительной мере регулирование отношений земельной собственности осуществляется гражданским законодательством и прежде всего Гражданским кодексом РФ. ГК РФ включил землю в число объектов гражданских прав (ст. 129, 130, 164). Земельные отношения стали регулироваться главой 17 ГК РФ. Гражданский оборот земли в значительной мере урегулирован нормами второй части ГК РФ, соответствующими федеральными законами и подзаконными актами.

Вместе с тем следует признать, что для формирования полноценных основ осуществления перехода земель в частную собственность граждан и юридических лиц, защиты прав собственности, обеспечения эффективного оборота земель явно недостаточно существующей нормативной базы. Эту позицию в научной литературе высказал целый ряд авторов . Новый Земельный кодекс РФ значительно расчистил правовое поле в данной области. До сих пор развитие отношений в этой области сдерживает отсутствие законодательных актов о порядке и процедуре формирования отношений, иначе говоря, о механизме применения норм, регулирующих отношений в области частной собственности на земельные участки. В связи с этим и Земельный кодекс, и другие федеральные законы содержат много бланкетных норм, в том числе и

1  См.: Сыродоев Н.А. Правовое регулирование оборота земельных участков // Государство и право. 1999. № 9. С. 26-34.

2  См.: Чмыхало Е.Ю. О соотношении гражданского и земельного законодательства // Новое гражданское законодательство и практика его применения.  Саратов, СГАП. 1998.  С. 15-17; Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. 1998. № 2. С. 29-34; Цыбуленко З.И. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. 2000. № 1. С. 21-26; Зырянов А.И. Понятие   и   содержание   права   собственности   //   Материалы   межкафедрального   семинара   "Право собственности: вопросы теории и практики." Рязань, 2001. С. 11-16.

80

отсылки к еще не разработанным законодательным актам (например, на закон о переводе земель из одной категории в другую, о территориальном зонировании, о резервировании земель и др.).

С принятием Земельного кодекса РФ и «Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения» многие проблемы в отношении сельскохозяйственных земель сняты, но проблемы правового положения земельных участков несельскохозяйственного предназначения еще остались.

В правовой науке необходимо было бы обратить внимание на исследование теоретических и практических аспектов права частной собственности на землю, что помогло бы разработке нового законодательства с учетом полученных теоретических разработок. Это создало бы теоретическую базу для разработки и совершенствования законодательства, регулирующего один из важнейших институтов гражданского и земельного права.

По нашему мнению, особое внимание в проблематике института частной собственности должно быть уделено не только разработке проблем прав и обязанностей собственников земельных участков, но также ограничениям данного права, поскольку действующее законодательство призвано, с одной стороны, наиболее полно защитить и гарантировать интересы частного собственника, а с другой - обеспечить баланс частных и публичных интересов.

Необходимо отметить, что большинство работ, посвященных праву частной собственности на землю, часто выходят за рамки чисто юридических исследований. В них, как правило, ставится цель обосновать приоритетность или целесообразность существования той или иной формы собственности на землю. Представляется, что данные вопросы должны стать предметом самостоятельных экономических, политологических, социологических и иных исследований. Юридической науке предстоит уделить более пристальное внимание научно-практическому анализу рассматриваемого института, тем более, что с позиции действующего законодательства право частных лиц иметь в собственности земельные участки - одна из основ конституционного строя РФ, признающего и защищающего равным образом все формы собственности на землю.

81

В то же время, по мнению диссертанта, необходимо учитывать, что поскольку отношения частной земельной собственности регулируются преимущественно нормами гражданского права, то важнейшую теоретическую основу рассматриваемого института составляют труды специалистов в области гражданского права - Е.А. Суханова1, А.В. Копылова2, Л.В. Щенниковой3 и других.

Публичный характер права собственности на земельные участки налагает отпечаток и на правовое регулирование отношений, связанных с обладанием и совершением по поводу них гражданско-правовых сделок.

Однако фактически различные формы собственности не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота.

Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (см. главу VII ГК РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем, принадлежащим им имуществом, а только его частью. В состав этой части не входит имущество, перечисленное в Гражданском процессуальном кодексе РФ4 (ст. 446). К такому имуществу относятся, в частности, вещи индивидуального пользования; земельный участок, на котором расположено жилое помещение, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением; земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности и т.д.

1 См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Норма, 1991; Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристь 1999.

2  См.: Копылов А.В. Вещные права на землю. М.: Статут. 2000.

3  См.: Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: БЕК, 1996.

4 СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

82

На самом деле, даже с учетом упоминавшихся различий, речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности - публичных и частных.

Современная правовая ситуация в России характерна тем, что земельные проблемы и в особенности проблемы права собственности на землю вызывают повышенный интерес.

§2.    Соотношение    правового    режима    земельного    участка    и недвижимого имущества на нем

Пересечение прав на земельные участки и прав на недвижимость на таких участках создает определенные проблемы в регулировании этих отношений, пока еще недостаточно разработанных в науке гражданского и земельного права.

В законодательстве советского периода исключительная государственная собственность на землю и частная собственность на индивидуальные жилые помещения и постройки создавали специфические, обусловленные таким симбиозом прав отношения, отражавшие несогласованные права пользования земельными участками и права пользования либо права собственности на недвижимость на них. В гражданском праве советского периода долгое время и сама недвижимость не выделялась в виде самостоятельного объекта гражданского права.1 Она появилась лишь в «Законе о собственности в РСФСР»,2 а затем в «Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» 1991 г.3 В связи с этим в юридической литературе, несмотря на важность указанной темы, было чрезвычайно мало работ, посвященных правовому режиму земельных участков и правовому регламентированию отношений связи участков с недвижимостью на них.

Основу правового регулирования отношений по поводу недвижимого имущества и его оборотоспособности составляют положения, содержащиеся в

1 См.: Жариков Ю. Г., Масевич М. Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997. С. 3.

2 ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416; СЗ РФ 1994. № 34. Ст. 1241.

3 ВСНД РСФСР и ВС СССР. 1990. № 25. Ст. 481; СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4553.

83

статях 129 и 130 ГК РФ.

Среди недвижимого имущества гражданское право выделяет простые и сложные виды недвижимого имущества.

Примером сложной вещи является, например, предприятие, определяемое в статье 132 ГК РФ как имущественный комплекс, включающий земельный участок, здания, сооружения, движимое имущество и т.д. Такой объект представляет из себя единое целое, используемое по общему назначению (ст. 134 ГК РФ). В гражданско-правовой сделке по поводу такого объекта изменение режима в результате сделки распространяется на все составляющие этой сложной вещи.

При приобретении предприятия как сложной вещи к новому владельцу переходят права на земельный участок, здания, сооружения и другое имущество, входящее в состав сложной вещи. Однако по соглашению сторон из перечня передаваемого имущества как составляющего сложной вещи по тем или иным основаниям некоторые объекты могут быть исключены.

Земельный участок и находящиеся на нем сооружения, по нашему мнению, также должны быть признаны сложной вещью, т.к. части, ее составляющие, разнородны - земля и строения, хотя используются они, как правило, в комплексе.

Указанное правило распространяется также на традиционное для гражданского права деление вещей на главную вещь и принадлежность. Принадлежность служит главной вещи и имеет общее с ней целевое назначение (ст. 135ГКРФ).

По общему принципу принадлежность во всех случаях следует судьбе главной вещи. Однако стороны могут договориться о том, что право собственности переходит только на главную вещь либо только на принадлежность.

Таким образом, здания, строения и сооружения являются имуществом особого рода и имеют признаки:

-   недвижимого   имущества   как   имущества,   отделение   которого   от земельного участка невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его

84

назначению;

- делимой вещи, т.к. возможен их раздел в натуре без изменения целевого назначения вместе с земельным участком, на котором они расположены;

-   сложной  вещи,  т.к.  образуют  совместно  с  землей  единое  целое, используемое как одна вещь;

-   принадлежности   к   земле,   т.к.   связаны   с   ней   общим   целевым назначением.

Следует также отметить, что как особый вид имущества сооружения, за исключением изъятых из оборота, находятся в свободном обороте. В настоящее время ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают для них ограничения или запрещения оборота.

Как уже отмечалось выше, неделимыми (в соответствии со ст. 133 ГК РФ) признаются те вещи, раздел которых без изменения их назначения невозможен. Остальные вещи считаются делимыми. В ряде случаев признание вещей неделимыми определяется законодательством. Так, признаками неделимости по закону наделяются участки земель фермерских хозяйств, что означает, что земли фермерского хозяйства не могут отчуждаться при выделении наследства. Существуют законодательные ограничения в делимости земельных садовых участков, определяемые минимальными размерами их возможного самостоятельного использования.

Деление вещей на делимые и неделимые имеет важное правовое значение, особенно при решении вопроса о собственности двух и более лиц (общей собственности), что достаточно часто встречается при рассмотрении в судах дел о правовой принадлежности сооружений.

Если общая собственность является долевой, и каждый сособственник имеет свою установленную долю, например, половину или треть, то любой из сособственников может заявить о необходимости выдела своей доли в натуре. Делимые вещи в этом случае легко могут быть разделены, неделимая же вещь целиком передается одному из сособственников, а другим, в соответствии с нормами ст. 252 ГК РФ, выплачивается денежная компенсация за их часть.

Исходя из вышесказанного, следует отметить, что земельный участок с

85

находящимися на нем сооружениями признаются делимой вещью. Однако возможен раздел только земельного участка. Делить данное имущество на участок и сооружения не представляется возможным, т. к. сооружения без земли потеряют не только свое назначение, но и могут погибнуть как имущество. Такой точки зрения придерживается и сам Земельный кодекс РФ (ст. 35), устанавливая правило, в соответствии с которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком.

Следует обратить также внимание на то, что в случае подобного раздела невозможно адекватно оценить размер долей, т. к. определить, какова ценность самих сооружений отдельно от земли, зачастую, не представляется возможным.

Недвижимость в виде построек и сооружений на земельном участке в связи с их характером, как правило, не имеет ограничений в гражданском обороте в связи с их публичной значимостью и публичным интересом, как это имеет место в отношении земельных участков.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие ее только с согласия собственника земли. Земельное законодательство эти отношения не регулирует.

В статье 552 ГК РФ устанавливается, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка

86

на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Специалисты в области гражданского права обычно воспринимают недвижимость прежде всего в виде земельного участка. Как подчеркивает В.В. Витрянский в комментарии к указанным статьям ГК РФ: «Недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Если же продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. Кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 - 553 ГК РФ)».1

В настоящее время наблюдается все более тесная зависимость между гражданским законодательством, направленным на регулирование отношений собственности на земельный участок и на объекты недвижимости, находящиеся на данном земельном участке. Прежде всего это относится к собственности на земельные участки и на другие объекты недвижимости, находящиеся в собственности владельца земельного участка, аренде, хозяйственном ведении или оперативном управлении. Примером может служить совпадение основных положений п. 1 ст. 553 ГК РФ и первого абзаца п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

Так, в п. 1 ст. 553 ГК РФ говорится: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования». В п.1 ст. 35 ЗК РФ записано: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей  части  земельного  участка,  занятой  зданием,  строением,

1 См.: Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита прав собственности. Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. М.: СПАРК, 1999. С. 48.

87

сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник».

Вместе с тем, подходы гражданского и земельного права к продаже земельного участка с находящейся на нем недвижимостью имеют и существенные различия. Пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что «Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком». Кроме того, данный пункт устанавливает, что «Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу». При этом статьи 552 и 553 ГК РФ включают ряд положений, не совпадающих с позицией ст. 35 ЗК РФ.

Сравним данную норму с нормами, содержащимися в пунктах 1 и 2 ст. 552 ГКРФ:

1.   По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю   одновременно   с   передачей   права   собственности   на   такую недвижимость   передаются   права   собственности   на   ту   часть   земельного участка,    которая   занята   этой   недвижимостью   и   необходима   для   ее использования.

2.  В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности  либо  предоставляется  право  аренды  или  предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Статья 553 ГК РФ устанавливает: «В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка не    определены    договором    его    продажи,    продавец    сохраняет    право

88

ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением».

Целесообразно поэтому внести изменения в статьи 552 и 553 ГК РФ, а именно:

1)  Пункт 2 ст. 522 ГК РФ следует сформулировать следующим образом: «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующий земельный участок».

2)  Ст. 553 ГК РФ целесообразно изложить в следующей редакции: «При продаже земельного участка, на котором находится принадлежащее продавцу здание,   сооружение  или  другая  недвижимость,   покупателю   передается  в собственность  земельный  участок  совместно  с  объектами  недвижимости, расположенными на нем».

Под оборотоспособностью гражданское законодательство понимает возможность перехода объекта от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (например, при наследовании или реорганизации юридического лица), а также возможность отчуждения этих вещей по договору купли-продажи, мены или дарения.

Оборотоспособность зданий, сооружений и строений является объектом гражданского права и регулируется в основном гражданским законодательством Российской Федерации.

С точки зрения гражданского законодательства, к оборотоспособным недвижимым вещам, кроме сооружений, ГК РФ (ст. 130) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей (леса, здания и сооружения). Отсюда проистекает деление недвижимых вещей на три группы в зависимости от оборотоспособности этих вещей: свободно обращающиеся, ограниченные в обращении, полностью изъятые из оборота.

Большинство вещей в гражданском обороте обращаются свободно. Таким образом, свободный оборот вещей является общим правилом гражданского

89

законодательства. Некоторые виды объектов могут принадлежать только специальным субъектам, например, только государственным организациям, или только российским гражданам и юридическим лицам, либо находиться в обороте только по специальным разрешениям. К числу таких объектов относятся оружие, право пользования природными ресурсами территориальных вод, континентального шельфа и экономической зоны РФ.

В соответствии с гражданским законодательством порядок ограничения оборотоспособности должен быть предусмотрен законом. На уровне закона должны быть названы те критерии, по которым будут определяться виды объектов, ограниченные в своей оборотоспособности. Сами же виды объектов, ограниченных в обороте, могут регламентироваться и подзаконными нормативными актами, если издающие их органы были управомочены на то законом.

Чаще всего подобные ограничения содержатся в постановлениях Правительства РФ. Примером может служить постановление Правительства РФ от 10 декабря 1992 года № 959 «О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена».1 Этим постановлением, например, ограничена реализация редкоземельных и цветных металлов.

Среди объектов, ограниченных в обороте, гражданское законодательство выделяет природные ресурсы. Как и другие объекты, они могут отчуждаться или иным способом переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах. К таким объектам ЗК РФ отнес, например, земельные участки, занятые водными объектами, предоставленные для нужд транспорта, связи, обороны и безопасности и др. (ст. 27 ЗК РФ).

Гражданский Кодекс РФ не предусматривает ограничения в обороте сооружений, если это не предусмотрено специальным законодательством. Следовательно,   если   иное   не   предусмотрено,   сооружения   находятся   в

1 САПП РФ. 1992. № 22. Ст. 2217; СЗ РФ. 1995. № 52. Ст. 5164.

90

свободном обороте. Земельный кодекс РФ также не устанавливает ограничений на порядок оборота сооружений, а устанавливает только, как отмечалось выше, на порядок оборота земельных участков. Таким образом, сооружения могут быть отнесены к категории объектов, находящихся в свободном обороте.

Следует также отметить, что поскольку сооружения являются недвижимым имуществом, т.е. тесно связаны с землей, оборот сооружений может ограничиваться вследствие ограничения оборота земельных участков. Возможность ограничить отдельные категории земель в обороте или изъять их из оборота предусмотрена также ст. 260 ГК РФ. Возможность изъятия из оборота отдельных категорий земель предусматривается и другим, в частности, природно-ресурсным законодательством. Так, например, не допускается совершение сделок (в том числе, и с земельными участками), если они могут повлечь за собой отчуждение водных объектов (ст. 22 Водного кодекса РФ) и т.п.

Таким образом, можно сделать вывод об исключительном характере норм гражданского законодательства, регулирующих оборот природных объектов. Как и другие исключительные нормы гражданского законодательства, правила, предусматривающие случаи ограничения и изъятия, не являются распространительными. То есть исключить из оборота отдельного рода вещи, например, природные объекты, можно только в порядке, предусмотренном законом с составлением соответствующего списка объектов. А все изъятые из оборота объекты должны быть прямо указаны в законе. Например, Лесной кодекс Российской Федерации в ст. 12 запрещает оборот лесного фонда. Что касается оборота сооружений на землях городских поселений, то в настоящее время не существует запретов на их оборот.

С закреплением в законе норм об обороте земельных участков в 1994 г., с принятием ГК РФ, его статьями (129 и 130 ГК РФ) был урегулирован оборот объектов гражданских прав, в том числе и земельных участков. Во второй части ГК РФ статьями 552-557 увязывается процесс перехода права на земельные участки и иной недвижимости на них. В отличие от земельного законодательства, статья 552 ГК РФ не ограничивается только перечисленными

91

в ЗК РФ зданиями, строениями и сооружениями, а расширяет  круг объектов, включает сюда и другие виды недвижимости.

В целом и гражданское право, и земельное право регулируют зачастую одну и ту же группу отношений, и задача законодателя состоит в том, чтобы согласовать эти нормы. Тем более, что земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Статья 129 ГК РФ прямо указывает, что «земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах». С принятием Земельного кодекса РФ, где четко прописаны нормы земельных правоотношений, данная проблема получила свое решение. Законодателю лишь осталось согласовать некоторые нормативные акты с ЗК РФ (чтобы окончательно устранить расхождения), а также принять ряд новых нормативных актов, которые призваны заполнить существующие пробелы в законодательстве.

Например, необходим федеральный закон о территориальном зонировании. Целевое назначение земельных участков определяется его категорией, поэтому этот закон очень важен. Вопросы целевого использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, перевода в иные категории особо ценных земель должны быть тесно связаны с качеством земель сельскохозяйственного назначения, с их природным плодородием. В рамках территориального зонирования очень важен вопрос зонирования земель сельскохозяйственного назначения.

Чтобы переводить земли из одной категории в другую, необходимо четко прописать порядок, установить соответствующие ограничения, что и будет закреплено соответствующим федеральным законом.

Необходимо принять закон о резервировании земель в РФ. В его нормах необходимо прописать положения о снижении затрат консолидированного бюджета на выкуп земельных участков из частной собственности для государственных и муниципальных нужд. Необходимо также закрепить ответственность  органов,  которые  принимают решения  о  резервировании

92

земель, ограничивая собственников зданий, сооружений в предоставлении им участка в собственность.

Формирование единообразно регулируемых гражданских и земельных правовых отношений необходимо по ряду причин. Прежде всего, это необходимо в случаях, когда регулирование отношений по использованию земельных участков и недвижимости на них тесно соприкасаются и должны единообразно решаться с учетом интересов субъектов гражданско-правовых и земельно-правовых отношений.

Важной задачей в этом направлении является формирование правовой концепции единого объекта недвижимости на основе права на земельный участок. В настоящее время в ЗК РФ (ст. 35) закреплен принцип единства земельного участка и недвижимости на нем. Он в законе выражается в том, что все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, указанных федеральным законом.

Статья 7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1 гласит: «Со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте».

По нашему мнению, необходимо внести аналогичное положение в нормы о приватизации всех видов недвижимого имущества, а не только сооружений промышленного назначения. Данное положение должно быть установлено для единого объекта, выступающего в виде земельного участка и недвижимости на нем при различных способах перехода права собственности на данный объект. В данном случае необходим нормативный акт (например, указ Президента РФ или постановление Правительства РФ) с примерным названием «О переходе прав на единый объект, состоящий из земельного участка и недвижимого

1 СЗ РФ. 2001. 44. Ст. 4148; 2003. 28. Ст. 2875.

93

имущества на нем». В последующем целесообразно принять соответствующий федеральный закон.

Очень близка к установлению таких отношений ст. 552 ГК РФ, которая содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом, как записано в п. 1 этой статьи, право переходит не только на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью, но и на ту, которая необходима для ее использования.

В п. 2 статьи 552 ГК РФ указывается, что при переходе прав на недвижимость, находящуюся на земельном участке, устанавливаются различные правовые последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю. Статья 552 ГК РФ устанавливает, что когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на праве аренды. Если же стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что если продавец недвижимости не является собственником земельного участка, то к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, которые принадлежали самому продавцу. В этом же пункте (ст. 552 ГК РФ) предусмотрено, что недвижимость на участке может быть продана собственником без согласия собственника земельного участка. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец не вправе продать земельный участок без находящейся на нем недвижимости, если и то и другое принадлежит одному лицу.

Гражданское право (ст. 549 ГК РФ) устанавливает общее правило договоров об одновременной купле-продаже недвижимого имущества, когда

94

продается и земельный участок, и недвижимость, находящаяся на нем. И в этом случае, как установлено п. 1 ст. 549 ГК РФ, «продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество». И если в договоре не предусмотрено иное, то это правило относится и к продаже предприятий.

Гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее куплю-продажу недвижимости на земельном участке, с самого начала не согласовывалось с земельным законодательством о правовом статусе и обороте земельных участков. Это потребовало принятия в земельном законодательстве корректирующих норм, что и было сделано на уровне Указов Президента РФ. Был принят ряд указов о праве на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности.1 Затем, поскольку существовавший порядок вначале не соответствовал нормам земельного законодательства о переходе земельных участков собственникам приватизироваванных предприятий, были приняты нормативные акты о приватизации земельных участков под объектами недвижимой приватизированной собственности на них.2 Эти акты создавали возможность согласовывать порядок приобретения собственниками недвижимости, расположенной на земельных участках, этих участков в собственность.

Проблеме регулирования отношений перехода права собственности на земельный участок и недвижимость на нем в виде зданий, строений и сооружений в земельном законодательстве была посвящена ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г., где определялось, что с переходом собственности на строение от

1 См.: Указы Президента РФ от 14 февраля 1996. № 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности" // СЗ РФ. 1996. № 3. Ст. 740; 2003. № 9. Ст. 851; от 16 мая 1997. № 485 "О гарантиях собственникам объектов  недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ 1997. № 20. Ст. 2240; СЗ РФ. №13. Ст. 1229.

2  См.: Указы Президента РФ    от 25 марта 1992. № 301  "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761; СЗ РФ. 2003. №13. Ст. 1229; от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. №25. Ст. 1427; САПП РФ. 1992. № 16. Ст. 1236; СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240; СЗ РФ. 1999. № 5. Ст. 651; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229 и ряд других.

95

одного субъекта к другому переходит и право на земельный участок.

Дальнейшее развитие этого положения нашло отражение в п. 1 ст. 35 ЗК РФ. В ней регулировались и отношения при переходе недвижимости на земельном участке к нескольким собственникам. В этих случаях порядок пользования определяется в соответствии с учетом пропорций долевой собственности на эту недвижимость.

С принятием ЗК РФ земельное законодательство, а затем и гражданское законодательство стали переходить к регулированию отношений, касающихся земельных участков и других объектов недвижимости на них с учетом взаимодействия, специфики каждой отрасли, применяемых в них правил и методов правового регулирования.

Что касается гражданского законодательства, то в действующий ГК РФ были включены статьи 271-273 о пользовании земельным участком собственником недвижимости, о последствиях утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, о переходе права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений, которые стали применяться с 2001 г.

Таким образом, регулирование этих взаимосвязанных отношений осуществляется и гражданским и земельным законодательством.

Первый важный аспект здесь касается земельно-правового и гражданско-правового регулирования в случаях, когда: а) на участке находится недвижимость, принадлежащая на праве собственности, и собственник в соответствии с законодательством имеет право на приобретение находящейся под его недвижимостью земельного участка в собственность; б) собственник приватизированной на земельном участке собственности приобретает право на приватизацию или выкуп земельного участка под приватизированной недвижимостью на ней.

Здесь возникает ряд правовых отношений, нуждающихся в урегулировании, и прежде всего это отношения по переходу права на земельный участок при переходе права собственности на недвижимость на нем.

96

Эти отношения регулируются в настоящее время статьей 35 ЗК РФ как земельные отношения, связанные с переходом права собственности на здания, строения и сооружения, находящиеся на чужом земельном участке.

В предусмотренных данной статьей случаях собственник приобретаемых зданий, строений, сооружений приобретает и право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением или сооружением, необходимого для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник в следующих случаях:

а)     при    изъятии    земельного    участка    для    государственных    или муниципальных нужд;

б)   при сохранении прав на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельных участков, при разрушении здания, строения или сооружения.

Вторым важным аспектом отношений в этой области является формирование нормативной базы для приобретения земельных участков в целях образования недвижимости на них. Наиболее частым случаем является приобретение земельных участков с целью застройки.

С развитием частного права решение многих проблем, связанных с предоставлением земельных участков под застройку, могло бы в законодательстве опираться на опыт российского и зарубежного законодательства, в том числе и классического римского права, которое успешно решало вопрос предоставления земельных участков под застройку лицам, не обладающим значительными капиталами через суперфициальные1 отношения и использование прав эмфитевзиса.

Эта форма на втором этапе разгосударствления земель в РФ могла бы

1  Суперфиций - означает все то, что прочно связывает право пользования недвижимостью с землей. Это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату. Подробнее см.: Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М.: Инфра - М, 1998. С. 94.

2 Эмфитевзис - со времен римского права особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей с правом возведения на ней зданий и сооружений. Подробнее см.: Хутыз М.Х. Римское частное право. М.: Былина, 1995. С. 56.

97

успешно существовать наряду с предоставлением земель в собственность. В настоящее время существуют затруднения с выкупом земельных участков. Особенно это касается развития жилищного строительства в городах. Предоставление земельных участков для жилой застройки становится возможным не только из состава государственных и муниципальных земель, но и из земель, находящихся в частной собственности. Такой способ перераспределения земельных участков может открыть дорогу ипотечному жилищному строительству. Она несколько отличается от обычной аренды, но в режиме таких отношений возможно выделение застройщика из ряда обычных арендаторов путем предоставления ему особых средства защиты своего права от третьих лиц, а также от арендодателя-собственника. Такая защита могла бы укрепить права арендатора, строящего жилище на свои средства, предоставлением ему самостоятельных средств защиты своих прав без посредничества собственника земельного участка. И здесь, по-видимому, необходимы новые подходы к решению проблемы. В настоящее время при застройке на свободном участке застройщик вынужден заключать предварительный договор на выделение земельного участка под застройку без каких-либо гарантий на получение испрашиваемого участка. При этом он теряет время в ожидании «формирования» участка. Кроме этого, для получения земельного участка под застройку установлены два разных правовых режима: для приобретения - через торги, а в аренду - через три недели после подачи заявки.

Предметом сделки являлся свободный, незастроенный участок земли, который суперфициарий должен был застроить за счет собственных средств. Возводимые строения при этом рассматривались как принадлежности к главной вещи (земельному участку).

В отличие от арендатора суперфициарий имел больше прав пользоваться имуществом, и по объему правомочий его права приближались к собственности. В отличие от арендатора и залогодателя он мог свободно распоряжаться своим имуществом, сдавая жилье в аренду, завещать его и др., уведомив об этом собственника. Это не давало собственнику застроенного

98

участка права оспорить действительность такой сделки.

Однако в использовании суперфиция соотношение прав на земельный участок и расположенную на нем недвижимость можно рассматривать и в ином соотношении, где в качестве главной вещи выступает строение или сооружение, а в качестве принадлежности - земельный участок. В этом случае по праву суперфиция земельный участок должен следовать судьбе главной вещи - строения или сооружения.

Тогда при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам), собственник недвижимости на чужом земельном участке приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой указанными объектами и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. И тогда при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок использования земельного участка определялся с учетом долей в праве собственности на эти объекты или сложившегося порядка пользования земельного участка.

Нельзя сказать, что в этих отношениях отсутствует единство цели регулирования. Оно объективно необходимо в связи с существующей зависимостью прав на земельный участок и строения на нем, чтобы обеспечить субъектам возможность использовать свою недвижимость на земельном участке. Но, с нашей точки зрения, эти отношения еще недостаточно развиты и нуждаются в уточнении.

Данное единство проводится:

а) в отношениях по предоставлению участков под застройку жилого дома. Статья 32 ЗК РФ, предусматривающая предоставление земельных участков для строительства из государственных или муниципальных земель, в соответствии с земельным законодательством, имеет в виду предоставление земельных участков в собственность либо в аренду. В чистом виде эти формы предоставления земельного участка для граждан могут быть неприемлемы. Первая - в связи с неприемлемыми для него    затратами на приобретение

99

земельного участка в собственность из-за высокой покупной цены. Вторая -из-за недостаточной защищенности и ограниченности прав арендатора земельного участка, используемого для застройки. В этом случае целесообразно рассмотреть возможность возрождения института суперфициальных отношений, достаточно широко распространенных в зарубежном праве;

б) в отношениях при приобретении права на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения сооружения. Обычно покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае же, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для использования на условиях, определяемых договором продажи (ст. 553 ГК РФ).

В иных случаях, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором ее продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

ЗК РФ внес ряд уточнений в эти правила. В п. 4 ст. 35 ЗК РФ указывается, что в случае «отчуждения здания строения, сооружения, находящегося на земельном участке, если он принадлежит одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением двух случаев: а) при отчуждении части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; б) при отчуждении здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота».

100

Земельное законодательство стоит на той точке зрения, что отчуждение здания, строения и сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке, если они принадлежат одному лицу, производится вместе с земельным участком, когда федеральным законом разрешено передавать его в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения или сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Вместе с тем переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение и сооружение - один из спорных вопросов в гражданском и земельном законодательстве. И здесь, прежде всего, затруднительно решить вопрос о том, что является в таких случаях главной вещью, а что - принадлежностью. По правилам гражданского права принадлежность должна следовать судьбе главной вещи. На практике обычно взвешивается соотношение стоимости или цены того или иного объекта и в зависимости от этого принимается решение о следовании строения земельному участку или наоборот.

Законодательство о приватизации утвердило практику следования земельного участка судьбе приватизированного недвижимого имущества на земельном участке. По этому поводу издан ряд правовых актов. Это проистекает из того, что недвижимость на земельном участке в большинстве случаев дороже, чем стоимость земельного участка. Такой подход ведет к расширению прав собственников недвижимости на земельном участке в закреплении за ними права на приобретение в собственность не только земельного участка, находящегося под недвижимостью (на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник), но и прав на землю, необходимую для развития предприятия, осуществления реконструкции, ремонтных и других работ.1

Природа этих прав зависит в том числе и от того, является ли   продавец

1 Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 июля 1992 г. № С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" // Вестник ВАС РФ 1992. № 1.С. 100.

101

недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В таком случае, передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.).

Когда же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

Свою специфику в оборот недвижимости привносят и нормативные акты о приватизации недвижимости. Важное значение здесь имел Указ Президента РФ «О продаже земельных участков гражданским и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», изданный еще в 1992 году1 (указ утратил силу, но нормы данного указа перешли в современное законодательство), которым было провозглашено право приватизированных предприятий на выкуп земельных участков под ним. Механизм такого выкупа был определен в «Основных Положениях Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года».2

Согласно этим положениям любой собственник строения, здания, сооружения имел право на выкуп земельного участка под этим зданием, строением, сооружением. Тем самым преодолевалось противоестественное разделение единого объекта недвижимости на здание и земельный участок под ним.

Законодатель в тот период считал, что частная собственность на единый объект недвижимости, включая земельный участок, может служить гарантией свободы коммерческого использования недвижимого имущества, вовлечения всего комплекса активов в хозяйственный оборот, ибо невозможно оперировать объектом недвижимости (например, получить под него кредит), если он не находится в полной собственности.

Предприятие-собственник вправе выкупать свой земельный участок по

1 ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 14. Ст. 761; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

2 СЗ РФ. 1994. №76. Ст. 282; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

102

частям. Это могут быть участки подразделений предприятия, расположенные в различных частях города.

Единый участок предприятия также можно было выкупать постепенно: ведь предприятие является собственником всех расположенных на его территории зданий, а значит, оно вправе выкупать участки под каждым из зданий в отдельности в том порядке, который собственника устраивает. Таким образом, предприятие может выкупить весь земельный участок как бы в рассрочку. Это, впрочем, возможно только тогда, когда под каждым строением выделен отдельный земельный участок. В остальном же порядок выкупа устанавливается законодательством.

Вопрос о том, по какой цене выкупается земельный участок под приватизированным предприятием, является одним из важнейших для современного этапа приватизации. Существует общая законодательная норма в отношении новых нормативных актов, которые не могут иметь обратного действия и в принципе не должны ухудшать и отменять те права, которые граждане и юридические лица имели ранее.

После принятия Указа Президента РФ № 631 от 14 июня 1992 г. «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности»1 и вплоть до принятия Указа № 1535 «Об утверждении Основных Положений Государственной программы приватизации после 1 июля 1994 года»2 действовала норма, по которой земля выкупалась по цене равной нормативной. При этом нормативная цена всегда определяется на день утверждения плана приватизации самого предприятия.

На том этапе нормативная цена земли устанавливалась как 50-кратный земельный налог, который был определен на тот момент Законом РФ «О плате

1 ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427; СЗ РФ. 2003. №13. Ст. 1229.

2 САПП РФ. 1994. № 13. Ст. 1378; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1229.

103

на землю».1 Согласно этому закону каждое предприятие обязано было, и на сегодняшний день продолжает быть обязанным, платить два раза в год земельный налог, и эта цифра для каждого предприятия известна. Таким образом, до 26 июня 1994 года действовала указанная норма. Выкупная цена участка была равна нормативной цене земли и равна земельному налогу на 1993 год, умноженному в 50 раз.

Указом Президента РФ от 22 июня 1994 № 1535 была установлена другая норма в отношении стоимости выкупаемого предприятием земельного участка. Было определено, что местная администрация вправе устанавливать размер выкупной цены земельного участка в пределах от одной до трех величин нормативной цены. Если администрация не принимала в течение установленного срока (1 месяц) решения о повышении выкупной цены земли, то ее цена оставалась прежней, то есть равной нормативной.

В 1994 году были приняты поправки к закону «О плате за землю». Этим законом был установлен иной земельный налог на 1994 год, увеличенный для городских земель в 50 раз к уровню 1991 года. Таким образом, если план приватизации предприятия утвержден после 13 августа 1994 года, то расчет цены выкупаемого земельного участка производится по формуле: величина земельного налога на момент утверждения плана приватизации, умноженная на 50 и умноженная на коэффициент от 1 до 3-х.2

Упомянутый выше Федеральный закон «О плате за землю» установил, что размер выкупных платежей для собственников находящихся на них строений устанавливается в зависимости от численности населения.

Все вышеуказанные нормы действовали до принятия Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В ст. 36 ЗК РФ и ст. 2 названного закона четко сформулированы правила продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности собственниками зданий,

1 Закон РФ от 11.10.1991 "О плате за землю" // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3810; 2002. № 52. Ч. 1. Ст. 5132.

2 Федеральный закон от 09.08.1994 "О внесении изменений и дополнений в Закон РФ "О плате за землю" // СЗ

РФ. 1994. №16. Ст. 1860.

104

строений и сооружений, расположенных на них.

Недвижимым имуществом особого рода являются предприятия. До введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ предприятия были разновидностью юридических лиц, то есть субъектов гражданских правоотношений.

В настоящее время предприятия представляют из себя имущественный комплекс, т.е. объект гражданских правоотношений. В состав этого комплекса входят земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие либо его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), а также другие исключительные права1.

Помимо предприятий как объектов гражданских правоотношений, ГК РФ указывает также на наличие предприятий как субъектов этих отношений. Такими субъектами являются прежде всего государственные унитарные и казенные предприятия (ст. 48 ГК ).

Как и любая разновидность имущества, предприятие может быть продано или передано на любом вещном праве, а также в порядке наследования или при реорганизации юридического лица. Продажа предприятия в основном осуществляется в том составе имущества, который указан в ст. 132 ГК РФ. Однако при передаче этого имущества могут быть указаны дополнительные передаваемые при этом права или, наоборот, те права, которые не передаются. Например, при передаче в собственность зданий и сооружений в порядке приватизации земельный участок, а значит и находящиеся на нем сооружения, могут быть переданы в постоянное или временное пользование. Такая практика существует, например, в г. Москве. Таким образом, из целого имущественного комплекса, который представляет из себя предприятие, выделяется часть имущества, имеющая особый правовой режим. Данные сделки допускаются

1 См.: Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. 2002. № 8. С. 22-23

105

гражданским законодательством и, в частности, ст. 132 ГК РФ. Поскольку приватизация на первом этапе не предполагала приватизации земельного участка, то в дальнейшем в законодательстве она приобрела в этом процессе самостоятельное значение и была урегулирована самостоятельными земельными актами.

Особым объектом регулирования комплекса земельно-имущественных отношений стали возникающие кондоминиумы. В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Это право, носящее сейчас название земельной приватизации, реализуется либо приобретением земельного участка, либо взятием его в аренду. Наиболее типичным случаем является преобразование этих прав в связи с образованием кондоминиума, включающего строения и земельные участки под этими строениями. Земельные участки и иная недвижимость в этом виде объединения входят в состав долевой собственности участников кондоминиума, управляемого на основе устава товарищества собственников помещений в кондоминиуме.

При этом предусмотрено, что приватизация имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением земельных участков, долей в праве собственности на земельные участки, а для находящихся у унитарного предприятия - на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.

Одна из проблем, тормозящая процесс приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения и иные объекты недвижимости, -отсутствие экономически обоснованного порядка установления цены земельного участка.

Порядок определения выкупной цены земли, установленный в Земельном кодексе РФ, направлен на создание в России рынка земли и единых объектов

106

недвижимости экономическими методами. В настоящее время российский рынок земли практически не развит. Это объясняется установлением высоких выкупных цен на землю, которые оказываются практически недоступными именно для неэффективных землепользователей - обычно промышленных предприятий, занимающих самые привлекательные земли, с точки зрения экономического развития и привлечения инвестиций.

Рассматривая сельскохозяйственные предприятия как комплекс недвижимого имущества, мы не выделяем его среди таких комплексов и считаем, что его правовой режим регулируется, как и всех других предприятий, статьей 132ГКРФ.

Особым же режимом пользуется фермерское хозяйство как комплекс недвижимости (земельный участок и недвижимость на нем). Его режим устанавливается как статьей 257 ГК РФ, так и Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 2003 г.1

И хотя это хозяйство в гражданском законодательстве не определяется как юридическое лицо, а лишь как приравненное к нему, оно считается по всем признакам отвечающим характеру предприятия, имущество которого (в основном по стоимости и размерам) состоит из недвижимости (земельный участок, постройки), а также движимого имущества в виде средств производства. Вместе с тем этот комплекс недвижимости находится в собственности и главы крестьянского хозяйства (земельный массив хозяйства) и общей собственности членов крестьянского хозяйства на остальное движимое и недвижимое имущество. В этом смысле этот комплекс не един. Однако законодательство придает ему определенное единообразие, устанавливая для него режим неделимого земельного массива. Он един в системе налогообложения, в качестве субъекта кредитных и иных договорных отношений, выступая от лица крестьянского хозяйства.

Вместе с тем, статус упомянутого хозяйства даже по сравнению со статусом любого другого предприятия значительно больше зарегулирован.

1 СЗ РФ. 2003. № 24. Ст. 2249.

107

Данное хозяйство иногда ограничено в правах, именно в качестве крестьянского хозяйства, а подчас и обладает льготами тоже как крестьянское хозяйство.

В соответствии с Земельным кодексом РФ (статья 33) предельные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, как, впрочем, и для садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства -соответствующими нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых для названных целей бесплатно, устанавливаются в зависимости от формы собственности на земельные участки законами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Земельный участок как непременный фактор производства имеет ряд существенных особенностей, которые нельзя не учитывать при всех формах хозяйствования. Это ограниченность земельных участков, зависимость эффективности их использования от местоположения, природных свойств, рельефа местности и т.п.

Есть свои особенности и в правовом режиме использования земельных участков, включая их назначение, обременения и ограничения в их использовании. Отдельно правовой режим земельного участка зависит от его целевого назначения, что особенно строго контролируется в отношении земель сельскохозяйственного назначения. В отношении городских земель и земель поселений действуют требования, вытекающие из осуществленного территориального зонирования.

Территориальное зонирование во всем мире определяется на уровне местных органов власти. Впредь, до принятия у нас соответствующего законодательства о территориальном зонировании, право собственника земельного участка на любое разрешенное его использование предполагает

108

право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным соответствующим органом власти (органами местного самоуправления) в соответствии с действующим законодательством и строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

При этом не допускается установление целевого (единственного) способа использования объекта недвижимости, в том числе земельного участка, а также установление ограничений на использование отдельного участка.

В теоретическом плане, подтолкнуть к решению данной проблемы могло бы изучение и использование опыта регулирования, например, на основе сервитутных отношений.

Сервитуты фиксируются в регистрационных документах и носят обязательный (публичные) и договорный (частные) характер. Хотя законодательно механизм сервитутов до конца не определен, что неблагоприятно сказывается на правовом режиме использования земли в целом, многие нормы можно уже считать действующими. Так, собственнику земельного участка предоставлено право безвозмездного получения в свою собственность той части объектов инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения принадлежащих ему объектов недвижимости. Строительство новых объектов инфраструктуры (прокладка кабелей, водопровода, газопроводов и т.п.), которое может нанести ущерб частному собственнику, разрешено производить только на компенсационной основе.

Как и любое законодательство, земельное и гражданское законодательство о недвижимости (как комплексе земельного участка и находящихся на нем зданий, строений и сооружений) и ее гражданско-правовом обороте формируется          под     воздействием     экономический     или     социальной

необходимости в урегулировании определенных условий. Одной из побудительных причин, подталкивающих развитие этого законодательства, являются отношения складывающегося рынка недвижимости. В России он только начинает складываться. В классическом его понимании он представлен

109

обычно в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок цшных бумаг на недвижимость. К примеру, рынок жилых помещений предусматривает как продажу, так и аренду, и эксплуатацию. Этот рынок охватывает многоквартирные дома, модное ныне у нас котеджное строительство и т.д.

Дальнейшее развитие этого законодательства должно затронуть регулирование отношений по объектам различных форм собственности: частной, собственности акционерных предприятий, местной, муниципальной и федеральной.

Формирование рынка в настоящее время в основном сосредоточивается на секторе находящегося в обороте жилья, и определить эффективность развития той или иной формы очень сложно - все зависит от конкретных ситуаций.

В настоящее время рынок жилых помещений довольно хорошо развит. И это понятно. Здесь есть уже определенная законодательная база, регулирующая процессы приватизации жилья, получения земли для строительства коттеджей и т.д.

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

С 1992 года в рыночный оборот недвижимости стали вовлекаться земельные участки. Право частной собственности на землю было закреплено Конституцией Российской Федерации. Предстоит уточнить и разграничить формы   и   виды   собственности   на   землю:   федеральную,   субъектов   РФ,

по

муниципальную, частную и смешанные, в том числе коллективную. Все эти формы собственности, естественно, имеют право на существование, но необходимо установить соответствующие процедуры использования, купли-продажи и иного распоряжения землей.

При огромном земельном потенциале России широкомасштабная приватизация земли сдерживается низкой платежеспособностью предприятий. Имущественные права на землю, таким образом, через некоторое время могут быть сосредоточены в руках крупных банков и юридических лиц.

На первом этапе, как в аграрном, так и промышленном секторах, в качестве основных форм землепользования могут быть сохранены собственность и аренда земли с контролем государственных органов за ее использованием и правом изъятия (в случае нарушения установленных правил) для продажи другим землевладельцам или передачи иным землепользователям, на что и ориентирован ЗК РФ.

Связующим звеном в развитии жилищного строительства должно стать развитое ипотечное законодательство, тесно увязанное с земельными отношениями, обеспечивающими предоставление земельных участков с гарантиями осуществления прав заказчиков и подрядчиков по договорам застройки. Земельное законодательство должно обеспечить функционирование открытого и эффективного земельного рынка кредитного капитала для приобретения жилья.

Одновременно должны целенаправленно изыскиваться земельные резервы для решения ключевых задач, таких, как жилищное и дачное строительство, пригородное садоводство, фермерство, промышленное и иное строительство.

Базой развития таких отношений должны стать торги на основе открытой конкурсной продажи земельных участков, либо комплекса (участок и жилой дом).

Попытки законодательно ограничить размеры земельных участков и другой недвижимости, находящейся в собственности одного лица, что сделано в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по  мнению  автора,  порождены  стремлением  административного  решения

Ill

важнейших проблем земельной реформы и не имеет ничего общего с борьбой против земельного монополизма и латифундизма. В современной отечественной истории земельная монополия до настоящего времени развивалась при отсутствии какого-либо законодательства об обороте земельных участков, устанавливающего границы эффективного использования, и при отсутствии рынка, определяющего уровень цен на земельные участки. В настоящее время такое законодательство, открывшее путь к легальному приобретению участков сельскохозяйственного назначения больших размеров, без сдерживающего налогового законодательства явно противоречит провозглашенным в Конституции РФ принципам соблюдения публичных интересов.

Вместе с тем, борьба с латифундизмом в мировой практике ведется преимущественно с помощью налогового механизма. Само право частной собственности предполагает, что владелец капитала может приобрести столько недвижимости, сколько пожелает. Он обязан уплачивать все установленные налоги в виде процента от ее стоимости, что делает невыгодным приобретение в собственность больших наделов земли, если они используются неэффективно.

Чем выше стоимость объекта недвижимости, тем больше сумма налога на него. Именно из этого налога, поступающего в местный бюджет, оплачивается строительство дорог, создание инфраструктур и многое другое, что позволяет сообществу гармонично развиваться, а каждому отдельному собственнику создает благоприятную среду для проживания или производственной деятельности без помех окружающим.

Если собственник не в состоянии эффективно использовать свою недвижимость, т.е. она не приносит прибыли, то налог оказывается чрезмерно великим, и недвижимость приходится продавать. Старый владелец получает за нее рыночную стоимость, кто-то другой будет готов к уплате высокого налога, обеспечив более эффективное использование. Так земельный участок или иной объект недвижимости «выбирает» себе собственника.

По нашему мнению, для формирования единого режима регулирования отношений по поводу земельного участка и недвижимости на нем необходимо:

112

разработать комплекс норм, обеспечивающих реализацию единства сложного объекта недвижимости (земельного участка и недвижимости на нем) в условиях рыночных отношений; ввести единый налог для таких объектов, с переходом от земельного налога к местному налогу на недвижимость. Это будет способствовать более эффективному использованию данного вида недвижимости.

§ 3. Права и обязанности субъектов земельных и гражданских и правоотношений по приобретению и использованию земельных участков

Права и обязанности субъектов земельных и гражданских правоотношений в основном определяются нормами земельного и гражданского законодательства: о собственности (ст. 209 ГК РФ), об обороте земельных участков (ст. 129 ГК), о земельных правоотношениях (гл. 17 ГК РФ), а также статьями 40-43 и другими статьями ЗК РФ.

Возникновение права частной собственности на землю предполагает наличие предусмотренных гражданским и земельным законодательством оснований, порождающих возникновение у граждан и юридических лиц права собственности на землю.

Прежде всего, следует отметить, что не все основания, предусмотренные главой 17 ГК РФ, применимы к возникновению права собственности на землю ввиду специфики земельных участков и недвижимости на них Можно выделить следующие основания возникновения права частной собственности на землю:

-   приобретение   права   частной   собственности   при   предоставлении (приватизации)  земельных участков,  находящихся  в  государственной  или муниципальной собственности;

-   приобретение  права  собственности  по  договорам   об   отчуждении земельных участков;

- приобретение земельных участков в порядке правопреемства;

113

- приобретение      земельных     участков      по      давности      владения (приобретательной давности) и некоторые другие основания.

При этом, согласно российскому законодательству, для возникновения права собственности на землю требуется не отдельный юридический факт, а юридический состав, включающий помимо непосредственного основания (договора, судебного решения, акта компетентного органа, свидетельства о праве на наследство), и акт государственной регистрации права собственности на земельный участок (п. 1 ст. 25 ЗК РФ; п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При рассмотрении приобретения права частной собственности, следует обратить внимание прежде всего на предоставление земельных участков в порядке приватизации из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Этот способ, определенный как нерыночный1, стал наиболее массовым способом приобретения земельных участков в ходе земельной реформы.

На 1 января 2001 г. были переданы 129,1 млн. га или 7,6 % всего земельного фонда страны, в том числе в собственность юридических лиц - 6,5 млн. га (0,4%) а в собственность граждан - 122,6 млн. га земли (7,2%).2

Статьей 35 ЗК РФ было практически прекращено действие положений, установленных статьей 3 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 г. «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации»,3 которые выводили из сферы регулирования приватизацию земли.

Особенностью правового регулирования приватизации земельных участков является то, что при приватизации государственных и муниципальных предприятий долгое время, вплоть до принятия нового Земельного кодекса РФ, этот процесс регулировался указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а также нормативно-правовыми актами

1 См.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М.: изд. Института госуд. и права РАН, 1999. С. 59.

2 См.: Сай СИ. Регулирование развития земельно-имущественного комплекса России // Недвижимость и инвестиции. 2001. № 4. С. 9.

3 СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3595; 2002. № 4. Ст. 251.

114

субъектов Федерации. Примером могут служить ныне утратившие силу Указ Президента РФ № 213 от 2 марта 1992 г. «О порядке установления норм бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан»1 и Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности».2 Некоторые нормы данных указов действуют до сих пор, они перешли в ЗК РФ и другие нормативные акты.

Приватизация, как процесс перехода имущества от государства в частную собственность, в правовой литературе и законодательстве - термин многозначный и связан с такими терминами, как «продажа», «предоставление в собственность», «передача».

При этом имеется в виду возмездный или безвозмездный характер такой передачи. Первоначально называемый разгосударствлением земель данный процесс стал устойчиво определяться как приватизация.3

Право частных лиц на приватизацию земельных участков в общем виде закреплено в п. 1 ст. 28 ЗК РФ (в виде платной приватизации). Бесплатно приватизация может осуществляться лишь в случаях, прямо предусмотренных законом (п. 2 ст. 28 ЗК РФ). Оформление передачи земельного участка может осуществляться путем заключения договора купли-продажи, издания соответствующего акта и иными способами. В любом случае оформлению должно предшествовать принятие уполномоченным государственным или муниципальным органом решения о предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 29 ЗК РФ).

Исходя из цели и порядка предоставления земельного участка, законодательство различает несколько способов приватизации земельных участков.

1 ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. №11. Ст. 561.; СЗ РФ. 2003. № 9. Ст. 851.

2 СЗ РФ. 1996. № 8. Ст. 740; 2003. № 9. Ст. 851.

3 См.: Крассов О.И. Земельное право современной России. М.: Дело, 2003. С. 148-151.

115

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ, приватизация земельных участков может осуществляться для строительства. Земельные участки для строительства могут предоставляться в собственность частных лиц только на торгах. Предметом торгов может быть сформированный в соответствии с п. 4 ст. 30 ЗК РФ земельный участок, идентифицированный на кадастровой основе, имеющий границы, поставленный на кадастровый учет и др. Порядок проведения торгов регламентируется ст.ст. 447-щ ГК РФ и иными нормативными актами.

Приватизация земельных участков для целей, не связанных со строительством, регламентируется ст. 34 ЗК РФ либо иными нормативными правовыми актами органов государственной власти и местного самоуправления.

Особое значение в этом смысле имеет регламентация приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения. Согласно п. 1 ст. 81 ЗК РФ, гражданам, изъявившим желание вести крестьянское (фермерское) хозяйство, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в соответствии с ЗК РФ и Федеральным законом «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Крестьянское (фермерское) хозяйство не является юридическим лицом, но почти приравнивается к нему по своим правам, хотя имеет статус индивидуального предпринимателя (п. 3 ст. 23 ГК). В данном случае земельный участок находится, в соответствии со ст. 257 ГК РФ, в общей совместной собственности.

Порядок предоставления земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, гражданам для иных целей, например, ведения личного подсобного хозяйства, для сенокошения и выпаса скота, в связи с определением земельных участков сельскохозяйственного назначения, как находящихся за пределами черты поселений, в настоящее время не урегулирован.

Согласно п. 1 ст. 33 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков, предоставляемых в собственность граждан для ведения крестьянского (фермерского)    хозяйства,    садоводства,    огородничества,    животноводства,

116

дачного хозяйства, определяются законами субъектов РФ.

Оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» 2002 г.

В соответствии с принципом учета единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, по которому все прочно связанные с участком объекты следуют судьбе земельных участков, приватизация земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, предусмотрена с учетом этого принципа ст. 36 ЗК РФ и иными Федеральными законами.

Пункт 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что собственники объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию данных участков. Пунктом 7 ст. 3 Федерального закона 25 октября 2001 года «О введении в действие ЗК РФ»1, п. 1 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 года «О приватизации государственного и муниципального имущества» приватизация зданий, строений и сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Если здания, находящиеся на неделимом земельном участке, принадлежат на праве собственности нескольким лицам, то они имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность (п. 3 ст. 36 ЗК РФ; п. 4 ст. 28 Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Приобретение права собственности на такой участок граждане и юридические лица осуществляют безвозмездно, либо путем купли-продажи участка (п. 5 ст. 36 ЗК РФ; п. 3 ст. 28 Закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК и ФЗ от 15 июня 1996 г. «О товариществах

1 СЗ РФ. 2001. 44. Ст. 4148; 2003. 28. Ст. 2875.

2 СЗ РФ. 2002. 4. Ст. 251.

117

собственников жилья»1 земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев.

Земельный кодекс РФ в ряде статей предусмотрел приватизацию земельных участков в порядке переоформления прав в отношении участков, предоставленных ранее частным лицам на иных вещных правах. В этом порядке граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения землёй, имеют право однократно, бесплатно приобрести их в собственность (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ). Срок для переоформления данных вещных прав в отношении граждан законом не ограничен (п. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»). При этом пунктом 3 ст. 20 и п. 2 ст. 21 ЗК РФ вводится запрет на распоряжение такими земельными участками до их приватизации.

Ряд прав на приобретение права частной собственности на земельные участки осуществляется на гражданско-правовой основе - в результате сделок различного характера на основе договоров об отчуждении земельных участков. Право собственности на земельные участки может быть приобретено гражданами и юридическими лицами на основании договоров об их отчуждении (купля-продажа, мена, дарение, рента, внесение в качестве вклада в уставный капитал и других).

Право собственников земельных участков распорядиться своим имуществом таким образом предусмотрено статьями 209, 260 ГК РФ, другим гражданским законодательством с учетом норм ЗК РФ об оборотоспособности земельных участков, запрете изменения их целевого назначения и других специальных требовании земельного законодательства.

К существенным условиям практически всех сделок с землёй относятся предмет и цена договора. Предметом договорных отношений является земельный    участок,    отвечающий    требованиям,    определенным    нормами

СЗ РФ. 1996. 25. Ст. 2963; 2002. 12. Ст. 1093.

118

земельного права.

Что касается цены договора, то она обычно определяется по соглашению сторон, либо на торгах. Обязательными условиями сделки купли-продажи, в соответствии со ст. 37 ЗК РФ, является необходимость кадастрового учёта земельного участка. Участок, не учтённый в Едином государственном реестре земель, предметом договора купли-продажи быть не может (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

К договорам мены и возмездной ренты применяются правила о купле-продаже (п. 2 ст. 567, п. 2 ст. 585 ГК РФ). Аналогичные требования предусмотрены ст. 37 ЗК РФ.

Одним из способов приобретения права частной собственности на земельные участки является получение их в порядке правопреемства.

Существуют и некоторые иные основания возникновения права частной собственности на землю, как, например, приобретение по давности владения (приобретательной давности), в соответствии со ст. 234 ГК РФ. Возможность приобретения земельного участка по приобретательной давности имеет давнюю дискуссию.1

Согласно ст. 234 ГК РФ содержание приобретательной давности заключается в следующем: лицо - гражданин (физическое лицо) или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее (как своим собственным) недвижимым имуществом в течении 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Основное содержание дискуссии заключалось в том, что статьей 214 ГК

1 См.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденция развития. М: Изд. ИГП РАН. 1999. С. 189; Земля и право. Пособие для российских землевладельцев / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Норма, 1997. С. 207; Попов М.В. Публичная земельная собственность в России: состояние и перспективы. Пенза. 2001. С. 178; Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 2000. № 2. С. 38-41; История земельных отношений и землеустройства / Под ред. А.А. Варламова. М.: Юристь, 2000. С. 216: Клюкин Б.Д. Многообразие форм собственности на природные объекты // Право и экономика. 1998. № 1. С. 31-33.

119

РФ была установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки и другие природные ресурсы. Согласно этому данные объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью. Это вызвало сомнения у ряда специалистов в том, что земельные участки, как бесхозные, могут быть приобретены на основании приобретательной давности или перейти в муниципальную собственность в порядке, предусмотренном ст. 225 ГК РФ.1

Были и другие точки зрения, основанные на том, что бесхозяйной признается не только вещь, у которой заведомо «нет собственника», но и собственник которой неизвестен. Например, могут быть найдены доказательства того, что земельный участок в свое время был передан в собственность гражданина (например, садовый участок). Но с течением времени становится трудно или невозможно точно документально подтвердить, кому именно земельный участок принадлежит на данный момент времени. Этому может быть целый ряд объективных и субъективных причин. Высказывалось мнение, что такой земельный участок может быть объектом приобретательной давности.2

До принятия нового Земельного кодекса РФ дискуссионным был вопрос о том, можно ли на земельные участки вообще распространить режим бесхозяйных вещей, поскольку ответа на этот вопрос земельное законодательство не содержало. Теперь, согласно ст. 53 ЗК РФ, при отказе от права собственности на земельный участок он может быть объектом приобретательной давности.

При этом для возникновения права собственности на бесхозяйные вещи установлено следующее правило (ст. 225 ГК РФ): бесхозяйные недвижимые

1 См.: Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. 2000. № 2. С. 38-41; Клюкин Б.Д. Многообразие форм собственности на природные объекты // Право и экономика. 1998. № 1. С. 31-33.

2 См.: Карлова Н.В. Возникновение прав на землю по давности владения // Законодательство. 2000. № 8. С. 38-41; Эйриян Г.Н. Применение приобретательной давности к земельным участкам // Адвокат. 2003. № 7. С. 21-22.

120

вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

По мнению диссертанта, приобретение бесхозяйных земельных участков в собственность по приобретательной давности заслуживает распространения, в том числе с точки зрения развития принципа многообразия и равенства всех форм собственности на землю. Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»,1 в настоящее время продолжается процесс разграничения государственной собственности на землю на федеральную и собственность субъектов РФ. Необходимо более четко решить, в чьей именно собственности (федеральной или субъекта РФ) должны находиться не имеющие собственника земельные участки при реализации ст. 225 ГК РФ.

Обращаясь к регулированию возникновения права собственности на земельные участки, следует заметить, что, согласно ч. 3 ст. 25 ЗК РФ, в Российской Федерации не может возникнуть право собственности на земельные участки, право собственности на которые было прекращено на основании принятого в 1917 году Декрета о земле, поскольку национализированные в этот период времени земли не подлежат возврату прежним собственникам и их наследникам.

Права и обязанности лиц, использующих земельные участки на том или ином праве, установлены нормами статей главы VI Земельного кодекса РФ.

1 СЗ РФ 2001. № 30. Ст. 3060.

121

Права землепользователей, землевладельцев и арендаторов по использованию земельных участков практически совпадают с правами собственников. Единственное отличие: только собственники земельных участков обладают правом собственности на расположенные на их участках многолетние насаждения (за исключением случаев, установленных Лесным кодексом РФ). Например, в соответствии с Лесным кодексом РФ, в исключительной собственности государства находятся все леса, кроме расположенных на землях населенных пунктов (поселений) и землях обороны, а также земли лесного фонда, не покрытые лесной растительностью. В отношении же древесно-кустарниковой и иной растительности (насаждений) не установлено каких-либо ограничений, они могут находиться без ограничений в собственности собственника земельного участка.

Посевы и насаждения сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации принадлежат тому, кто непосредственно использует земельный участок: или самому собственнику, или тому лицу, которому собственник предоставил земельный участок в использование или аренду.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники, землевладельцы землепользователи и арендаторы имеют право:

1)    Использовать   в   установленном   порядке   для   собственных   нужд имеющиеся     на     земельном     участке     общераспространенные     полезные ископаемые, пресные воды, а также закрытые водоемы, в соответствии с законодательством   РФ    (Закон   РФ   «О   недрах»1;   Водный   кодекс   РФ; Градостроительный кодекс РФ2, Лесной кодекс РФ и др.).

2)   Возводить   жилые,   производственные,   культурно-бытовые   и   иные здания,   строения   и   сооружения   в   соответствии   с   целевым   назначением земельного   участка   и   его   разрешенным   использованием   с   соблюдением требований   градостроительных  регламентов,   строительных,   экологических,

1 ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ 2003. № 23. Ст. 2174.

2 СЗ РФ. 1998. № 19. Ст. 2069; 2003. № 2. Ст. 167.

122

санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Так, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий (ст. 83 ЗК РФ). Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны: жилые, производственные, рекреационные и др. Существует совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в населенных пунктах, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны, которая согласно Градостроительному кодексу РФ называется градостроительным регламентом. Градостроительные регламенты обязательны для использования всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки ( п. 3. ст. 85 ЗК РФ).

Статья 37 Федерального закона «Об охране окружающей среды» предусматривает, что строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам, имеющим положительные заключения государственной экологической экспертизы, с соблюдением требований в области охраны окружающей среды, а также санитарных и строительных требований, норм и правил.

Однако любое строительство должно соответствовать прежде всего целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка: нельзя, например, возвести промышленное предприятие на землях сельскохозяйственного назначения или землях особо охраняемых природных территорий.

3) Проводить в соответствии с разрешенным использование оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы, в соответствии с установленным законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими     и     иными     специальными     требованиями     (например,

123

установленными Федеральным законом от 10 января 1996 г. «О мелиорации земель»).1

Перечень прав по использованию земельных участков, установленный ст. 40 ЗК РФ, не является исчерпывающим: законодательством могут быть установлены и иные права. Например, в соответствии со ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»2 собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют право также получать (в установленном Правительством РФ порядке) информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния.

Перечень обязанностей собственников земельных участков и лиц, обладающих иными правами на землю, по использованию земельных участков, установлен ст. 42 ЗК РФ. Эти обязанности (в отличие от прав по использованию земли) относятся ко всем обладателям прав на земельные участки, в том числе и к лицам, использующим участок на основании сервитута.

В соответствии со ст. 13 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

1)    использовать   земельные   участки   в   соответствии   с   их   целевым назначением   и   принадлежностью   к   той   или   иной   категории   земель   и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

2)   сохранять   межевые,   геодезические   и   другие   специальные   знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

3)   не   допускать   загрязнение,   захламление,   деградацию   и   ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

1 СЗ РФ. 1996. 3. Ст. 142; 2003. 2. Ст. 167.

2 СЗ РФ 1998. 29. Ст. 3399; 2003. 2. Ст. 167.

124

4)    соблюдать   при    использовании   земельных   участков   требования градостроительных  регламентов,   строительных,   экологических,   санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов;

5) своевременно производить платежи за землю;

6)   своевременно  приступать  к  использованию  земельных  участков  в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

7)   осуществлять  мероприятия   по   охране  земель,   соблюдать   порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами.

Приведенный перечень не является исчерпывающим: ЗК РФ, ГК РФ, иными федеральными законами могут быть установлены другие требования к собственникам земли и иным лицам, использующим земельные участки.

Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) установлено, что собственники, владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков обязаны:

а)   информировать соответствующие  органы  исполнительной  власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;

б)      осуществлять     производство     сельскохозяйственной     продукции способами,      обеспечивающими      воспроизводство      плодородия      земель сельскохозяйственного      назначения,      а      также      исключающими      или ограничивающими   неблагоприятное   воздействие   такой   деятельности   на окружающую природную среду;

в)        содействовать       проведению       почвенного,       агрохимического, фитосанитарного     и     эколого-токсикологического     обследования     земель сельскохозяйственного назначения;

г)   соблюдать   стандарты,   нормы,   нормативы,   правила   и   регламенты проведения         агротехнических,          агрохимических,          мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

д)  представлять в установленном порядке    в соответствующие органы исполнительной    власти    сведения    об    использовании    агрохимикатов    и

125

пестицидов.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»1 установил обязанность для членов таких объединений в течение трех лет освоить земельных участок (если иной срок не установлен земельным законодательством).

Право собственности является основополагающим (первоначальным) в числе прочих вещных прав. Все другие права (право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право пользования, право аренды и др.) производны от него и являются ограниченными вещными правами.

Частная собственность, субъектами которой выступают граждане и юридические лица, призвана обслуживать их интересы. Право частной собственности охраняется законом (ст. 35 Конституции РФ) наравне с правами государственной и муниципальной собственности.

Собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом свободно. При этом основное содержание права собственности в ГК РФ раскрывается через три важнейших правомочия собственника. Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственник вправе своим имуществом:

а)  владеть, т.е. фактически им обладать. Владение в этом смысле слова также называют «держанием»;

б)   пользоваться,  т.е.   извлекать  из  него  полезные   свойства  в  виде материальной или иной выгоды, для которой имущество предназначено. Как правило, именно собственник получает от своего имущества плоды, продукцию и доходы (ст. 136 ГК РФ);

в)  распоряжаться, т.е. определять его юридическую судьбу: продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.

Кроме названных прав, собственник обладает иными правами, перечисленными в п.2 ст. 209 ГК. Он может использовать свое имущество в предпринимательских целях и даже уничтожить его, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и охраняемые

1 СЗ РФ. 1998. 16. Ст. 1801; 2000. 48. Ст. 4632; 2002. 12. Ст. 1093.

126

законом интересы других лиц. Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения), лицо своего права собственности на имущество не теряет.

Приведенный перечень прав собственников земельных участков в их сопоставлении позволяет придти к выводу о том, что земельное законодательство, в том числе и ЗК РФ, должно уделять больше внимания различиям в правах и обязанностях между собственниками и несобственниками земли. Как правильно отмечал Ю.Г. Жариков, отношения этих субъектов к государству не совпадает, как не совпадают и методы, посредством которых государство регулирует земельные отношения различных титульных владельцев.1

У владельца вещного права также существует правомочие следования. Оно означает, что обладатель вещного права продолжает сохранять его и тогда, когда вещь переходит к новому владельцу. Например, собственник вещи, выбывшей из владения помимо его воли, продолжает оставаться собственником и вправе истребовать вещь из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК, за исключением случаев, предусмотренных ст. 302 ГК). То же самое можно сказать в случае перехода права собственности на заложенное имущество, когда право залога в отношении имущества также сохраняется (ст. 353 ГК). Общее правило о том, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество, закреплено в п. 3 ст. 216 ГК РФ;

В ряде случаев собственник может быть лишен правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, например, если наложен арест на имущество. Но это не означает автоматического прекращения права собственности. Такая ситуация имеет временный характер: собственник либо будет восстановлен в своих правах, либо по основаниям, предусмотренным законом, его право будет прекращено.

1 См.: Жариков Ю.Г. Государственное регулирование земельных отношений в Росии. Право и экономика. 1998. № 4. С. 32-33; Жариков Ю.Г. Земельные правоотношения // Земельное право: Учеб. для студентов вузов / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Былина, 2002. С. 42-47.

127

То, что право на земельный участок приобретено участником земельных правоотношений, удостоверяется правоустанавливающим документом.

В соответствии со ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».1 Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Документами, удостоверяющими права на земельные участки, являются документы, подтверждающие регистрацию права (ст. 9 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно ст. 12 этого Федерального закона права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на земельные участки. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальные надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.2 Порядок оформления и выдачи свидетельств о государственной регистрации права на недвижимое имущество (а значит и на

1 СЗ РФ. 1997. 30. Ст. 3594; 2003. 24. Ст. 2244.

2 СЗ РФ. 1998. 8. Ст. 963; 1999. 52. Ст. 6416; 2003. 37. Ст. 3584.

128

земельные участки) содержится в Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226.1 Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

В соответствии со ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не мене важным является вопрос о том, какие документы следует предоставлять лицам, приобретающим земельный участок, в органы государственной регистрации. В данном случае речь идет о правоустанавливающих документах, предъявляемых для государственной регистрации.

Документами, на основании которых осуществляется государственная регистрация (в том числе и прав на земельные участки), являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания;

-    договоры   и   другие   сделки   в   отношении   земельных   участков, совершенные в соответствии с законодательством;

-  акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в

1 Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2003. № 11. С. 15-19.

129

соответствии     с законодательством, действующим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- вступившие в законодательную силу судебные решения;

- свидетельства о праве на наследство;

-    акты   (свидетельства)   о   правах   на   земельные   участки,   выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания;

-  иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действующим в месте передачи на момент ее совершения.

Гражданам, не имеющим на руках надлежаще оформленных правоустанавливающих документов, достаточно сложно подтвердить в органах государственной регистрации свои права на землю. Для части из них сделано исключение Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в соответствии с которым, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона РСФСР от 24 декабря 1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР»1, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 20 Земельного кодекса РФ.

1 Закон РСФСР от 24 декабря 1990 "О собственности в РСФСР" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР 1990. № 30. Ст. 416; СЗ РФ 1994. № 32. Ст. 3302.

130

Глава III. Охрана правового режима земельных участков

§1. Общая характеристика охраны правового режима земельных участков

В понятие правового режима земельных участков, как уже указывалось в предыдущих главах, входит его охрана.

Охрана правового режима земельных участков представляет собой систему организационных, экономических, правовых и иных мероприятий, направленных на рациональное использование земельных участков, предотвращение необоснованного изъятия земель из оборота, защиту от вредных воздействий, восстановление продуктивности земель, воспроизводство и повышение плодородия почв. Необходимо подчеркнуть, что в понятие охраны правового режима земельных участков входят: защита прав собственников земельных участков и иных правообладателей, разрешение земельных споров, контроль за использованием и охраной земельных участков. Гражданско-правовая и иные формы ответственности за нарушение правового режима земельных участков также являются важными элементами в системе охраны земельных участков.

Ст. 1 ЗК РФ устанавливает приоритет охраны земли (земельных участков) как компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение земельными участками осуществляется свободно, если это не наносит ущерба окружающей природной среде.

При хозяйственном использовании земельного участка перед его собственником, землевладельцем, землепользователем, арендатором возникает множество практических вопросов, как организовать рациональное использование земельного участка с его природно-естественными особенностями, присущим ему правовым режимом, потребностями именно данного  участка  земли   в  его   охране   от  вредного  воздействия   внешних

131

факторов, улучшении его экологического состояния, повышения доходности и т.д.

Земельный участок, каким бы малым по своим размерам он ни был, к какой бы форме владения ни относился, является неотъемлемой частью окружающей нас природной среды. Он неразрывно связан с другими ее частями: водами, лесами, флорой и фауной, природными ископаемыми. Без права на земельный участок практически невозможно использование других природных ресурсов. При этом бесхозяйственность по отношению к земле немедленно наносит вред окружающей среде, приводит не только к эрозии, засолению, заболачиванию, химическому и радиоактивному загрязнению, разрушению почвы, но и сопровождается экологическим ухудшением всего природного комплекса. Поэтому охрана земельных участков неразрывно связана с обеспечением жизни и деятельности населения, созданием условий для устойчивого развития общества (ст. 9 Конституции РФ, ст. 12 ЗК РФ). Следовательно, охране подлежат все земли и отдельные их участки с различным правовым режимом. Приоритета в этом плане заслуживают земельные участки сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий. Режим использования и охраны последних определен Федеральным законом от 14 марта 1995г. № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».1

Как указано в ст. 79 ЗК РФ, сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища и т.д., - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Целями охраны земельных участков (ст. 12 ЗК РФ) являются:

-    предотвращение   деградации,   загрязнения,   захламления   нарушения земель, других неблагоприятных последствий хозяйственной деятельности;

-    обеспечение   улучшения   и   восстановления   земель,   подвергшихся деградации,     загрязнению,  захламлению,  нарушению,  другим  негативным воздействиям хозяйственной деятельности;

СЗ РФ 1995. 12. Ст. 1024; 2002. 4.1. 1. Ст. 2.

132

- стимулирование использования земель способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть основным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, пространственным базисом хозяйственной и иных видов деятельности.

Таким образом, цели охраны земель и земельных участков, в частности, заключаются в том, чтобы с одной стороны, предотвратить последствия негативных воздействий на них, с другой - обеспечить их улучшение и восстановление.

Здесь необходимо отметить, что любое вредное воздействие на земельный участок в результате хозяйственной деятельности изменяет его правовой режим, делает невозможным его разрешенное использование и т.д.

Российское законодательство предусматривает специальные меры охраны земельных участков. Для оценки состояния почвы, в целях охраны здоровья человека и окружающей среды Правительством Российской Федерации устанавливаются нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву веществ. Для проведения проверки соответствия почвы экологическим требованиям проводятся почвенные, геоботанические, агрохимические и иные обследования.

В целях предотвращения деградации земельных участков, восстановления плодородия почв и загрязненных территорий допускается консервация земельных участков с изъятием их из оборота в порядке, установленном Правительством РФ.

В условиях рыночной экономики государственный контроль за предотвращением вышеназванных отрицательных воздействий на почвенный слой приобретает еще большее значение, чем раньше. Земельное законодательство предоставляет собственникам, землевладельцам, землепользователям и иным правообладателям широкие права по самостоятельному хозяйствованию на земле. В то же время такая деятельность не должна, как указано в ст. 36 Конституции РФ, наносить ущерба окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы иных

133

лиц, а также государства.

Лица, использующие земельные участки, должны также исполнять обязанности, предусмотренные ЗК РФ, другими законами и подзаконными актами, изданными в целях рационального использования и охраны земель.

Содержание охраны земель определяется в ст. 13 ЗК РФ. В соответствии с ней, в целях охраны земель собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся собственниками, обязаны проводить мероприятия по:

- сохранению почв и их плодородия;

-   защите  земель  от  водной  и  ветровой  эрозии,   селей,   подтопления, заболачивания,  вторичного засоления, иссушения, уплотнения,  загрязнения радиоактивными    и    химическими    веществами,    захламления    отходами производства и потребления, загрязнения, в том числе биогенного загрязнения, и других процессов, ведущих к деградации земель;

-  защите сельскохозяйственных угодий и других земель от заражения бактериально-паразитическими  и  карантинными  вредителями  и  болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарником и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель;

-    ликвидация    последствий    загрязнения,    в    том    числе    биогенного загрязнения и захламления земель;

- сохранению достигнутого уровня мелиорации;

-  рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот;

- сохранению плодородия почв и их использованию при проведении работ, связанных с нарушением земель.

Кроме того, не следует забывать, что в гражданском законодательстве земельный участок рассматривается прежде всего как недвижимое имущество, обладающее определенной ценностью и подлежащее охране.

Помимо указанных мероприятий, непосредственного воздействия на состояние земель, законодательством установлен общий приоритет земель сельскохозяйственного назначения перед другими категориями земель, а также

134

ограничение или запрещение изъятия (выкупа) некоторых земель для государственных или муниципальных нужд. В целях охраны земель разрабатываются федеральные, региональные и местные программы по охране земель, включающие перечень обязательных мероприятий по охране земель с учетом специфики хозяйственной деятельности, природных и других условий.

§2. Защита прав собственников и иных правообладателей земельных участков. Разрешение земельных споров

Как уже указывалось, в понятие правового режима земельных участков входит защита прав собственников, землевладельцев, землепользователей, и других правообладателей.

Права на земельный участок возникают, как известно, с момента их государственной регистрации. Указанное право представляет собой частный случай права лица на недвижимое имущество. Правообладатели могут осуществлять свои права свободно по своему усмотрению. Но законодательство устанавливает ряд ограничений для осуществления данного права. Такие ограничения устанавливает, например, ст. 36 Конституции РФ: собственники земельных участков свободно владеют, пользуются и распоряжаются своим имуществом, если это не наносит ущерба правам и охраняемым законом интересам других лиц и не причиняет вреда окружающей природной среде. Статья 10 ГК РФ не допускает осуществления прав с намерением причинить вред другому лицу или иного злоупотребления правом.

В процессе осуществления хозяйственной или иной деятельности права собственников земельных участков и иных правообладателей могут быть нарушены. Законодательством РФ предусмотрены определенные способы и формы защиты от таких нарушений.

Законодательство РФ предусматривает несколько способов защиты нарушенных прав. Наиболее полный перечень таких способов содержится в ст. 12ГКРФ:

135

- признание права;

-   восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу нарушения;

-     признание    оспоримой    сделки    недействительной    и    применение последствий        ее        недействительности,        применение        последствий недействительности ничтожной сделки;

-  признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

- самозащита права;

- присуждение к исполнению обязанности в натуре;

- возмещение убытков;

- взыскание неустойки;

- компенсация морального вреда;

- прекращение или изменения правоотношения;

-  неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

- иные способы, предусмотренные законом.

Защита права может также осуществляться иными способами, предусмотренными законом. Выбор способа защиты права принадлежит стороне, чье право нарушено. Верховный Суд РФ в своем определении № 4В-98-71 указал, что выбор истцом, по мнению суда, неадекватного нарушению способа защиты права не может являться основанием для отмены или изменения решения.

Необходимо отметить, что в Земельном кодексе РФ в статьях 59-62 также содержится перечень способов защиты нарушенных прав на земельные участки. К ним относятся: признание права (ст. 59); восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение

1 Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по фажданским делам за третий квартал 1998 г. Утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 2 декабря 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. № 3. С. 22-31.

136

действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения (ст. 60); признание недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления (ст. 61); возмещение убытков (ст. 62). В главе IX ЗК РФ не названы некоторые из способов, предусмотренных гражданским законодательством, с помощью которых может осуществляться защита прав на земельные участки (например, признание сделок недействительными, самозащита права и др.). Однако это не означает, что они не могут использоваться при защите земельных прав, ведь согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным или иным специальным законодательством.

Ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативно-правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования или охраны земель, может быть признан судом недействительным.

Высшими судебными инстанциями РФ неоднократно признавались недействительными не соответствующие закону акты. Например, изъятие земель лесного фонда в лесах первой группы может быть произведено только Правительством РФ, тогда как такие акты неоднократно издавались органами местного самоуправления.1

Характерным примером может служить следующее судебное разбирательство. Клепиковский лесхоз обратился в Рязанский областной арбитражный   суд   с   иском   к   районной   администрации   о   признании

' Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.02.2001 г. № 62 "О практике применения судами земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2001. № 5. С. 28-31.

137

недействительным ее постановления об изъятии у лесхоза земельного участка и предоставлении его закрытому акционерному обществу на праве долгосрочной аренды для строительства на нем базы отдыха. В обосновании своих требований истец сослался на то, что земельный участок относится к лесам первой группы, поэтому его изъятие произведено органом, не имеющим полномочий на принятие такого решения (ст. 101 ЗК РФ, статьи 46, 63 Лесного кодекса РФ).

Решением суда исковые требования были удовлетворены.1 Суд кассационной инстанции решение оставил без изменения, поскольку счел необоснованными доводы ответчика о том, что изъятие земельного участка произведено в соответствии с полномочиями, предоставленными районной администрации законом.

Можно прокомментировать данный случай, основываясь на нормах, содержащихся в российском законодательстве.

Согласно ст. 46 Лесного кодекса РФ вопросы изъятия земель лесного фонда в лесах первой группы относятся к полномочиям Российской Федерации и осуществляются Правительством РФ. Во исполнение указанной нормы постановлением Правительства РФ от 19 сентября 1997 г. был установлен порядок изъятия земель лесного фонда в лесах первой группы. В соответствии с данным постановлением, изъятие производится по инициативе граждан или юридических лиц с согласия федеральных органов, например, Министерства природных ресурсов РФ.

Поскольку администрация района при принятии решения об изъятии земельного участка могла реализовать предоставленные ей законодательством о местном самоуправлении полномочия только в пределах, не ограниченных другими законами, а Лесной кодекс РФ ограничил ее право на изъятие земель в лесах  первой  группы,  то  решение  суда  первой  инстанции  о   признании

1 Архив Арбитражного суда Рязанской области. Дело А-54-1602/02-С19.

2  Постановление Правительства РФ от 19 сентября 1997 г. № 1200 "О порядке перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда" // СЗ РФ 1997. № 39. Ст. 4538.

138

постановления администрации района недействительным правомерно оставлено без изменения, а жалоба без удовлетворения. Следует отметить, что в судебной практике часто встречаются иски о признании права гражданина на имущественный пай и земельную долю при реорганизации колхозов и совхозов в акционерные общества.

В основном судам приходится иметь дело с исками лиц, работавшими в реорганизованном сельскохозяйственном предприятии и вышедшими на пенсию. Как правило, такие иски удовлетворяются судом1.

Защита нарушенных или оспоренных прав граждан и юридических лиц на земельные участки осуществляется в двух основных формах административной и судебной. У лица, чье право нарушено, есть возможность обратится как в вышестоящую организацию, так и в суд. В настоящее время не требуется обязательный досудебный порядок защиты права, то есть обращения сначала в вышестоящую инстанцию, а потом уже в суд.

В своей практической деятельности суды и арбитражные суды, встречаются с определенными трудностями. У них возникают вопросы по применению ГК РФ, ЗК РФ и других нормативных актов, связанных с земельными нарушениями. В помощь им Верховный Суд РФ, Высший Арбитражный Суд РФ, а также пленумы указанных судов дают судебное толкование закона, выпускают сборники определений, постановлений пленумов по всем категориям дел, обобщают судебную практику. Указанные суды неоднократно рассматривали вопросы, связанные с нарушением гражданского и земельного законодательства, а также вопросы, относящиеся к правовому режиму земельных участков.

Учитывая определения и постановления, касающиеся земельных участков, можно прийти к выводу, что работа по устранению существующих нарушений, а также по толкованию и совершенствованию законодательства, которую проводят суды, реально восполняет некоторые пробелы,  существующие в

1 Минина Е.Л. Споры сельскохозяйственных организаций с гражданами - собственниками имущественных паев и земельных долей. Комментарий судебной практики. М.: Юстицинформ, 2000. С. 96-108.

139

правовом регулировании отношений по поводу земельных участков как недвижимого имущества. Хотя данный процесс и проходит недостаточно быстро, но первые результаты его уже налицо.

При использовании земельных участков могут возникать такие ситуации, при которых действия (или бездействие) участников хозяйственных отношений могут нарушить чьи-то права и интересы. Например, происходит самовольный захват земли, нарушение условий аренды, неприведение земельного участка в надлежащее состояние. Возникающие при этом разногласия составляют содержание земельных споров.

Разрешение земельных споров является одним из важнейших способов охраны правового режима земельных участков и осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Земельные споры могут возникать не только между обладателями прав на земельные участки, но и между ними, с одной стороны, и государственными органами - с другой.

Рассмотрение земельных споров (в соответствии со ст. 64 ЗК РФ) производится в судебном порядке. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

При рассмотрении земельных споров применяются общие нормы ГК РФ, ЗК РФ, а также нормы Гражданского процессуального кодекса РФ1 и Арбитражного процессуального кодекса РФ .

Кроме названных, имеются и другие нормативные акты, которыми необходимо руководствоваться при разрешении земельных споров. Так, как уже упоминалось выше, права крестьянских (фермерских) хозяйств определены Законом РФ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах».

Многие вопросы, возникающие при разрешении земельных споров, разъяснены  в постановлениях Пленума Верховного  Суда РФ  и  Высшего

1 СЗ РФ. 2002. 46. Ст. 4532.

2 СЗ РФ. 2002. 30. Ст. 3012.

140

Арбитражного Суда РФ. В частности, это постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 г. № 6 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе»1 и постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 1993 г. № 22 «О некоторых вопросах практики применения Закона РСФСР «Об охране окружающей природной среды».2

В названном постановлении Пленума Верховного Суда РФ определена подведомственность споров и дается перечень основных категорий дел:

1) требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка, в том числе для создания крестьянского (фермерского)     хозяйства,     ведения     личного     подсобного     хозяйства, индивидуального садоводства и огородничества;

2) жалобы на отказ в регистрации и выдаче государственных свидетельств, удостоверяющих права на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли;

3)    требования   о   признании   неправомерным   прекращения   местной администрацией прав на землю;

4)   требования   о   признании   преимущественного   права   наследования земельного    участка   после    смерти    главы    крестьянского    (фермерского) хозяйства, о преимущественном праве наследования земельного участка для ведения   личного   подсобного   хозяйства,   жилищного,   дачного,   гаражного строительства, ведения предпринимательской деятельности, для садоводства и животноводства, а также о наследовании права аренды;

5)   требования   о   возмещении   убытков,   причиненных   изъятием   или временным занятием земельных участков;

6)    жалобы   на   решение   местной   администрации   о   предоставлении земельного участка другим лицам;

7)   споры   между   собственниками   индивидуальных   жилых   строений,

1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. № 7. С. 9-11; 1997. № 1. С. 14-22.

2 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994. №3; 2001. № 1. С. 24-28.

141

расположенных на смежных (соседних) земельных участках, об устранении препятствий в пользовании земельным участком, в том числе и в случае, когда оспариваются его границы и размеры;

8)   споры между садоводческим товариществом и его членами, споры членов товарищества между собой, а также споры между супругами, в том числе и бывшими, по поводу раздела земельного участка или определения порядка пользования этим участком;

9)     споры     между     членами     дачно-строительного     кооператива     и кооперативом, а также споры членов дачно-строительного кооператива между собой.

Судам подведомственны и другие категории земельных споров. Все земельные споры разрешаются судами в порядке, предусмотренном для других категорий дел.

Правовые отношения, складывающиеся вокруг земельных участков, имеют весьма сложный характер, учитывая правовую природу объекта. А происходит это потому, что земля (участок земли), как объект материального мира имеет двойственный характер: в одних отношениях земля выступает как природный ресурс, составляющая часть природы, а в других - как один из объектов гражданских прав, имущество, которое, за определенными изъятиями, участвует в гражданском обороте, в качестве объекта права собственности или других вещных прав. Этим объясняется сложность решения очень многих практических вопросов, связанных с охраной и защитой земель (земельных участков), а также с разрешением земельных споров.

С принятием Земельного кодекса РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» перед правоведами - теоретиками встала довольно непростая задача - прокомментировать статьи этих актов, охарактеризовать новые возможности применения существовавших ранее норм. Уже имеется несколько обстоятельных и относительно подробных комментариев к ЗК РФ. Тем не менее, остается достаточно существенный ряд правовых проблем, полный юридический смысл которых раскроется, скорее всего, в ходе правоприменительной практики в судах.

142

§3. Контроль за использованием и охраной земельных участков

Как отмечалось ранее, в понятие «правовой режим земельного участка» входят его охрана и защита. Поэтому необходимо остановиться на рассмотрении мер контроля за использованием и охраной земельных участков.

В соответствии с действующим законодательством (гл. XII ЗК РФ) видами

земельного контроля являются: государственный, муниципальный, общественный, производственный.

Следует отметить, что в соответствии со статьями 3, 129, 209 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Владение, пользование и распоряжение земельными участками собственниками и иными правообладателями возможно в той мере, в какой это допускается законами и земле и других природных ресурсах. Их правомочия осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Здесь налицо взаимодействие гражданского и земельного законодательства в сфере контроля за использованием и охраной земельных участков.

Государственный земельный контроль осуществляется специально уполномоченными органами.

Согласно Положению о государственном земельном контроле, утвержденному постановлением Правительства РФ от 19 ноября 2002 г. № 8331 государственный земельный контроль осуществляют Федеральная служба земельного кадастра России2 и ее территориальные органы совместно с Федеральной службой по надзору в сфере экологии и природопользования, Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (в пределах их компетенции) и во взаимодействии с другими заинтересованными

1 СЗ РФ. 2002. № 47. Ст. 4685.

2 Ныне Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. См.: Указ Президента РФ от 9 марта 2004 года "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // СЗ РФ. 2004. №11. Ст. 945.

143

федеральными органами исполнительной власти, их территориальными органами, с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями, общественными объединениями, а также гражданами (п. 2 Положения).

Основным специально уполномоченным государственным органом в системе земельного контроля является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Оно выступает головной организацией по отношению к юридически самостоятельным государственным органам и общественным объединениям. Другие органы являются активно вспомогательными или участвующими в процессе осуществления контрольных действий (функций). При этом порядок взаимодействия Федерального агентства кадастра объектов недвижимости с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ по вопросам осуществления государственного земельного контроля, предусматривающий, в частности, совместное планирование и проведение проверок, ведение учета и обмен соответствующей информацией, определяется указанными органами (п. 13 Положения).

Основные направления государственного земельного контроля определенны в пунктах 8 и 9 Положения о государственном земельном контроле и заключаются в контроле за соблюдением гражданского и земельного законодательства, требований по охране и использованию земель.

Государственный земельный контроль осуществляется в форме проверок, проводимых в соответствии с планами, утверждаемыми в установленном порядке, на основании предписания (распоряжения) руководителя органа, осуществляющего государственный земельный контроль, с соблюдением прав и законных интересов организаций и граждан.

Плановые проверки в отношении каждого земельного участка проводятся не чаще одного раза в два года.

Внеплановые проверки проводятся для проверки исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства, а также     в     случае     обнаружения     государственными     инспекторами     по

144

использованию и охране земель достаточных данных, указывающих на наличие земельных правонарушений, или получения от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушений земельного законодательства.

Мероприятия по государственному земельному контролю в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей проводятся в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)»1.

Федеральная служба земельного кадастра разрабатывает по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и утверждает в установленном порядке нормативные, инструктивно-методические и другие документы по вопросам организации и проведения государственного земельного контроля.

Мониторинг земель является разновидностью государственных контрольных мероприятий.

Мониторинг земель - это система наблюдений за состоянием земельного фонда, являющаяся составной частью мониторинга компонентов окружающей природной среды и выполняющая базовую, связующую роль между другими видами мониторинга природных ресурсов.

Основными целями мониторинга являются:

-        диагностика   состояния   земельного   фонда   для   своевременного выявления    изменений,    их    оценки    и    выработки    рекомендаций    по предупреждению и устранению последствий негативных процессов;

-      информационное обеспечение государственного земельного кадастра, рационального    землепользования         и    землеустройства,     контроля    за использованием и охраной земель.

1 СЗ РФ 2001. № 33. Ч I. Ст. 3436; 2003. № 40. Ст. 3820.

2 Ныне Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. См.: Указ Президента РФ от 9 марта 2004 года "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // СЗ РФ. 2004. №11. Ст. 945.

145

Задачами государственного мониторинга земель являются:

-        своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений,  прогноз  и  выработка рекомендаций  о  предупреждении  и  об устранении последствий негативных процессов;

-        информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель,   иных   функций   государственного   и   муниципального   управления земельными ресурсами, а также землеустройства;

-      обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Мониторинг охватывает все земли Российской Федерации, независимо от форм собственности, целевого назначения и характера использования.

В процессе мониторинга проводятся систематические наблюдения методами дистанционного зондирования, лабораторных исследований, фондового анализа за состоянием земель. При этом выявляются изменения и производится оценка состояния землепользовании, угодий, полей, участков, процессов, связанных со снижением плодородия почв, их загрязнения пестицидами, тяжелыми металлами, радионуклидами, другими токсичными веществами. Изучается также состояние земель населенных пунктов, объектов нефте- и газодобычи, очистных сооружений, водохранилищ, свалок, складов горючесмазочных материалов, удобрений, стоянок автотранспорта, мест за­хоронения токсичных промышленных отходов и радиоактивных материалов, а также других промышленных объектов.

Помимо прочего с помощью мониторинга происходит оценка качества земельных участков, их имущественной ценности.

Все наблюдения подразделяются в зависимости от сроков их проведения на базовые (на момент начала ведения мониторинга), периодические (через год и более) и оперативные (фиксирующие текущие изменения), а в зависимости от территории охвата - на федеральные, региональные и локальные.

Мониторинг земель ведется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости,   Федеральной   службой   по   надзору   в   сфере   экологии   и

146

природопользования при участии Минсельхоза России, Госстроя России и других заинтересованных федеральных органов исполнительной власти.

По результатам оценки состояния земель комитеты по земельным ресурсам и землеустройству субъектов РФ разрабатывают и по согласованию с соответствующими органами Минприроды РФ и Федеральной службой по надзору в сфере экологии и природопользования направляют в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости предложения по мониторингу земель на определенный период. Указанные федеральные органы исполнительной власти обобщают и анализируют материалы мониторинга, государственного земельного кадастра и ежегодно, не позднее 30 апреля, представляют в Правительство РФ Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель РФ.

В последнее время в рамках проводимой административной реформы высказывается мнение о необходимости создания единой службы охраны земель на базе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.1

Следует согласиться с данной точкой зрения, так как, учитывая важность сохранения почвы от загрязнения и других негативных воздействий, необходимо, чтобы вопросами охраны земель занималась специализированная служба. Дело в том, что нередко некоторые из вышеперечисленных контролирующих органов просто не в состоянии в силу загруженности другими проблемами эффективно контролировать состояние земель. Конечно, данную службу следует укомплектовать необходимыми специалистами и оборудованием, но бюджетные затраты себя несомненно оправдают. Тем более, что появится возможность оперативного реагирования на возможные нарушения, исчезнет межведомственная переписка, у органов законодательной и исполнительной власти появится возможность лучше контролировать данную сферу административной деятельности.

1 См.: Гусев Р.К. Сущность и значение правового режима земель в современных условиях // Материалы научно-практической конференции 17-18 апреля 2002 "Проблемы применения нового Земельного кодекса России". М.: ИЗИСП при Правительстве РФ. 2002. С. 39.

147

§4. Гражданско-правовая и земельно-правовая ответственность за нарушение правового режима земельных участков

Как уже указывалось выше, меры юридической ответственности за нарушение правового режима земельных участков являются его составной частью. С помощью юридической ответственности осуществляется защита прав и интересов собственников и иных правообладателей земельных участков. Учитывая направленность исследования, важно уделить особое внимание проблемам гражданско-правовой ответственности.

Нарушение правового режима земельного участка является основанием юридической ответственности. Возможность применить это основание возникает при наличии в законе указаний о применении соответствующих форм и видов ответственности, т.е. применения санкций, предусмотренных нормами об ответственности в этой области отношений.

Проблемы ответственности за нарушения правового режима земельных участков приобретают в настоящее время чрезвычайно важное значение в связи с постоянным ухудшением качества почв, опустыниванием, развитием водной и ветровой эрозии, потерей гумуса, ухудшением структуры почв, заболачиванием и засолением, зарастанием и закустариванием сельскохозяйственных угодий, загрязнением земель пестицидами, тяжелыми металлами, радионуклидами, другими токсичными веществами.

По официальной статистике в РФ около 21% сельскохозяйственных угодий эродировано, 44% их эрозионно опасны, около 20% засолено, более 19% всех сельскохозяйственных земель заболочено или переувлажнено, около 50% пастбищ и сенокосов деградировано в результате подтопления, техногенного загрязнения.

За 1999 г. в РФ было выявлено около 200 тыс. нарушений земельного законодательства, что заметно больше, чем в предыдущем году. В 2000 г. органами Федеральной службы земельного кадастра выявлено 210 тыс. нарушений земельного законодательства. В 2001 году в ходе осуществления

148

государственного земельного контроля было зафиксировано около двухсот тысяч нарушений, а в 2002 - приблизительно 195 тысяч нарушений в области земельных отношений. Большой процент нарушений приходится на самовольное занятие земель, неиспользование, использование не по целевому назначению, ухудшение земель и т.д.1

Поэтому проблемы ответственности за нарушения правового режима земельных участков остаются весьма актуальными.

В основе регулирования земельных отношений лежит закрепленный в ст. 129 ГК РФ порядок законодательного регулирования данных отношений, связывающий возможность оборота земельных участков не с естественными правами предпринимателей, а с обязательными для этой деятельности специальными нормативными актами, разрешающими, например, совершение тех или иных сделок.

Рассматривая причины подобных нарушений в сфере использования и охраны земель, П.В. Крашенинников отмечал, что до недавнего времени в России «не было реальной защиты от использования земель не по назначению. Не было ответственности, если использование участка осуществлялось с грубым нарушением правил рационального использования земли».2

Земельное право не содержит всего арсенала правовых санкций, рассчитанных на всестороннее воздействие против нарушителей правового режима земельных участков.

Поэтому для борьбы с данными нарушениями используются те санкции российского права, которые содержатся в различных его отраслях (в особенности в трудовом, административном, уголовном и гражданском праве). Однако трудность применения этих санкций состоит в том, что нарушение земельного законодательства должно содержать одновременно и нарушение

1  См.: Постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 г. О федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в РФ на 1999-2002 гг." // СЗ РФ 1999. № 27. Ст. 3379; О состоянии использования земель Российской Федерации в 2002 году: Гос. (нац.) докл. / Редкол.: СИ. Сай и др. // Данные Федеральной службы земельного кадастра России, www.goscomzem.ru.

2  См.: Крашенинников П.В. Право собственности  и иные права на землю. Вводный комментарий к главе 17 Гражданского кодекса РФ. М.: Статут, 2001. С. 5.

149

правовых норм соответствующих отраслей права.

Диссертант считает необходимым на базе проводимых исследований не только определить возможность реального воздействия норм гражданского и земельного законодательства на усиление ответственности за нарушения правового режима земельных участков, но и предложить пути совершенствования законодательства об ответственности, как записанной в ЗК РФ, так и таких ее форм, как дисциплинарная ответственность, материальная ответственность и предлагаемая в науке земельно-правовая ответственность, которые не всегда прямо упоминаются в ЗК РФ.

ЗК РФ 2001 г. ввел специальные главы XII и XIII, посвященные регулированию отношений по охране земель и ответственности за правонарушения в области охраны и использования земель.

Однако записанные в них нормы носят в основном декларативный характер. Отмечаемые еще в советский период недостатки - отсутствие четкого определения понятия земельных правонарушений, декларативность обязанностей землепользователей, отсутствие механизма их реализации, несоответствие санкций правовых норм серьезности совершенного земельного правонарушения частично сохранились и в современном земельном законодательстве РФ, в том числе и в ЗК РФ 2001 г. В настоящее время идет активное совершенствование земельного и гражданского законодательства, что несомненно ведет к устранению указанных недостатков.

В настоящее время довольно широко (в случаях нарушения правового режима земельных участков) применяется гражданско-правовая ответственность, заключающаяся во взыскании с виновных лиц возмещения за причиненный имущественный вред и признании недействительными противозаконных имущественных сделок.

И. А. Иконницкая справедливо полагает, что необходимо различать:

а)  причинение вреда и убытков гражданам и юридическим лицам в результате нарушения земельного законодательства,

б)   возмещение вреда, причиненного земле как    природному ресурсу

150

лицами, имеющими права на земельные участки.1

Так, при самовольном занятии земельного участка, находящегося в чьем-либо пользовании, землепользователю, как правило, причиняется имущественный вред, который, в соответствии с требованиями гражданского законодательства, должен быть возмещен причинителем вреда.

Возмещение убытков пользователям земли (собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам) есть не что иное, как гражданско-правовая ответственность перед лицом, которому причинены эти убытки. Она предусматривается ст. 15, 16, 329, 1064 и другими статьями ГК РФ. В них содержатся правила о возмещении убытков предприятиям, организациям, учреждениям, гражданам, которые причиняются последним вследствие совершенного правонарушения, а также неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств.

В этой сфере следует выделить случаи причинения вреда землям источниками повышенной опасности, урегулированные ст. 1079 ГК РФ. Ответственность собственников этих источников причинения вреда наступает без вины причинителя. Освобождение их от возмещения вреда наступит, если они докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы (ст. 1083 ГК РФ). На такой позиции стоит и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, определивший свою позицию в Постановлении № 22 от 21 октября 1993 г.

Кроме этого, имеется специальное отраслевое - земельное, лесное, водное и экологическое законодательство, устанавливающее имущественную ответственность в области использования и охраны земельных и других природных ресурсов.

Право собственности защищается прежде всего вещно-правовыми способами: предъявлением иска об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) и иска об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск). Эти иски предусмотрены

1 См.: Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. М.: Юрист, 2002. С. 153.

2 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1994. № 3. С. 12; 2001. № 1. С. 15.

151

ст. 301, 304 ГК РФ. Такими же способами защищаются права владельцев, не являющихся собственниками, но владеющих имуществом на основании закона или договора. Подобные способы эффективны. Защита прав законных владельцев земельных участков, таким образом, осуществляется, если вред не причинен самим участкам.

Сущностью правонарушения, как правило, выступает причиненный вред в виде убытков, причиненных субъектам земельных отношений, определение которых дано в ст. 15 ГК РФ и ст. 76 ЗК РФ. Причинителями вреда могут быть субъекты, связанные с владельцами земельных участков договорами (арендаторы, временные пользователи и пр.) и иными основаниями и не связанные с потерпевшей стороной. Тогда правонарушение выступает в виде договорной ответственности. В последнем случае оно выступает как внедоговорное правонарушение.

Гражданское правонарушение, как правило, составляют следующие условия: противоправность действия, наличие вреда, причинная связь между противоправным действием и причиненными убытками и вина причинителя вреда.

В ст. 62 ЗК РФ говорит об ответственности виновных лиц, однако, возможна и безвинная ответственность, установленная гражданским законодательством по отношению к владельцам источников повышенной опасности. Основанием здесь служат нормы статей главы 59 ГК РФ об обязательствах вследствие причинения вреда.

Органам государственного контроля за правильным использованием и охраной земель необходимо различать правомерное причинение убытков и причинение их неправомерно, то есть вследствие нарушения земельного законодательства. Для сторон, спорящих о размере возмещения убытков, различия могут заключаться в том, что при отсутствии нарушений законодательства, то есть в тех случаях, когда убытки причиняются правомерно, на основании решения компетентных государственных органов (например, при изъятии земельного участка, при его резервировании) или в

152

силу заключенного договора могут быль отступления от общего правила полного возмещения убытков. При неправомерном причинении убытков уменьшение объема их возмещения невозможно, так как в противном случае поощрялся бы правонарушитель, что, конечно, нелогично и несправедливо.

Субъекты Российской Федерации не вправе устанавливать ограничения в объеме возмещения убытков, например, изменить содержание ст. 15 ГК РФ и ст. 76 ЗК РФ, так как решение этих вопросов отнесено (ст. 71 пунктом «о» Конституции РФ) к исключительному ведению органов Российской Федерации. В законах, принимаемых субъектами РФ, в соответствующих статьях делаются отсылки к гражданскому законодательству РФ. И хотя (согласно ст. 72 Конституции РФ) вопросы земельного законодательства отнесены к совместному ведению РФ и субъектов РФ, последние не вправе устанавливать ограничения, противоречащие федеральному законодательству. По мнению автора, такая система является вполне логичной и обоснованной.

Возмещение убытков является, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты прав граждан и организаций. Убытки, причиненные нарушением прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, а также арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, например, восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств.

Убытки представляют из себя прежде всего экономический (материальный) урон. В состав убытков входит реальный ущерб, т.е. стоимость утраченного имущества и те затраты, которые лицо, чье право нарушено,

153

понесло или должно будет понести для восстановления своего права (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

К числу убытков также относятся неполученные доходы, которые при обычных условиях могли быть получены. Такие доходы называют упущенной выгодой.

Убытки могут быть причинены в результате как правомерных (например, в результате изъятия используемого для выращивания сельскохозяйственных культур земельного участка под строительство федеральной дороги), так и неправомерных действий (например, уничтожение имущества путем поджога).

Кроме термина «убытки», при нанесении урона в законодательстве используется термин «вред». Обычно о причинении вреда говорят, когда урон наносится жизни и здоровью человека (физический и моральный вред) и окружающей природной среде (экологический вред). Однако термин «вред» может быть использован в качестве общего для обозначения урона любого вида. Именно в таком значении он применяется в главе 59 ГК РФ.

При причинении вреда возникают обязательства вследствие причинения вреда. Такие обязательства являются внедоговорными: они, как правило, возникают между лицами, не состоящими в договорных отношениях. Это является еще одним отличием вреда и убытков, которые причиняются друг другу сторонами в договорных отношениях (см. приведенный выше пример).

Вред может быть причинен в результате действия или бездействия. Например, в результате загрязнения окружающей среды (действие) или при неприятии мер по предотвращению эрозии почв (бездействие).

Вред обычно причиняется в результате совершения противоправных действий. Помимо противоправности деяния основаниями (условиями) для возмещения вреда служат: причинная связь между действием (бездействием) и наступившим результатом (вредом), а также вина причинителя.

При определении размера возмещения убытков применяется общее правило: размер вреда устанавливается по ценам, существовавшим на момент возмещения вреда (ст. 393 ГК РФ).

154

Иногда определить размер причиненного вреда затруднительно, как правило, такое положение возникает при причинении вреда окружающей среде, животному миру и т.п. В этих случаях исходные начала для определения размера возмещения устанавливаются в нормативном порядке: либо утверждаются таксы, либо определяются методики подсчета, либо указываются иные способы.

Возмещение экологического вреда, по нормам гражданского и экологического права, имеет свою специфику, так как он причиняется природным компонентам. С одной стороны, они в ряде случаев являются недвижимым имуществом.

Положения гражданского законодательства о возмещении вреда находят свое отражение в земельном законодательстве. Согласно ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статья 76 ЗК РФ предусматривает, что юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.

Следует отметить, что Земельный кодекс РФ в двух разных статьях (62 и 76) регулирует один и тот же вопрос: возмещения убытков и возмещения вреда, рассматривая эти понятия как различные. Между тем традиционно в гражданском праве считается, что термин «ущерб» является синонимом термина «вред». С понятиями «вред» и «ущерб» соприкасается понятие «убыток». Убыток - это денежная оценка имущественного вреда.

Принципы регулирования возмещения вреда определены в главе 59 Гражданского кодекса РФ. В частности, п. 1. ст. 1064 ГК РФ закрепляет общее

1 Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2002. Т. 2. Полутом 2. С. 371; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части 1-3 / Под ред. Е.Л. Забарчука. М.: Право и закон, 2003. С. 809.

155

правило: вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица подлежат возмещению в полном объеме, в порядке, предусмотренном гражданским законодателством.

Необходимо отметить, что хотя в настоящее время гражданско-правовая (имущественная) ответственность еще не нашла своего подобающего места среди других форм юридической ответственности - будущее за ней неоспоримо, так как ухудшение качества земель и всей окружающей среды влечет, как правило, имущественные последствия, предполагающие возможность возмещения вреда, восстановления земель и нарушенных экологических систем.

Что касается гражданско-правовой (имущественной) ответственности за земельные правонарушения, то необъяснимо, почему в ст. 76 ЗК РФ в перечне лиц, обязанных возмещать причиненный ущерб, присутствуют только граждане и юридические лица. В статьях 124 - 126 ГК РФ в составе субъектов гражданско-правовых отношений указываются не только граждане и юридические лица, но и РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, которые ЗК РФ не включены в состав юридических лиц. В подтверждение этого приведем следующие доводы.

В соответствии со ст. 57 ЗК РФ, государство и муниципальные образования обязаны возмещать ущерб, причиняемый изъятием земельных участков для государственных или муниципальных надобностей. Эти случаи определяются как правомерно причиняемый ущерб. Однако ущерб может причиняться не только правомерным изъятием, но и неправомерными государственными актами, либо действиями должностных лиц государства и органов местного самоуправления. И в этих случаях государство и его органы выступают субъектами земельных правонарушений, на что прямо указано в статьях 16 и 1069-1071 ГК РФ. Автор полагает, что упоминаемые в качестве субъектов гражданско-правовых отношений РФ, субъекты РФ и органы местного самоуправления    должны    нести    ответственность    за    причинение    вреда

156

собственникам, пользователям и арендаторам земельных участков. Возмещение в этом случае осуществляется по гражданскому праву за счет казны.

Поскольку область регулирования отношений по возмещению имущественного вреда в деталях определяется приведенными нормами ГК РФ, то в п. 1 ст. 76 ЗК РФ можно ввести положение о том, что участники земельных правоотношений, причинившие вред в результате нарушения земельного законодательства, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с гражданским законодательством.

Характерным случаем привлечения к гражданско-правовой ответственности может служить следующий пример из судебно-арбитражной практики.

Акционерная компания АЛРОССА нанесла ущерб окружающей среде. 28 августа 2001 г. в результате аварии на нефтебазе, принадлежащей данной АК, нефтепродуктами было загрязнено 2,5 га земли Мирнинского района Республики Саха (Якутия). Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 6.10.2001 г. иск Министерства охраны природы Республики Саха к АК АЛРОССА о взыскании 284 943 рублей 76 копеек ущерба был удовлетворен полностью. Ответчик обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой. Своим постановлением (от 5 ноября 2001 г. №А58-553/00-Ф02-2596/01-С2) Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа оставил решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 16 июля 2001 г. по делу №А5 8-5 33 /2000 оставил без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.1

Гражданско-правовая форма юридической ответственности за нарушение правового режима земельных участков применяется как самостоятельная форма юридической ответственности. Но когда гражданское правонарушение сопряжено  с  административным  или дисциплинарным  проступком,  или  с

1 Архив Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа. Дело № А58-533/2000.

157

уголовным преступлением, то лицо, совершившее данное противоправное деяние привлекается (в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ, Уголовного кодекса РФ1, Трудового кодекса РФ2, Кодекса РФ об административных правонарушениях3 и статьями 74, 75, 76 ЗК РФ) к дисциплинарной,          материальной,          административной,          уголовной

ответственности. Многие правоведы различают также земельно-правовую ответственность, выражающуюся в принудительном прекращении прав на земельный участок 4.

Как уже неоднократно отмечалось, земельный участок представляет собой единый объект регулирования гражданского и земельного права. Охарактеризовать правовой режим земельных участков возможно только на основе анализа норм, определяющих права и обязанности землеобладателей, регулирующих отношения по использованию и охране земельных участков. Это достигается путем исследования положений гражданского и земельного законодательства. И если в качестве объекта гражданских правоотношений земельный участок можно рассматривать как недвижимое имущество, то земельное и экологическое право рассматривают земельный участок как природный объект и ресурс. Учитывая вышеизложенное, автор полагает, что необходимо уделить более пристальное внимание проблемам земельно-правовой ответственности за нарушение правового режима земельных участков.

К вопросу о земельно-правовой ответственности

Теоретическая разработка проблем земельно-правовой ответственности началась в 60-ые годы прошлого века. Ее определяли как один из способов защиты земельного режима Советского государства, направленных на поддержание установленного земельного правопорядка, борьбы с земельными

1 СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954; 2001. №11. Ст. 1002; 2003. № 28. Ст. 2880.

2 СЗ РФ. 2002. № 1. Ч. 1. Ст. 3; 2003. № 27. Ч. 1. Ст. 2700.

3 СЗ РФ. 2002. № 1. Ст. 1; 2003. № 27. Ч. 2. Ст. 2717.

4 См.: Панкратов И.Ф. Ответственность за нарушение земельного законодательства // Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Норма. 2000. С. 184-191; Улюкаев В.Х. Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства // Земельное право РФ / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Былина, 2002. С. 236-239.

158

правонарушениями и осуществление рационального использования земель. В качестве санкций в этой области применялось принудительное изъятие у недобросовестного землепользователя земельного участка, если этот участок использовался нерационально. Изъятый участок обычно передавался в пользование другому субъекту, либо зачислялся в государственный запас.1 При этом для изъятия земельного участка обычно ссылались на Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 1 августа 1932г. «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям общественного сектора земельных участков на праве бессрочного пользования».2

В настоящее время, в ГК РФ вопросы принудительного прекращения прав на землю (земельно-правовая ответственность) за земельные правонарушения нашли свое разрешение в статьях 284-287.

Земельно-правовая ответственность за нарушение земельного законодательства выражается в принудительном прекращении прав на земельный участок собственника, владельца, пользователя, арендатора за совершение нарушений земельного законодательства, предусмотренных законом, путем его безвозмездного изъятия. В науке вопрос о самостоятельности земельно-правовой ответственности остается спорным. Автор разделяет мнение о самостоятельности земельно-правовой ответственности3, поскольку меры земельно-правовой ответственности наступают за нарушение земельного правопорядка, охраняемого нормами земельного права; содержание и порядок применения этих мер устанавливается земельным законодательством; они имеют принудительный характер, отличаются от мер иных видов юридической ответственности. Основанием для применения мер земельно-правовой ответственности является нарушение земельного законодательства. Все изложенное подтверждает самостоятельный

1 См.: Правовое обеспечение рационального использования земли в СССР / Под ред. Н.Д. Казанцева. М.: Наука, 1969. С. 166.

2 Собрание узаконений РСФСР. 1932. № 66. Ст. 295.

3 См.: Панкратов И.Ф. Ответственность за нарушение земельного законодательства // Земельное право / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Норма. 2000. С. 184-191; Улюкаев В.Х. Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства // Земельное право РФ / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Былина, 2002. С. 236-239.

159

характер земельно-правовой ответственности. Диссертант полагает, что земельно-правовая ответственность является важнейшей частью эколого-правовой ответственности и считает, что необходимо ввести в научный и практический оборот понятие эколого-правовой ответственности, тем более, что Федеральный закон «Об охране окружающей среды» косвенно предусматривает существование данного понятия.

В ст. 284 ГК РФ «Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением» установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда этот участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии со ст. 285 ГК «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства» земельный участок может быть изъят у собтсвенника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

В ст. 286 ГК «Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования» говорится, что орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным ст. 284-285 ГК РФ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников о допущенных нарушениях определяется земельным законодательством.

160

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии использовать это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В ст. 287 ГК «Прекращение прав на земельный участок, принадлежащий лицам, не являющимся его собственниками» сказано, что прекращение прав на земельный участок, принадлежащий арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

В Земельным кодексе РФ (гл. VII) также присутствуют нормы, посвященные правовой специфике прекращения и ограничения прав на землю. Здесь мы видим взаимодействие между ЗК РФ и ГК РФ. В частности, ст. 44 ЗК РФ прямо отсылает к нормам, установленным гражданским законодательством. А ст. 287 ГК, в свою очередь, отсылает к нормам земельного законодательства.

Характерным примером привлечения к земельно-правовой ответственности может служить следующий случай. Администрацией Скопинского района Рязанской области фермерскому хозяйству, принадлежащему гражданину Сидорчуку С.А., было выделено 50 га земли, в том числе 30 га - пастбищ. Фермерским хозяйством были самовольно распаханы пастбищные земли для выращивания овощных культур. Таким образом, был нарушен почвенный покров, земля использовалась не по назначению. Поэтому (в соответствии со ст. 287 ГК РФ) администрацией было принято решение об изъятии земельного участка.

Еще один пример. Администрацией Новодеревенского района Рязанской области фермерскому хозяйству, принадлежащему Урманову А.Е., было выделено 150 га земли под выращивание зерновых культур. Но в течение трех лет фермером так и не были освоены выделенные земли. Вследствие этого,

161

администрацией было принято вполне обоснованное решение  об изъятии земельного участка.

Подводя итог вышеизложенному, следует подчеркнуть, что ЗК РФ следует общим основаниям прекращения и ограничения прав на землю, установленным в гражданском законодательстве. В то же время ГК РФ имеет ряд норм, которые отсылают нас к земельному законодательству. По нашему мнению, путь, избранный законодателем, верный. Взаимодействие земельного и гражданского законодательства, установление четкого порядка применения того или иного закона - в этом будущее правовой системы России.

162

Заключение

Перестройка земельных отношений в стране затрагивает многие проблемы теоретического и практического значения. Первоочередным становится вопрос о разработке новых законодательных актов земельного права, согласование земельного законодательства с гражданским и иными отраслевыми актами, выработка концепции развития этих отраслей в связи с новыми задачами, стоящими в области дальнейшего развития земельной реформы. В связи с этим идет активный поиск решений стоящих перед развитием земельных отношений. Эти отношения не могут развиваться стихийно, и их решение не может осуществляться методом проб и ошибок либо выработки земельно-правовых актов, страдающих рядом существенных недостатков, как это во многих случаях делается сейчас.

Исследуя проблемы становления частной собственности на землю в первой главе, диссертант проанализировал земельное законодательство России с точки зрения формирования в нем принципа единства земельного участка и недвижимости на нем. Для российского гражданского и земельного права характерно со времен «Русской Правды» формирование «вотчинного права», объединявшего земли и недвижимость на ней в единый комплекс. В предоктябрьский период этим целям служила Столыпинская реформа, направленная на формирование «отрубного» и «хуторского» землепользования западного типа, поощряя формирование единства земельного участка и создания недвижимости на нем с далеко идущими политическими и экономическими целями создания земельного рынка и перехода земель в руки рачительных хозяев.

В современной России после перестройки в ходе аграрной и земельной реформ такие цели в области сельскохозяйственных земель не ставились. Проблема формирования единства правового режима недвижимости остро встала в период второго этапа приватизации, когда отсутствие такого регулирования стало тормозить промышленное развитие и инвестиционные процессы.

163

Одной из важных проблем является выработка правовой концепции единого правового режима земельного участка и недвижимости на нем на основе принципа, установленного в п. 5 ст. 1 ЗК РФ и закрепление ее в нормах гражданского и земельного законодательства. С возникновением и закреплением в стране многообразия форм частной собственности все чаще возникает необходимость в упорядочении проблем пользования недвижимостью на земельном участке и самим земельным участком как недвижимым имуществом. В настоящее время в регулировании этих отношений существуют неопределенность и даже различные правовые подходы к регулированию отношений этих двух видов недвижимости в земельном и гражданском праве. Эти разночтения в статьях ГК РФ и ЗК РФ создают трудности в правоприменительной деятельности.

Так, если земельное право устанавливает зависимость судьбы недвижимости на земельном участке от судьбы самого земельного участка, то законодательство о приватизации не считает обязательным такое следование.

Право приватизации участков под приватизированными зданиями не является обязательным для государственных органов, решающих вопрос о приватизации земельного участка.

В связи с этим при приватизации недвижимости следовало бы ввести правило об одновременной приватизации недвижимости на земельном участке вместе с самим земельным участком либо одновременным предоставлением участка в аренду. Следовало бы ограничить право государства продавать или приватизировать недвижимость на участке без земельного участка.

Следовало бы разработать весь спектр норм о приватизации и одновременном переходе прав на недвижимость на участке и на сам участок в более широком плане, чем это оформлено сейчас в статьях ЗК РФ. По-видимому, потребуется внести ряд изменений в законодательство о защите прав на такой объект, выступающий в виде земельного участка и недвижимости на нем.

Анализ нормативного регулирования отношений с точки зрения единства судьбы земельных участков и недвижимости на нем показывает, что такое

164

единство только еще только складывается. Это требует разработки комплекса норм, обеспечивающих эффективную реализацию принципа единства такого комплекса недвижимости (земельного участка и недвижимости на нем) в условиях открытых рыночных отношений, способствующих эффективному использованию этой сложной недвижимости.

Это регулирование охватывается сейчас земельным законодательством о переходе прав собственности на земельный участок и прав на находящиеся на нем здание, строение и сооружение. В то же время эти отношения регулируются статьями 549-557 § 7 "Продажа недвижимости" главы 30 "Купля-продажа" ГК РФ. При этом статьи ЗК и ГК РФ перекликаются и по нормативным предписаниям и не всегда согласованы между собой. Так, хотя статья 552 ГК РФ и статья 35 ЗК РФ регулируют одни и те же отношения, они содержат разночтения, которые следует устранить, выработав единый правовой подход.

Часть проблем, имеющихся в регулировании этих отношений, возникает в связи с тем, что гражданское и земельное законодательство исходят из разных позиций в понимания «главного вещи» и «принадлежности» в отношении земельного участка и недвижимости на нем.

Подходы гражданского и земельного права к продаже земельного участка с находящейся на нем недвижимостью в настоящее время имеют существенные различия. Например, пункт 4 ст. 35 ЗК РФ устанавливает, что "Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу" При этом статьи 552 и 553 ГК РФ включают ряд положений, не совпадающих с позицией ст. 35 ЗК РФ.

По мнению диссертанта, целесообразно более четко урегулировать положения о выявлении главной вещи и принадлежности, внести в гражданское и земельное законодательство положение о признании земельного участка главной вещью, а объектов недвижимости, расположенных на нем, -принадлежностью.

Требуется также внести ряд изменений в законодательство о возмещении

165

правомерного причиняемого ущерба при изъятии земельных участков и недвижимости на нем для государственной и муниципальной надобности. Следовало бы установить гарантию равноценного возмещения стоимости причиняемого ущерба. Например, пункт 2 ст. 57 ЗК РФ вместо утверждения положения о полном возмещении причиненного ущерба, по нашему мнению, ограничивает его условиями, изложенными в этой статье. В связи с этим в законодательство следует внести ряд изменений и дополнений, устраняющих указанные недостатки.

Анализ проблемы субъектного состава лиц, обязанных возмещать причиненный ущерб за земельные правонарушения в ст. 76 ЗК РФ, приводит к выводу о необходимости включить в круг субъектов Российскую Федерацию, субъектов РФ и муниципальные образования, которые не включены в ст. 124 -126 ГК РФ в состав юридических лиц. Однако Российская Федерация, субъекты РФ являются в соответствии с ГК РФ субъектами гражданско-правовых отношений. Такой же статус этих субъектов зафиксирован и в земельном законодательстве.

В соответствии со статьями 15, 16, и 17 ЗК РФ Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования являются субъектами земельных отношений. В соответствии со ст. 57 ЗК РФ перечисленные субъекты обязаны возмещать ущерб, причиняемый изъятием земельных участков для государственных или муниципальных надобностей. Однако эти случаи определяются как правомерно причиняемый ущерб. Но ущерб может причиняться не только правомерным изъятием, но и неправомерными государственными актами либо действиями должностных лиц государства и органов местного самоуправления, а эта часть отношений не нашла отражения в ЗК РФ. И в первом, и во втором случаях государство и его органы выступают субъектами земельных правонарушений, на что прямо указано в статьях 16 и 1069-1071 ГК РФ. Думается, закрепление в качестве субъектов гражданско-правовых отношений Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления должно присутствовать в ЗК РФ. Упоминание их в ЗК РФ позволит зафиксировать их обязанность нести ответственность за причинение

166

вреда собственникам, пользователям и арендаторам земельных участков. Порядок возмещение в этом случае, как предусмотрено в ГК РФ, осуществляется за счет казны.

Поскольку область регулирования отношений по возмещению имущественного вреда в деталях определяется приведенными нормами ГК РФ, то п. 1 ст. 76 ЗК РФ можно дополнить положением о том, что лица, причинившие вред в результате нарушения земельного законодательства, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с гражданским законодательством.

По нашему мнению, главу XIII ЗК РФ необходимо дополнить нормами о материальной ответственности должностных лиц, работников предприятий и организаций. Она предусматривается Трудовым кодексом РФ.

Как показывает мировая практика, управление земельными ресурсами обязательно должно сочетать механизмы государственного регулирования и рыночные. Приоритет должен быть за государственным управлением, так как зонирование территории, ведение кадастра и мониторинга земель, землеустройство, охрана почв, установление пределов ставок земельных платежей являются функциями государственных органов и централизованного управления. Важной функцией государственных органов является разработка ограничений в использовании земель, контроль за их соблюдением. Очевидно, что Государственной Думе и Федеральному собранию РФ в ближайшие год-два надо завершить создание целостной системы земельного законодательства. А значит, необходимо принять в развитие Земельного кодекса РФ целый ряд федеральных законов.

Совершенно очевидно, что для сохранения единой государственной территории Российской федерации необходимо привести законодательство субъектов РФ в соответствие с Земельным кодексом 2001 года и федеральными законами, создав единое правовое пространство на всей территории России.

167

Библиография Нормативно-правовые акты Российской Федерации

1.      Конституция     Российской     Федерации.     Принята     всенародным голосованием 12 декабря 1993 // Российская газета. 25 декабря 1993. № 237; Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. № 30. Ст. 3051; 2004. №13. Ст. 1110.

2. Федеральный конституционный закон от 21 июля 1994 года № 1-ФКЗ "О Конституционном Суде Российской Федерации" // СЗ РФ 1994. № 13. Ст. 1447; 2001. №51. Ст. 4824.

3.  Федеральный конституционный закон от 28 апреля 1995 года № 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. № 18. Ст. 1589; 2003. № 27. Ч. 1. Ст. 2699.

4.  Федеральный конституционный закон от 31 декабря 1996 года № 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" СЗ РФ. 1997. № 1. Ст. 1; 2003. № 27. Ч. 1. Ст. 2698.

5.  Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 ноября 1994 года // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; СЗ РФ. 2002. № 12. Ст. 1093; Часть вторая от 26 января 1996 года // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410; СЗ РФ. 2003. №13. Ст. 1179; Часть третья от 26 ноября 2001 года // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст.4552; СЗ РФ. 2003. № 13. Ст. 1179.

6.  Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 года  // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532.

7.  Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 года // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147; 2003. № 27. Ч. 1. Ст. 2700.

8. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 года // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471; 2003. №27.4. 1. Ст. 2700.

9. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 года № 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 5. Ст. 610; 2002. № 52. Ч. 1. Ст. 5132.

168

10.  Кодекс РФ  об  административных правонарушениях  от  30  декабря 2001 года № 195-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 1. Ст. 1; 2003. № 27. Ч. 2. Ст. 2717.

11.  Уголовный кодекс РФ от 13 июня 1996 года // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2954; 2001. № 11. Ст. 1002; 2003. № 28. Ст. 2880.

12. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 года // СЗ РФ. 1998. №19. Ст. 2069; 2003. №2. Ст. 167.

13.  Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31 июля 1998 года № 146-ФЗ. // СЗ РФ. 1998. №31. Ст. 3824; СЗ РФ. 2003. № 28. Ст. 2873. Часть вторая от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ // СЗ РФ. 2000. №32. Ст. 3340; СЗ РФ. 2003. № 23. Ст. 2174.

14.  Трудовой кодекс Российской Федерации от 30 декабря 2001 года // СЗ РФ. 2002. № 1. Ч. 1. Ст. 3; 2003. № 27. Ч. 1. Ст. 2700.

15.  Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года // СЗ РФ. 1996 г. № 1. Ст. 16; 2000. № 2. Ст. 153.

16.   Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ//СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.

17.  Федеральный закон от 30 ноября 1994 года "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3302.

18.  Федеральный закон от 26 января 1996 года   № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 411.

19.  Федеральный закон от 16 апреля 2001 года "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. №17. Ст. 1644.

20.   Федеральный закон 25 октября 2001  года "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148; СЗ РФ 2003. №28. Ст. 2875.

21.  Федеральный закон от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ   "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // СЗ РФ. 2003. №24. Ст. 2249.

169

22.    Федеральный   закон   от   21    июля    1997    года   №    122-ФЗ    "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; СЗ РФ 2003. № 24. Ст. 2244.

23.    Федеральный   закон   от   17   июля   2001   года   "О   разграничении государственной собственности на землю" // СЗ РФ 2001. № 30. Ст. 3060.

24.   Закон РФ от 29 мая 1992 года "О залоге" // ВСНД и ВС РФ. 1992. № 23. Ст. 1239.

25.   Федеральный  закон  от   16  июля   1998  года  "Об  ипотеке  (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400; СЗ РФ. 2002. № 52. 4.1. Ст. 5135.

26.   Федеральный закон  от  02 января  2000  года  "О  государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. №2. Ст. 149.

27. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" // СЗ РФ 2002 г., N 4, ст. 251; СЗ РФ. 2003 г. №9 ст. 805.

28.  Федеральный закон от 10 января 2002 года "Об охране окружающей среды". // СЗ РФ. 2002. №2. Ст. 133.

29.    Федеральный   закон   от   15   июня   1996   года   "О   товариществах собственников жилья" // СЗ РФ 1996. № 25. Ст. 2963; СЗ РФ 2002. №12. Ст. 1093.

30.  Федеральный закон от 10 января 1996 года №4-ФЗ   "О   мелиорации земель" // СЗ РФ, 1996, № 3. Ст.142; СЗ РФ 2003. № 2. Ст. 167.

31.   Федеральный закон от 14 марта 1995 года "Об особо охраняемых природных территориях". // СЗ РФ 1995. №12. Ст. 1024; СЗ РФ. 2002. 4.1. № 1. Ст. 2.

32.  Федеральный закон от 08 декабря 1995 года "О сельскохозяйственной кооперации" // СЗ РФ 1995. № 50. Ст. 4870; 1997. № 10. Ст. 1120; СЗ РФ 2003. № 24. Ст. 2248.

33.   Федеральный  закон  от  21   июля  2002  года  "Об  обороте  земель сельскохозяйственного назначения". // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3018; СЗ РФ 2003. №28. Ст. 2882.

170

34.   Федеральный  закон   от   15   апреля   1998   года   "О   садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". // СЗ РФ. 1998. № 16. Ст. 1801; СЗ РФ 2000. № 48. Ст. 4632; СЗ РФ 2002. № 12. Ст. 1093.

35.        Федеральный   закон   от   16   июля    1998   года   №    101-ФЗ   "О государственном      регулировании       обеспечения       плодородия       земель сельскохозяйственного назначения". // СЗ РФ 1998. № 29. Ст. 3399; СЗ РФ. 2003. №2. Ст. 167.

36. Закон РФ от 11 октября 1991 года "О плате за землю" // СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3810; СЗ РФ. 2002. № 52. 4.1. Ст. 5132.

37. Федеральный закон от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ "О землеустройстве" // СЗ РФ. 2001. № 26. Ст. 2582.

38.  Закон РФ от 21 февраля 1992 года № 2395-1 "О недрах" // ВСНД РФ и ВС РФ. 1992. № 16. Ст. 834; СЗ РФ 2003. № 23. Ст. 2174.

39.   Федеральный закон от 8 августа 2001 года № 134-ФЗ "О защите прав юридических   лиц   и   индивидуальных   предпринимателей   при   проведении государственного контроля (надзора)" // СЗ РФ 2001. № 33. Ч I. Ст. 3436; 2003. № 40. Ст. 3820.

40.   Указ Президента РФ от 9 марта 2004 года № 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // СЗ РФ. 2004. №11. Ст. 945.

41.   Указ Президента РФ  от  16  мая  1997  года №  485   "О гарантиях собственникам   объектов   недвижимости   в   приобретении   в   собственность земельных участков под этими объектами" // СЗ РФ 1997. № 20. Ст. 2240; 2003 № 13. Ст. 1229.

42. Указ Президента РФ от 27 июля 1993 года № 1139 "О некоторых мерах по поддержке крестьянских (фермерских) хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов" // САПП РФ. 1993. № 31. Ст. 2928.

43.  Указ Президента РФ от 22 июня 1994 года № 1535 "Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1  июля 1994

171

года" // СЗ РФ. 1994. № 13. Ст. 1478; 1997. №14. Ст. 1607; 1998. № 16. Ст. 1832; 1999. № 5. Ст.651; 2003. № 13. Ст. 1229.

44.  Указ Президента РФ от 21 декабря 1993 года № 2287 "О приведении земельного   законодательства   Российской   Федерации   в   соответствие   с Конституцией Российской Федерации // САПП РФ 1993. № 52. Ст. 5085.

45.   Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 года № 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 1997. № 34. Ст. 1944; 1999. №5. Ст. 718.

46.  Постановление Правительства РФ от 17 октября 2003 года № 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2003. № 38. Ст. 3668.

47.  Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 года   № 288 "Об утверждении    Примерного    положения     об    учреждении    юстиции    по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и   сделок   с ним" // СЗ РФ. 1998. № 47. Ст. 2103; 2003. № 37. Ст. 3595.

48.   Постановление Правительства РФ  от   18  июля  2002  года №  357 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра РФ" // СЗ РФ. 2000. № 30. Ст. 3154; 2001. № 32. Ст. 3333.

49.  Постановление Правительства РФ от 26 июня 1999 года № 694 "О Федеральной целевой программе "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2002 годы" // СЗ РФ. 1999. № 27. Ст. 3379.

50.  Распоряжение Правительства РФ от 10 июля 2001 года № 910-р "О программе  социально-экономического  развития  Российской  Федерации  на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы)" // СЗ РФ 2001. №31. 3295; 2002. №23. Ст. 2187.

51. Распоряжение Правительства РФ от 15 августа 2003 года № 1163-р "Об утверждении    Программы    социально-экономического    развития    РФ    на среднесрочную перспективу (2003-2005 гг.)" // СЗ РФ. 2003. № 34. Ст. 3396.

172

52.  Постановление Правительства РФ от 28 января 1993 года №77 "Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам,        землепользователям,        арендаторам        и        потерь сельскохозяйственного производства" // САПП РФ 1993. № 6. Ст. 483; СЗ РФ. 2003. №19. Ст. 1843.

53.  Постановление Правительства РФ от 7 мая 2003 года № 262 "Об утверждении    Правил    возмещения    собственникам    земельных   участков, землепользователям,  землевладельцам  и  арендаторам  земельных  участков убытков,   причиненных   изъятием   или   временным   занятием   земельных участков,     ограничением     прав     собственников     земельных     участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц" // СЗ РФ. 2003. №19. Ст. 1843.

54.  Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" // СЗ РФ. 1997. №13. Ст. 1539.

55.  Постановление Правительства РФ от 10 декабря 1992 года №959 "О поставках продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена" // САПП РФ. 1992. № 22. Ст. 2217; СЗ РФ. 1995. №52. Ст. 5164.

56.    Постановление Правительства РФ от 11 января 2001 года № 22 "Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России" // СЗ РФ 2001. №147. Ст. 1843; 2003. № 32. Ст. 3229.

57.  Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219 "Об утверждении Правил  ведения  Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и сделок и ним" // СЗ РФ. 1998. №8. Ст. 963;   1999. № 52. Ст. 6416; 2003 № 37. Ст. 3584.

58. Постановление Правительства РФ от 09 сентября 1999 года № 1024 "О Концепции   управления   государственным   имуществом   и   приватизации   в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1999. № 39. Ст. 4626; СЗ РФ 2000. № 49. Ст. 4825.

173

59.  Постановление Правительства РФ от 06 июля 1994 года № 791 "О программе аграрной реформы в Российской Федерации на 1994-1995 годы" // СЗ РФ. 1994. № 14. Ст. 1628; 1995. № 11. Ст. 989.

60.   Постановление Правительства РФ  от   18  июля  2000  года №  537 "Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России" // СЗ РФ. 2000. № 30. Ст. 3154; СЗРФ. 2001. № 32. Ст. 3333.

61.  Постановление Правительства РФ от 28 января 1993 года № 77 "Об утверждении положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам,        землепользователям,        арендаторам        и        потерь сельскохозяйственного производства" // САПП РФ. 1993. №6. Ст.483; СЗ РФ 1995. №3. Ст. 190; 1995. №49. Ст. 4808; 1996. №28. Ст.3383;  1999 № 21. Ст. 2625; 2003. №19. Ст. 1843.

62.  Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 года № 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель" // СЗ РФ 2000. № 16. Ст. 1709.

63.  Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 года № 319 "О порядке определения нормативной цены земли" // СЗ РФ. 1997. № 13. Ст. 1539.

64.  Постановление Правительства РФ от 9 апреля 2001 года № 273 "Об утверждении    Федеральной    программы    поэтапного    развития    системы государственной   регистрации   прав на   недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. 2001. №16. Ст. 1602.

65.  Постановление Правительства РФ от 2 февраля 1996 года № 105 "Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользовании в застройке городов и других поселений" //СЗ РФ. 1996. № 6. Ст. 592; 2000. № 35. Ст. 3584.

66.  Постановление Правительства РФ от 07 августа 2002 года № 576 "О порядке      распоряжения      земельными      участками,      находящимися      в государственной     собственности,     до     разграничения     государственной собственности на землю" // СЗ РФ. 2002. № 32. Ст. 3189.

67.  Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной

174

или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" // СЗ РФ. 2002. №46. Ст. 4587.

68.  Постановление Правительства РФ от 28 ноября 2002 года № 846 "Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель" // СЗ РФ. 2002. №49. Ст. 4882.

69.  Постановление Правительства РФ от 19 ноября 2002 года № 833 "О государственном земельном контроле" // СЗ РФ. 2002. № 47. Ст. 4685.

70.  Постановление Правительства РФ от 07 июня 2002 года № 396 "Об утверждении Положения о проведении территориального землеустройства" // СЗ РФ. 2002. №23. Ст. 2193.

71.  Постановление Правительства РФ от 22 апреля 2002 года № 261 "О методике   определения   сопоставимой   по   кадастровой   стоимости  площади сельскохозяйственных угодий" // СЗ РФ. 2002. № 17. Ст. 1680.

72.  Постановление Правительства РФ от 4 марта 2002 года № 140 "Об утверждении Правил подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности" // СЗ РФ. 2002. № 10. Ст. 1001; 2002. № 41. Ст. 3983.

73.  Постановление Правительства РФ от 19 сентября 1997 года № 1200 "О порядке перевода лесных земель в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда" // СЗ РФ 1997. № 39. Ст. 4538.

74.   Приказ   Министерства   охраны   окружающей   среды   и   природных ресурсов РФ от 25 мая 1994 года № 160. "Об утверждении Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти РФ. 1994. № 9. С. 15-17.

75.  Приказ Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 2 августа 1999 года № 18. "Об утверждении инструкции    "О   порядке   осуществления   государственного   контроля   за

175

использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях" // БНА ФОИВ РФ. 1999. № 45. С. 25-31.

76. Приказ Министерства РФ по налогам и сборам от 02 сентября 2002 года №  БГ-3-23/470   "Об  утверждении  Инструкции  по  заполнению   налоговой декларации по земельному налогу" // БНА ФОИВ РФ. 2002. № 44. С. 35-40.

77. Приказ Росземкадастра от 15 июня 2001 года № П/119 "Об утверждении документов государственного земельного кадастра" // БНА ФОИВ РФ. 2001. № 27. С. 15-19; 2002. № 38. С. 22-25.

78. Приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 года № 226 "Об утверждении Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на    недвижимое    имущество    и    сделок    с    ним    и    информации    о зарегистрированных правах" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 2003. № 11. С. 15-19.

79.  Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 года № 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" // БНА ФОИВ РФ. 2003. № 46. С. 15-19

80.  Приказ Министерства РФ по налогам и сборам  РФ от 21 апреля 2003 года "О внесении изменений и дополнений в Инструкцию МНС России от 21 февраля 2000 г. № 56 "По применению Закона Российской Федерации "О плате за    землю"    //    Бюллетень    нормативных    актов    федеральных    органов исполнительной власти. 2003. № 35. С. 39.

81.  Приказ Госстроя РФ от 2 августа 1999 года №18 "Об утверждении Инструкции    о    порядке    осуществления    государственного    контроля   за использованием и охраной земель в городских и сельских поселениях" // БНА ФОИВ РФ. 1999. № 45. С. 37-40.

82.    Инструкция   о   порядке   заполнения   и   выдачи   свидетельств   о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. Утв. приказом Минюста РФ, Минимущества РФ,

176

Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 года № 194/16/1/168   // БНА ФОИВ 2000. № 18. С. 29-36.

83.  Приказ Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 15 февряля 1999 года № 23. "О внесении изменений в инструкцию о порядке госземинспекторов по привлечению физических, должностных и юридических лиц    к    административной    ответственности    за    нарушение    земельного законодательства" //БНА ФОИВ. 1999. № 10. С. 41-45.

84.  Письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 19 октября 1994 года "О договоре дарения земельного участка и договоре мены земельными участками" // БНА ФОИВ. 1994. № 4. С. 19-24.

85.  О состоянии использования земель Российской Федерации в 2003 году: Гос. (нац.) докл. / Редкол.: СИ. Сай и др. // Данные Федеральной службы земельного кадастра России, www.goscomzem.ru. 2004.

86.     Государственная    Программа    приватизации    государственных    и муниципальных    предприятий    в    Российской    Федерации    (утв.    Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2284, с изменениями от 8 августа 2003 года) // СЗ РФ. 2003. № 32. Ст. 3172.

Монографии, учебники, учебные пособия

1.    Аграрное   и   экологическое   законодательство   в   России   и   СНГ. Сравнительно-правовой анализ / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Норма, 1999. -365 с.

2.   Алакоз  В.В.,  Киселев  В.И.,  Шмелев  Г.И.   Зачем  России  земельная реформа. - М: БЕК, 1999. - 152 с.

3.  Алексеев С.С. Проблемы теории права. - Свердловск, 1972. Т. 1. - 425 с.

4.   Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. — М.: Проспект, 2001. -273 с.

5.  Асланян Н.П. Основные начала Российского частного права. - Иркутск: Изд. ИГА, 2001.-401 с.

6.   Балезин  В.П.  Правовой  режим  земель  городской  застройки.  - М.:

177

Госюриздат, 1963. - 206 с.

7.  Большая Советская Энциклопедия / Под ред. A.M. Прохорова. - М.: Советская энциклопедия, 1975. Т. 21.- 1014 с.

8.  Борисов А.Б. Коментарий к Гражданскому кодексу РФ. - М.: Книжный мир, 2003. - 642 с.

9.  Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права - М.: Юрид. лит. 1963.-291 с.

10.  Быкова Т.А., Серветник А.А., Рузанова В.Д., Хмелева Т.И. Учебное пособие по курсу "Гражданское право". - Саратов: Приволж. кн. изд., 2001. -492 с.

11. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. - М.: Юрид. лит. 1948. - 395 с.

12.    Венедиктов   А.В.   Гражданско-правовая   охрана   социалистической собственности в СССР. - М.: Изд. Академии наук СССР, 1954. - 459 с.

13.  Волков Г.А. Вопросы приобретения права собственности на землю по давности владения // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. - 2000. № 2. - С. 13-19.

14. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 1999.-585 с.

15.  Горемыкин В. А. Экономика недвижимости. - М.: Дашков и К°,  2003. - 835 с.

16.  Гражданское законодательство России: Сборник норматив, правовых актов и док. / Отв. ред. З.И. Цыбуленко. - М.: Юрист. 2000. - 819 с.

17.  Гражданское право. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: Проспект. 1998. -505 с.

18. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 1998. -533 с.

19.  Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А. Суханова. - М: БЕК, 2002. Т. 2. Полутом 2. -502 с.

20. Гражданское право / Под ред. СП. Гришаева. - М.: Юрист, 2003. - 569 с.

178

21. Гражданское право / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юристь, 1997. - 475 с.

22.  Гражданское право России / Под ред. З.М. Цыбуленко. - М.: Юристь, 2000. - 501 с.

23.  Гражданское право. Словарь-справочник / Сост. Л. Ю. Тихомиров, Л.В. Тихомирова. - М.: БЕК, 1994. - 642 с.

24.    Гражданский   Кодекс    Российской    Федерации.    С    постатейными материалами из практики ВАС РФ. - М.: Норма, 1999. -574 с.

25.  Глазков Г.П. Пособие по совершению сделок с земельными долями.

- М.: Юристь, 1999. - 153 с.

26.  Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. - М.: Инфра-М., 2003. - 394 с.

27. Документы в земельных правоотношениях / Под ред. М.Ю. Тихомирова. -М.: Юринформцентр, 1999. - 319 с.

28. Дубовик О.Л. Экологическое право. - М: Проспект. 2003 - 497 с.

29.  Духно Н.А., Чубуков Г.В. Земельный правопорядок и ответственность.

- М.: Институт защиты предпринимателя. 1998. - 368 с.

30. Евтихиев И.И. Регулирование земельных отношений в городах. - Горки: Заря, 1929. - 219 с.

31.  Ерофеев Б.В. Правовой режим земель городов. - М.: Юрид. лит., 1976. -259 с.

32.   Жариков   Ю.Г.,   Масевич   М.Г.   Недвижимое   имущество:   правовое регулирование. -М.: БЕК. 1997. - 237 с.

33.   Забелышенский А.А.  Правовая охрана земель как составной части природного комплекса. - Свердловск. 1970. - 270 с.

34.   Земельное право РФ / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект. 2002.

- 400 с.

35.  Земельное право в вопросах и ответах / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Проспект, 2003. - 223 с.

36. Земельное право РФ / Под ред. В.Х. Улюкаева. М.: Былина, 2002. - 496 с.

179

37.    Земельное   законодательство   РФ.   Сборник   нормативных   актов   / Составители: С.А. Боголюбов, Ю.И. Щуплецова. -М.: Норма, 2001. - 412 с.

38.      Земельное     право     Российской     Федерации.     Законодательство, ведомственные нормативные акты, судебная практика / Под редакцией Н.Н. Осокина. М.: Изд. "Де-Юре", 1995. - 430 с

39. Земля и право. Пособие для российских землевладельцев / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: Норма, 1997. - 286 с.

40.   Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденция развития. М.: Изд. ИГП РАН, 1999. - 270 с.

41. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. - М.: Юристъ, 2002. - 270 с.

42.  Иоффе О.С., Шаргородский М.Д. Вопросы теории права. - М.: Юрид. лит., 1961.-482 с.

43.  Исаев И.А. История государства и права России. - М.: Юристъ. 1993.

- 490 с.

44.  Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовые договоры в России. - М.: БЕК, 2002. - 365 с.

45. Казанцев Н.Д. Законодательные основы земельного строя в СССР. - М.: Юрид. лит., 1971.-230 с.

46.  Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. - М.: Прогресс, 2000.-215 с.

47.   Калмыков  Ю.Х.   Вопросы  применения  гражданско-правовых  норм.

- Саратов: Приволжское, кн. изд., 1976. - 144 с.

48. Колотинская Е.Н. Правовые основы земельного кадастра в России. - М.: Изд. МГУ, 1998. - 139 с.

49. Конституция Российской Федерации. Научно-практичесий комментарий / Под ред. Б.Н. Топорнина. - М.: Юристъ. 1997. - 395 с.

50.  Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. -М.: Проспект, 2003. 490 с.

180

51.  Комментарий к Гражданскому кодексу РФ /   Под ред. О.Н. Садикова.

- М.: Инфра-М, 1998. - 407 с.

52.  Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 2. / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Инфра-М, 2003. - 594 с.

53. Комментарий Гражданскому кодексу РФ / Под ред. СВ. Науменко. - М.: ЭКСМО,2003.-597с.

54.  Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части 1

- 3 / Под ред. Е.Л. Забарчука. - М.: Право и закон, 2003. - 960 с.

55.  Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова и М.Ю. Тихомирова. - М.: БЕК. 2002. - 501 с.

56. Копылов А.В. Вещные права на землю. - М.: Статут. 2000. - 390 с.

57.  Крассов О.И. Право частной собственности на землю. - М.: Юристъ. 2000. - 379 с.

58.  Крассов О.И. Земельное право современной России. М.: Дело, 2003.

- 624 с.

59.    Крассов   О.И.   Комментарий   к   Земельному   кодексу   Российской Федерации. - М.: Юристъ, 2002. - 510 с.

60. Крашенинников П.В. Право собственности и иные права на землю. - М.: Статут. 2001.-274 с.

61.  Крестьянская реформа в России. Сборник законодательных актов. - М.: Госюриздат. 1954. - 437 с.

62.      Липски     С. А.     Проблемы     управления     сельскохозяйственным землепользованием в современной России. -М.: Былина. 2001. - 184 с.

63.  Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности.

- М.: Юристъ, 1999. - 385 с.

64.   Мейер   Д.И.   Русское гражданское право. Ч. 1 и 2.   СПб.: Виктория-плюс, 1996. -641 с.

65.     Минина    Е.Л.     Споры    сельскохозяйственных    организаций    с гражданами   -  собственниками  имущественных паев  и  земельных долей. Комментарий судебной практики. - М.: Юстицинформ, 2000. - 232 с.

181

66.  Общая теория советского земельного права / Под. ред. Н.А. Сыродоева. -М.: Наука, 1983.-529с.

67.  Оглоблина О.М. Сделки с землей в РФ. Учебно-практическое пособие. -М.: Инфра-М, 1998. - 371 с.

68.  Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999. - 304 с.

69. Правда Русская. Учебное пособие / Под ред. Б.Д. Грекова. - М.-Л.: Изд. АН СССР, 1940.-432 с.

70. Правовой режим земель в СССР / Отв. ред. Г.А. Аксененок. - М.: Наука, 1984.-326 с.

71.  Правовой режим недвижимости: Науч. - практ. коммент / Под ред. З.И. Цыбуленко. - Саратов.: СГАП, 1998. - 298 с.

72.  Римское частное право. Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Инфра-М, 1998. - 344 с.

73. Российская юридическая энциклопедия. - М.: Инфра-М, 1999.- 1201 с.

74. Российское гражданское право / Под ред. З.Г. Крыловой, Э.П. Гаврилова. -М.: Проспект 2001. - 377 с.

75.   Русская   Правда   по   спискам:   Академическому,   Карамзинскому   и Троицкому / Под ред. Б.Д. Грекова. М., Академкнига, 1934. - 334 с.

76.  Рыбаков Б.А. Киевская Русь и русские княжества XII-XIII вв. - М.: Наука. 1982.-432 с.

77.   Самощенко  И.С,  Фарукшин  М.Х.   Ответственность  по  советскому законодательству. -М.: Юрид. лит., 1971.-291 с.

78.  Сборник документов по земельному законодательству СССР и РСФСР (1917-1954   годы)   /   Составители:   Н.Д.   Казанцев,   О.И.   Туманова.   -   М.: Госюриздат, 1954. - 654 с.

79.  Серебровский В.И. Избранные труды / Под ред. Суханова Е.А. и др. -М.: Статут, 1997. - 566 с.

182

80.  Скворцов О.Ю. Защита права собственности. - М.: Фонд "Правовая культура", 1997. - 194 с.

81.  Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Прогресс, 2001.-249 с.

82.  Словарь русского языка / Сост. СИ. Ожегов; Под ред. СП. Обнорского. 2-е  изд.,  испр.  и  доп.  М.:  Государственное  издательство  иностранных  и национальных словарей, 1952. - 848 с.

83.  Собственность на землю в России: история и современность / Под ред. Д.Ф. Аяцкова. - М.: РОССПЭН. 2002. - 590 с.

84.  Соловьев СМ. История России с древнейших времен. Т.1. - М.: Мысль, 1988.-516 с.

85.   Становление основ общесоюзного законодательства / Под ред. М.Г. Киричено и И.С. Самощенко. - М.: Юрид. лит., 1972. - 201 с.

86.    Судебная   практика   по   гражданским   делам.   Научно-практический комментарий / Научный ред. З.И. Цыбуленко. - Саратов.: Изд. СГАП. 2000. - 394 с.

87.  Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. - М.: Юристинформ, 1991. -135 с.

88.    Тархов   В.А.   Обязательства,   возникающие   из   причинения   вреда. Монография. - Саратов: Изд. "Коммунист", 1957. - 290 с.

89.  Тархов В.А. Гражданское право. Монография. - Ульяновск: Приволж. кн. изд., 1998.-313 с.

90.  Тархов В.А., Рыбаков В.А. Собственность и право собственности: курс гражданского права. - Уфа: Изд. Уфим. юрид. инст. МВД РФ, 2000. - 419 с.

91.  Тархов В.А. Собственность и право собственности. - Уфа: Изд. Уфим. юрид. инст. МВД РФ, 2001. - 253 с.

92.  Тархов В.А., Рыбаков З.А. Собственность и право собственности.        -М.: Юрист, 2002. - 240 с.

93. Толстой Ю.К. К теории правоотношения. - Л.: Изд. ЛГУ, 1959. - 124 с.

183

94.  Улюкаев В.Х. Земельное и природоресурсное право. - М.: Академия, 2003.-511 с.

95.     Флейшиц    Е.А.     Обязательства    из    причинения    вреда    и    из неосновательного обогащения. - М.: Юриздат, 1951. - 350 с.

96.  Хрестоматия по истории государства и права СССР. Дооктябрьский период / Под ред. Ю.П. Титова и И.О. Чистякова. - М.: Юрид. лит., 1990. - 482 с.

97. Хутыз М.Х. Римское частное право. - М.: Былина, 1995. - 170 с.

98.  Черепнин Л.В. Акты феодального землевладения и хозяйства. - М.: Наука, 1961.-219 с.

99.   Чубуков   Г.В.,   Погребной   А.А.   Земельная   недвижимость:   сделки, правовое    регулирование.    Учебн.    пособие.    -    М.:     Институт    защиты предпринимателя, 1997. - 353 с.

100. Чубуков Г.В. Земельное право России. -М.: Экзамен, 2003. - 334 с.

101. Шейндлин Б.Г. Сущность советского права. - Л., изд. ЛГУ. 1952.         -209 с.

102. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: БЕК, 1996.-319 с.

103.  Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995.-419 с.

104.   Энциклопедический  словарь  /  Под  ред.   К.К.   Арсеньева  и  Ф.Ф. Петрушевского. - СПб.: Типо-литогр. Ефрона, 1894. - Тома 1, 14, 23, 64.

105.   Юридическая энциклопедия / Под ред.  М.Ю.  Тихомирова.  - М.: Юринформцентр, 2001. - 1215 с.

106.  Юридическая энциклопедия / Под общей ред. Б. Н. Топорнина. - М.: Юристъ, 2001.- 1272 с.

107.  Юридические консультации по вопросам применения Закона РФ "О садоводческих,   огороднических   и   дачных   некоммерческих   объединениях граждан" // Калинин Н.И. и др. М.: Дружба народов, 1999. - 171 с.

108. Юшков СВ. Памятники русского права. - М.: Юрид. лит. 1952. - 354 с.

184

109.  Ялбуганов А.А. Плата за землю. Земельный налог. Арендное право. Нормативная цена земли. М.: Изд. дом "Филин", 2001. - 251 с.

110. Янин В.Л. Законодательство Древней Руси. - М.: Наука, 1984. - 308 с.

Статьи

1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли // Государство и право. - 2000. № 1. - С. 32-39.

2.  Андреев Ю.С. Рассмотрение земельных споров // Хозяйство и право. -1997. №8.-С. 21-26.

3.  Андреев В. К. Метаморфозы права собственности в России и в СССР (1917-1992) // Государство и право. - 1993. № 4. - С. 40-48.

4. Анурова О.Н., Звонок С.Н., Скловский К.И. Собственность в гражданском праве // Государство и право. - 2001. № 8. - С. 24-28.

5.  Бабкин С.А. Публичная достоверность записей о правах на недвижимое имущество // Законодателсьво - 2001. № 12. - С. 44-47.

6.  Беленькая А. Земля, объект - судьба едина // ЭЖ-Юрист. - 2003. № 32. -С. 11-14.

7.    Беленький   В.Р.   Земельное   законодательство   России   на   переломе тысячелетий // Имущественные отношения в РФ. - 2003. № 2. - С. 21-26.

8.  Белых B.C., Скуратовский М.Л.    Гражданский кодекс России: новая модель регулирования и судебная практика // Государство и право. - 2003. № 8. -С. 5-16.

9.  Боголюбов С.А. Практическое значение Земельного кодекса России // Право и экономика. - 2003. № 3. С. 28-43.

10.  Боголюбов С.А. Новый Федеральный закон "Об охране окружающей среды" // Журнал российского права. - 2002. № 6. - С. 12-15.

11.  Братусь С.Н. Спорные вопросы теории юридической ответственности // Советское государство и право. - 1973. № 4. - С. 15-25.

185

12.  Быстров Г.Е.    Такой земельный кодекс России не нужен // Право и жизнь. -2001. №39.-С. 31-35

13.  Виноградова Л.   Объект спора - недвижимое имущество // ЭЖ-юрист. -2003. №17.-С. 17-21.

14. Воинов В., Митюшев В. Приватизация земель // ЭЖ-Юрист. - 2003. № 35. -С. 10-14.

15.    Волков    СВ.,    Булычев    В.В.    Право    собственности    на    объект недвижимости    как    вновь    созданную    вещь:    теория    и    практика    // Законодателсьво. - 2003. № 5. С. 47-54.

16.      Волкова    Н.А.     Земельная     собственность     и     организационно-экономические условия ее использования // Достижения науки и техники АПК. -2002. №5.-С. 36-37.

17.  Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М.   Развитие рынка земли: правовой аспект // Государство и право. - 1998. № 2. - С. 50-54.

18.  Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. -2002. №10.-С. 50-56.

19.  Галиновская Е.А. Об обороте сельхозземель // ЭЖ-Юрист. - 2003. № 3. -С. 39-43.

20.   Галиновская Е.А. Кто в России решает, как использовать землю // ЭЖ-Юрист. - 2003. № 23. - С. 19-24.

21.  Галиновская Е.А.    К вопросу об оформлении прав    на    земельные участки // Право и экономика. - 2003. № 1. - С. 38-43.

22. Галунов П.Б. Особенности государственной регистрации прав и сделок с предприятиями как имущественными комплексами // Законодательство. - 2003. №3.-С. 36-42.

23.   Голиченков А.К. Собственность на землю: старый подход в новом законодательстве // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. - 1991. № 2. - С. 17-21.

24.  Гольцблат А.А. Мотивы скорейшей приватизации земли // Право и экономика. - 2003. № 3. - С. 28-35.

25.  Горохов Д.В. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. - 2002. № 6.

186

-С. 42-46.

26.  Грось Л.А. О сопоставлении понятий "гражданское законодательство", "гражданское право" и "земельное законодательство" и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. - 2002. № 9. - С. 41-48.

27.  Грось Л.А.    Защита    вещных    прав    наследника    на    недвижимое имущество // Российская юстиция. - 2000. № 8. - С. 10-15.

28.    Гусев   Р.К.   Сущность   и   значение   правового   режима   земель   в современных условиях // Материалы научно-практической конференции 17-18 апреля 2002 "Проблемы применения нового Земельного кодекса России". - М.: ИЗИСП при Правительстве РФ. 2002. - С. 35-37.

29.  Дикусар В.М.   Земельные суды - в России?   // Российская юстиция. -2000. №11.-С. 16-20.

30.  Дмитриев А.В. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Законодателство. - 2000. № 7. - С. 46-50.

31.  Жариков Ю.Г. Государственное регулирование земельных отношений в России // Право и экономика. - 1998. № 4. - С. 32-33.

32.     Жариков    Ю.Г.    Разграничение    сферы    действия    земельного    и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений // Государство и право. - 1996. № 2. - С. 28-33.

33.   Жариков Ю.Г. Право частной собственности на землю // Право и экономика. - 1998. № 2. - С. 27-31.

34.  Жариков Ю.Г. Особенности регулирования земельных отношений как имущественных    отношений    //    Труды    Института    законодательства    и сравнительного правоведения при Правительстве РФ. - 1995. № 59. С. 115-123.

35.  Зырянов А.И. Понятие и содержание права собственности // Материалы межкафедрального   семинара   "Право   собственности:    вопросы   теории   и практики". - Рязань, 2001. - С. 11-16.

36.   Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс РФ:  некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. - 2002. № 6. - С. 7-11.

37.  Иоффе О.С. Вина и ответственность по советскому праву // Советское государство и право. - 1972. .№ 6. - С. 32-37.

187

38.   Калинин   Н.И.   Право   собственности   и   иные   права   на   землю   // Законодательство. - 1997. № 1. - С. 19-25.

39.  Карлова Н.В. Возникновение прав на землю по давности владения // Законодательство. - 2000. № 8. - С. 38-41.

40.  Кислов Д.В. Продажа предприятия как имущественного комплекса // Главбух. - 2001. № 12. - С. 34-37.

41.   Козлова Е. Предприятие как объект и субъект права // Российская юстиция. - 2002. № 8. - С. 52-56.

42. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. - 2003. № 1. - С. 20-24.

43. Куликова Л. Земля в обороте // ЭЖ-Юрист. - 2003. № 3. - С. 10-15.

44.  Лапач Л.   Понятие "имущество" в российском праве и в Конвенции о защите прав человека и основных свобод // Российская юстиция.  - 2003. № 1. -С. 29-34.

45.   Лосицкий   О.А.   Аренда   недвижимого   имущества,   находящегося   в федеральной собственности // Российский налоговый курьер. - 2002. № 21. - С. 37-42.

46. Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития // Право и экономика. - 2003. № 3. - С. 35-38.

47. Можаровский В. Переход земли в частную собственность // ЭЖ-Юрист. -2003. №11. С. 9-12.

48.    Панкратов   И.Ф.    Новый   Гражданский   кодекс   РФ   и   земельное законодательство // Законодательство и экономика. - 1996. № 5-6. - С. 43-49.

49.     Панкратов    И.Ф.     Ответственность    за    нарушение     земельного законодательства // Законодательство и экономика. - 1997. № 5-6. - С. 19-25.

50.  Панкратов И.Ф. Гражданский кодекс РФ и земельное законодательство // Труды   Института   законодательства   и   сравнительного   правоведения   при Правительстве РФ. - 1995. № 59. - С. 53-62.

52. Рахмилович В.А. Гражданское право как предмет законодательной компетенции Российской Федерации и ее субъектов // Журнал российского права. 2003. №8.-С. 47-54.

188

53.  Сай СИ. Регулирование развития земельно-имущественного комплекса России // Недвижимость и инвестиции. - 2001. № 4. - С. 31-36.

54. Сергеева И.П. Возмещение убытков в сфере земельных правоотношений // ЭЖ-юрист. - 1998. № 20. - С. 13-18.

55.     Степанов    А.Н.    Имущественная    ответственность    государства    // Бухгалтерский учет. - 2000. № 14. - С. 19-23.

56.  Суханов Е.А. Ограниченные вещные права в гражданском праве // ЭЖ-Юрист. - 2003. № 3. - С. 28-34.

57. Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодексе РФ // Нотариус. -2003. №4.-С. 35-38.

58.     Сыродоев    Н.А.    О    соотношении    земельного    и    гражданского законодательства // Государство и право. - 2001. № 4. - С. 31-34.

59.   Сыродоев     Н.А.     Правовое     регулирование     оборота     земельных участков // Государство и право. - 1999. № 9. - С. 26-34.

60.  Тархов В.А. О понятии имущественных отношений // Правоведение. - 1962. №3.-С. 33-39.

61.  Уткин Б. Права на земельные участки в силу закона // ЭЖ-Юрист. -2003. №32.-С. 21-24.

62. Цыбуленко З.И. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 1998. № 2. - С. 29-34.

63.  Цыбуленко З.И. Правовое положение садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан // Российская юстиция. - 1999. № 1. - С. 26-31.

64.   Цыбуленко З.И. Залог отдельных видов недвижимого имущества // Российская юстиция. -2000. № 1. - С. 21-26.

65.     Чмыхало    Е.Ю.    О    соотношении    гражданского    и    земельного законодательства   //   Новое   российское   гражданское   законодательство   и практика его применения. - Саратов: Изд. СГАП, 1998. - С. 35-38.

66.   Чубуков  Г.В.   Земельная   недвижимость  как  правовая  категория  // Нотариус. - 2003. № 4. - С. 27-28.

67.  Щенникова Л.В. Право собственности в гражданском законодательстве России // Законодательство. - 2000. № 8. - С. 45-48.

189

68.   Щенникова Л.В. Сервитута в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. - 2002. № 4. - С. 19-24.

69.   Эйриян Г.Н.  Применение приобретательной давности к земельным участкам // Адвокат. - 2003. № 7. - С. 21.

Диссертации и авторефераты диссертаций

1.  Акчурин А.В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений: Дис.... канд. юрид. наук. Саратов, 2001. - 191 с.

2.  Акчурин А.В. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними как метод государственного управления и контроля в сфере земельных отношений: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Саратов, 2001. - 23 с.

3.    Бондаренко   Д.С.   Значение   государственной   регистрации   прав   на земельные участки в обеспечении эффективности использования и охраны земель в Российской Федерации: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2004. -24 с.

3.   Галиновская  Е.А.  Правовое регулирование  земельных  отношений  в крестьянском хозяйстве: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 1995. - 24 с.

4.   Галицков Д.В.  Особенности земельных правоотношений в сельском хозяйстве: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. Уфа, 2000. - 24 с.

5.   Герасин   СИ.   Правовые   основы   оборота   земель,   используемых   в сельскохозяйственном производстве: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2000.-26 с.

6.  Дедова Н.А. Предоставление и изъятие земель: правовое регулирование в условиях экономической реформы: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 1995. -25 с.

7.   Дмитириев  А.В.  Государственное     регулирование  права  на  землю: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 2001. - 24 с.

8.    Краснов   И.И.    Теоретические    основы   правового   режима   земель специального назначения: Авюреф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1966. - 24 с.

190

9.     Криво лапова    Л.В.     Правовое     обеспечение     возмещения     вреда, причиненного экологическим правонарушением: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов. 2001. - 25 с.

10.  Ляпина О.А. Правовое регулирование платы за природные ресурсы в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов. 1999.        -24 с.

11.  Нестеренко Н.И. Применение ответственности за нарушение земельного законодательства: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. М., 1984.       - 24 с.

12.  Пашков А.В. Арбитражная судебная защита прав предпринимателей в сфере земельных отношений: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Самара. 1996. -23 с.

13.  Фомина Л.П. Государственное регулирование и право собственности на землю в сельском хозяйстве: Автореф. дис.... канд. юрид. наук М., 1996. - 24 с.

Судебная практика

1. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 октября 1993 года № 22 "О некоторых вопросах практики применения Закона РСФСР "Об охране окружающей природной среды". // Вестник ВАС РФ. 1994. №3; 2001. № 1.С. 24-28.

2.  Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 68 "О некоторых вопросах связанных с применением части первой ПС РФ" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. № 217. С. 14-19.

3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 года № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ. 1996. № 9; 2001. № 1. с. 27-30.

4.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 года №6    "О    некоторых   вопросах,    возникших   у   судов    при    применении

191

законодательства о земельной реформе". // БВС РФ. 1992. № 7. С. 9-11; 1997. №1.С. 14-22.

5.   Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от  18 августа  1992 года №  12/12  "О некоторых вопросах подведомственности дел судам и арбитражным судам". // БВС РФ. 1992. № 11. С. 41-47;    Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2001. № 1. С. 34-42.

6.  Постановление ВАС РФ от 28 сентября 1994 года № 37 "О проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу после 25 января 1994 года". // Вестник ВАС РФ. 1994. № 39. С. 33-39.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по гражданским делам за третий квартал 1998 г. Утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 2 декабря 1998 года. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1999. №3. С. 22-31.

8.  Письмо Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 1992 г. "Об отдельных  решениях,   принятых   на  совещаниях  по   судебно-арбитражной практике". // Вестник ВАС РФ. 1993. № 1. С. 19-27.

9.   Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 февраля 2001 года № 62 "О практике применения судами земельного законодательства" // Вестник ВАС РФ. 2001. № 5. С. 28-31.

10.      Дело  по  иску  Министерства  охраны  природы  Республики  Саха (Якутия)   к  ЗАО   "АЛРОСА"   //  Архив   Федерального   арбитражного   суда Восточно-Сибирского округа. Дело № А58-553/00-Ф02-2596/01-С2.

11.  Дело по иску Клепиковского лесхоза к администрации Клепиковского района Рязанской области // Архив Арбитражного суда Рязанской области. Дело № А-54-1602/02-С19.

 

Обратно


Error: Incorrect password!