ИНСТИТУТ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПРАВОВЕДЕНИЯ

ПРИ ПРАВИТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ЧУРКИН ВЛАДИМИР ЭРНСТОВИЧ

«ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Специальность 12.00.06 -

природоресурсное право;

аграрное право;

экологическое право

Научный руководитель -

заслуженный юрист России,

доктор юридических наук,

профессор

Жариков Юрий Георгиевич

МОСКВА - 2000

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.............................................................................................................3

Глава 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙ­СТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ. (1861-1988 ГОД)....................................................11

§ 1. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период

с 1861 по 1917 год.........................................................................................11

§ 2. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период

с 1917 по 1988 год.........................................................................................31

Глава 2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ

ЗЕМЕЛЬ ЗА РУБЕЖОМ..........................................................................................47

§ 1. Объект аренды.............................................................................................51

§ 2. Субъекты аренды........................................................................................53

§ 3. Заключение договора аренды......................................................................60

§ 4. Сроки арендного соглашения........................................................................62

§ 5. Права и обязанности сторон арендного соглашения......................................69

§6. Арендная плата............................................................................................82

§ 7. Прекращение договора аренды...................................................................103

§ 8, Защита прав сторон....................................................................................123

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ........................................................................................................127

§ 1. Современное состояние законодательства об аренде сельскохозяйственных

земель......................................................................................................127

§ 2. Требования, предъявляемые к объекту аренды земли................................145

§3. Круг субъектов арендных отношений..........................................................149

§ 4. Совершенствование порядка заключения договора аренды........................154

§ 5. Оптимальные сроки действия договора аренды..........................................158

§ 6. Правовые формы совершенствования отношений сторон по

договору аренды........................................................................................162

БИБЛИОГРАФИЯ................................................................................................182

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы и состояние ее разработанности. Пра­вовому регулированию использования земель сельскохозяйст­венного назначения государством всегда уделяется большое внимание. Основная причина этого - роль, которую играют сельскохозяйственные земли в решении проблемы продовольст­венной безопасности страны. Одним из факторов, влияющих на эффективность сельскохозяйственного производства, является правовое положение производителей сельскохозяйственной про­дукции. Земельное законодательство устанавливает виды и ус­ловия пользования землей, благоприятные для сельскохозяйст­венных товаропроизводителей.

Аренда, по сравнению с правом «землепользования», суще­ствовавшим в советский период, наиболее полно отвечает це­лям повышения эффективности сельскохозяйственного производ­ства. Она является выгодной как для сторон договора аренды, так и для государства. Собственник земельного участка, не имея возможностей его обрабатывать, сдает участок в аренду и получает доход в виде арендной платы. Работник, не имею­щий земельного участка, или имеющий недостаточную площадь, вправе арендовать необходимые для его деятельности угодья. Арендатор вдвойне заинтересован в эффективности производст­ва . С одной стороны, арендатору необходимо регулярно выпла­чивать арендную плату, с другой стороны, в случае нерацио­нального или неэффективного производства арендодатель  не

согласится заключить с ним договор аренды на новый срок.

 Тем не менее, долгое время - с конца 30-х по конец 80-х  годов, аренда сельскохозяйственных земель в нашей стране  была под запретом. Одним из направлений экономических ре­форм конца 80-х стало «возрождение» арендных отношений.

Отношения аренды земель сельскохозяйственного назначе­ния в России начали активно развиваться. К сожалению, право не всегда адекватно регулировало развивающиеся арендные от­ношения в сфере сельскохозяйственного производства. Во мно­гом сказывалась недостаточная теоретическая проработанность института аренды сельскохозяйственных земель, вызванная долгим отсутствием законодательного регулирования данных правоотношений в нашей стране. Даже сейчас, когда правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель насчитыва­ет около десяти лет, в законодательстве немало пробелов и противоречий.

В таких условиях полезно изучить не только отечествен­ный, но и зарубежный опыт тех стран, где правовое регулиро­вание аренды сельскохозяйственных земель имеет долгую исто­рию. Исследование зарубежного арендного законодательства во многом поможет при разработке конкретных вопросов института аренды земель. Также представляется необходимым изучение истории регулирования арендных отношений в нашей стране, чтобы выявить основные тенденции развития данного правового института и определить направления совершенствования норма­тивно-правовой базы.

Многие вопросы аренды земель сельскохозяйственного на­значения нашли свое отражение в трудах российских ученых-юристов: З.С. Беляевой, С.А. Боголюбова, Г.Е. Быстрова, Е.А. Галиновской, М.Ю. Галятина, Д.Б. Горохова, Б.В. Еро­феева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, Б.Д.Клюкина, Н.И. Краснова, М.И. Козыря, Е.Л. Мининой, М.И. Палладиной, И.Ф. Панкратова, и др.

В их трудах исследованы арендные отношения первого эта­па реформы, рассмотрены вопросы аренды земельной доли, зе­мель крестьянских (фермерских) хозяйств, других сельскохо­зяйственных организаций. Эти научные исследования послужили основой для диссертационной работы. Диссертант сосредоточил свое внимание на дискуссионных вопросах и предложениях по дальнейшему совершенствованию арендного законодательства Российской Федерации.

Предмет исследования составляет: законодательство и нормативно-правовые акты, регулирующие аренду земель сель­скохозяйственного назначения на разных этапах исторического развития России; законодательство ряда зарубежных стран, чей опыт может быть использован при совершенствовании нор­мативно-правовой базы аренды сельскохозяйственных земель в Российской Федерации.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью диссертационного исследования  является  определение

наиболее эффективного способа правового регулирования арен­ды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Фе­дерации. Данная цель достигается путем решения следующих задач:

- изучение истории правового регулирования аренды зе­мель сельскохозяйственного назначения в России с 1861 года по настоящее время;

определение основных тенденций развития российского законодательства, регулирующего аренду сельскохозяйственных земель;

- сравнительный анализ правового регулирования отдель­ных элементов договора аренды в различных странах;

- выявление в зарубежном законодательстве норм, которые могут быть использованы при совершенствовании российского законодательства;

- выявление проблем совершенствования действующего рос­сийского законодательства, регулирующего аренду сель­скохозяйственных земель.

Методологической основой диссертации является общенауч­ный диалектический метод познания, позволяющий рассматри­вать аренду сельскохозяйственных земель как динамическую категорию, зависящую от экономических, правовых и социаль­ных факторов в конкретный исторический момент. Также приме­нялись следующие методы научного исследования: анализ, син­тез, аналогия, обобщение, сравнительно-исторический срав-

г

нительно-правовой и формально-логический.

Теоретической основой диссертации послужили научные

труды российских ученых-юристов: С.А. Боголюбова, Г.Е. Бы-строва, Е.А. Галиновской, М.Ю. Телятина, А. К. Голиченкова, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, О.С. Колбасо ва, Н.И. Краснова, Д.И. Крассова, Е.Л. Мининой, И.Ф. Пан­кратова, О.А. Самончик, Н.А. Сьгродоева, Л.П. Фоминой, Г.В. Чубукова и др.

Помимо российских трудов были изучены работы зарубежных авторов: Р. Бернхарда, К. Брукса, Дж. Брюса, Д. Каннингэма, Д. Луни, П. Николса, А. Леннона, Р. Максвела, Д. Райта и др.

Научная новизна диссертации. Настоящая работа является

первой попыткой комплексного исследования аренды земель сельскохозяйственного назначения в РФ с учетом динамики из­менения законодательства и использования отечественного и зарубежного опыта.

Основные теоретические положения, выносимые на защиту.

1. В настоящее время правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель осуществляется, ввиду отсутст­вия специального земельно-правового акта, преимущественно нормами гражданского законодательства, которое не учитывает специфику арендуемого объекта - земель сельскохозяйственно-

го назначения. Данная ситуация существенно затрудняет ис- пользование и охрану данной категории земель. Для устране-ния этой проблемы необходимо принятие Федерального Закона  «Об аренде земель сельскохозяйственного назначения». Данный закон будет подробно регламентировать арендные отношения в сфере сельскохозяйственного производства, исходя из специ- фики арендуемого объекта - сельскохозяйственных земель.

2. В законодательстве должны быть более детально, чем в действующих правовых нормах, урегулированы отношения аренды сельскохозяйственных земель с учетом различных форм аренд­ной платы и специализации хозяйств.

3. Учитывая специфику сельскохозяйственного производст- ва, а также опыт регулирования подобных отношений за рубе­жом, представляется целесообразным законодательно закрепить  запрет субаренды сельскохозяйственных земель.

4.  Предельные размеры арендной платы, как минимальные, так и максимальные определяются органами исполнительной власти РФ Субъекты федерации вправе варьировать размер арендной платы в федеральных пределах.

5.  Необходимо усилить гарантии сторон арендного согла­шения. Законодательство должно содержать исчерпывающий пе­речень оснований досрочного прекращения аренды. Требуется детально решить судьбу сделанных арендатором улучшений. Не- обходимо более конкретно определить правовой режим возводи­мых построек и сооружений.

6. В целях обеспечения рационального использования и

охраны земель служащих объектом аренды, необходимо отра-.^       зить в законодательстве специфику осуществления государст­венного контроля за использованием и охраной земель сель-

L»

скохозяйственного назначения. Возможно, для этого потребу­ется создание специального органа в системе Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.

7. В сфере использования сельскохозяйственных земель на праве аренды часто возникают споры, которые могут быть раз­решены на досудебной стадии. Целесообразно, учитывая зару­бежный опыт, а также практику существования подобных орга­нов в нашей стране, создать специализированный орган рас­смотрения земельных споров в сфере сельскохозяйственного производства.

Практическое значение диссертации. Положения диссерта­ции могут быть использованы при разработке нового и совер­шенствования действующего российского законодательства. Ма­териалы диссертации могут быть также использованы при пре­подавании земельного и экологического права в учебных заве­дениях различного уровня.

Апробация результатов исследования. Диссертация выпол­нена и обсуждена в отделе аграрного и экологического права Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации. Основные выводы и предложения изложены в публикациях автора, а также на науч

10

t

ных конференциях аспирантов и молодых ученых названного ин- ститута. Материалы исследования использовались автором в  учебных курсах по земельному и экологическому праву в Госу- дарственном университете по землеустройству, Академии труда и социальных отношений, Московском областном учебном центре Нахабино и Московской государственной академии водного транспорта.

Структура диссертации.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих шест­надцать параграфов, библиографии.

11

Глава 1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ В РОССИИ

 (1861-1988 ГОД)

§ 1. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период с 1861 по 1917 год

Фактором, повлиявшим на становление и развитие аренды, явилась крестьянская реформа 18 61 года, преследующая две основные цели: освобождение крестьян от крепостной зависи­мости и наделение их землей.

Реформа состояла в следующем:

за помещиками сохранялась их собственность, прежде всего, пахотные земли;

- дореформенные наделы сохранялись за крестьянами пер­воначально в пользовании, а затем, путем выкупа, передава­лись в собственность;

- размер выкупа определялся на основании установленных повинностей, несколько сниженных по сравнению с дореформен­ным уровнем;

государство участвовало в выкупной операции в роли кредитора.

Наделение землей осуществлялось по добровольному согла­шению помещика и крестьянина: первый не мог давать надел меньше минимальной нормы, второй не мог требовать надела больше максимальной нормы (максимальный и минимальный раз­меры надела устанавливались по каждой губернии разные).

Земли в 34 губерниях делились на три категории: нечер-

г

12

ноземная, черноземная и степная. Каждая категория делилась на несколько групп с учетом качества почв, численности на­селения, уровня торгово-промышленного и транспортного раз­вития. Для каждой группы устанавливались свои максимальные и минимальные пределы земельного надела.

Душевой надел состоял из усадьбы и пахотной земли, па­стбищ и пустошей. Землей наделялись только лица мужского пола. Собственность на землю сохранялась за помещиком вплоть до выкупной сделки, крестьяне же на этот период яв­лялись только пользователями земли. В этот период крестьяне освобождались от личной зависимости, для них отменялись на­туральные налоги, снижались нормы барщины (30-4 0 дней в год) и денежного оброка.

В 1883 году все крестьяне были переведены в разряд соб­ственников. Усадьбу можно было выкупить в любой момент, а полевой надел - с согласия помещика и крестьянской общины. Собственником в большинстве случаев становилась крестьян­ская община, более редко - крестьянский двор.

В 1863 и в 18 66 годах положения реформы были распро­странены на удельных и государственных крестьян. Крестьяне платили выкуп за усадебную и полевую землю. В основу выкуп­ной суммы была положена не фактическая стоимость земли, а сумма оброка, которую помещик получал до реформы. Был уста­новлен годовой шестипроцентный капитализированный оброк, равнявшийся дореформенному годовому доходу (оброку) помещи­ка. Крестьяне выплачивали 25 % выкупной суммы наличными при совершении выкупной сделки, остальную сумму помещики полу­чали из казны, ее крестьяне должны были выплачивать вместе

13

с процентами 49 лет.

В период до 1883 года крестьянская община связывала своих членов круговой порукой. Выйти из общины можно было

лишь уплатив половину долга и получив согласие общины на

\

 выплату второй половины. Община также могла принять решение об обязательном выкупе земли.

В результате проведения реформы сложилась следующая си­туация :

1.  Фактически уменьшился надел крестьян. В первую оче-редь это было связано с процессом предоставления земельного надела. Помещики стремились дать землю минимально возможно­го размера. К тому же ни в одном законодательном акте не говорилось что  земельный надел  должен  предоставляться цельным участком. Таким образом, крестьяне не только Полу­чали земельные наделы меньшего размера по сравнению с их  дореформенными наделами, но еще земельный надел зачастую состоял из нескольких земельных участков (так называемая «чересполосица»).

2.  Государству и помещикам в качестве должников было выгодно иметь крестьянскую общину, а не отдельного крестья­нина, так как с общины было легче получить долги. Члены крестьянской общины получали землю «по  справедливости»: земля предоставлялась в расчете на количество мужчин нахо­дящихся в семье. К тому же, на предоставляемых участках  практически каждый год менялся пользователь. В этом кресть­янская община тоже видела своеобразную справедливость, ведь земля не всегда одинакового качества, поэтому если в этом году крестьянин получал земельный надел на хорошей земле,

и

то в следующем, вероятнее всего, он получит участок на зе­мельных угодьях худшего качества. Также, в соответствии с законодательством после  получения  земельного  надела  в ^       пользование, первые девять лет крестьянин не мог отказаться т«      от него. А потом вступало в силу правило выхода из общины. Таким образом, крестьянин попадал в полную зависимость от общины вплоть до отмены выкупных платежей.

3. Если при крепостном праве крестьяне еще могли ско­пить какой-то капитал (такие случаи редко, но происходили), то в результате проведения реформы крестьяне лишились всех денежных средств, да к тому же еще и оставались в должниках (помимо долга государству, крестьяне часто не могли вьшла-!         тить помещику и свои 2 5% выкупного платежа).

|                              4. Если сравнивать дореформенный оброк крестьян и по-

;         слереформенную совокупность платежей, то после отмены кре-РТ""      постного права платежи крестьян значительно возросли".

5. Единственным положительным моментом крестьянской ре­формы являлось личное освобождение крестьян от крепостной зависимости.

При анализе результатов реформы становиться очевидной роль отмены крепостного права в развитии аренды сельскохо­зяйственных земель. Как уже отмечалось, крестьянам не хва­тало земли, предоставленной им в пользование. Единственным способом заработать деньги для оплаты долгов и процентов по I долгам являлась сельскохозяйственная работа (как уже было сказано, первые девять лет крестьяне не могли уйти на зара­ботки в город), к тому же стояла проблема личного пропита-

15

ния.

Оценивая сложившуюся тогда ситуацию в настоящее время, можно было бы предложить два выхода из создавшихся трудно- стеи: первый - увеличить производительность труда, и второй  - увеличить посевную площадь.

Увеличение производительности труда требовало значи­тельных капиталовложений, что для крестьян было практически невыполнимо. Поэтому оставался второй путь. Единственным способом его реализации, позволяющим увеличить маленький земельный надел крестьянина, была аренда земли у помещика. Сами помещики в первые годы после отмены крепостного права только приветствовали взятие крестьянами земли в аренду. Это было связано с тем, что землю помещиков надо было обра­батывать, а бесплатной рабочей силы не стало.

При сдаче земли в аренду помещики получали двойную вы- году: во-первых, арендуемую у них землю обрабатывали кре­стьяне, что позволяло не терять продуктивных качеств зе­мель, а, во-вторых, в качестве оплаты помещики требовали не деньги, а обработку своей земли.

Еще одним немаловажным фактором, подтолкнувшим рост аренды, явилась чересполосица, о которой было сказано выше. Крестьянину было легче взять в аренду земельный участок, разделяющий два его участка, чем обходить его. Помещики за­частую подталкивали их к такому шагу, назначая большие  штрафы за нарушение границ своей земли (проход через нее, прогон скота и т.д.). Институт сервитута не применялся в то время, хотя уже существовал.

1 Исаев И.А. «История государства и права России». Стр.195.

16

Все это привело к бурному росту аренды сельскохозяйст­венной земли. Разработчики реформы надеялись, что она пой­дет по, так называемому, «французскому пути» (наиболее про-грессивное развитие собственности и пользования землей), но ^L результаты реформы были частично похожи на «прусский путь» развития, а частично приняли вообще не прогнозируемые фор­мы.

Во Франции сложился класс арендаторов, сельских хозя­ев, самостоятельно ведущих хозяйство, обладающих специаль­ными познаниями, оборотным капиталом и необходимым инвента­рем. Аренда земли производилась на длительный срок и по сравнительно низкой цене. Но своевременный и в полном объе­ме взнос арендных платежей и соблюдение условий договора гарантировался с помощью различных способов обеспечения ис­полнения обязательств (предоплатой, залогом дорогостоящего иу инвентаря и др.). Вдобавок французское законодательство, регулирующее арендные отношения, развивалось на протяжении столетий и в полной мере обеспечивало интересы обеих сторон договора.

В России в то время о предоплате и залоге не могло быть и речи. Существовал прямой законодательный запрет на продажу по взысканиям крестьянской усадьбы с необходимым для продолжения хозяйства инвентарем. Практиковалось два способа обеспечения внесения арендной платы: первый - это Jfc запрет убирать урожай до внесения арендной платы (это в тех Г губерниях, где крестьяне имели в распоряжении наличные де­нежные средства) и второй, более распространенный, когда убирается только половина урожая, а на уборку второго нала-

17

гается запрет до момента оплаты аренды земли. При этих про­цедурах было обязательным присутствие земского начальника и судебного пристава. Таким образом, помещики «защищались» следующим способом: при расчете арендной платы они изна-

щ чально предполагали, что получат только ее часть, и, соот­ветственно, увеличивали арендную плату в два раза, или сда­вали крупные площади сельскохозяйственной земли в аренду лицам, которые сразу платили наличными арендную плату, а те в свою очередь, учитывая свою выгоду, сдавали крестьянам участки земли в субаренду. При втором способе, размер арендной платы зачастую увеличивался в 2-3 раза, от перво­начального2. К тому же, такая аренда земли приводила к хищ­ническому использованию земли.

Все эти недостатки возникли из-за несовершенства зако­нодательства. Основным законодательным актом, регулирующим

*f*" аренду, являлся свод законов Российской Империи вступивший в силу с 1 января 1835 года, а именно часть 1 тома X статьи 1691-1708 (гражданское законодательство) . Под арендой пони­малась «отдача недвижимого имущества в наем за известную ренту - наемную плату». Здесь следует отметить, что данное законодательство регулировало только аренду помещичьих зе­мель , а аренда иных категорий земель регулировалась преиму­щественно  дополнительным законодательством  (подробно  оно

будет рассмотрено дальше).

to

т                          Статья 1691 декларировала свободу условий договора меж-

ду договаривающимися сторонами. Все остальные статьи содер­жали в себе формальные условия, которые только затрудняли

1 Флексор Д. С. «Аренда». 2-ое издание. Стр. 25.

18

заключение договора. Договор мог быть заключен устно, что, естественно, влекло обман, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя. В случае же заключения письменного договора надо было оплачивать гербовый сбор, который со-^ ставлял фиксированный платеж, причем достаточно большой. Естественно, что он ложился на арендатора. А крестьяне в большинстве случаев, не могли заплатить такие деньги. В связи с этим, подавляющее большинство договоров были устны­ми.

Законодательство также содержало положение, согласно которому в случае непринятия арендатором в 3-х недельный срок объявленных ему новых условий аренды, владелец земли вправе потребовать освобождения участка с истечением срока договора. Таким образом, арендатор до последнего момента не знал, останется он на этой земле, либо ему придется искать 4 новый участок. Также по закону договор аренды земли подле­жал прекращению в случае смерти арендатора, если з договоре не имелось оговорки на этот случай. Допускалась передача арендуемого участка арендатором в субаренду без согласия на то собственника.

Позднее законодательство было дополнено Положением о крестьянах 1856 года, Правилами от 18 февраля 18 66 года и Временными правилами от 9 июля 18 99 года.

С точки зрения теоретического понимания сущности аренды *       в законодательстве того периода уже появились необходимые условия для ее существования. Земля была отнесена к недви­жимому имуществу, институт собственности состоял из трех составляющих право владения право пользования и право

L9

распоряжения. Законодательство оперировало такими терминами как «арендатор», «арендодатель», «аренда», «субаренда», «пользователь», «владелец», «собственник».

 Рассмотрим виды аренды, которые в силу определенных  причин получили широкое распространение на территории Рос­сии в конце XIX - начале XX зека.

Всего существовало 4 вида аренды: испольная, издольная, отработная и денежная3. Различие состояло в способе внесения арендной платы.

При испольном виде аренды испольщик, то есть арендатор обязался землю, взятую в аренду, обработать, засеять своими семенами и убрать урожай. Полученный урожай делился попо­лам, то есть одна половина урожая идет владельцу земли в  качестве арендной платы. После этого испольщик должен был отвезти половину урожая арендодателя к нему в усадьбу, сло- жить ее и закрыть (следует отметить, что это достаточно долгий процесс). Кроме этих основных работ, существовали еще и дополнительные виды работ, которые были различны в зависимости от губернии. Например, в качестве дополнитель­ных работ выступал обмолот зерна, отработка (вспашка земли арендодателя) . Размеры отработки определялись следующим об­разом: за каждую десятину арендуемой земли испольщик обязан был обработать от 1/3 до 1/2 десятин земли помещика, также в некоторых губерниях к основным видам работ добавлялась обязанность арендатора выплаты определенной денежной сумм.

Некоторую разновидность испольной аренды составляла так называемая «аренда из части» или издольная. Она в свою оче-

 20

редь подразделялась на два вида. В первом виде издольной  аренды в качестве арендной платы выступали уборка и укладка 0.5-1 десятин урожая и вывозка на поля из усадьбы помещика  10-15 возов навоза. В некоторых случаях владелец снабжал  пользователя семенами, а тот был обязан вспахать и засеять 1 десятину земли помещика. Во втором виде, в качестве ос-новных работ выступали те же, что и при испольной аренде, но помещик давал семена на 0.25 земельного участка. За это  арендатор обязан вывести на поля 10 возов навоза, получая в свою пользу 3/8 урожая, а в других случаях из 1/3 урожая арендатор пользуется семенами владельца на посевной площади без вывоза навоза. Иногда крестьянин пользуется 1/3 урожая и 1/3 семян владельца и обязуется дополнительно убрать де­сятину озимых.

Отработная аренда подразделялась на три вида:

 1)  в качестве оплаты производилась уборка кругом 1,5 десятины пшеницы или 2 десятин овса;

2)  обрабатывалась 1 десятина земли помещика, осуществ­лялась уборка, свозка и укладка 1 или 2 десятин любого зер­на;

3) взамен обработки осуществлялся вывоз навоза.4 Денежная аренда предусматривала лишь одну форму оплаты - определенную договором денежную сумму.

Рассмотренные виды аренды относились только к аренде  помещичьих земель. Кроме них существовала аренда на следую­щих категориях земель: на крестьянских наделах, на казенных

3 Евтихиев И.И. «Земельное право». 2-ое издание. Стр 15.

4 Флексор Д.С «Аренда» 2-ое издание. Стр.5-15

21

и удельных землях, на башкирских землях, на землях имений заграничных монастырей и на вакуфных землях. Аренда на каж- дой из указанных категорий земель имела свои особенности.

 К казенным относились земли, управление на которых осу- ществлялось правительством. Сначала аренда на них практиче­ски не развивалась, так как оброчные статьи были большие, и было необходимо разбивать их на более мелкие, ведь, чем больше участок, тем больше за него арендная плата. Крестья­нам же большие земельные участки были просто не нужны, но их приходилось брать от безысходности. В результате земель­ные участки частью не обрабатывалась, а арендная плата за них не вносилась. С другой стороны, эти земли были удобны тем, что на них правительство могло осуществлять самостоя­тельную земельную политику, не встречая, как в случаях с помещичьей землей, противодействия со стороны дворян. По- этому началась работа по разработке правил аренды казенных земель, с целью привлечения к аренде крестьян. Для начала был изменен порядок заключения договора аренды на казенных землях. Первоначально договор заключался на торгах, которые проводились в губернских городах. Затем были изданы законы «О льготной аренде крестьянскими общинами земель без тор­гов» от 9 ноября 1884 года и «О льготной аренде крестьян­скими товариществами земель» 16 июня 1885 года, которые по­зволили крестьянским общинам и товариществам, заключать до- говора аренды на казенные земли в волостных правлениях, и без проведения торгов. 5 июля 1900 года принимается закон, который позволяет крестьянину арендовать казенную землю без торгов. При этом требуется заключение земского начальника о

22

необходимости для крестьян той земли, которую они желают арендовать и утверждение губернатора, после чего земля от­дается в аренду, а арендная плата назначается на основании  средних существующих цен на данный земельный участок. До- полнительно к этому постоянно проводились работы по разук­рупнению сдаваемых в аренду земельных участков.5 К началу XX века аренда казенных земель приобретает все большую попу­лярность, которая была утрачена с началом «столыпинской» реформы, о которой будет сказано ниже.

К удельным относились земли, которые находились в управлении удельных ведомств. Они сдавались в аренду в том же порядке, что и казенные земли. Единственным дополнитель­ным условием была обязанность арендатора проводить на арен­дуемых землях работы, направленные на улучшение качества земель, увеличение плодородия и т.д. Если же такие улучше­ния не производились, то земля изымалась, и налагался штраф за нарушение условий договора."° Это положение привело к то­му, что договора аренды на удельные земли, так неохотно за­ключаемые крестьянами, в скором времени сошли на нет. Это было связано с точкой зрения крестьян, которая состояла в следующем: «Зачем работать над улучшением земли, если зав­тра у меня ее не будет?».

Казалось бы, прогрессивная норма, направленная на улуч­шение качества земли, изначально была обречена на провал. Она была бы действенна и смогла бы работать, в случае если бы была дополнена преимущественным правом арендатора на пе-

«Свод трудов местных комитетов по 49 глберниям Европейской Россию) 1904 год. Стр. 106-112. «Свод трудов местных комитетов по 49 губерниям Европейской Россию). 1904 год. Стр. 106-112.

23

резаключение договора на новый срок. При этом договор на

второй срок можно было бы заключать уже без торгов. Но та-I

кого права арендатора предусмотрено не было.

У

.!                              Аренда крестьянских наделов не получила большого рас-

■0 пространения и, вместе с тем, довольно детально регулирова­лась законодательством. К числу правовых актов, регулирую­щих такого рода аренду, относились Положение о крестьянах 1856 года, Правила от 18 февраля 1866 года и Временные пра­вила от 9 июля 1899 года. В целом, законодательство было неясно и запутанно, вследствие чего подвергалось различному толкованию на местах, и, в результате, по-разному применя­лось даже в соседних уездах.

На практике аренда осуществлялась следующим образом. Крестьянская община сдавала землю отсутствующего члена, часто без его ведома, при этом семья отсутствующего имела ^** право потребовать себе эту землю, но только до момента за­ключения договора аренды. При этом деньги от аренды шли не семье отсутствующего владельца, а на нужды общины.

Статья 91 Положения о крестьянах устанавливала, что сделки аренды надельных земель совершаются в волостных правлениях и сроком не свыше предельного, с внесением их в книгу договоров. Также такие сделки должны быть засвиде­тельствованы волостным старостой. Превышение предельного срока договора автоматически влекло его недействительность. *« Предельный срок аренды устанавливался в 6 лет. Видимо, та­ким образом правительство стремилось привязать крестьянина к земле, и заставить его работать на ней, а не извлекать доходы от сдачи своего надела в аренду. Отдельно регулиро-

24

валась сдача в аренду наделов для разработки и добычи по­лезных ископаемых (статья 222 Горного устава) - арендная плата, полученная за сдачу в аренду надельного участка, v'       должна была идти в счет погашения выкупного долга.7

ч- К башкирским землям относились земли в Оренбургской и Уфимской губерниях, а также в некоторых уездах Самарской, Пермской и Вятской губернии. Закон от 1832 года утверждал башкиров владельцами всех земель, которые бесспорно принад­лежали им до издания этого закона. Утвержденное Императором 20 апреля 1898 года мнение Государственного Совета «О раз­межевании башкирских дач и порядке пользования и распоряже­ния принадлежащими башкирам землями» устанавливало, что арендаторами могли быть только крестьянские общины и кре­стьянские товарищества, при этом они могли арендовать дан­ные земли из расчета 30 десятин земли на каждого члена, но

Ъ не более. Договор должен был утверждаться губернатором. Также существовало такое понятие как «временная переуступка башкирами своих прав пользования частью общинной земли», то есть по взаимному распределению угодий каждому башкиру дос­тавался определенный пай, так как они вели кочевой образ жизни и не оставались на одном участке земли. Таким обра­зом, фактически имела место аренда пая. Регулировалась та­кая аренда решением правительствующего Сената от 7 октября 1886 года 3881 и от 15 февраля 1891 года 1007. На прак-

' тике складывалась ситуация, по которой аренда башкирской земли была очень выгодна, так как границы земельных участ­ков не были обозначены в натуре, и таким образом, взяв в

7 Денэ «Сборник узаконении и распоряжений по землеустройству и землевладению крестьян». Стр. 19

аренду одну десятину земли можно было фактически пользо­ваться земельным участком неограниченных размеров.

Складывавшаяся ситуация не устраивала правительство, и разъяснением правительствующего Сената от 19 ноября 1896 ^ года 3133 башкиры были лишены права сдавать земли из со­става душевых наделов без предварительного обмена сдаваемо­го душевого надела на соответствующий участок из свободных земель.8

В некоторых губерниях России, в частности в Бессараб­ской, большое количество пахотных земель принадлежало за­граничным монастырям. Непосредственно монастырями использо­валась незначительная часть таких земель, а остальные сда­вались крестьянам в аренду. При этом законодательство не регулировало данный вид правоотношений. Земля сдавалась то­му, кто предложит большую цену. В итоге землю получали «зе-- мельные спекулянты», которые, сдавая данные земельные уча­стки в субаренду крестьянам, в два раза повышали размер арендной платы. Все это наносило большой ущерб государству, но при этом не делалось никаких попыток разрешить сложив­шуюся ситуацию.

Впрочем, как и в случае с вакуфными землями. Под вакуф-ными землями понимались земли, принадлежащие мусульманским общинам, которые должны служить религиозным и благотвори­тельным целям. При этом законодательство России признавало

kl

^       в качестве правового акта регулирующего правоотношения,

связанные с этими землями, мусульманские религиозные прави­ла - шариат. При этом в действительности происходило нару-

26

шения мусульманских законов, так как мусульманское духовен­ство сдавало эти земли в аренду для ведения сельского хо­зяйства с выгодой для себя.9

Итак, можно сделать вывод, что арендное законодательст­во того периода было недостаточно разработано, изобиловало пробелами и ошибками. Это понимали также и на высшем уров­не. Основную работу по разработке проектов новых законов взяло на себя специально для этого созданное «Высочайше уч­режденное Особое Совещание в нуждах сельскохозяйственного производства». По заданию этого государственного органа представители местных земельных комитетов один раз в год собирались на общее собрание в столице, где каждый предста­витель освещал проблемный вопрос, и предлагал порядок его разрешения. Решение этого вопроса обсуждалось и принималось путем голосования. Затем принятые решения передавались в Особое Совещание. Ежегодно публиковался «Свод трудов мест­ных комитетов по 4 9 губерниям Европейской России», в кото­ром находили свое отражение течение дискуссии и принятые предложения. Такая работа продолжалась с 1899 по 1905 год и была очень плодотворной.

В обобщенном виде предложения сводились к следующему: новое законодательство должно было основываться на положи­тельном зарубежном опыте с учетом местных специфических мо­ментов. Предполагалось осуществить ряд следующих мероприя­тий:

- законодательно закрепить возможность внесения залога

! Лященко ПИ «Крестьянское дело и пореформенная землеустроительная политика». 4.1. Стр. 10 ' «Свод трудов местных комитетов по 49 губерниям Европейской России. 1905 год». Стр. 157-160

I

27

арендатором при заключении договора аренды;

- отменить запрет на изъятие за долги крестьянских уса­деб и инвентаря;

- ввести типовой договор аренды, который мог заключать­ся только в письменной форме, при этом гербовый сбор брался не сразу, а по мере исполнения договора аренды;

предусмотреть преимущественное право арендатора при заключение договора на новый срок в случае добросовестного исполнения им договора;

- срок договора аренды установить не менее б и не более 12 лет;

предусмотреть страхование урожая либо арендатором, либо арендодателем;

- вместо предупреждения за три недели до окончания сро­ка договора об изменении условий, ввести предупреждение не позднее 20 января того года, в котором истекал срок догово­ра ;

ввести новое  понятие «бессрочная  аренда»;

- на законодательном уровне ввести поощрение арендатора к проведению мелиоративных работ с согласия арендодателя;

для преодоления чересполосицы ввести институт серви­тута;

- арендную плату приравнять к обычному в этой местности проценту на капитал, т.е. на стоимость данного земельного участка. На практике цены устанавливались следующим обра­зом:   наибольшая арендная плата устанавливалась там, где был наибольший спрос со стороны крестьян на землю а не там, где более плодородная почва, или ведется более лнтен-

28

сивное хозяйство;

- предусмотреть введение максимального размера арендной платы с запретом на превышение его пределов;

ввести запрет на субаренду земли без разрешения ее владельца, чтобы избежать ситуации, когда арендатор, остав­ляя себе лучшие земли, заставлял субарендатора их обрабаты­вать. В итоге, крестьянин-субарендатор оставался с плохой землей и вел варварскую распашку 3-4 раза подряд без соблю­дения севооборота и рационального применения.

Следует особо отметить позицию, с которой рассматривал­ся вопрос о земельной аренде.

Во-первых, существовала частноправовая точка зрения, в соответствии с которой, собственник земли, который не может (или не желает) заводить собственное хозяйство, требующее затрат труда, капитала и соответствующих знаний, передает землю для приложения к ней физических и материальных средств в пользование другой стороне, т.е. арендатору, ко­торый нуждается в земле. Роль государства в регулировании данной стороны аренды ограничена и пассивна.

Во-вторых, существовала публично-правовая точка зрения, в соответствии с которой, аренда - это доступный и распро­страненный способ восполнения недостатка или отсутствия земли у огромной массы крестьян. В этом случае государство должно создавать режим наибольшего благоприятствования и активно вмешиваться в частные дела с целью направления арендных отношений в нужное русло.

Общие же рекомендации по разрешению земельного вопроса сводились к следующему: расширение площади крестьянских хо-

i

29

зяйств путем предоставления облегченного доступа к казенным землям, а также путем повышения производительности труда. Крайней мерой поизнавалось предоставление земли крестьянам  путем их переселения на свободные территории.

 Как видно, был проделан огромный объем работы. Если бы  эти рекомендации были воплощены в жизнь, то Россия получила бы современное для того времени законодательство (хотя мож­но предположить, что и сегодня оно было бы актуально), из­бавленное от недостатков прошлого и вобравшее самый лучший и прогрессивный опыт зарубежного законодательства. При этом бы решался вопрос о наделении крестьян землей, который на­ходил все более острые формы для своего проявления.

К сожалению, данные проекты законодательства вступили в острые противоречия с взглядами привилегированного сословия (помещиков) , которых вполне устраивала складывающаяся си- туация, и внесение каких-либо изменений поставило бы под угрозу их планы.

В результате, представленный проект гражданского уложе­ния кардинально отличался от рекомендаций земельных комите­тов. Бездумно был скопирован кодекс Наполеона. Статья 281 проекта предполагала заключение устного договора найма, ес­ли он заключался на срок до 3 лет и на сумму меньше 300 рублей. Не было и указания на то, что существует свобода условий договора между договаривающимися сторонами (статья  1691 Собрания Законов). Не делалось никаких различий между арендой жилых помещений и арендой сельскохозяйственной зем-

^

30

ли."'

Но даже и этот проект не был введен в действие. Госу­дарство, а точнее Столыпин, решили делать ставку не на от-носительно безболезненное перераспределение земель при по- мощи аренды, а на предоставление земель в собственность пу- тем переселения крестьян. При этом субъектом собственности должен был стать единоличный крестьянин, а не крестьянская община. Это было вызвано интересами помещиков, о которых уже говорилось выше. Земля в собственность предоставлялась казенная.

Неудача этой реформы была вызвана несколькими фактора­ми. Одним из них является непродуманность политики государ­ства по отношению к крестьянской общине. До Столыпина госу­дарство делало ставку на общину. Крестьянин уже привык к «коллективной» ответственности, и только небольшое количе- ство крестьян были способны самостоятельно вести хозяйство, не прибегая к помощи общины. К тому же ужасные условия, в которые приезжали крестьяне (знаменитые «столыпинские» ва­гоны, воровство чиновников, суровый климат новых мест, трудные условия) заставляли их возвращаться назад.

Усиливается отток крестьян на заработки в город, чему способствовало ряд причин. Так, в ноябре 1905 года был при­нят «Манифест об улучшении благочиния и облегчения положе­ния крестьянского населения» который уменьшал на 50% выкуп- ные платежи, а с 1907 года вообще их отменявший. 9 ноября 1906 года был принят «столыпинский» указ «О дополнении не­которых постановлений действующего закона, касающегося кре-

10 Флексор Д С «Аренда. 2-ое излание». Стр. 162-170

31

стьянского земледелия и землепользования»," который провоз­глашал свободный выход крестьян из общины. К тому же нача­лись войны, и экономика военного времени нуждалась не в развитии сельского хозяйства, а в развитии промышленности. В результате посевные площади сократились.

Итогом реформы стало сознательное разрушение склады­вающейся системы землепользования, основанной на аренде, и неудача новой программы развития аграрной отрасли.

§ 2. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в период с 1917 по 1988 год

Анализ истории земельных отношений вообще, и арендных отношений в частности в годы Советской власти позволяет вы­делить три основных периода: донэповский (1917-1921г.); нэ­повский (1922-1928) и социалистический (1929-1988г.)

Первый период начался с приходом к власти большевиков 25 октября 1917 года, прервавших деятельность Временного правительства России по проведению земельных реформ. Так, на своих заседаниях 20 и 24 октября 1917 года Временное правительство рассматривало проект министра земледелия Мас-лова «Правила об урегулировании земельными комитетами зе­мельных и сельскохозяйственных отношений» и успело одобрить лишь три раздела данного законопроекта. Временное прави­тельство вело разработку земельной реформы с расчетом на то, что его решения будут приняты Учредительным собранием, стремясь учесть все мнения и интересы, и основательно все

11 Денэ. «Сборник узаконении и распоряжений по землеустройству и землевладению крестьян». Стр. 32.

32

обдумать, однако все это оказалось чуждо крестьянам. Охва­ченные мыслью о всеобщем переделе земли, обманутое прави­тельством Столыпина, задыхающееся от тягот войны, крестьян­ство стремилось овладеть землей. В Приказе министра продо­вольствия от 18 июля 1917 года говорилось о том, что во многих местах население предпринимает незаконные насильст­венные действия, препятствующие землевладельцам в уборке полей и посеве, насильственно захватывают хлеба и т.п. На Украине стихия самовольного захвата земель приняла особо резкие формы, и аграрная революция приняла стихийный, не­управляемый характер. Текущее законодательство Временного правительства развивалось медленными темпами, оно скорее следовало за событиями, чем управляло ими. Придя к власти, большевики вынуждены были определенное время продолжать по­литику Временного правительства, внося лишь поправки в сти­хийно протекающую аграрную революцию. Ленин писал впослед­ствии о том, что большевистское правительство не могло обойти постановлений народных низов, и применяло эти поста­новления, хотя и было с ними не согласно, надеясь, что кре­стьяне сами все поймут и примут сторону большевиков. Таким образом, уже 26 октября 1917 года на Всероссийском съезде Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов был принят Декрет «О земле»12, который основывался на «Крестьян­ском наказе о земле». Статья 1 данного Наказа устанавлива­ла, что «право частной собственности на землю отменяется навсегда; земля не может быть не продаваема, не покупаема, не сдаваема в аренду либо в залог, ни каким либо иным спо-

12 СУ 1917 г. >"» 1.СТ.З.

33

собом отчуждаема». Затем 19 февраля 1918 года был принят декрет ВЦИК «О социализации земли»13. В нем подтверждалась отмена собственности на землю, и говорилось о том, что зем­ля безвозмездно переходит в пользование трудового народа, а

L

Щ право пользования принадлежит лишь тому, кто обрабатывает ее собственным трудом. Конституция РСФСР14, принятая 10 июля 1918 года в статье 3 закрепляла эти положения. Несмотря на некоторую нелогичность и излишнюю резкость в смене земель­ной политики государства, декларируемые положения были в целом верны. Земля была нужна крестьянам, и она была им да­на. Если до 1910 года в России потребность крестьян в земле превышала возможности предоставления им земли в пользова­ние, то с 1910 года и по 1918 год сложилась обратная ситуа­ция - предложение превышало спрос. С 1918 года смысла в аренде земли не было никакого, так как земли для ведения крестьянского хозяйства давали столько, сколько было надо, и при этом не бралось за это никакой платы (если не считать продналог). Определенную настороженность могло вызывать лишь положение о том, что аренда больше не относилась к праву пользования, а признавалась наряду с куплей - прода­жей правовым институтом, направленным на отчуждение собст­венности. Но со стабилизацией внутреннего и внешнего поли­тического состояния России, спрос со стороны крестьян на получение земли для обработки стал опять превышать предло-: жение. Свидетели того времени отмечают все большее распро­странение незаконной аренды: «Директивные указания о выра-

13 СУ 1918 г. JMb25.CT.346.

14 СУ 1918 г. 51, ст.582.

34

ботке союзного закона о землеустройстве и землепользовании» отмечают факт существования и развития нетрудовой аренды, что приводит к образованию и усилению частных капиталисти­ческих форм сельского хозяйства, и указывает на необходи­мость проведения мероприятий, направленных на преодоление капитализма в сельском хозяйстве».15

Отмечался еще один любопытный факт: «До революции про­исходила эксплуатация сдатчиком арендатора, а после револю­ции арендатор эксплуатирует сдатчика».10 Все это, а также недостаточная урегулированность земельных отношений, стиму­лировало развитие земельного законодательства. Определенная трудность заключалась в том, что сдача земли в аренду счи­талась «эксплуатацией», а одной из основных идей того вре­мени была идея борьбы с эксплуатацией трудового народа. Вы­ход был найден и заключался в том, что аренда отныне при­знавалась трудовой - временная переуступка прав на землю трудового пользования. Таким образом, все трудности были решены, и 30 октября 1922 года вступил в силу Земельный ко­декс РСФСР1'. Аренде был посвящен 2-ой раздел этого кодекса, который назывался «0 трудовой аренде земли».

Допускалась сдача всей или части земли в аренду за уп­лату деньгами, продуктами или иными видами вознаграждения. Правом сдачи в аренду наделялись трудовые хозяйства, вре­менно ослабленные вследствие стихийных бедствий (неурожай, падеж скота и т.п.), либо недостатка инвентаря или рабочей

15 Евтихиев И.И. «Земельное право» 2-ое издание. Стр. 209.

16 Великевич «Арендные отношения в советской деревне». Стр.85.

17 СУ 1922 г. №68, ст. 904.

18 Казанцев Н.Д. «Земельное законодательство СССР».

35

силы, а также ее убыли б связи со смертью, призывом по мо­билизации, общественной службы по выборам, временным отхо­дом из хозяйства на трудовые заработки и так далее.

Срок аренды зависел от времени, необходимого для прове­дения на арендуемом участке одного севооборота (при трехпо­лье - 3 года, при четырехполье - 4 года и т.д.)/ а при от­сутствии правильного севооборота на срок не более 3 лет. В исключительных случаях предельный срок аренды мог быть уд­линен с разрешения волостных исполнительных комитетов, но не более, чем в два раза. Если по истечении этих сроков сдатчик (арендодатель) окажется не в состоянии вести само­стоятельно хозяйство на сдаваемой земле, то дальнейшее раз­решение на сдачу в аренду могло быть произведено лишь с разрешения уездных земельных органов, в противном случае земля зачислялась в местный запасный фонд для удовлетворе­ния потребностей в земле других членов данного общества.

Допускалась только трудовая аренда земли, т.е. никто не мог получить по договору аренды в свое пользование земли больше того количества, которое он в состоянии, дополни­тельно к своему наделу, обработать силами своего хозяйства.

Договор аренды или дополнительные договорные соглашения подлежали обязательной регистрации, которую осуществлял ме­стный волостной исполнительный комитет, если в аренду сда­валось более половины всей земли сдатчика, и местным сель­ским советом, если в аренде сдавалось менее половины. Отказ от регистрации предусматривался в случаях, когда условия договора противоречили закону.

Договор аренды мог быть заключен, как в письменной, так

36

и в устной форме, причем устный договор должен был быть из­ложен сторонами в присутствии члена волостного исполнитель­ного комитета или Сельского совета и занесен в особую книгу договоров.

 Запрещалась сдача земли в аренду, если сдающий землю двор полностью прекращал ведение самостоятельного хозяйст­ва, вследствие окончательного переселения или перехода к другим занятиям.

По договору аренды съемщик (арендатор) обязывался вести хозяйство на арендуемой земле как старательный и предусмот- рительный хозяин, и не был вправе передавать землю от себя другим лицам. Сборы, налоги и повинности в течение срока аренды уплачиваются арендатором в части, соответствующей количеству арендованной им земли.

В договоре должны были быть обязательно определены как те улучшения, которые арендатор обязан был произвести, так и условия и способы расплаты со сдатчиком в случае их не­полного хозяйственного использования.

Досрочное расторжение договора аренды допускалось по требованию как сдатчика, так земельных