97

сооружения. Общая сумма расходов арендодателя должна слу­жить основой для определения минимальной суммы ренты, кото­рая необходима арендодателю для того, чтобы имело смысл за­ключение соглашения о пастбищной аренде.

В свою очередь, доходы арендатора, вырученные им от скотоводческой деятельности, могут служить основой для оп­ределения максимума ренты, которую он может заплатить. Здесь расчет ренты очень сходен с расчетом, который приме­няется при аренде фермерских зданий и сооружений. Расходы арендатора включают в себя налоги, страховые платежи, опла­ту рабочей силы, расходы на управление и расходы, связанные с уменьшением рыночной стоимости выращиваемого скота.

Если арендатор отказывается уплачивать предусмотренную арендным соглашением ренту, арендодатель может прекратить арендное соглашение после подачи соответствующего письмен­ного уведомления об этом. Если арендатор освобождает или намеревается освободить арендуемое имущество, арендодатель может получить ордер суда и захватить в счет уплаты ренты имущество арендатора, находящееся на арендованном земельном участке.

По законодательству большинства штатов США, неисполне­ние обязанности арендатором по уплате ренты влечет автома­тическое залоговое право урожай. Данное залоговое право яв­ляется преимущественным по отношению ко всем обязательст­вам, которыми обременен урожай. В данном случае арендода­тель обладает правом владения на выращенный арендатором урожай до полной уплаты арендатором задолженности по ренте. Арендодатель не должен входить на земельный участок и заби-

98

рать себе урожай без предварительного получения ордера суда на вступление во владение, произведенной арендатором сель­скохозяйственной продукцией в качестве залогового права.

В Великобритании арендная плата, на основании Закона  1995 года, это величина, определяемая условиями и необходи­мостью свободного рынка земли и ее аренды в Англии.

Арендная плата представляет собой компенсацию, периоди­чески уплачиваемую арендатором, за использование арендован­ного имущества.

В соответствии с английскими традициями наибольшее рас­пространение находит фиксированная денежная арендная плата, устанавливаемая в соответствии с контрактом. Арендный дого­вор и размер арендной платы не связаны с получением и реа­лизацией урожая, не накладывают на собственника никаких обязательств по участию в производстве. Однако этот тради- ционныи тип арендных отношении сейчас не является единст­венно возможным. Все более широкое распространение получает  принцип долевого участия арендатора и землевладельца в рас­пределении прибыли. В этом случае землевладелец сдает в аренду землю, сооружения и т. п., иногда проводит за свой  счет мелиоративные работы, а арендатор покрывает текущие  издержки производства. Соотношение затрат обеих сторон оп­ределяет долю прибыли или урожая, которую арендатор выпла­чивает в виде аренды. Обычно соотношение составляет 50 : 50  на зерновых фермах, 30 : 70 на молочных и 40 : 60 на сме­шанных. При этом арендатор в зависимости от типа фермы вы­плачивает в качестве арендной платы соответственно 50, 30

г

99

или 40% чистой прибыли хозяйства.bJ Более современной формой арендных отношений считается партнерство землевладельца и  арендатора в ведении хозяйства. Они несут общие расходы и имеют единый расчетный счет в банке. Специфической формой  является так называемое управленческое партнерство, пред­ставляющее собой аренду, при которой землевладелец пригла­шает арендатора для управления фермой. В этом случае арен­датор получает оговоренную в контракте часть урожая как плату дополнительно к заработной плате за эффективное  управление. При контрактном партнерстве землевладелец сдает землю арендатору, проводящему работу по контрактам. Такого рода аренда обычно является относительно кратковременной. Арендатор со своими рабочими и техникой проводит соответст­вующие сельскохозяйственные работы и получает за них плату натурой в виде части урожая.

Денежная арендная плата обычно платится в начале аренд­ных отношений, то есть авансом. Арендная плата, уплачивае­мая в случае заключения договора аренды сельскохозяйствен­ной земли, выступает в виде части выращенного арендатором урожая, которая передавалась арендодателю и называлась «рентой», то есть частью чего-то зарезервированного на зем­ле, принадлежащей арендодателю. Текущая арендная плата мо­жет включать в себя частично прибыль арендатора от исполь­зования арендованного имущества (процентная арендная пла-та) . Сумма, подлежащая уплате арендодателю в качестве рен­ты, должна оставаться неизменной в течение всего срока дей­ствия арендного соглашения, однако она может увеличиваться

60 Оверчук АЛ. Экономика сельских хозяйств и перерабатывающих предприятий. №11. 1992 год.

100

периодически на какую-то фиксированную сумму, если это пре­дусмотрено в договоре аренды, или путем включения в аренд­ное соглашение специального условия об этом по согласию обеих сторон.

С целью стабилизации уровня арендной платы была создана служба государственных посредников, которые с учетом мест­ных условий и оценки стоимости земельного имущества ориен­тировочно определяют размер арендной платы, что исключает ее значительные колебания. Этот пример регулирования аренд­ных платежей мог бы быть очень полезен для России, так как такое регулирование особенно важно в условиях инфляции, ко­гда необходимо создать стабильные экономические условия арендаторам с целью стимулирования капиталовложений в сель­ское хозяйство для интенсификации производства.

Как и в большинстве других стран, в Швеции особое вни­мание уделяется регулированию арендной платы. С 1970 г. арендная плата за землю в среднем по Швеции повысилась в 4,5 раза и в настоящее время в зависимости от районов со­ставляет примерно 7%9% стоимости ежегодно реализуемой фер­мером продукции, или более 40% валового дохода фермера.

Арендную плату определяют по каждому участку земли с участием обеих заинтересованных сторон. Учитываются различ­ные факторы: качество и местоположение земли, производство какой продукции на ней более выгодно, эффективные техноло­гии в данных условиях. Определяют также плату за пользова­ние производственными и жилыми помещениями с учетом их со­стояния. В договоре указывается общая сумма. Называя размер арендной платы в расчете на 1 га пашни или сельскохозяйст-

101

венных угодий, фермер всегда исходит из общей суммы - за землю и строения. Очень важно подчеркнуть, что размер арендной платы устанавливается на первый год, а в дальней­шем он корректируется ежегодно в зависимости от сложившего­ся совокупного индекса цен. В результате арендная плата за землю увеличивается примерно такими же темпами, что и цена на потребительские товары, средства производства и продук­цию, реализуемую фермами.

В Нидерландах размер и форма арендной платы очень жест­ко регламентируются государством. Арендная плата в Нидер­ландах может быть только денежная. Размер же арендной платы регулируется следующим образом. Для определения арендной платы с учетом качества земельных угодий в Нидерландах, все сельскохозяйственные угодья подразделяются на 3 класса ка­чества (в зависимости от вида угодий и свойств почвы), в соответствии с которым, устанавливается базисный уровень арендной платы.6" К базису начисляются дополнительные плате­жи за проведение мероприятий по сохранению плодородия зем­ли. Так, на плодородных глинистых почвах бывшего морского дна базисная арендная плата для первого класса составляет 540 гульденов за гектар, для второго класса - 355 гульденов и для третьего - 255. Дополнительные платежи для этой груп­пы почв за осушение достигают 70 гульденов за гектар, за подачу воды в оросительные каналы 105 гульденов и за земле­устроительные работы и прокладки новых каналов 110 гульде­нов. В связи с необходимостью переоценки качества земли,

61 Приходько Т.С. Агропромышленное производство; опыт, проблемы и тенденции развития. Серия 1  №1 1993 год.

102

1 арендная плата пересматривается каждые три года. Максималь­ный размер арендных платежей жестко регламентируется госу­дарством. Кроме арендной платы за землю, арендатор вносит также амортизационные отчисления за арендуемые здания и со-

>|| оружения. Что касается продуктивного скота и птицы, которые находятся в арендуемых хозяйствах, то, как правило, аренда-

'        тор платит за них сразу при взятии земли в аренду.

В Германии при установлении арендной платы действует принцип свободного ценообразования. Форма арендной платы не установлена в законодательном порядке, но на практике почти всегда выплачивается в денежной форме.

i

В Канаде подавляющая часть расчетов по арендной плате \        производится в виде выплаты чистой прибыли от полученного урожая или продуктов животноводства либо путем разделения продукции в натуре, что особенно характерно для зерновых

1 хозяйств. В последнем случае арендатор отдает собственнику земли 1/3 полученного на арендованной земле зерна. При этом землевладелец берег на себя оплату налогов на недвижимость, страховые платежи от пожаров, а также обеспечение материа­лами для ремонта зданий, сооружений и ограждений. Арендатор несет все текущие издержки и, как правило, является собст­венником техники. Если по контракту землевладелец получает половину урожая или прибыли от продажи зерна, то он оплачи­вает стоимость половины семян для посева и всех других про-

1'       изводственных издержек, кроме оплаты труда арендаторов.

103

§ 7. Прекращение договора аренды

В США способы прекращения договора аренды напрямую за­висят от вида аренды:

Аренда на срок

Поскольку арендное соглашение данного вида само по себе определяет дату своего прекращения, аренда на срок автома­тически прекращается после наступления этой даты. Никакого письменного уведомления от сторон о прекращении арендного соглашения не требуется.

Периодическая аренда

Данный вид арендного соглашения автоматически пролонги­руется до тех пор, пока одна из сторон не заявит в письмен­ной форме своего желания прекратить арендное соглашение. По практике такое уведомление должно быть подано не позднее, чем за один период рентных платежей. Так, аренда недельная (арендное соглашение, по условиям которого арендатор платит ренту каждую неделю), требует уведомления о прекращении арендного соглашения за неделю до предполагаемой даты пре­кращения арендного соглашения; аренда месячная (арендное соглашение, по условиям которого арендатор платит ренту ка­ждый месяц), требует подачи заявления о прекращении аренд­ного соглашения за один месяц до предполагаемой даты такого прекращения. Аренда годовая (арендное соглашение, по усло­виям которого арендатор платит ренту каждый год) требует подачи такого заявления о прекращении арендного соглашения за б месяцев до предполагаемой даты прекращения арендного соглашения по общему праву. Законодательство некоторых шта-

L

104

тов предусматривает меньшие сроки, чем те, которые приведе­ны выше. Например, законодательство штата Луизиана преду­сматривает подачу заявления о прекращении годовой аренды за три месяца до предполагаемой даты прекращения арендного со­глашения. Уведомление о прекращении арендного соглашения должно сочетаться с рентным периодом, то есть аренда месяч­ная, согласно условиям которой арендная плата уплачивается арендатором первого числа каждого месяца, должна быть пре­кращена уведомлением, вступающим в силу также с первого числа месяца. Законодательство некоторых штатов разрешает сторонам устанавливать более короткий промежуток времени, например, семь дней для месячной аренды (Колорадо). Некото­рые штаты, напротив, требуют, чтобы даже при недельной аренде, уведомление о расторжении арендного соглашения было подано не менее чем за 30 дней, а при месячной аренде - не менее чем за 60 дней (Арканзас) .6-i

Аренда по доброй воле

Данный вид аренды прекращается, когда одна из сторон подает другой стороне письменное уведомление о таком пре­кращении. В соответствии с общим правом, данное уведомление действует немедленно, а потому его подачи заранее не требу­ется. Сегодня законодательство многих штатов установило так называемый «период ожидания», в течение которого арендатор по доброй воле может стать периодическим арендатором. Уста­новление такого «периода ожидания» еще раз иллюстрирует, упоминавшуюся выше тенденцию американского законодательст-

: Looney J.W. Agricultural Law, 1990, р.201-206.

105

ва, состоящую в недопущении ясности в правоотношенияк между арендатором и арендодателем и установлении возможности для сторон при наличии обстоятельств, которые в той или иной степени влияют на одни отношения сторон, гибко перейти к X другим отношениям в рамках действующего арендного соглаше­ния.

Аренда с молчаливого согласия

Для того чтобы прекратить данный вид арендного соглаше­ния, арендодателю не нужно направлять каких либо заявлений арендатору, поскольку уже истек срок действия оригинальной аренды. Тем не менее, если фактический владелец и пользова­тель имущества становится периодическим арендатором по вы­бору арендодателя, тогда уже данный вид аренды прекращается по правилам прекращения периодической аренды.

Иные пути прекращения аренды

По общему праву физическое разрушение арендованного имущества не влечет за собой автоматического прекращения арендного соглашения. Арендатор продолжает оставаться вла­дельцем интересов в земле даже, несмотря на то, что даль­нейшее использование имущества невозможно. Однако в настоя­щее время во многих штатах США приняты законы, которыми предусмотрено, что невозможность выполнения всех условий i договора или разрушение только материальной части арендного соглашения автоматически прекращает аренду или дает право обеим сторонам требовать его расторжения.

106

Нарушение своих обязательств арендатором

По общему праву отказ арендатора исполнять свои обязан­ности по договору аренды сам по себе не является еще доста­точным условием для принятия арендодателем решения о пре­кращении арендного соглашения. В соответствие с нормами об­щего права, стороны в арендном соглашении независимы, то есть неисполнение обязательства одной стороной не может обуславливать неисполнение своих обязательств другой сторо­ной. Так, даже несмотря на то, что арендатор, нарушая усло­вия арендного соглашения, не платит арендодателю ренту, об­щее право не позволяет арендодателю в качестве ответной ме­ры прекратить исполнение своих обязательств по арендному соглашению. Арендодатель в данном случае должен использо­вать методы воздействия на арендатора, предоставленные ему законом и договором. Другими словами, если арендатор не платит ренту, то арендодатель может в судебном порядке тре­бовать ее принудительной уплаты или просить суд обратить взыскание на движимое имущество арендатора.

В настоящее время многие штаты США приняли законода­тельство, позволяющее арендодателю прекратить арендное со­глашение в случае, если арендатор нарушает существенные ус­ловия договора, например, не выполняет свою обязанность по своевременной уплате ренты. После того, как арендатор отка­зывается выполнять свои обязательства по уплате ренты, арендодатель может или направить короткое уведомление арен­датору с требованием к последнему об устранении допущенного нарушения или же оставлении арендуемого имущества. Если арендатор отказывается его выполнить арендодатель может

*

107

применить к нему все предусмотренные законом меры воздейст­вия и прекратить арендное соглашение.

Нарушение своих обязательств арендодателем  В каждом арендном соглашении должно быть предусмотрено, так называемое условие гарантии спокойного пользования предметом аренды (Covenant of Quiet Enjoyment), т.е. поло­жение о том, что арендодатель не может предпринять никаких незаконных юридических и фактических действий, целью кото­рых является прекращение владения арендатора. Если арендо­датель нарушает это важное для американского общего права условие, арендатор имеет право в одностороннем порядке пре­кратить арендное соглашение и потребовать от арендодателя возмещения причиненных убытков.

 Прекращение арендного соглашения по взаимному согласию сторон

Стороны могут в любое время достичь соглашения о пре­кращении арендного соглашения до срока, предусмотренного в договоре. Но, в отличие от обычного гражданско-правового контракта, арендное соглашение не прекращается простым ан­нулированием (rescission). Поскольку существо аренды состо­ит в передаче прав на имущество арендатору, последнему тех­нически необходимо возвратить имущество арендодателю с со- ставлением специального документа, если имущество подпадает под действие закона о мошенничестве (кстати, такой же доку- мент требуется и при передаче имущества от арендодателя к арендатору после заключения арендного соглашения).

-

 108

Любое лицо, осуществляющее владение и пользование не­движимым имуществом на основании соглашения с его собствен­ником, презюмируется арендатором по доброй воле. Арендатор по доброй воле является лицом, осуществляющим фактическое  владение имуществом с разрешения собственника, но без фик­сированного срока времени аренды. Когда земля сдается в аренду на срок один год или более лет, и арендатор, с со­гласия арендодателя, продолжает осуществлять владение иму­ществом после истечения установленного срока аренды, арен­датор становится арендатором из года в год и удерживает арендованное имущество в течение неопределенного периода времени до тех пор, пока арендодатель не подаст письменного уведомления о прекращении арендного соглашения.

На основании любого устного или письменного арендного соглашения, за исключением письменного арендного соглаше- ния, которое содержит условие о дате его прекращения, уве­домление о прекращении фермерской аренды, должно быть пода­но в соответствии со специальными требованиями федерального законодательства США и законодательных актов штатов. Любое уведомление о прекращении арендного соглашения, которое не соотносится с требованиями законодательства, считается не имеющим юридической силы, и, соответственно не порождающим никаких юридических последствий и не прекращающим аренду. Тем не менее, если арендодатель и арендатор в арендном со­глашении, оформленном в письменном виде, согласовали отлич­ную от законных требований процедуру прекращения арендного соглашения, данная процедура может заменить требования лю-

.

109

бого закона, касающиеся способа прекращения арендного со­глашения .

Арендатор фермерского имущества, который становится арендатором из года в год в связи с тем, что он продолжает  пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока аренды, определенном в письменном договоре, не является  субъектом действия статутных правил о прекращении арендного соглашения. Если арендатор становится арендатором из года в год, уведомление о прекращении арендного соглашения должно содержать дату прекращения, которая имела место в первона­чальном арендном соглашении, на основании которого аренда­тор стал пользоваться арендуемым имуществом.

В том случае, когда день прекращения арендного соглаше­ния определен заключенным письменным контрактом, уведомле­ние об оставлении имущества не требуется. Аренда автомати­чески прекращается с момента наступления даты, определенной арендным соглашением. Законодательство некоторых штатов США, требует от арендодателя и арендатора в любом случае извещать друг друга о своем намерении прекратить арендное соглашение. Некоторые законодательные акты необходимость прекращения арендного соглашения обуславливают подачей письменного уведомления о прекращении арендного соглашения со стороны арендатора, но не со стороны арендодателя.

Лучший способ подачи уведомления о прекращении арендно- го соглашения это отправка его по почте с уведомлением. Необходимо отметить, что право государства на изъятие зе­мель, находящихся в частной собственности, представляет со­бой одно из административных полномочий государства в про-

 но

цессе осуществления им своей полицейской власти. В течение долгого периода времени, данное право государства и, преде­лы его применения были предметом многочисленных дискуссий как в американском обществе. Результатом этих дискуссий  стало формирование общего мнения о необходимости наличия у  государственной власти столь важного инструмента регулиро- вания общественных отношений как право на изъятие частной  собственности в общественных или государственных целях. Од- нако данное право безусловно должно применяться государст­вом в исключительных случаях, когда иные пути решения той или иной проблемы исчерпаны. Изъятие сельскохозяйственных земель государством должно быть обусловлено, во-первых, уп­латой государством соответствующей денежной компенсацией, или, во-вторых, предоставлением равноценных сельскохозяйст­венных земель в другом месте.

В соответствии с положениями Конституции США, Федераль­ное правительство США имеет право изъять частную собствен­ность (в том числе и землю) , для общественных нужд. Когда арендованное имущество изымается государством, правительст­во нарушает интересы арендатора в той же степени, в какой нарушаются интересы арендодателя, а потому арендное согла­шение прекращается.

При изъятии земель для государственных или общественных нужд Федеральное правительство обязано уплатить только ком­пенсацию (среднюю рыночную стоимость имущества), а аренда­тор и арендодатель могут претендовать на судебное распре­деление убытков. Если стоимость владения арендатора была равна его рентной плате арендатор не может предъявлять

HI

претензии ни к какой стороне, поскольку его потери (будущее использование имущества) было компенсированы эквивалентной

i        выгодой (будущими арендными платежами). Однако, если упла-чиваемая арендатором арендная плата была выше стоимости

["<{      имущества, он имеет право на долю в компенсации.

Общее право не предоставляет арендодателю право прекра­тить владение арендатора в случае невозвращения имущества, даже если арендатор виновен в нарушении условия соглашения о возврате имущества. Арендодатель имеет право лишь предъя­вить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскания понесенных убытков, поскольку обяза­тельства сторон по арендному соглашению предполагаются не­зависимыми по отношению друг к другу. Данная доктрина не­сколько видоизменяется сегодня законодательством ряда шта­тов США и потому арендодатель может прекратить аренду, если арендатор нарушит условие говора о возврате имущества и по­требовать от арендатора возмещения причиненных убытков.

Если возврат имущества арендодателю не является основ­ным обязательством арендатора по арендному соглашению, арендодатель не может прекратить арендное соглашение по вы­шеуказанным основаниям.

Предполагается, что фактическое владение арендатора за­канчивается автоматически с истечением срока арендного со­глашения. В том случае, когда арендатор остается на арендо­ванном имуществе, у арендодателя появляется право выбора следующего поведения.

1. Двойное взыскание.

»

»

112

Законы многих штатов предоставляют арендодателю возмож­ность взыскать двойную и даже тройную ренту за промежуток времени, когда срок арендного соглашения истек, а арендатор не покинул арендуемое имущество. Иногда применение данной  ответственности ставится в зависимость от преднамеренности  действий арендатора.

 2. Увеличение ренты.

Арендное соглашение может предусматривать, что, если арендатор удерживает арендуемое имущество свыше договорного срока аренды, то он уплачивает повышенную арендную плату. Арендодатель перед истечением срока аренды может письменным уведомлением напомнить арендатору о таком условии арендного соглашения.

3. Истребование имущества и взыскание убытков.

В соответствии с законодательством штатов, арендатор  имеет право истребовать свое имущество обратно и требовать возмещения причиненных убытков за все время незаконного удержания имущества арендатором.

4. Самозащита.

То, что арендодатель имеет право истребовать имущество у арендатора, не означает, что арендодатель может сделать это без судебного приказа и использовать собственные сред­ства защиты (например, замена замков на дверях дома или по- стройка изгороди). В судах многих штатов США такие действия  арендодателя рассматриваются как насильственное вторжение; арендатор презюмируется мирным, хотя и незаконным владель­цем. Право арендодателя на истребование арендованного иму-

Г

113

щества ограничивается обращением его в суд для принесения иска против арендатора.

5. Понуждение арендатора остаться.

Арендодатель может, в числе прочих мер воздействия, ос­тавить арендатора на следующий арендный период, обычно рав­ный сроку первоначальной аренды. В данном случае, по зако­нодательству некоторых штатов, арендатор становится перио­дическим арендатором или арендатором на такой же срок.

Передача права аренды третьим лицам

Права аренды (аренды на срок или периодической аренды), являются самостоятельными и свободными от посторонних воз­действий правами. Таким образом, арендатор может осуществ­лять передачу земли в субаренду или передачу прав по аренд­ному соглашению третьим лицам без согласия на это арендода­теля. Тем не менее, арендодатель имеет право предусмотреть в арендном соглашении ограничения, связанные с передачей земли в субаренду или передачу арендных прав. Арендодатель имеет определенный интерес в арендуемом имуществе, и, самое главное, имеет право распоряжаться им, хотя в последнее время наблюдается тенденция очень редкого применения такого права.

Большинство действующих сегодня в США арендных соглаше­ний предусматривают, что арендатор не имеет право передать землю в субаренду или передать арендные права без согласия арендодателя.

Передавая свои арендные права третьим лицам, арендатор не освобождается от своих обязанностей стороны и ответст-

I

114

венности по первоначальному арендному соглашению. Юридиче­ское правило гласит: могут быть переданы только права, но не обязанности. Арендатор по первоначальному арендному со­глашению обязан возвратить арендодателю все полученное от него имущество, независимо от его собственных прав и обя­занностей в отношений с третьими лицами. В связи с этим арендатор наделяется рядом дополнительных прав:

1. Средства защиты против действий третьих лиц. Обладая правом владения имуществом арендатор имеет

право защищать свое владение от кого бы то ни было. В слу­чае незаконного вторжения, арендатор более действенно и оперативно, чем арендодатель может применить предусмотрен­ные законом средства и меры ответственности к нарушителю. Арендатор может истребовать убытки за незаконное вторжение или требовать освободить имущество от нарушителя путем со­вершения так называемых действий по изгнанию нарушителя. Именно поэтому, в числе прочего, в законе предусмотрено, что арендатор не освобождается от обязанности уплачивать ренту в то время, когда право его владения нарушено, именно потому, что он сам должен совершать активные действия по пресечению незаконных действий нарушителя.

2. Средства защиты от незаконных действий арендодателя.

Арендатор имеет право не допускать к арендованному иму­ществу арендодателя, точно также как не допускать до арен­дованного имущества любое другое лицо. Тем не менее, если арендодатель является лицом, которое своим действиями лиши­ло арендатора владения арендованным имуществом арендатор

115

может ставить вопрос о расторжения арендного соглашения и возмещения арендодателем всех причиненных им убытков.

3. Истребование арендованного участка по преимуществен-ному праву.

 Если арендатор лишен права владения в связи с обремене­нием арендуемого имущества каким-либо преимущественным пра- вом, он не может требовать возврата своего владения, но мо­жет прекратить аренду и взыскать убытки, причиненные таким лишением владения от арендодателя.

В Великобритании долгосрочная аренда, в случае отсутст­вия письменного уведомления одной из сторон о намерении прекратить арендные отношения на момент истечения срока аренды, продолжает действовать как аренда из года з год. Так как в соответствии с положениями Закона, не менее чем за 12 месяцев до истечения срока арендного соглашения, но  не более чем за 24 месяца, одна из сторон должна направить другой стороне письменное уведомление о своем намерении прекратить арендное соглашение63.

В том случае, когда арендное соглашение является арен­дой из года в год, любое уведомление о прекращение такой аренды или части арендного соглашения будет считаться не имеющим юридической силы, если оно не будет содержать сле­дующие, предусмотренные законом требования:

- уведомление о прекращении арендного соглашения должно быть составлено в обязательной письменной форме;

- оно должно вступать в силу по истечении текущего года действия арендного соглашения;

f

116

- уведомление о прекращении арендного соглашения должно быть подано не менее чем за 12 месяцев до предполагаемой даты прекращения арендного соглашения (Agricultural Tenan­cies Act, 1995, Part 4) .

Арендное соглашение, заключенное на срок менее чем два года, прекращается в установленный договором срок без необ­ходимости подачи сторонами уведомления о прекращении аренд­ного соглашения64.

Английское законодательство в части условий прекращения арендных соглашений устанавливает императив, в соответствии с которым арендное соглашение, заключенное на срок более чем два года, продолжает действовать в качестве арендного соглашения из года в год пока не будет подано уведомление о его прекращении.

Уведомление о прекращении сельскохозяйственной аренды или части арендного соглашения должно быть подано не позд­нее 12 месяцев до истечения срока арендного соглашения. Ес­ли же уведомление о прекращении подано сразу же после на­ступления дня прекращения арендного соглашения, оно будет действовать в течение двух лет. В том случае, когда после подачи уведомления о прекращении арендного соглашения, не позднее чем в месячный срок, арендатор направил арендодате­лю ответ, в котором он не согласился с требованиями, изло­женными в первоначальном уведомлении о прекращении аренды, последнее не будет иметь юридической силы до тех пор, пока не будет получено соответствующее согласие Аграрного зе-

63  Agricultural Tenancies Act, 1995, п. 62

64  Agricultural Tenancies Act. 1995, Part 4

"

117

мельного трибунала65. В связи с вышеизложенным, необходимо отметить, что возможность для арендатора не согласиться с требованием арендодателя о прекращении арендного соглашения является одной из форм его законодательной защиты, и не случайно многие фермеры-арендаторы в Англии предпочитают воспользоваться своим правом: в месячный срок подать арен­додателю встречное уведомление о своем несогласии прекра­тить арендное соглашение. Однако арендаторы должны грамотно и четко оформлять свои встречные уведомления.

Уведомление о прекращении части арендного соглашения допускается английским законодательством при соблюдении следующих условий:

1.  данное уведомление подается с целью ограничить ис­пользование каких-либо объектов, которые являются предметом арендного соглашения;

2.  прекращение части арендного соглашения не повлияет на доходы арендатора по основному арендному соглашению.

Объектами частичного прекращения арендного соглашения могут быть:

1. жилые дома и нежилые постройки с прилегающими к ним садами или без таковых;

2. фруктовые деревья;

3. земельные участки;

4. земельные документы, касающиеся «небольших» владений в соответствии с Аграрным законом 197 0 года;

65 Agricultural Tenancies Act, 1995, Part 4

118

5, залежи полезных минералов и иных ископаемых, или здания и сооружения, необходимые и связанные с добычей по­лезных ископаемых.

Компенсации, уплачиваемые арендодателем в случае пре­кращения фермерской коммерческой аренды, за сделанные арен­датором улучшения

В контексте Закона о сельскохозяйственной аренде, поня­тие «фермерские улучшение» означает:

любые физические улучшения, сделанные к арендуемому имуществу арендатором, как лично, так и с помощью иных лиц, как полностью, так и частично;

- любые нематериальные права, которые были приобретены либо усилиями самого арендатора, либо усилиями других лиц, но за его счет66.

В законодательстве предусмотрено стимулирование аренда­тора на капиталовложения, направленные на улучшения земли и общего состояния фермы. При этом землевладелец должен по­крывать из своих доходов арендатору эти затраты либо частя­ми в течение срока аренды, либо целиком после прекращения срока аренды. Аграрное законодательство Великобритании под­робно перечисляет все виды капиталовложений и затрат, кото­рые может делать арендатор с согласия либо без согласия землевладельца и за которые землевладелец обязан выплатить ему компенсацию, например по согласию землевладельцу арен­датор может осуществлять новое строительство расширение ли­бо капитальный ремонт построек, сооружать хранилища, закла-

119

дывать постоянные пастбища, проводить ирригационные и осу­шительные работы, закладывать сады, проводить капитальный ремонт дорого и мостов, осуществлять строительство колод-цев, прудов, систем подачи воды для сельского хозяйства и  домашних нужд и т.д. О некоторых работах арендатор должен только ставить арендодателя в известность, в частности это касается прокладки дренажных труб.ь7

Закон о сельскохозяйственной аренде определил юридиче­скую разницу между произведенными арендатором физическими улучшениями арендованного имущества, таким, как здания, со­оружения и приобретенными им нематериальными благами, таки­ми как, например, лицензии. В ранее действовавшем законода­тельстве, в частности, в Законе о сельскохозяйственном вла­дении, не предусматривалось возможности выплаты арендатору компенсации за потерянные им в результате прекращения арендного соглашения нематериальные права.

Арендатор не имеет права на получение компенсации до тех пор, пока арендодатель не даст своего письменного со­гласия на это. Такое согласие может содержаться не только в специальном документе, но и в самом арендном соглашении. Арендодатель может дать свое согласие компенсировать сде­ланные арендатором улучшения либо без определения конкрет­ных условий, либо с условием получения согласия арендатора на внесение определенных изменений в арендное соглашение. Например, согласие арендодателя на выплату компенсации мо-

66  Agricultural Tenancies Act, 1995, Part 3

67 Горемыкин В. А. Достижения науки и техники АПК  1994 год. №1

120

жет быть обусловлено оставлением арендатором части сделан­ных на арендованном имуществе улучшений.

Сумма, подлежащая уплате арендодателем арендатору за сделанные им улучшения, зависит от многих обстоятельств, и, конечно, в первую очередь, от того, что собой представляют сделанные арендатором улучшения. В том случае, если арендо­датель и арендатор достигли письменного соглашения о том, что все выгоды и доходы от использования улучшения принад­лежат непосредственно арендатору, сумма компенсации опреде­ляется, исходя из соотношения полученных арендатором дохо­дов от использования арендованного имущества вместе с улуч­шениями и общей рыночной стоимости этих улучшений68.

Если арендодатель произвел улучшения арендованного иму­щества, он в течение 6 месяцев с момента завершения уста­новки или постройки данного улучшения может направить арен­датору письменное уведомление о том, что соразмерно увели­чению стоимости арендованного имущества увеличивается став­ка ренты. Арендодатель может требовать увеличения арендной платы, если он произвел улучшения в следующих обстоятельст­вах .

1.  Необходимые улучшения, то есть те улучшения, отсут­ствие которых может негативно сказаться на самой возможно­сти пользования арендатором, арендуемым имуществом, а также те производство  которых  непосредственно  предусмотрены арендным соглашением.

2.  Улучшения, произведенные по указанию Аграрного зе­мельного трибунала.

121

3. Улучшения, произведенные по указанию правительствен-

69

ных органов в пределах их полномочии .

Если получено согласие сельскохозяйственного земельного трибунала, арендодатель должен в течение одного месяца ре­шить , что ему делать с произведенными арендатором улучше­ниями к арендованному имуществу. Общие иски должны предъяв­ляться в течение двух месяцев после окончания срока дейст­вия арендного соглашения.

Освобождение сторон арендного соглашения от обязанно -стей по соглашению

Если арендатор подписал арендное соглашение, которое вступает в законную силу с момента его подписания и вступи­ло в законную силу до принятия вышеизложенного Закона об арендодателе и арендаторе, он может быть, по взаимному со­глашению сторон, освобожден от обязанностей арендатора по арендному соглашению. Если речь идет только о части аренд­ного соглашения, арендатор освобождается от исполнения сво­их обязанностей по арендному соглашению только в той части, в какой это соотносится с Законом о сельскохозяйственной аренде'0.

Освобождение арендатора от исполнения обязательств по арендному соглашению не влияет на его ответственность за нарушения, которые были допущены им до его освобождения от обязанностей арендатора. Любое лицо, которое в соответствие с арендным соглашением приняло на себя ответственность за

68 Hill's Landlord and Tenant Law in Nutshell, Second Edition, 1986 P. 34

69 Landlord and Tenant Act, 1995, n. 56

70 Agricultural Tenancies Act, 1995, n. 34

122

нарушение обязательств арендатором, освобождается от такой ответственности в те же сроки, что и первоначальный аренда­тор .

Арендное соглашение может содержать условия, требующие от арендатора гарантии выполнения им своих обязательств по арендному соглашению.

Арендатор не может быть освобожден от исполнения своих обязательств по арендному соглашению в том случае, когда передача прав не имеет юридического основания или требует непосредственного вмешательства специальных положений зако­на. В данном случае, арендатор продолжает нести ответствен­ность по арендному соглашению, и освобождается от нее в оп­ределенных законом случаях71.

В случае, когда арендодатель передает свои права и обя­занности по арендному соглашению другому лицу, это не вле­чет автоматического освобождения арендодателя от исполнения им своих договорных обязательств. Арендодатель может обра­титься к арендатору с письменным заявлением или за четыре недели или в течение четырех недель с момента передачи сво­их арендных прав, подробно указав в своем письменном заяв­лении детали передачи прав и требование о своем освобожде­нии от исполнения обязанностей арендодателя. Если в течение следующих четырех недель арендатор не отправит письменного несогласия с заявлением арендодателя, последний автоматиче­ски освобождается от исполнения своих обязательств по дого­вору аренды.

71 Agricultural Tenancies Act, 1995, п. 56

123

Если же арендатор направил свое возражение, арендода­тель может обратиться в суд с соответствующим заявлением, с обоснованием необходимости освобождения арендодателя от ис­полнения им своих обязательств по арендному соглашению. Арендатор, в свою очередь, может направить письменное уве­домление о своем согласии или отозвать свое первоначальное возражение. Если арендодатель не был освобожден от исполне­ния своих обязательств в соответствии с этой процедурой, он может повторить ее еще раз".

§ 8. Защита прав сторон

Законодательство Англии предусмотрело систему защиты владения поселенческого, коммерческого и сельскохозяйствен­ного арендатора с помощью специальных нормативных актов. В соответствие с принципами общего права и исторической прак­тикой, сельскохозяйственный арендатор осуществляет владение и пользование земельным участком в течение определенного фермерского сезона, что подразумевает осуществление аренда­тором своих прав на владение и пользование сельскохозяйст­венной землей на основании общих нормативных положений, ко­торые сами по себе не предусматривают специальную защиту прав арендатора.

Концепция защиты владения арендаторов фермерским имуще­ством, определенная законом, была первоначально представле­на в Сельскохозяйственном законе 1947 г. (Agriculture Act, 1947). До его принятия не было формальной законодательной

72 Landlord and Tenant Act, 1995, Part 3

124

защиты владения арендатора, несмотря на то, то уже в то время существовали и были юридически оформлены действующие долгосрочные арендные соглашения. В большинстве случаев, заключившая арендное соглашение фермерская семья, передава­ла свое право на аренду из поколения в поколение в течение достаточно долгого периода времени.

На основании анализа зарубежного опыта можно сделать следующие выводы:

1)  Аренда сельскохозяйственных земель является само­стоятельным видом аренды и регулируется специальным как правило, земельным или аграрным, законодательством. В ряде стран предоставлено право регулировать арендные отношения на местном уровне, т.е. муниципальным образованиям.

2)  Государство осуществляет активное вмешательство в отношения аренды сельскохозяйственных земель.

3)   Обязательным условием сельскохозяйственной аренды является неизменность целевого назначения арендуемого зе­мельного участка.

4)  В некоторых странах в отдельный правовой институт выделяется аренда государственных земель, которая сущест­венно отличается от аренды земельного участка у частного лица.

5)  Арендаторами выступают, как правило, сельскохозяйст­венные организации, либо физические лица. В случае аренды сельскохозяйственных земель физическим лицом, устанавлива­ется ряд требований, которым данное лицо должно соответст-

125

воватьВ ряде стран предусмотрено наличие специального сельскохозяйственного образования арендатора.

6)  В ряде стран содержится запрет на субаренду в рамках борьбы со спекуляцией землей. В таких странах арендатором может быть только сельскохозяйственный товаропроизводитель.

7)  Объектом аренды в рассмотренных зарубежных странах является, как правило, имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок, пригодный для выращивания сельско­хозяйственной продукции и строения, сооружения, необходимые для осуществления сельскохозяйственного производства. Одна­ко правовой режим земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений существенно различается при использо­вании арендованного имущества.

8)  Договор аренды земель сельскохозяйственного назначе­ния заключается преимущественно на длительный срок с пре­имущественным правом арендатора на повторное его заключе­ние .

9)  В ряде стран устанавливается запрет на вмешательство арендодателя в деятельность арендатора с целью обеспечения самостоятельности хозяйственной деятельности арендатора. В таких странах контроль  за рациональным землепользованием арендатора осуществляет не собственник земельного участка, а специализированный государственный орган.

10)  Особое внимание во всех рассмотренных странах уде­ляется гарантиям сторон договора аренды. Предусматривается исчерпывающий перечень условий досрочного прекращения дого­вора аренды, регламентируется порядок компенсации сделанных арендатором улучшений и т.д.

126

11)  Устанавливается большое количество видов арендной платы и способов ее уплаты. При этом основной формой аренд­ной платы является денежная.

12)  В ряде стран устанавливается особый порядок разре­шения споров в сфере сельскохозяйственного производства пу­тем создания специальных органов. Данные органы образуются с участием представителей как государственных ведомств, так и сельскохозяйственных товаропроизводителей.

127

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

§ 1. Современное состояние законодательства об аренде сельскохозяйственных земель

В 1988 году на смену запрещения аренды пришло ее одоб­рение. Сельское хозяйство к тому моменту зашло в тупик. Производительность сельского хозяйства была на крайне низ-ком уровне. Для того чтобы изменить сложившуюся ситуацию, государство должно было пойти на некоторые изменения в за­конодательстве для того, чтобы привлечь людей к хозяйство­ванию на земле, так как, ставка на большие коллективные сельскохозяйственные образования себя не оправдала. Одним из средств оздоровления сельского хозяйства было разрешение аренды земель. Предполагалось экономически заинтересовать сельскохозяйственного товаропроизводителя в результатах своего труда. Убыточные хозяйства могли сдавать излишки земли в аренду, а эффективные хозяйства, имеющие возможно­сти обрабатывать дополнительные площади земель, - арендо­вать дополнительные площади.

Законом СССР от 2 6 мая 1988 года «О кооперации в СССР»73 разрешалась передача земель колхозов в аренду колхозникам и другим членам сельскохозяйственных предприятий с целью «бо-

73 3 СССР, т. 5, с 6-34-10

128

лее рационального использования земельных угодий, производ­ственных фондов и трудовых и финансовых ресурсов, увеличе­ния доходов».74 Следует отметить то факт, что данный закон не оперировал понятием «аренда». В законе речь велась об «арендном подряде», что впрочем, не меняло сущности склады­вающихся по этому поводу правоотношений.

В развитие новой ситуации 2 3 ноября 198 9 года принима­ются «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде».75 В этом законе нашли отражение тенденции внут­ренней политики, проводимой новой Россией.

Аренда была определена как основанное на договоре сроч­ное возмездное владение и пользование землей, иными природ­ными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необ­ходимым арендатору для самостоятельного осуществления хо­зяйственной или иной деятельности.

Аренда допускалась во всех отраслях хозяйства и могла применяться в отношении имущества всех форм и видов собст­венности. В аренду могли быть переданы, в том числе, земля и другие природные ресурсы.

Предусматривалась возможность выкупа арендатором арен­дуемого имущества при согласии арендодателя, порядок и ус­ловия которого определялись в договоре.

Сроки аренды определялся договором. Аренда земли должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и на более длительный срок.

4 Статья 33 Закона СССР «О кооперации в СССР» " Ведомости ВС СССР. 1989, Х° 25, ст. 481.

129

Предусматривалась защита имущественных прав арендатора. Устанавливались две формы аренды - индивидуальная и группо­вая аренда, и внутрихозяйственный арендный подряд. Следует отметить одно новшество в статусе аренды - она признавалась  теперь не только правом пользования, но в некоторых случаях и правом владения. Это связано с двумя формами аренды: аренда у государства (то есть у собственника), которая пре­доставляет арендатору право владения и пользования, и арен­да у пользователя (внутрихозяйственная) , которая дает толь­ко право пользования.

В это время среди людей науки, имеющих отношение к  сельскому хозяйству, развернулись дискуссии о дальнейшей судьбе аренды. Мнения разделились.

Мнение сторонников аренды сводилось к следующему: арендные отношения направлены на раскрытие потенциала кол­хозов и совхозов. Межхозяйственная аренда (индивидуальная и групповая) останется дополнительным видом аренды, который не будет пользоваться популярностью. А вот внутрихозяйст­венная аренда является одним из средств совершенствования механизма реализации общенародной земельной собственности. При ней будет юридически оформляться связь непосредственно­го производителя, колхозника, с основным средством произ­водства - землей. При этом будет происходить наделение кол­хозника специальным земельно-правовым статусом арендатора земли, или землепользователя. Такая совокупность земельных прав будет способствовать проявлению экономической само­стоятельности. Аренда будет также являться одним из средств разукрупнения земельных массивов нерентабельных хозяйств.

130

Также делался вывод, что арендаторы лучше сохраняют землю и окружающую среду.76

Противники аренды приходили к общему выводу о нецелесо-образности аренды: во-первых, без реального участия граждан  страны, которые непосредственно используют ресурсы, в реа­лизации собственности на эти ресурсы аренда бесполезна; во-вторых - зачем нужна аренда, если 12 статья Конституции СССР декларирует бесплатность и бессрочность пользования землей; и, наконец, в-третьих, ни действующий Уголовный ко­декс, ни действующий Земельный кодекс, которые запрещают аренду земли под страхом уголовного наказания, не отмене­ны . '

Все выводы и сторонников аренды и ее противников осно­вывались на том, что собственность на землю по-прежнему бу­дет у государства. Но 24 декабря 1990 года принимается за­кон «О собственности в РСФСР»'8. В статье 2 названного зако­на говорилось, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций), а объектами права собственности могут быть земельные участки. Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. 22 ноября 1990 года вступает в силу Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»'9  (в дальнейшем в него вносились изменения до

76 Иконицкая И. А. Вестник сельскохозяйственной науки. 1989г. №10. Стр. 3-12.; Павлова Э.И. «Правовые проблемы развнггия сельскохозяйственной кооперации в СССР». 4 2. Галятин М.Ю. Вестник сельскохозяй­ственной науки. 1989г. №10. Стр. 12-24.

77 Обушенков Н. АПК: экономика, управление № 4, 1990 г., ст.12-14. Сидорович А. АПК: экономика, управ­ление № 3, 1990 г, ст. 18-21.

78  Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990, №30, ст 416.

79  Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1990, .N° 26, ст. 324.

131

1993 года). Статья 10 данного закона содержала положение о том, что гражданин, имеющий земельный участок для ведения  крестьянского хозяйства, на праве пожизненно наследуемого владения или в собственности предоставляется право сдать  участок или его часть в аренду, в случае временной нетрудо­способности, призыва на военную службу, поступления на уче­бу. Гражданину, имеющему земельный участок, для ведения крестьянского хозяйства на праве аренды предоставляется право: использовать земельный участок в соответствии с ус­ловиями предоставления; использовать нерудные полезные ис­копаемые, торф, лесные угодья, ... и другие полезные свойства земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть; на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том чис­ле при изъятии участка для муниципальных нужд; собствен­ность на посевы, посадки, продукты сельского хозяйства и доходы от ее реализации.

Таким образом, аренда земли начинает использоваться в качестве дополнения собственнических отношений, способству­ет большей мобильности и лучшему использованию сельскохо­зяйственной земли, находящейся в собственности.

25 апреля 1991 года вводится в действие новый Земельный кодекс РСФСР.80 Это законодательный акт был призван регули­ровать новые правовые отношения, складывающиеся в области пользования землей, в частности аренду сельскохозяйственной земли. В целом, со своей задачей он справился. Так как это

к

132

был наиболее существенный закон, который регулировал арен­ду, остановимся подробнее на рассмотрении отдельных его  статей, которые в той или иной мере касались аренды земли как вида права пользования, и дадим комментарии.

 Земли дифференцировались по целевому назначению и к первой группе относились земли сельскохозяйственного назна­чения. Здесь нашло свое отражение законодательное закрепле­ние политики государства, которая была направлена на прида­ние приоритетного правового статуса сельскохозяйственному использованию земель.

Предусматривалось предоставление гражданам РСФСР зе­мельных участков на праве аренды для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Земельные участки на праве собственности и пользования передавались бесплатно  для ведения сельского хозяйства в пределах средней земель-ной доли, сложившейся в данном административном районе, в расчете на одного работающего в сельском хозяйстве. Эта статья перекликалась с проходящей в стране реорганизацией колхозов и совхозов. Желающим выйти из числа членов колхо­зов и совхозов и образовать новое хозяйство предоставлялось определенное количество земли бесплатно. Если земли для ве­дения продуктивного хозяйства не хватало, а так чаще всего и получалось, то землю можно было купить (что на